【正文】 項目在第 8 。詳見附表《資金來源與運用表》。 資金來源及工程資金回收計算 江蘇蘇浙皖邊界市場可行性研究報告 常州安邦工程咨詢有限公司 第 42 頁 共 58 頁 資金來源由項目自有資金、借貸資金及工程回收資金三部分組成。 資金運用表 萬元（人民幣） 序號 項目 第 1 年 第 2 年 合計 1 前期費用 780 780 2 建安造價 8496 5664 14160 3 配套實施 1560 1560 小計 9276 7224 16500 工程資金運用測算 本工程建設(shè)期為 二 年，工程 總面積 120210 平方米 。項目建成后打算出售 30％，計算期內(nèi)項目營業(yè)收入和營業(yè)成本等數(shù)據(jù)均按基期不變計算 工程成本測算 根據(jù)本項目規(guī)劃指標(biāo)和當(dāng)前工程成本水平測算本工程總投資 20937萬元人民幣 。 江蘇蘇浙皖邊界市場可行性研究報告 常州安邦工程咨詢有限公司 第 41 頁 共 58 頁 第十章 收入及成本費用估算 第一節(jié) 項目經(jīng)營收入和成本核算 項目財務(wù)評價計算期 34 年，建設(shè)期 二 年，根據(jù)目前市場經(jīng)營情況以及項目招租情況，項目建成后第一年出租率達(dá) 80％，第二年達(dá) 90％，第三年后保持 95％。在這次市場升級改造中，邊界市場將大力開發(fā)豐富的信息資源，目標(biāo)是要建成一個信息主導(dǎo)型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，成為蘇浙皖地區(qū)農(nóng)業(yè)信息系統(tǒng)建設(shè)的突破口。為方便現(xiàn)有小客戶交易，仍然在一定時期內(nèi)允許現(xiàn)金交易，對部分交易量較大、有條件結(jié)算的客戶可以逐步先由代理結(jié)算向結(jié)算卡方式過渡；經(jīng)過一段時間，江蘇蘇浙皖邊界市場可行性研究報告 常州安邦工程咨詢有限公司 第 40 頁 共 58 頁 將取消現(xiàn)金結(jié)算，全 部過渡為代理結(jié)算或結(jié)算卡方式。同時市場有專門的裝卸，運輸，搬運等售后配套服務(wù)。為買賣雙方負(fù)責(zé)。 d 保證金制度 為供應(yīng)商和承銷商負(fù)責(zé)，市場規(guī)定，競買人必須在結(jié)算中心預(yù)付一定數(shù)量的資金， 以保證其應(yīng)價競買行為對別人、對自己、對市場都負(fù)有高度的責(zé)任。 c 品種控制和放開機制 足夠的品種、穩(wěn)定的貨源是拍賣正常運作的保障。市場規(guī)定，供應(yīng)商不能兼作承銷商。參與拍賣的供應(yīng)商和承銷商必須向拍賣中心申請登記，由拍賣中心進行資格審定，經(jīng)批準(zhǔn)后才能參與拍賣交易。邊界市場將在逐漸解決這些配套建設(shè)問題的基礎(chǔ)上，為發(fā)展高檔次的集農(nóng)副產(chǎn)品采購、加工、配銷為一體的農(nóng)副產(chǎn)品，電子商務(wù)提供信息平臺，逐步建立網(wǎng)絡(luò)采購、訂貨、監(jiān)控系統(tǒng)，與有條件的外埠產(chǎn)地通過國際互聯(lián)網(wǎng)進行采購、訂息進行網(wǎng)上快速認(rèn)定。③積極推廣電子商務(wù) 積極、穩(wěn)妥地推廣電子商務(wù)。這種交易方式隨著規(guī)模的擴大，可以提升發(fā)展為協(xié)議定單交易。 ②保留部分協(xié)商交易方式 協(xié)商交易是買賣雙方在市場上本著自愿、平等的原則，通過協(xié)商議定商品的價格、數(shù)量、包裝、結(jié)算方式、交貨方式等相關(guān)條件后，簽訂買賣合同的一種交易方式。貨車一進市場，就經(jīng)過示范區(qū)，由批發(fā)市場管理部門留下樣品并快速記錄商品信息后，貨車直接將貨拉到倉庫。 交易方式的升級改造方案確定為逐步由對手交易向拍賣交易過渡。公開競價拍賣方式的引進，主要選擇蔬菜、水果等易標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)格化、包裝化的品種進行試驗。邊界市場的升級改造，將適應(yīng)這一發(fā)展趨勢的要求，在現(xiàn)行集市交易基礎(chǔ)上，逐步引進拍賣、委托、網(wǎng)上交易等方式。 2．