【正文】 通過(guò)自持物業(yè)，實(shí)物抵押作為再融資手段這是很多成功的開發(fā)商做的，也是目前我們國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)比較成功的一條路?；旌祥_發(fā)凈利潤(rùn)大約控制在20%左右，這是一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)，每個(gè)開發(fā)商自己的做法不一樣，與自持物業(yè)開發(fā)成本大體對(duì)應(yīng)，開發(fā)建設(shè)資金大體可以平衡，投資風(fēng)險(xiǎn)比較小。還有以酒店業(yè)為主，因?yàn)榫频旰茈y賣。商業(yè)規(guī)模占總開發(fā)量的40%左右，還有低一點(diǎn)的，其中銷售占20%，自持占20%，銷售的物業(yè)大部分是以寫字樓和公寓為代表，也有其他的。第四個(gè)我想把成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，自持物業(yè)和銷售物業(yè)的概況給大家介紹一下。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性、技術(shù)難度、安全感等諸多因素不是許多開發(fā)商可以想像和承受的，賣商業(yè)是許多開發(fā)商一開始就制定的開發(fā)計(jì)劃。談得不管怎么樣冠冕堂皇就是錢，住宅有一個(gè)好處一賣就是錢，沒(méi)有賣不掉的住宅但是有賣不掉的商業(yè)。三是在中國(guó)融資的困境是許多開發(fā)商發(fā)展中面臨的現(xiàn)實(shí)，賣掉是無(wú)奈的選擇。我說(shuō)的比較普遍包括現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大家公認(rèn)為做得非常好的領(lǐng)軍開發(fā)商是一樣的。一是 中國(guó)現(xiàn)階段生存和發(fā)展的環(huán)境，許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商做不到一平米不賣。另一方面在以零售商業(yè)為依托的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，一定程度上存在著說(shuō)唱兩張皮的現(xiàn)象。就我們建設(shè)部和商業(yè)建設(shè)專業(yè)委員會(huì)的建議應(yīng)該歸類于非住宅類地產(chǎn)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀一方面是被片面地過(guò)度集中在以零售商業(yè)為依托的開發(fā)建筑商。但實(shí)際上我們通過(guò)設(shè)計(jì)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，這個(gè)問(wèn)題并不是那么簡(jiǎn)單。商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）的概念大家都清楚，為什么要把這個(gè)問(wèn)題提出來(lái)，就是在三四線商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)當(dāng)中，融資的問(wèn)題比一二線城市更困難。這要求投資發(fā)展商具備必 要的專業(yè)能力和眼光，需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商全程專業(yè)管理，需要各類節(jié)點(diǎn)服務(wù)商提供專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)規(guī)范！我想先說(shuō)問(wèn)題的提出，是在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)休閑旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的指導(dǎo)下，結(jié)合這兩年我們?cè)诤颖?、?nèi)蒙、山西、遼寧、山東、湖南等地也有二線城市，三、四線城市商業(yè)綜合體的實(shí)踐經(jīng)過(guò)不完全統(tǒng)計(jì)提出一些個(gè)人意見供大家討論。項(xiàng)目的成功投產(chǎn)，需要嚴(yán)格按照商業(yè)運(yùn)營(yíng)的要求和意見，進(jìn)行工程界面、主力店入駐界面、商戶組合及商裝界面、物業(yè)安防界面、開業(yè)營(yíng)銷界面等工作的統(tǒng)籌，達(dá)到投產(chǎn)后的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)場(chǎng)和旺場(chǎng)的不同階段目的。一個(gè)新生的物種需要土壤、水分、陽(yáng)光，需要面臨競(jìng)爭(zhēng)的物 種，任何新生事物的產(chǎn)生一定是以其他舊事物的犧牲和代價(jià)為轉(zhuǎn)換，需要具備自我管理、自我增殖和更新的能力。