【正文】 。 二、海開(kāi)紀(jì)元強(qiáng)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì) 一、 協(xié)助甲方辦理地價(jià)評(píng)估及土地出讓工作； 二、 協(xié)助甲方辦理國(guó)有土地使用證及房屋預(yù)售許可證工作； 三、 協(xié)助甲方辦理銀行按揭及公積金貸款工作； 四、 協(xié)助甲方推薦按揭律師工作。 √ 物業(yè)管理建議： 主要為物業(yè)管理公司的選定、物業(yè)管理的水平定位、物業(yè)管理的預(yù)期備忘，物業(yè)管理公約綱要等。 √ 廣告策略制定： 項(xiàng)目總的廣告宣傳策略、費(fèi)用預(yù)算、廣告投放具體計(jì)劃（以月為單位），廣告總體創(chuàng)意等。 √ 整體銷(xiāo)售策略制定： (大量管理資料下載 ) 21 主要包括銷(xiāo)售控制原則、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)與目標(biāo)建議，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開(kāi)發(fā)售期、跟進(jìn)銷(xiāo)售期銷(xiāo)售策略，推廣策略、項(xiàng)目入市期、項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)估、廣告宣傳策略等。 √ 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議： 主要包括建筑風(fēng)格功能設(shè)計(jì)、建筑面積與功能區(qū)分、項(xiàng)目戶(hù)型比、功能結(jié)構(gòu)、物業(yè)功能檔次定位、結(jié)構(gòu)修改建議、環(huán)境、綠化、車(chē)位、戶(hù)型改建議、項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)等。 （二）項(xiàng)目策劃 √ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 是指項(xiàng)目主要的市 場(chǎng)定位，相應(yīng)的功能及配套，以及相關(guān)的市場(chǎng)依據(jù)，本區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)銷(xiāo)售的優(yōu)、劣勢(shì)形勢(shì)分析等。 √ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)分析： 主要是對(duì)本案方圓一公里內(nèi)的物業(yè)、同區(qū)域及市內(nèi)定位相同的項(xiàng)目做分析，大致包括：價(jià)格、項(xiàng)目配套、賣(mài)點(diǎn)、位置、戶(hù)型等諸多因素做分析，也是為銷(xiāo)售策略的制定提供相關(guān)市場(chǎng)依據(jù)的一定手段。根據(jù)分析情況制定相關(guān)銷(xiāo)售策略。 √ 規(guī)劃發(fā)展分析： 指對(duì)政府機(jī)構(gòu)制定的規(guī)劃發(fā)展計(jì)劃，與本項(xiàng)目銷(xiāo)售、建設(shè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。 (大量管理資料下載 ) 19 第四節(jié) 海開(kāi)紀(jì)元的資源優(yōu)勢(shì) 一、為發(fā)商提供之服務(wù)內(nèi)容： （一） 項(xiàng)目市場(chǎng)顧問(wèn) √ 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析： 主要提供國(guó)家、地區(qū)經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)，本年度及明年房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)、復(fù)工面積、竣工面積和房屋空置率情況等。第三，物業(yè)管理品牌宣傳中，要突出物業(yè)公司的形象和企業(yè)信譽(yù)，確實(shí)給購(gòu)房者一個(gè)具體的品牌化身 ，讓他們從“化身”中感受真實(shí)，樹(shù)立信心。目前人們?cè)谑杖氩皇呛芨叩那闆r下，高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，讓人聯(lián)想高收費(fèi)的同時(shí)，容易對(duì)物業(yè)產(chǎn)生一種畏懼感。 所以，利用好物業(yè)管理品 牌，物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)必然如魚(yú)得水；反之，如果在利用物業(yè)管理品牌時(shí)措施失當(dāng)，就可能會(huì)出現(xiàn)相反的效果。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結(jié)自己的朋友式的物業(yè)公司。 (大量管理資料下載 ) 18 4．突出品牌物業(yè)公司的人情味與“人本管理”理念。品牌物業(yè)公司的管理業(yè)績(jī)主要體現(xiàn)在管理項(xiàng)目的多少（建筑面積、種類(lèi)）、管理效果的好壞（取得部級(jí)、市級(jí)、地區(qū)級(jí)先進(jìn)稱(chēng)號(hào)的情況等等）、社會(huì)反映（業(yè)主、住戶(hù)及業(yè)主管理委員會(huì)的反映、媒體報(bào)道的情況、政府方面的意見(jiàn)、同行的評(píng)價(jià)等等）。品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力能夠給人一種理性上的認(rèn)同與信任，為客戶(hù)在思想上、行動(dòng)上接受物業(yè)項(xiàng)目、接受品牌物業(yè)公司打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提供了現(xiàn)實(shí)的可能性。 2．突出品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力。事實(shí)上，他們也真能從品牌物業(yè)管理中獲得生活上、工作上、學(xué)習(xí)上、自尊上、發(fā)展上、享受上的方便與好處。同時(shí)，他們一般也都比較愛(ài)講“面子”。物業(yè)管理品牌在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 中的利用，具體來(lái)講，主要有以下內(nèi)容： 1．