【正文】 本計(jì)劃書僅針對(duì)假設(shè)案例且排除了大量不可預(yù)知的因素，因此，本計(jì)劃書不可以套用在其他任何建設(shè)項(xiàng)目中，也不可以以此計(jì)劃書來(lái)判斷律師在假設(shè)案例之外的任何項(xiàng)目中可以發(fā)揮的作用或者衡量律師的能力。六、必要的說明本計(jì)劃書僅針對(duì)假設(shè)案例法律層面的可行性及合作模式各階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出風(fēng)險(xiǎn)控制的必要措施，并不針對(duì)項(xiàng)目本身各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析，同時(shí)本計(jì)劃書也不針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中項(xiàng)目本身可能產(chǎn)生的法律問題進(jìn)行分析。乙公司在A項(xiàng)目中唯一要注意的是事前準(zhǔn)確分析判斷、事中科學(xué)控制。從前述各階段的風(fēng)險(xiǎn)控制的分析來(lái)判斷，乙公司的投資安全是可以得到保障的，但這并不排除對(duì)本計(jì)劃書分析的操作模式進(jìn)行必要的修正。乙公司作為一個(gè)資本運(yùn)營(yíng)者，在本次合作中其終極目的不是項(xiàng)目建設(shè)而在于通過資本運(yùn)營(yíng)獲得預(yù)期的利潤(rùn)回報(bào)，項(xiàng)目建設(shè)是其資本運(yùn)營(yíng)過程中的一個(gè)必要階段。五、本合作模式下雙方的利弊關(guān)系作為甲方，由于資金缺乏，融資渠道不暢，其獨(dú)立承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的能力受到限制，不盡快實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)不僅其應(yīng)獲利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，更為嚴(yán)重的是其已經(jīng)取得的土地都有可能因其不在法律規(guī)定的年限內(nèi)開發(fā)而被政府收回。但需要注意的是，雙方應(yīng)該對(duì)這一操作模式有充分的理解。由于各種法律文書中可能已經(jīng)設(shè)置了不可逆轉(zhuǎn)的極為嚴(yán)重的違約責(zé)任，所以任何一方都不會(huì)輕易冒違約的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該說項(xiàng)目建設(shè)過程中雙方可能簽署的其他法律文書不會(huì)很多，更多的是乙公司代表甲方與第三方簽署的各種大量的合同文書，這些法律文件不在本計(jì)劃書中包括，故而略去不談。這一法律文書難度不再于其內(nèi)容，而在于雙方對(duì)其嚴(yán)格遵守和履諾。這里可采取的保障措施較多，但無(wú)論采用何種措施，目的在于保障質(zhì)押擔(dān)保的合法性和可操作性。（3）、在簽訂《借款協(xié)議》時(shí)，甲乙雙方同時(shí)需要簽訂擔(dān)保協(xié)議，亦可直接將擔(dān)保條款作為《借款協(xié)議》條款。（2）、在甲方取得項(xiàng)目建設(shè)用地的時(shí)候，乙公司必須先期支付甲方9000萬(wàn)元人民幣，甲方用于支付項(xiàng)目開發(fā)用地的地價(jià)，雙方要簽訂另外一份協(xié)議（暫稱《借款協(xié)議》），該協(xié)議內(nèi)容可以包括“借款”性質(zhì)、期限、甲方償還方式和期限、甲方提供其在銀行1億元人民幣存款質(zhì)押擔(dān)保、甲方保證政府有80%地價(jià)款返還并直接投入項(xiàng)目建設(shè)等內(nèi)容。特別要注意的是必須同時(shí)充分考慮到各種不可預(yù)測(cè)的因素，留有充分補(bǔ)救的余地。雙方的合作由于是一種聯(lián)合開發(fā)或投資組合，法律關(guān)系復(fù)雜，合作形式相對(duì)松散，所以雙方所簽《合作協(xié)議書》將成為項(xiàng)目開發(fā)過程中的“憲法”。合作協(xié)議書的簽署到取得土地使用權(quán)證書階段一旦就合作事項(xiàng)特別是合同原則達(dá)成一致，雙方應(yīng)簽訂《合作協(xié)議書》并力爭(zhēng)盡快以甲方名義取得土地使用權(quán)證并取得政府承諾的80%的地價(jià)款返還。