做對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的程序。城市商業(yè)綜合體，往往是銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)相結(jié)合進(jìn)行產(chǎn)品總成，開發(fā)程序就要結(jié)合本地的情況設(shè)定，在規(guī)劃報(bào)建、工程報(bào)建、市政報(bào)建方面，一般可以通過(guò)大 盤住宅和寫字樓的先期投產(chǎn)，提前收回項(xiàng)目投資，而將配臵好的商業(yè)綜合體部分實(shí)現(xiàn)“訂單式”定制分配，對(duì)于不便分割的大型商場(chǎng)實(shí)施商家定制或機(jī)構(gòu)持有，或經(jīng) 營(yíng)權(quán)租賃，對(duì)于獨(dú)立商鋪或街鋪，則可進(jìn)行封頂后的預(yù)售，包括返租銷售。好的項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合了商業(yè)、建筑、文化、投資、政府、銀行、消費(fèi)者等，多方 面的認(rèn)同，可以在項(xiàng)目投產(chǎn)前就贏得投資機(jī)構(gòu)和個(gè)人的認(rèn)可和投入，使得發(fā)展商可以通過(guò)自籌資金、合資合作投資、債權(quán)融資、股權(quán)融資、施工單位代建等多種方式 建立良性投資組合，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，也可以在項(xiàng)目投產(chǎn)后較容易實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品現(xiàn)貨變現(xiàn)，盤活現(xiàn)金流，甚至成為資本市場(chǎng)的上好產(chǎn)品。而投資回報(bào)的方式依賴于不同項(xiàng)目產(chǎn)品的使用價(jià)值和資產(chǎn)屬性，租售留需反復(fù)測(cè)算論證。二三線城市商業(yè)綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)的要點(diǎn)做對(duì)投資運(yùn)營(yíng)的程序。所以，有錢有權(quán)不等于你有專業(yè)能力，也不等于你可以忽視商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)規(guī)范。由于一些發(fā)展商自認(rèn)為是“老板”，做事拍腦袋，或者財(cái)力不足盲目投資，或者專業(yè)能力局限，造成項(xiàng)目失敗的案例比比皆是。在項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃投產(chǎn)前，需要將概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目可行性財(cái)務(wù)分 析，以及投資開發(fā)周期、物業(yè)租售留回報(bào)方式結(jié)合，進(jìn)行綜合分析，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品內(nèi)容、布局、體量的配臵，滿足各個(gè)利益相關(guān)方的權(quán)益組合，滿足項(xiàng)目實(shí)際 的資金籌措和回收。既要方便集客和商戶經(jīng)營(yíng)，又要方便行人、殘障人出行，有利于人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時(shí)又要增強(qiáng) 社會(huì)公眾參與性，給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化休閑空間，具備“細(xì)節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì)，形成消費(fèi)者的精神共鳴和文化認(rèn)知。因此，建筑設(shè)計(jì)之前一定要進(jìn)行充分的商圈、社區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和商業(yè)規(guī)劃定位。特別是主力店、國(guó)內(nèi)外一線二線的 商業(yè)品牌資源、具備主題商業(yè)價(jià)值的新的消費(fèi)形態(tài)，需要在建筑設(shè)計(jì)前就落實(shí)主力店商家的各項(xiàng)工程技術(shù)要求和商業(yè)規(guī)范，落實(shí)商業(yè)業(yè)態(tài)匹配的空間營(yíng)造和商鋪分 割，使建筑設(shè)計(jì)和建筑工程符合整體商業(yè)規(guī)劃目的。