【正文】 第二組：學(xué)號 09—— 16號 組長：李兵、張碩 財務(wù)管理員：易旋組員：楊華威、代林娟、王朝悅、曹帆、萬前辛 。 對不滿意項目制作出對策表 。 開會未到懲罰：給予未到成員上交 20 元處罰金懲罰作為小組活動經(jīng)費。 開會違規(guī)： 每次開會如有事不能及時趕到或參加在開會之前必須跟組長請假，并說明原因，如未請假者將視為開會違規(guī)。 (2)假冒客戶填寫測評表 。 未按規(guī)定要求填寫的。 測評表有以下情況之一為無效： 未按規(guī)定范圍測評且未得到批準(zhǔn)的 。 7. 發(fā)放調(diào)查表要求 小組各個成員必須有效保證調(diào)查表資料的發(fā)放率、回收率、真實率，發(fā)放調(diào)查表時言談舉止文明有禮貌，尊重客戶生活習(xí)慣。 滿意度綜合指數(shù) 60為不滿意，應(yīng)對公司整體管理體系進(jìn)行檢討或重新設(shè)計。 70≤ 滿意度綜合指數(shù) ≤90 為比較滿意，密切關(guān)注滿意度發(fā)展趨勢，對滿意度指數(shù)偏低的項目加以改進(jìn)。單項滿意指數(shù) ≥90% 為非常滿意，應(yīng)注意加保持和推廣。組長需要做好模范帶頭作用，組織監(jiān)督好每個小組成員完成各項任務(wù)及會議參加，每次會議后初步統(tǒng)計和匯總好會議內(nèi)容，制定詳細(xì)資料發(fā)放給小組成員集體討論，直至最終完成本次調(diào)查。 ： 地點范圍：四川烹飪高等?？茖W(xué)校 調(diào)查時間范圍： 20_年 5月 30日 —— 20_年 6月 3日 調(diào)查目標(biāo)客戶群范圍：烹專在校學(xué)生、教師及美倫物業(yè)管理內(nèi)部員工 ： 本次測評主要通過發(fā)放調(diào)查表和交流訪問的方式進(jìn)行，將對美倫物業(yè)管理保安部門、綠化部門、保潔部門、維修部門等部門產(chǎn)生影響。13： 30~15： 00清運垃圾 。7： 00~8： 00清運垃圾 。完好率 100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率 2‰ 違章率 5%以下無違章、無鳴笛叫人 100%無違章采取正確、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊列等常規(guī)訓(xùn)練 (四 )安全護(hù)衛(wèi)、停車管理 (五 )保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍 /天 14h/天掃二遍 /周洗一遍 /月二遍 /天一遍 /天二遍 /月，向業(yè)主發(fā)藥一次 /年標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率 95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率 95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率 95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味 無污積，垃圾清運率 100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度 1%以下 (夜夾法 )。15： 30~17：00 澆水、施肥 (三 )房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度 8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍 /月，化糞池一遍 /半年，污水管二遍 /季急修不過夜，小修補(bǔ) 24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍 /天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨 修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率 90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率 100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率 100%，業(yè)主滿意率 90%以上平整率無積水，缺損，完好率 90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正 常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率 90%以上程序 8： 00~8： 30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。9： 30~11： 30 除雜草、整形、保潔 。夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍 。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率 99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率 90%以上收繳率 90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序 8： 00~8： 30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。 九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。 入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花 卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。 l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l印刷入住表格 。l垃圾清運：增設(shè) 垃圾池 (屋 )或垃圾清運站等 l樓道燈：改用節(jié)能燈 (如：溫感、聲控或角摸式等 )l分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等 。增設(shè)自行車棚 。l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志 。增設(shè)報警系統(tǒng) 。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。 l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。 l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。 l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備 (設(shè)施 )與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。確保保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實，重大保修項目細(xì)則與圖紙校驗到 位 。l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn) 。 l是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收 。 六、前期物業(yè)接管 a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收 (無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議 )。 36 萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為 0。 5%繳納即 1。 52萬元乘 25%=1。 192 萬元 (5)安全護(hù)衛(wèi)費： 7人乘 200 元 /年乘人 =0。 04 萬 m2乘 1元 /年乘 m2=1。 17萬元 /年 (2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費： 1。 61元 /月乘 m2 (1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人 數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計 1經(jīng)理 1120242024 經(jīng)營部主任18008003辦事員 360018004物業(yè)管理員 18008005安全護(hù)衛(wèi)員 750035006水電工 17007007 保潔員 2400800工資總額合計 9600 工資總額合計： 9600元 /月 。 11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入： 10 萬元 (辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等 )e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算： 21。 05萬元 l不可預(yù)見費用： 1。 5萬元 (辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等 )l維修保養(yǎng)費用： 1。 5萬元 b)支出： 20。 5萬元 l特約服務(wù)： 5。 35=126000(元 ) 預(yù)計收入 11。 34萬元應(yīng)收 12。 五、經(jīng)營預(yù)測 a)經(jīng)營收入： 19。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。 6 水電工 1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。財會要持證 4物業(yè)管理員 1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。 2經(jīng)營部主任 1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。預(yù)計 16 名員工 (按整個小區(qū)交付時設(shè)計 )。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。制造妨礙他人正常休息的噪音等。不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫 。 業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物 。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。 二、業(yè)主、房屋使用人 業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。 1車輛管理。 小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。 小區(qū)治安。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到 “ 五定 ” 即定人，定時間、定地點、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。 小區(qū)綠化。