產(chǎn)權歸屬證明(參考版)
2024-10-25 15:47本頁面
【正文】 只有在業(yè)主、相關部門、政府的協(xié)力合作監(jiān)督下，才能更好地保戶業(yè)主的利益?？偨Y：由相關法規(guī)可知，對于共有部分的改建不能片面的以人頭或面積單方面來投票決定，而是要綜和這兩者，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。二、共有部分改建是按人頭投票還是按面積投票？如何決定才能最好的保戶業(yè)主的利益？分析：①我國《物權法》第七十六條： 下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項?？梢姌I(yè)主所購房屋的公攤面積中不包括地下人防工程的面積，因此，人防工程的投資主體不是業(yè)主而是開發(fā)商?！蓖瑫r建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條規(guī)定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》相關規(guī)定，地下人防工程為國家國防建設的重要組成部分，所有權歸國家所有，除國家之外的任何主體不能對地下人防工程主張所有權?！睂τ谝?guī)劃外地上車庫的產(chǎn)權歸屬，首先明確的是因其占用的是業(yè)主共有的道路或是其他場地且未經(jīng)政府規(guī)劃審批，依照法律的規(guī)定應認定為違法建筑，業(yè)主有權要求開發(fā)商無償拆除并恢復原狀?，F(xiàn)在已明確小區(qū)規(guī)劃內車庫車位的產(chǎn)權是歸屬開發(fā)商所有的，但由于車庫車位具有一定的附屬屬性，其是為滿足小區(qū)居民停車需要而建設的，因此開發(fā)商行使車庫車位的處分權時必須受到一定程度的限制。該條雖未明確規(guī)劃內車庫車位產(chǎn)權歸屬開發(fā)商，但卻規(guī)定開發(fā)商可以通過出售、附贈或者出租等方式對車庫行使處分權。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。車庫車位：（1）規(guī)劃內與規(guī)劃外車庫車位：車庫車位的開發(fā)建設應工程建設部門審批，并取得工程規(guī)劃許可手續(xù)，對于取得工程規(guī)劃許可審批手續(xù)建設的車庫車位可稱之為規(guī)劃內的車庫車位；反之則可稱之為規(guī)劃外的車庫車位。一旦開發(fā)商自己的物業(yè)公司撤出小區(qū)后，就讓后期物業(yè)租用物業(yè)服務用房，產(chǎn)權還是屬于開發(fā)商。一些開發(fā)企業(yè)以物業(yè)服務用房沒有公攤給業(yè)主為由，更替物業(yè)時據(jù)為己有?，F(xiàn)狀中山多數(shù)物業(yè)房被物業(yè)公司占有近幾年來，中山對物業(yè)服務用房的建設標準已納入房地產(chǎn)建設規(guī)劃審批的必備要件，其建筑面積不計入業(yè)主公攤，屬全體業(yè)主共有?！锻ㄖ愤€明確，市規(guī)劃部門在審批建設項目規(guī)劃建筑設計條件時，明確項目物業(yè)管理服務用房的規(guī)劃要求；在審批《建設工程規(guī)劃許可證》時，在圖紙中明確物業(yè)服務用房位置，并在許可證附件“其他面積”一欄中明確面積，并辦理規(guī)劃驗收；市建設行政主管部門在辦理竣工驗收時，按照規(guī)劃建設項目規(guī)劃建筑設計條件要求驗收物業(yè)服務用房。無需辦房產(chǎn)證也不公攤《通知》稱，發(fā)布前沒有配置物業(yè)服務用房的住宅小區(qū)，市府支持、鼓勵建設單位參照以上條款予以配置。《通知》明確了物業(yè)服務用房的所有權限：物業(yè)服務用房所有權依法屬于業(yè)主，不得改作他用。物業(yè)用房所有權歸業(yè)主按照《通知》，物業(yè)服務用房最低不少于50平方米、最高不超過300平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于10平方米、最高不超過60平方米。物業(yè)用房不得少于50㎡市府辦下發(fā)通知，住宅小區(qū)物業(yè)用房面積比例應不少于管理區(qū)域的千分之二日期：[20
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