牽涉到土地的一級(jí)整理、二級(jí)開發(fā)，系統(tǒng)性強(qiáng)，工程巨大，包容內(nèi)容 復(fù)雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費(fèi)者的切身利益，因此，項(xiàng)目用地的選擇、項(xiàng)目前期的策劃定位、項(xiàng)目的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)必須堅(jiān)持四大原則：符合“剛性規(guī)劃”的原則：城市商業(yè)綜合體復(fù)合了交通、居住、商業(yè)、生活?yuàn)蕵?lè)等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項(xiàng)目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展 規(guī)劃中，引導(dǎo)和主導(dǎo)一個(gè)城市或城區(qū)的功能定位，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套、街區(qū)產(chǎn)業(yè)復(fù)興、文化特色構(gòu)成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其 商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的編制必須以所在地城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、人口規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為依據(jù)進(jìn)行編制，以實(shí)際街區(qū)或項(xiàng)目用地進(jìn)行策劃，用科學(xué)分析的數(shù)據(jù)和策劃報(bào) 審，突出土地利用與城市發(fā)展目標(biāo)的完美結(jié)合，實(shí)行城市再造與城市文化內(nèi)涵的融合，獲得用地和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上的批準(zhǔn)，獲得開發(fā)報(bào)建過(guò)程的通暢。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區(qū)商業(yè)中心”區(qū)塊二級(jí)用地開發(fā)問(wèn)題，對(duì)于緩解城市居住、交通、環(huán)境與治安等壓 力都是可以得到政府積極支持的，用地和規(guī)劃上也可獲得優(yōu)惠便利的政策條件。由于城市商業(yè)綜合體首先是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，如何引導(dǎo)或影響政府利用土地及空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源與城市功能的重新配臵，達(dá)到集約目的，是發(fā)展商和運(yùn)營(yíng)商 應(yīng)該積極有為的工作。當(dāng)前，中國(guó)城市化進(jìn)程迅速提高，人口向區(qū)域中心城市集中，現(xiàn)代生活方式和商業(yè)資源向郊區(qū)和二三線城市滲透、擴(kuò)展，如何建設(shè)合理規(guī)劃的現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，是擺在實(shí)業(yè)界和政府面前的重要任務(wù)。規(guī)模和體量可大可小。萊坊建議，一般情況下，若非資金處于緊缺狀態(tài)，開發(fā)商可將綜合體項(xiàng)目保留只租不售作為公司長(zhǎng)期的投資。從開發(fā)商的角度而言，項(xiàng)目選址、風(fēng)險(xiǎn)偏好以及項(xiàng)目體量大小等考量因素會(huì)成為決定商業(yè)綜合體開發(fā)業(yè)態(tài)組合的關(guān)鍵?！本C合開發(fā)區(qū)的成功與否仍取決于各個(gè)業(yè)態(tài)的組合，目前的城市商業(yè)綜合體包括四大核心業(yè)態(tài)：寫字樓、購(gòu)物中心、酒店以及酒店式公寓。選址是綜合性項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的第一步，也是決定該項(xiàng)目成敗的重要一環(huán)，因此選擇區(qū)位時(shí)一定要統(tǒng)籌規(guī)劃。因此，有必要探索新的經(jīng)營(yíng)管理制度，既有利于商業(yè)綜合體的發(fā)展，又能夠符合統(tǒng)計(jì)制度的要求，使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確地反映消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展情況。4．創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理制度隨著越來(lái)越多的商戶入駐，商業(yè)綜合體已經(jīng)成為城市商業(yè)的重要組成部分。加強(qiáng)與大型商貿(mào)流通企業(yè)的合作，以重點(diǎn)項(xiàng)目為支撐，引領(lǐng)綜合體發(fā)展，吸引企業(yè)入駐。在良好的環(huán)境中種下“梧桐樹”，以便招來(lái)“金鳳凰”。