交易和結(jié)算方式改進 (1)交易方式的選擇 目前全國大多數(shù)農(nóng)產(chǎn)品交易市場是以現(xiàn)貨交易為主。建立相應(yīng)的配套規(guī)章，包括對保證金最低數(shù)額的規(guī)定、保證金提現(xiàn)的規(guī)定等。改革的方案是：改革現(xiàn)金交易的方式，逐步向保證金交易過渡。對進入市場的農(nóng)產(chǎn)品嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)入，防止劣質(zhì)有害農(nóng)產(chǎn)品流入零售市場，充分發(fā)揮邊界市場的?關(guān)卡?功能。會員進入市場交易，必須按規(guī)定進行入市登記。邊界市場實施入場客戶 (重點是供貨方 )資格審定的基本思路：制定交易規(guī)劃和公約，建立進場交易參與初步審批制度，實行會員制，定期對場內(nèi)從業(yè)人員 (銷售代理 )進行從業(yè)審查、職業(yè)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。在建場初期，對交易商資格要求不高是適當(dāng)?shù)?。資格審定，是建立市場準(zhǔn)入制度、產(chǎn)地追溯制、拍賣制及非現(xiàn)金結(jié)算制度的基礎(chǔ)。 為提高批發(fā)市場的管理水平，提升批發(fā)市場的生存、發(fā)展能力，市場董事會將在升級改造后實行企業(yè)辦市場的制度革新。完整的市場管理體系有市場高管機構(gòu)及分部門系統(tǒng)，分部門系統(tǒng)包括主客體管理系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、結(jié)算系統(tǒng)、檢測系統(tǒng)，以及公安、工商、市容等系統(tǒng)。 具體來講，需加強以下幾個方面建設(shè)： 1．管理體系構(gòu)架 市場管理系統(tǒng)的完備技術(shù)是實現(xiàn)市場高效運轉(zhuǎn)的核心。因此 “市場 ”這個產(chǎn)品同樣是一個豐滿的整體。對于顧客而言， ? 合適的地點 ? 、 “合適的設(shè)施 ”、“合格的時間 ”、 “良好的秩序 ”。對于 “市場 ”這個產(chǎn)品也是一樣。所有這些最后的共 同結(jié)果是增加了交易成本和費用，銷蝕了該市場的核心利益，從而失去了市場存在的基礎(chǔ)，逐漸空殼。這一點更突出。盲目上檔次，追加投入最終加重了 “交易者 ”的負(fù)擔(dān)，減少了他們的贏利空間，進而減少了該市場 “價格 ”的優(yōu)勢，減少了該市場的廣泛吸引力，導(dǎo)致生意日益清淡。通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，這里存在兩個明顯誤區(qū)。 重視市場的硬件建設(shè)，忽視市場的 “軟件 ”建設(shè)是目前許多地區(qū)市場建設(shè)中一個普遍存在的問題?？梢?，市場建設(shè)者與市場交易者之間的關(guān)系實質(zhì)上是一種交換關(guān)系。另一方面，投資興辦市場的目標(biāo)是吸引和方便交易者，以便從他們的交易額中得到回報。這種回報可能是直接的經(jīng)濟利益的回報，也可能是通過帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展、增加稅收等方面間接的經(jīng)濟利益上的回報。對市場的經(jīng)營管理是否得當(dāng)，是其中一個帶有普遍性的十分重要的變量 ， 而這正是目前被人江蘇蘇浙皖邊界市場可行性研究報告 常州安邦工程咨詢有限公司 第 35 頁 共 58 頁 們所疏忽的。 媒體經(jīng)常報導(dǎo) 不少雜草過膝的 “機動車交易市場 ”，天天曬地皮的 “農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 ”和卷簾門緊閉、空蕩蕩寂靜無聲的工業(yè)品交易中心 。一段時間內(nèi)，投資興建市場成為經(jīng)濟活動中的一大熱點。 第二節(jié) 邊界市場經(jīng)營管理策略 “建一個市場，興一門產(chǎn)業(yè)，富一方經(jīng)濟 ”曾是農(nóng)村市場經(jīng)濟發(fā)育過程中一幅形象生動的畫卷。 市場缺少統(tǒng)一規(guī)劃、管理水平較低。