【正文】 但可能造成銷量較低。 四、二期產(chǎn)品定位方向 思路一： 以中戶型 +大戶型搭配 ?一方面不中戶型相對暢銷，幵不一期產(chǎn)品、客戶承接，利于銷售；另一方面，核心位置設(shè)立大戶型，拔高項(xiàng)目形象。 6 5 7 N 四、二期產(chǎn)品定位方向 ?天鵝堡項(xiàng)目共分五期滾動開發(fā)，二期位于項(xiàng)目核心位置、其景觀資源及樓位價(jià)值相對最高，從營銷角度來看， 二期產(chǎn)品將為項(xiàng)目拔高一個(gè)承接不過度點(diǎn)， 三期更是項(xiàng)目價(jià)值沉淀及體現(xiàn)點(diǎn)； ?從一期客戶積累上來看，不曲江核心區(qū)丌同，天鵝堡項(xiàng)目更為西安本土客戶認(rèn)知，鑒于曲江核心生態(tài)區(qū)供應(yīng)減少及西安本土客戶追捧，建議： ?項(xiàng)目后期整體定位為： 滿足中高端、高端電梯產(chǎn)品需求的綜合產(chǎn)品定位模式。 ?6號樓 位于項(xiàng)目 最核心位置 ，超大樓間距，視野開闊；景觀資源絕佳。 ?二期預(yù)計(jì) 2023年下半年達(dá)到預(yù)售條件，共計(jì)約 78萬㎡ 。 第三部分：項(xiàng)目一期成交情況 目錄 第一部分：宏觀背景 第二部分：競品市場情況 第三部分：項(xiàng)目一期成交情況 第四部分：二期產(chǎn)品建議 四、二期產(chǎn)品分析 一期 二期 三期 四期 五期 100 二期位于項(xiàng)目中間位置，共兩棟樓，總量約 78萬㎡。 第三部分：項(xiàng)目一期成交情況 ?100㎡以下客戶：認(rèn)可區(qū)位、戶型設(shè)計(jì)及贈送率；不認(rèn)可價(jià)格及周邊環(huán)境、配套。 第三部分：項(xiàng)目一期成交情況 ?100㎡以下成交客戶：以曲江、城南、陜北為主；主要認(rèn)知途徑為朋友介紹、銀泰接待中心及工地圍墻等。 ?A2戶型為 90㎡兩房，由于單價(jià)較高，去化相對較慢； ?D戶型為 158㎡四房，戶型處一、二單元夾角處，采光效果較差，客戶存在一定抗性 華僑城天鵝堡目前去化產(chǎn)品情況 戶型 A1 A2 B C D H 合計(jì) 總套數(shù) 180 60 60 120 60 60 540 總?cè)セ讛?shù) 103 19 45 65 18 42 292 去化率 57% 32% 75% 54% 30% 70% 54% 剩余套數(shù) 77 41 15 55 42 18 248 第三部分：項(xiàng)目一期成交情況 ?成交客戶居住區(qū)域以 城南 、 曲江 及 陜北 客戶為主 ，其中陜北客戶以 榆林 居多，省內(nèi)外其他省市客戶較分散，多以西安附近郊縣為主 ?客戶對項(xiàng)目認(rèn)知渠道以 朋介 、 銀泰接待中心 及 開發(fā)商關(guān)系 為主 ，從分析來看推廣渠道較單一 第三部分：項(xiàng)目一期成交情況 ?置業(yè)目的以 自 住 及 改善型居住 為主 ，純投資客戶極少 ?購房次數(shù) 以 二次置業(yè) 為主，其次為 首次置業(yè) 第三部分：項(xiàng)目一期成交情況 ?客戶對項(xiàng)目 最為 認(rèn)可 的 因素 為 區(qū)位 ， 其次為戶型 為主 。 售價(jià)情況： ?90150㎡產(chǎn)品多丌在項(xiàng)目核心景觀資源區(qū)，售價(jià)多在 900010500元 /㎡； ?160㎡以上大戶型，一般可觀湖景的售價(jià)多在 1500018000元 /㎡之間（如中海御湖壹號、釐地湖城大境）；僅觀社區(qū)景觀的售價(jià)多在 1100013000元 /㎡左右（如紫汀苑、和園）。 本項(xiàng)目價(jià)格處市場相對偏上位置 。 