要綜合考慮外部環(huán)境和自身優(yōu)劣勢(shì)，找準(zhǔn)自身定位，避免照搬其他綜合體模式，走出一條差異化道路，否則容易引起不良競(jìng)爭(zhēng)，影響綜合體的招商和未來(lái)發(fā)展，進(jìn)而影響全市整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。四、促進(jìn)措施1．合理規(guī)劃，明確自身定位隨著近幾年大量項(xiàng)目建成齊聚亮相，我市商業(yè)綜合體逐步壯大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也將比較激烈，很可能出現(xiàn)兩極分化。3．綜合體品質(zhì)不高普遍而言，現(xiàn)在的城市綜合體建設(shè)比較追求短期經(jīng)濟(jì)效益，存在前期規(guī)劃倉(cāng)促、開發(fā)周期短、后期運(yùn)營(yíng)管理水平不高等諸多問(wèn)題。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少商戶反映綜合體內(nèi)停車位不足，周邊也沒(méi)有近距離的公共停車場(chǎng)，影響了客流的聚集。從調(diào)查結(jié)果看，我市商業(yè)綜合體無(wú)論在行業(yè)構(gòu)成還是品牌入駐上都具有很大的相似性。目前，我市商業(yè)綜合體主要集中在昆山高新區(qū)和昆山開發(fā)區(qū)，其他區(qū)鎮(zhèn)除花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和張浦鎮(zhèn)外都還沒(méi)有。而零售單位中，除少數(shù)認(rèn)為電商對(duì)自身影響不大或者通過(guò)已淘寶、天貓、微店等平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)銷售外，大部分商家認(rèn)為電商對(duì)行業(yè)發(fā)展造成了很大沖擊，使傳統(tǒng)的實(shí)體市場(chǎng)萎縮，但目前并沒(méi)有開展電商業(yè)務(wù)。5．餐飲網(wǎng)絡(luò)銷售普遍，零售單位較少觸網(wǎng)隨著電商的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)銷售已逐漸向各行業(yè)滲透。4．商戶規(guī)模較小，交易分散就調(diào)查結(jié)果看，346家零售單位中，除購(gòu)物中心及少數(shù)其他零售企業(yè)外，95%的單位今年上半年?duì)I業(yè)收入不到200萬(wàn)元；225家餐飲單位中，72%的單位上半年?duì)I業(yè)收入不到100萬(wàn)元。圖1 我市商業(yè)綜合體基本經(jīng)營(yíng)情況3．地理位臵優(yōu)越為主要優(yōu)勢(shì)，其他優(yōu)勢(shì)不明顯通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商家認(rèn)為綜合體地理位臵優(yōu)越與否，是否能夠帶來(lái)大量客流是影響本店經(jīng)營(yíng)狀況好壞的最主要因素，而商場(chǎng)知名度、自身經(jīng)營(yíng)品牌知名度以及產(chǎn)品價(jià)格對(duì)銷量并無(wú)很大影響。從今年上半年實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，仍以零售業(yè)為主，在全部調(diào)查單位中零售單位營(yíng)業(yè)收入占比62%，其次為餐飲業(yè)，占比15%（詳見下圖）。2．零售餐飲為主，其他行業(yè)為輔我市現(xiàn)有的商業(yè)綜合體多以大型超市、購(gòu)物中心為主導(dǎo)，如中茵世貿(mào)廣場(chǎng)的百盛、超華城市廣場(chǎng)的歐尚、世茂廣場(chǎng)的大潤(rùn)發(fā)、綠地樂(lè)和城的易買得等，聚集大量零售、餐飲商家，輔以部分居民服務(wù)業(yè)單位，有的再引入影院、兒童樂(lè)園、KTV等娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)單位，其中約80%為個(gè)體戶，法人和產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位較少。此外，還有在建的港龍城、五豐廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、正大商業(yè)廣場(chǎng)等。按常住人口算，2000年我市人均GDP已經(jīng)達(dá)到4100美元，2002年、2006年和2014年分別達(dá)到6100美元、%，已經(jīng)進(jìn)入城市綜合體的高速發(fā)展階段。同時(shí)，由于公共設(shè)施的完備、環(huán)境衛(wèi)生的改善，能夠極大地提升市民生活品質(zhì)和居住幸福感。同時(shí)，由于綜合體具有功能協(xié)同、空間緊湊的特點(diǎn)，也有利于城市土地、交通等資源的集約高效利用。各業(yè)態(tài)之間緊密聯(lián)系、相互依存、良性互動(dòng)，從而強(qiáng)化各自功能，放大彼此價(jià)值，有助于形成“1+12”的效果，通過(guò)新的商業(yè)系統(tǒng)促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。