收集、中轉(zhuǎn)、運輸、一次分配等流通環(huán)節(jié)尚未分離，這些環(huán)節(jié)都是由販運商人來承擔(dān)的。 本項目招標(biāo)基本 情況見下表。在項目建設(shè)過程中，要安基本建設(shè)有關(guān)程序辦理相關(guān)手續(xù)。 （一）施工單位合同估算價在 200 萬元人民幣以上的； （二）重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在 100 萬元人民幣以上的； （三）勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在 50 萬元人民幣以上的； （四）單項合同估算價低于第（一）、（二）、（三）項規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項目總投資額在 3000 萬元人民幣以上的。 2021 年 10 月 30 日江蘇省發(fā)展計劃委員會蘇計法規(guī)發(fā)（ 2021） 1408號文印發(fā)了《江蘇省依法必須招標(biāo)建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)專章和核準(zhǔn)事項的規(guī)定》。 江蘇蘇浙皖邊界市場可行性研究報告 常州安邦工程咨詢有限公司 第 32 頁 共 58 頁 第三節(jié) 項目招投標(biāo)管理 為進一步規(guī)范過程項目的招投標(biāo)活動，保護國家利益，保證過程質(zhì)量，培育和建立統(tǒng)一開放、競爭有序的招投標(biāo)市場，推動招投標(biāo)活動的健康發(fā)展，《中華人民共和國招投標(biāo)法》已于 2021年 1 月 1日正式頒布實施。 第二節(jié) 項目進度計 劃 為確保項目的順利實施，在工程的勘察設(shè)計、土建施工、設(shè)備安裝調(diào)試、建筑物外裝飾、項目竣工、試運行的各個階段，選擇最佳實施方案，力求做到投資少，質(zhì)量好，工期短。要抓好工序質(zhì)量控制，建立質(zhì)量控制點。 其次，施工準(zhǔn)備階段要控制施工組織設(shè)計、材料、半成品、施工機械和設(shè)備的質(zhì)量，提高施工組織的質(zhì)量。 首先，工程設(shè)計要通過方案競選尋找資質(zhì)高、信譽好、實力強的設(shè)計單位完成，設(shè)計單位要貫徹技術(shù)責(zé)任制，保證施工圖的準(zhǔn)確無誤。為高效優(yōu)質(zhì)地建設(shè)好本項目，公司抽調(diào)專人組建項目指揮部，分工明確，嚴(yán)格按基本建設(shè)程序辦事，全面落實招投標(biāo)制度，實行項目監(jiān)理制、項目跟蹤審計制，建立合同管理制度、工程變更簽證制度、工程款支付制度、材料采購制度、檔案管理制度及工程結(jié)算制度等，確保項目投資少，工 期短，質(zhì)量優(yōu)。 通風(fēng) 在春季、秋季應(yīng)加大新風(fēng)和排風(fēng)量，從而達(dá)到少開主機節(jié)約能源的目的。 循環(huán)水 中央空調(diào)設(shè)備、循環(huán)水方面應(yīng)使用變頻調(diào)速技術(shù)，降低能耗。 綜上所述，本項目在使用過程中幾方面均采取了行之有效的措施，符合環(huán)保要求 。 （ 3）雨水回水利用 本 工程可考慮將匯集雨水管網(wǎng)的雨水，進行水處理后，回用于洗車和綠化澆灌等。 （ 2）污水、污物處理 江蘇蘇浙皖邊界市場可行性研究報告 常州安邦工程咨詢有限公司 第 30 頁 共 58 頁 本工程投入使用后產(chǎn)生的污水及污物，應(yīng)采取分流方式排放，屋面雨水直接排入市政排水干管，生活污水及糞便應(yīng)設(shè)置專門無害化糞池。 （ 4）設(shè)置臨時排水系統(tǒng)，施工場地含泥土污水不準(zhǔn)排入 農(nóng)田。做到場地?zé)o塵化、散粒建筑材料在運輸和堆放中要求覆蓋，防止散粒污染環(huán)境。 （ 1）施工機械的油污水經(jīng)接收處理達(dá)標(biāo)后可排放入臨近水體，施工建筑垃圾運至附近垃圾場統(tǒng)一填埋。本項目在原有地塊上新建，無拆遷項目，對當(dāng)?shù)鼐用裆畹挠绊戄^小，但工程建設(shè)時需要使用大量建筑材料，將 增加現(xiàn)有道路的交通量，并可能對道路造成一定的破壞。 