【正文】 所以你制定的標(biāo)準(zhǔn)高了，硬件、軟件就都跟著有了進(jìn)一步的跨越，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也就進(jìn)一 步提高了。有可塑性、可操作性。關(guān)鍵是怎樣能把 100元轉(zhuǎn)變成 200元、 300元的價(jià)值。起點(diǎn)高，標(biāo)準(zhǔn)高，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的取向肯定高。所謂前沿就是開發(fā)建設(shè)的前瞻性，市場預(yù)測的精確性，用發(fā)展的眼光看待現(xiàn)實(shí)存在的問題。 站在前沿制定切實(shí)可行的高標(biāo)準(zhǔn)。制造妨礙他人正常休息的噪音等。不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫 。 業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物 。有權(quán)選擇物業(yè)管理 企業(yè)。 二、業(yè)主、房屋使用人 業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。 1車輛管理。 小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。 小區(qū)治安。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到 “ 五定 ” 即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。 小區(qū)綠化。 (2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。 日常維護(hù)與緊急事件處理。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員 24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。 物業(yè)特色活動(dòng)方案篇 11 為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔 、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在 jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。營造 jt 溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。它貫穿于物業(yè)管理之中。 ，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、預(yù)防犯罪等方面的工作。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。 車輛交通管理 對小區(qū) 內(nèi)各類車輛 (汽車、摩托車、自行車等 )進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 治安消防管理 治安消防管理工作是 jt重點(diǎn)管理工作之一。我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。 綠化的功能是美化環(huán)境。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利 用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。 范圍包括 :樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。對于有些專項(xiàng)類別，如 :車 庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。 、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括 :道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。 C、工作的針對性 在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。 房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行 “ 管養(yǎng)合一 ” 主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面 : A、工作的主動(dòng)性 管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。 常規(guī)性公共服務(wù) (合同服務(wù) )委托性特約服務(wù) (非合同零星服務(wù) )和經(jīng)營性多種服務(wù) (全方位、多層次的綜合服務(wù) )。 二、物業(yè)管理資料 物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。13： 30~15： 00清運(yùn)垃圾 。7： 00~8： 00清運(yùn)垃圾 。完好率 100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率 2‰ 違章率 5%以下無違章、無鳴笛叫人 100%無違章采取正確、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練 (四 )安全護(hù)衛(wèi)、停車管理 (五 )保潔管理工作 項(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍 /天 14h/天掃二遍 /周洗一遍 /月二遍 /天一遍 /天二遍 /月，向業(yè)主發(fā)藥一次 /年標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率 95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率 95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率 95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運(yùn)率 100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度 1%以下 (夜夾法 )。15： 30~17：00 澆水、施肥 (三 )房屋及公用設(shè)施維修、 養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度 8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍 /月，化糞池一遍 /半年，污水管二遍 /季急修不過夜，小修補(bǔ) 24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍 /天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉 房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率 90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率 100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率 100%，業(yè)主滿意率 90%以上平整率無積水，缺損，完好率 90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率 90%以上程序 8： 00~8： 30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。9： 30~11： 30 除雜草、整形、保潔 。夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚 為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍 。無違章裝修及時(shí)聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率 99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率 90%以上收繳率 90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開一次工作程序 8： 00~8： 30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。 九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。 入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。 l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l印刷入住表格 。l垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池 (屋 )或垃圾清運(yùn)站等 l樓道燈：改用節(jié)能燈 (如：溫感、聲控或角摸式等 )l分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等 。增設(shè)自行車棚 。l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志 。增設(shè)報(bào)警系統(tǒng) 。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了 必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。 l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。 l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請求盡快解決。 l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備 (設(shè)施 )與移交清單不符或有 缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位 。l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn) 。 l是物 業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收 。 六、前期物業(yè)接管 a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收 (無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議 )。 36 萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為 0。 5%繳納即 1。 52萬元乘 25%=1。 192 萬元 (5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)： 7人乘 200 元 /年乘人 =0。 04 萬 m2乘 1元 /年乘 m2=1。 17萬元 /年 (2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)： 1。 61元 /月乘 m2 (1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì) 1經(jīng)理 1120242024 經(jīng)營部主任18008003辦事員 360018004物業(yè)管理員 18008005安全護(hù)衛(wèi)員 750035006水電工 17007007 保潔員 2400800工資總額合計(jì) 9600 工資總額合計(jì)： 9600元 /月 。 11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入： 10 萬元 (辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi) 用品、綠化等 )e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算： 21。 05萬元 l不可預(yù)見費(fèi)用： 1。 5萬元 (辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等 )l維修保養(yǎng)費(fèi)用： 1。 5萬元 b)支出： 20。 5萬元 l特約服務(wù)： 5。 35=126000(元 ) 預(yù)計(jì)收入 11。 34萬元應(yīng)收 12。 五、經(jīng)營預(yù)測 a)經(jīng)營收入： 19。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。 6 水電工 1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。財(cái)會(huì)要持證 4物業(yè)管理員 1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。 2經(jīng)營部主任 1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。預(yù)計(jì) 16 名員工 (按 整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì) )。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。 五、組織領(lǐng)導(dǎo) 組長： ___ 成員： ___ 領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在局監(jiān)察室，具體負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)、督辦落實(shí)工作。 三是加強(qiáng)協(xié)調(diào)和配合。 二是強(qiáng)化責(zé)任意識。 (二 )保障措施 一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。對此，我們將全面開展物業(yè)管理培訓(xùn)工作，開展多層次的崗位培訓(xùn)工作，提升服務(wù)水平。三是要開展經(jīng)常性培訓(xùn)。針對物業(yè)公司收取裝修保證金及進(jìn)戶不合理收費(fèi)問題，要會(huì)同價(jià)格主管部門共同研究規(guī)范收費(fèi)行為的具體工作措施。在市紀(jì)委的支持下，將物業(yè)管理服務(wù)與公共服務(wù)的責(zé)任進(jìn)行界定。重點(diǎn)從以下三個(gè)方面入手，一是重點(diǎn)研究解決如何規(guī)范服務(wù)行為問題。 完成時(shí)限： 20__年 12 月底。 牽頭部門：住房保障局 責(zé)任部門：市紀(jì)委環(huán)境辦、各區(qū)政府 (社區(qū)、城管 )、建設(shè)局、規(guī)劃局、環(huán)保局、供排水、供熱、供電、供氣、通訊等單位 (四 )在保障性物業(yè)管理工作上實(shí)現(xiàn)突破。五是要處理好公共管理與物業(yè)公司的關(guān)系，梳理有關(guān)水電熱氣等公共服務(wù)與物業(yè)服務(wù)的界限，明晰物業(yè)管理范圍。三是要處理好新區(qū)和老區(qū)的關(guān)系，通過有關(guān)制度和激勵(lì)措施，妥善處理好協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系 。指導(dǎo)行業(yè)內(nèi)部處理好以下五個(gè)方面的關(guān)系：一是要處理好社區(qū)和物業(yè)的關(guān)系，建立社區(qū)與物業(yè)的良性互動(dòng)機(jī)制 。今年市物業(yè)辦將組織成立物業(yè)管理行風(fēng)監(jiān)督員隊(duì)伍，同時(shí)開展創(chuàng)建業(yè)主滿意的物業(yè)公司評議活動(dòng)。 完成時(shí)限： 20__年 12 月底。三是嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。二是嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度。一是開展業(yè)主委員會(huì)培訓(xùn)工作。 牽頭部門：住房保障局 責(zé)任部 門：市政府法制辦、各區(qū)政府、建設(shè)局、規(guī)劃局、工商局 (二 )切實(shí)加大行業(yè)監(jiān)管工作力度。在強(qiáng)化監(jiān)管的同時(shí)，形成各部門聯(lián)動(dòng)，齊抓共管的工作局面，為構(gòu)建和諧社區(qū)形成聯(lián)動(dòng)合力。加強(qiáng)物業(yè)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)監(jiān)管。 三、主要任務(wù)和責(zé)任分工 (一 )重點(diǎn)加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)。二是認(rèn)真落實(shí)我市環(huán)境建設(shè)的工作重點(diǎn)，嚴(yán)肅 “ 工作人員五條禁令 ” ，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高認(rèn)識，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，特別是考勤制度、請銷假制度等，嚴(yán)禁工作中的 “ 吃、拿、卡、要 ” 現(xiàn)象，樹立部門良好形象 。 一、指導(dǎo)思想 認(rèn)真貫徹落實(shí)市紀(jì)委全會(huì)精神，堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民理念，圍繞全市物