【正文】 2. 雖然太原酒店業(yè)的現(xiàn)狀是供大于求，并不表明投資酒店無利可圖。 山西的建筑和雕塑、壁畫等精髓的要素，必須在興建的酒店中得到充分的體現(xiàn)。 同時(shí)，古代的雕塑、壁畫藝術(shù)，在山西又得到充分的體現(xiàn)。 26 九． 投資酒店的定位和特點(diǎn)建議 1．山西文化精髓的體現(xiàn) 山西地區(qū)保存下來無數(shù)多構(gòu)思精巧、建造完美的古代建筑實(shí)物，而且有不少 是該時(shí)代、該類型的代表之作，堪稱為我國古代建筑藝術(shù)的博物館。 23 現(xiàn)代商務(wù)型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 [ 平方米 ] 客 房 總 數(shù) 單 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 雙 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 商 務(wù) 套 房 數(shù) 量 高 級 套 房 數(shù) 量 房 型 比 例 [ 占總數(shù) ] 總面積 比 例 客 房 10530 [ 總面積 ] 300 間 /套 180間 60間 50套 10套 57％ 單 人 標(biāo) 房 32㎡ 180間 60％ 雙 人 標(biāo) 房 32㎡ 60間 20％ 商 務(wù) 套 房 45㎡ 50套 17％ 高 級 套 房 60㎡ 10套 3％ 大 堂 450㎡ ％ 餐 飲 1200㎡ ％ 會(huì) 議 宴 會(huì) 1000㎡ ％ 行 政 區(qū) 域 600㎡ ％ 服 務(wù) 區(qū) 域 3500㎡ ％ 娛 樂 休 閑 1100㎡ 6 ％ 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。對于投 資者來說，投資那種類型的酒店，是未來投資項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)還需要將山西的文化內(nèi)涵充分結(jié)合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價(jià)值，營造一個(gè)定位準(zhǔn)確、目標(biāo)清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)合理，可以充分利用地塊臨街轉(zhuǎn)角處的特點(diǎn)，發(fā)揮地塊道路交通雙向功能的優(yōu)越性，對旅游團(tuán)體的接待、車輛的安排停放更為便利 。 要素： （ 1）地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域的中間，容易被市 19 場接受。首先從太原市目前以迎澤大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長風(fēng)街為軸心大道的新興商業(yè)中心區(qū)域來看，并州路恰恰起到了溝通、連接這兩個(gè)主要區(qū)域的橋梁作用。但作為太原市南北走向主要道路的并州路交通總體還是便利的，與城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車站僅 10分鐘車程，離機(jī)場 20 分鐘車程。在城市中這一類型區(qū)域最多，很中性化。 18 周邊環(huán)境： 從 3 號(hào)地塊所處的位置而言，以目前太原市區(qū)的地段價(jià)值應(yīng)當(dāng)是不錯(cuò)的，地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對面是武警總隊(duì)，地塊后面緊靠一排4 層居民樓，周邊有部分各類企事業(yè)單位及民居。最適合的東西才是最好的，理解這點(diǎn)對酒店的定位、規(guī) 劃、發(fā)展，體現(xiàn)價(jià)值非常重要。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件。從 2 號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為該地塊規(guī)劃一個(gè)現(xiàn)代商務(wù)型酒店較為適合。 分析與評價(jià)： 2 號(hào)地塊處于太原市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域，在未來的幾年中將形成一個(gè)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。但該地 塊正面臨街的長風(fēng)街已成為太原市新一輪開發(fā)建設(shè)的城市軸心大道，未來幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，同時(shí)長風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是太原市高科技開發(fā)區(qū)。因此，地塊的左側(cè)是在建的沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠 1 排 4 層居民樓。長風(fēng)街是太原市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個(gè)典型的商業(yè)地段。 我們建議： 會(huì)議型酒店在太原這類市場目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性會(huì)議和部分國內(nèi)會(huì)議，如要實(shí)施 就必須形成會(huì)議市場的龍頭、會(huì)議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報(bào)。 （ 2）周邊環(huán)境相對安靜，對會(huì)議型酒店干擾較少 （ 3）由于地塊面積規(guī)模較大（ 38 畝），地形規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，非常適合會(huì)議型酒店的基本條件，如：道路交通，車輛場地，會(huì)議場所與 16 酒店的整體規(guī)劃等。從 1 號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分析 ，我們認(rèn)為比較適合做會(huì)議型酒店。從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。 分析與評價(jià)： 1 號(hào)地塊在汾河邊上兩橋之間，作為太原市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。路況暢通，交通便利。地域空曠，視野開闊。南北走向的汾河貫穿于整個(gè)太原城市，并以汾河自然形成了城市的河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為 500 米左右。 項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá) 23 畝的地塊編為 3 號(hào)地塊。 七 . 項(xiàng)目預(yù)選地塊分析與評價(jià) 1. 地塊編號(hào)： 項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá) 38 畝的地塊編為 1 號(hào)地塊。 目前，山西 X 投資有限公司，計(jì)劃在山西省會(huì) – 太原，投資一家高星級的酒店，資金規(guī)模在 2 億人民幣?！叭f壑千崖增秀麗，往來人在畫圖中”，定會(huì)給游人留下永恒的記憶。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說，以其鮮明的個(gè)性跨身于我國名山之列。 六．投資方的條件和愿望 山西 X 投資有限公司的上級集團(tuán)，是山西省煤炭產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè)，多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它 項(xiàng)目而有助于長期持續(xù)發(fā)展。 5. 投資成本 根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不同的國家和地區(qū)，有一個(gè)合理的成本區(qū)域，超過這些區(qū)域的投資，將給未來的回報(bào)帶來負(fù)面作用。自有資金的比例最好超過 60%，如果負(fù)債比例過高，財(cái)務(wù)費(fèi)用加大，會(huì)造成應(yīng)有回報(bào)率的取得。 投資酒店業(yè)的特點(diǎn)是： 1）資金需要沉淀，至少 5 年以上 2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3）酒店經(jīng)營本身的回報(bào)率并不高，一般在 10%左右 4）酒店業(yè)的回報(bào)率主要靠不動(dòng)產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要通過經(jīng)營管理的效益支撐 5）投資方長期擁有酒店的所有權(quán)。 2. 投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí) 投資酒店業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動(dòng)產(chǎn)的范疇，但不同于投資房地產(chǎn)。山西公路建設(shè)的突飛猛進(jìn) 帶動(dòng)了山西經(jīng)濟(jì)快速增長。從 長晉高速公路建設(shè)指揮部了解 到，目前長晉高速公路已進(jìn)入最后的收尾階段， 2021 年九月底已全線完工，長晉高速公路作為國家經(jīng)濟(jì)干線太原至澳門高速公路的重要組成部分。先后又增加了太原 哈爾濱、太原 烏魯木齊等航線 ,目前太原航空口岸所開通至香港、韓國、日本