三材用量 根據(jù)定額指標(biāo)測算，本工程三材耗用： : /M2 120210 M2 =960 M3 : 120210 M2 = 6000T : T/M2 120210 M2 = 30000T 江蘇蘇浙皖邊界市場可行性研究報告 常州安邦工程咨詢有限公司 第 29 頁 共 58 頁 第七章 環(huán)保 節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護 本項目主要污染源與污染物為：噪音、污水、污物等。 水落口及變形縫、檐口： 水落口安裝牢固，平正，標(biāo)高符合設(shè)計要求。 江蘇蘇浙皖邊界市場可行性研究報告 常州安邦工程咨詢有限公司 第 28 頁 共 58 頁 整體保護層：表面密實光潔，無裂紋、脫皮、麻面、起砂等現(xiàn)象；不倒泛水、無積水，坡度符合設(shè)計要求；管根結(jié)合立面結(jié)合，收頭結(jié)合牢固，無滲漏。 板材保護層：表面潔凈，圖案清晰，色澤一致，接縫均勻，周邊直順，板塊無裂紋、掉角和缺楞等現(xiàn)象；坡度符合設(shè)計要求，不倒 泛水，無積水，管根結(jié)合處嚴(yán)密牢固，無漏滲。 泛水、檐口及變形縫的做法應(yīng)符合屋面工程技術(shù)規(guī)范的規(guī)定，粘貼牢固、封蓋嚴(yán)密；油氈卷材附加層、泛水立面收頭等，應(yīng)符合設(shè)計要求及屋面工程技術(shù)規(guī)范的規(guī)定。 （ 10） 屋面防水層施工工藝 油氈卷材防水層的表面平整度應(yīng)符合排水要求，無積水現(xiàn)象。 管道和金屬支架涂漆質(zhì)量要求達(dá)到油漆種類和涂刷遍數(shù)符合設(shè)計要求，附著良好，無脫皮、起泡和漏涂。 埋地管道的防腐層質(zhì)量要求達(dá)到材質(zhì)和結(jié)構(gòu)符合設(shè)計要求和施工規(guī)定規(guī)定，卷材與管道以及各層卷材間粘貼牢固。 閥門安裝質(zhì)量要求達(dá)到 型號、規(guī)格、耐壓強度和嚴(yán)密性試驗結(jié)果符合設(shè)計要求和施工規(guī)范規(guī)定，位置、進出口方向正確，連接牢固、緊密。 鍍鋅碳素鋼管道的法蘭連接：要求達(dá)到對接平行、緊密，與管子中心線垂直，螺桿露出螺母長度一致，且不大于螺桿直徑 1/2，螺母在同側(cè)，襯墊材質(zhì)符合設(shè)計要求和施工規(guī)范規(guī)定。 鍍鋅碳素鋼管道的螺紋連接質(zhì)量要求：螺紋達(dá)到管螺紋加工精度，符合國際《管螺紋》規(guī)定，螺紋清潔、規(guī)整，無斷絲，連接牢固，鍍鋅碳素鋼管及管件的鍍鋅層無破損，螺紋露出部分防腐蝕良好，接口處無外露油麻等缺陷。 金屬管道的承插和套箍接口的結(jié)構(gòu)及所有填料應(yīng)符合設(shè)計要求和施工規(guī)范規(guī)定。 （ 9） 室外給水管道及設(shè)備安裝工藝 工藝流程： 安裝準(zhǔn)備→清掃管膛→管材、管件、閥門、消火栓等就位→管道連接→灰口養(yǎng)護→水壓試驗→管道沖洗 管道的坡度應(yīng)符合設(shè)計要求。 江蘇蘇浙皖邊界市場可行性研究報告 常州安邦工程咨詢有限公司 第 26 頁 共 58 頁 電纜最小彎曲半徑和檢驗方法應(yīng)符合下表規(guī)定。 在支架上敷設(shè)時，固定可靠，同一側(cè)支架上的電纜排列順序正確，控制電纜在電力電纜下面， 1kV 及其以下電力電纜應(yīng)放在 1kV 以上電力電纜下面；直埋電纜埋設(shè)深度、回填土要求、保護措施以及電纜間和電纜與地下管網(wǎng)間平行或交 叉的最小距離均能應(yīng)符合施工規(guī)范規(guī)定。 電氣設(shè)備和配線的絕緣電阻值必須大于 。 保護接地（接零）系統(tǒng)必須良好，電氣設(shè)備外皮有良好的保護接地（接零）。 電線管、槽安裝應(yīng)牢固，無損傷，布局走向合理，出線口準(zhǔn)確，槽蓋齊全平整，與箱、盒及設(shè)備連接正確。 管道、箱類和金屬支架的油漆種類和涂刷遍數(shù)符合設(shè)計要求，附著良好，無脫皮、起泡和漏涂，漆膜厚度均勻，色澤一致，無流淌及污染現(xiàn)象。位置、進出口方向正確，連接牢固、緊密，啟閉靈活，朝向合理，表面潔凈。支架與管道接觸緊密。 金屬管道的承插和套箍接口結(jié)構(gòu)及所有填料符合設(shè)計要求和施工規(guī)范規(guī)定，灰口密實