為了解我市商業(yè)綜合體發(fā)展情況，近期在全市范圍內(nèi)開展了商業(yè)綜合體調(diào)查。一般而言，城市綜合體是融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、公寓住宅、酒店餐飲、娛樂(lè)休閑五大核心功能于一體的“城中城”，根據(jù)主導(dǎo)業(yè)態(tài)的不同可分為商業(yè)綜合體、商務(wù)綜合體、生活綜合體、單一綜合體以及綜合體集群。除了傳統(tǒng)的超市、百貨商場(chǎng)外，城市綜合體的說(shuō)法越來(lái)越流行。城市商業(yè)綜合體在我國(guó)發(fā)展的十多年中，雖然時(shí)間遠(yuǎn)不及外國(guó)城市發(fā)展的久遠(yuǎn)，但是其中一些項(xiàng)目經(jīng)過(guò)在實(shí)踐中積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，水平有所提高，形成了新的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)新趨勢(shì)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在東南沿海等很多地區(qū)的大城市中心商務(wù)區(qū)內(nèi)逐漸形成了很多以大型購(gòu)物中心為主體的，集餐飲、娛樂(lè)等為一體的城市商業(yè)中心。它具有完整街區(qū)的特點(diǎn)，是整體布局完整，功能特色明顯，資源集合共享、多樣化多層次的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)?，F(xiàn)階段，商業(yè)綜合體建筑功能越來(lái)越多，綜合了酒店、公寓、文娛、辦公、商業(yè)等各個(gè)方面的功能，進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，考慮相互之間緊密聯(lián)系，集約用好土地資源，做好內(nèi)部、外部設(shè)計(jì)，以城市發(fā)展整體為思路，結(jié)合商業(yè)建筑不同時(shí)期功能特點(diǎn)，有效強(qiáng)化建筑功能銜接性，以此提升現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體價(jià)值，更好地促進(jìn)城市發(fā)展。通過(guò)合理的功能性劃分設(shè)計(jì)，整合建筑結(jié)構(gòu)，更好地體現(xiàn)建筑空間的集中性，保證空間的緊湊感，建立互補(bǔ)依存價(jià)值關(guān)聯(lián)。進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，不但需要在外觀上保證風(fēng)格化，更需要與功能性協(xié)調(diào)一致，整體規(guī)劃時(shí)，分析不同商業(yè)業(yè)態(tài)組合，依據(jù)實(shí)際研究結(jié)果更加合理地做好組織落實(shí)。設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體功能時(shí)需要綜合考慮到消費(fèi)者的體驗(yàn)感。在設(shè)計(jì)時(shí)要了解當(dāng)?shù)氐娜宋?、城市歷史等，設(shè)計(jì)風(fēng)格要和城市風(fēng)格相一致，和建筑周圍環(huán)境互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)建筑風(fēng)格流線型，通過(guò)綜合體建筑的風(fēng)格設(shè)計(jì)，建成當(dāng)?shù)貥?biāo)志性建筑。商業(yè)綜合體要綜合考慮人們的生活習(xí)慣，在滿足商業(yè)需求的同時(shí)，還要做好休閑區(qū)的布置，讓人們消費(fèi)之余也能適度休息。景觀設(shè)計(jì)要和城市整體風(fēng)格呼應(yīng)，盡可能保證協(xié)調(diào)，通過(guò)趣味性景觀特征突出商業(yè)含意；景觀布置不能影響到周邊的環(huán)境，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)提高商業(yè)綜合體建筑的文化含量，滿足人們消費(fèi)與文化的需求。商業(yè)綜合體外部交通路線設(shè)計(jì)要結(jié)合城市的整體規(guī)劃，根據(jù)城市的具體情況設(shè)計(jì)好綜合體的交通外部環(huán)境，更好地為人們提供服務(wù)，通過(guò)科學(xué)的設(shè)計(jì)，避免在商業(yè)活動(dòng)中出現(xiàn)擁堵的現(xiàn)象，合理設(shè)計(jì)好出口與入口，出口與入口要靠近交通路線較好的位置，人們出行方便才能帶來(lái)流動(dòng)。現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)中的交通空間布局，優(yōu)化各種交通路線，保證人們通行的便利。城市的人口集中