報(bào)告的錯(cuò)誤將可能導(dǎo)致決策失誤，進(jìn)而致使合作失敗。報(bào)告的內(nèi)容包括但不限于：項(xiàng)目土地使用權(quán)成本在項(xiàng)目所在地土地價(jià)格中的地位，符合項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃的物業(yè)的設(shè)計(jì)面積和容積率、項(xiàng)目開發(fā)可控制成本和因不可預(yù)見因素可能導(dǎo)致的預(yù)算追加，項(xiàng)目所在地在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化和市場(chǎng)走向，在充分考慮了自方資產(chǎn)狀況、資金周轉(zhuǎn)期、利率水平、現(xiàn)金流量等因素后的融資成本及利潤(rùn)回報(bào)率等。報(bào)告的內(nèi)容包括但不限于：合作方（甲方）的合作誠(chéng)意，合作方的合作方法、目的，合作方擁有的項(xiàng)目開發(fā)必須的有關(guān)資質(zhì)，合作方的資信狀況和履約能力，合作方存在的可能影響項(xiàng)目開發(fā)的法律糾紛或潛在的法律糾紛，合作方承諾的而歸政府擁有的政策的可靠性等。為了保證雙方的合作能夠在合法、真實(shí)、善意的前提下有序進(jìn)行。甲方董事會(huì)有權(quán)決定該款項(xiàng)對(duì)外提供擔(dān)保且可以取得存款行同意；甲方有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)且經(jīng)過當(dāng)政府建設(shè)主管部門審核；乙公司有足夠資金支持除甲方投資外的全部項(xiàng)目開發(fā)所需資金，或有可靠融資渠道保證該資金能及時(shí)到位（包括先期支付給甲方的9000萬(wàn)元人民幣）；乙公司的投資分析是全面的、科學(xué)的，利益回報(bào)在其期待范圍內(nèi)；乙公司對(duì)甲方取得土地使用權(quán)及80%地價(jià)返還款的判斷是正確的；乙公司確實(shí)取得了甲方關(guān)于A項(xiàng)目開發(fā)的全部授權(quán)，并有能力組織項(xiàng)目部進(jìn)行具體項(xiàng)目開發(fā)工作；1乙公司有良好的商品房銷售渠道，有能力在半年內(nèi)完成 80%以上商品房的銷售及回款工作；1甲乙雙方均對(duì)A項(xiàng)目開發(fā)期間國(guó)家的政策、法律，特別是房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)金融政策有充分的了解預(yù)判，對(duì)不可抗力所可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)有足夠的應(yīng)對(duì)措施和承受能力。至此，雙方合作順利結(jié)束。甲方取得的30畝土地及政府返還的地價(jià)款7200萬(wàn)元人民幣，直接投入A項(xiàng)目開發(fā)。乙公司有雄厚資金實(shí)力和可靠融資渠道，并愿意與甲方合作，乙公司的合作目的在于通過資本運(yùn)作獲得必要的使得利益最大化，現(xiàn)雙方初步達(dá)成一致的是：甲方通過“招、拍、掛”方式保證取得該地塊的使用權(quán)，所需資金9000萬(wàn)元人民幣由乙公司提供，甲方同時(shí)用自有的在某銀行1億元人民幣定期存款為乙公司提供擔(dān)保。委托方（甲方）：受托方（乙方）：廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)工程建設(shè)公司法定代表人：法定代表人：簽訂日期：年月日第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書敬啟者：根據(jù)貴公司與我所李強(qiáng)律師的初步交流，為實(shí)現(xiàn)雙方進(jìn)一步合作，現(xiàn)由我所李強(qiáng)律師結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成熟的模式及BOT項(xiàng)目模式，就貴公司擬開發(fā)的A項(xiàng)目提出本計(jì)劃書。如有未盡事宜，需經(jīng)雙方協(xié)商解決。六、其他約定事項(xiàng)：如乙方未能在合同約定時(shí)間內(nèi)完成上述要求的項(xiàng)