突出品牌物業(yè)管理在未來(lái)居住生活中的重要價(jià)值。 四、物業(yè)管理服務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)即物業(yè)管理，其質(zhì)量的高低對(duì)于房地產(chǎn)品牌的樹(shù)立和品牌市場(chǎng)的 形成尤為重要。在資金來(lái) 源上，可以有政府支持、社會(huì)統(tǒng)籌、商業(yè)銀行按揭等多渠道組合；而在價(jià)款 支付方式上，可以一次付清、分期付清、按揭貸款、租售搭配等方式的組合。以收取成本的方式，將經(jīng)濟(jì)適用房租給買(mǎi)不起房的困難戶(hù) ，按每平方米建筑面積收月租金進(jìn)行出租，幾年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)此房，租金可以頂預(yù)購(gòu)房款，不足部分補(bǔ)交。 四是由于經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者收入不高并且家庭負(fù)擔(dān)較重，因而應(yīng)采取多種銷(xiāo)售方式。針對(duì)居民收入的不同標(biāo)準(zhǔn)確定對(duì)住房的不同消費(fèi)層次，探索住房專(zhuān)賣(mài)銷(xiāo)售方式。 二是銷(xiāo)售中實(shí)行專(zhuān)賣(mài)銷(xiāo)售。 二、銷(xiāo)售策略策劃 本案經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者是中低收入家庭，針對(duì)該消費(fèi)群體收入不高而要求多樣的特點(diǎn)，可采取下列策略： 一是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)確定目標(biāo)市場(chǎng)，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”。 鑒于此，本案的價(jià)格應(yīng)為：一、嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成的規(guī)定；二、努 力降低成本，充分利用財(cái)務(wù)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的空間；三、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，獲取長(zhǎng)期利益。 (大量管理資料下載 ) 15 第三節(jié) 品牌營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)構(gòu)想 一、價(jià)格策劃 因經(jīng)濟(jì)適用房的宏觀價(jià)格規(guī)劃應(yīng)包括：一是適應(yīng)政府的調(diào)控，滿(mǎn)足政府價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格兩方面的規(guī)范。 權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證 近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商熱衷于 IS09000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證和 IS014000國(guó)際環(huán)境質(zhì)量體系認(rèn)證，熱衷于權(quán)威機(jī)構(gòu)的評(píng)獎(jiǎng)活動(dòng)和行業(yè)主管部門(mén)倡導(dǎo)的行業(yè)發(fā)展活動(dòng)，如“放心房聯(lián)合宣言“，充分證明了一點(diǎn)：人們?nèi)匀幻孕艡?quán)威機(jī)構(gòu)，人們對(duì)政府主管部門(mén)仍然充滿(mǎn)期望，權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)定無(wú)疑增加了消費(fèi)者對(duì)品牌的 信心。 2）、通過(guò) CIS 優(yōu)化工程，成為企業(yè)統(tǒng)一的信仰和追求，增加企業(yè)對(duì)員工的吸引力和員工對(duì)企業(yè)的向心力 ，形成巨大的內(nèi)聚作用，激活員工為共同的事業(yè)忘我工作與不斷創(chuàng)新的激情。 1）、通過(guò)對(duì)現(xiàn)有企業(yè)文化資源的優(yōu)化，提煉出真正切合現(xiàn)實(shí)與未來(lái)發(fā)展要求的企業(yè)理念之精華。 (大量管理資料下載 ) 14 五、企業(yè)文化的品牌傳播 企業(yè)文化在房地產(chǎn)業(yè)同樣重要，如國(guó)內(nèi)領(lǐng)軍的幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)不具有獨(dú)特的企業(yè)文化，它有于企業(yè)增 強(qiáng)凝聚力，提高企業(yè)在大眾中的親和力，甚至影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售工作的全過(guò)程。 不以硬性廣告宣傳為主，而以產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、行家論談等 SP 活動(dòng)為主，省卻硬性廣告的投入，而以深入人心，與消費(fèi)者面對(duì)面的實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)形式，建立與消費(fèi)者的良性溝通。 如在電視臺(tái)黃金時(shí)段做一些房地產(chǎn)的公益廣告，視聽(tīng)傳達(dá)受眾，一鳴驚人。 所以，本案的廣告品牘形象塑造可以從以下幾方面入手： 先期通過(guò)商業(yè)廣告和公益廣告及帶有廣告傾向的軟文，以企業(yè)間的合作、聯(lián)姻而產(chǎn)生的樓盤(pán)品牌效應(yīng)，通過(guò)地毯式的廣告轟炸帶來(lái)的品牌高市場(chǎng)滲透、高頻率而一舉成名。相反有些開(kāi)發(fā)商偏重單個(gè)樓盤(pán)宣 (大量管理資料下載 ) 13 傳，在激烈競(jìng)爭(zhēng)中便深感實(shí)力不足，既無(wú)力承受價(jià)格的重壓，也難以應(yīng)付龐大的廣告投入。企業(yè)形象廣告不僅能夠塑 造樓市品牌，而且可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商在人們心目中的形象，從而達(dá)到提