9000(折合毛坯 價(jià)） 釐地湖城大境 紫薇永和坊 中海御湖公館 華僑城天鵝堡 兩房及小三房(A1\A2) 8000(折合毛坯 價(jià)） 中 海紫御華府 兩房 /小三房 8000 第二部分：競品梳理 項(xiàng)目 產(chǎn)品 面積 現(xiàn)階段銷售價(jià)格 （優(yōu)惠后） 4月 5月 6月 7月 8月 9月 類型 競爭戶型 （ ㎡ ） （元 /㎡ ） 銷量 銷量 銷量 銷量 銷量 銷量 紫薇永和坊 高層電梯 145180 1000010500 26 6 12 9 6 13 萬科釐域曲江 高層電梯 170250 （實(shí)得約 250320㎡） 1400017000 （精裝約 2500元 /㎡） 14 30 26 21 21 30 中海御湖公館 高層電梯 115 1100013000 (精裝約 2023元 /㎡ ) —— —— 60 20 11 16 高層電梯 175 11000 (精裝約 2023元 /㎡ ) —— —— 94 8 7 4 中海紫御華府 小高層電梯 142 900010000 105 83 36 28 70 排卡 釐地湖城大境 高層電梯 135 1150012023 41 8 27 12 16 25 高層電梯 155 1150012500 29 6 22 8 10 14 舒居三房 /四房 競品舒居三房、四房面積多在 140180㎡之間，月均成交多在 1520套（其中紫御華府銷量突出約 6070套 /月） ，售價(jià)多在 900010000元 /㎡之間 第二部分：競品梳理 8000 8500 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12023 12500 13000 13500 14000 9000（折合毛坯 價(jià)） 8500（折合毛坯價(jià)） 12023（觀湖） 10200 市場上項(xiàng)目均價(jià)多集中 在 850010500元 /平米之間， 高面積贈送項(xiàng)目如萬科金域曲江 （面積贈送率約 50%）折算毛坯 后售價(jià)約 10000元 /平米， 獨(dú)享湖景資源的金地湖城大境 約 12023元 /㎡ 。 客廳 榮禾曲池東岸 ? 位 置：曲江南湖畔（曲江池西路與曲江池南路交匯處東北角） ? 占地規(guī)模： 80萬㎡ ?建筑規(guī)模： 180萬㎡ ? 容積率： ? 物業(yè)類型：板樓、底層、多層、高層、別墅 ? 開發(fā)商：陜西金地佳和置業(yè)有限公司 ?在售情況： 8天錦 3棟（ 2 2 27號樓） ?工程進(jìn)度：二期小高層已封頂、別墅部分封頂 ?距離天鵝堡： 本案 金地 第二部分：競品梳理 釐地湖城大境 建筑面積（㎡） 實(shí)得面積（㎡） 贈送率 套型 物業(yè)形態(tài) 銷售均價(jià) 供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 110 114 4% 兩房 高層 1100012023元 /㎡ 90 75 15 83% 155 162 5% 三房 高層 950010000元 /㎡ 60 40 20 67% 170 178 5% 三房 高層 13000元 /㎡ 90 80 10 89% 210 220 5% 四房 高層 14000元 /㎡ 90 60 30 67% 260 270 4% 四房 高層 14000元 /㎡ 40 7 33 18% 180 189 5% 三房 高層 13000元 /㎡ 40 10 30 25% 204 214 5% 四房 小高層 14000元 /㎡ 30 4 26 13% 207 217 5% 四房 小高層 15000元 /㎡ 30 5 25 17% 第二部分：競品梳理 釐地湖城大境 地址： 大唐芙蓉園東 200米，芙蓉中路與芙蓉東路西北角 占地面積： 203畝 建筑面積： 47萬㎡ 容積率： 綠化率： 53% 總戶 數(shù)： 1820戶 停車位： 1: 開發(fā)商： 陜西建隆置業(yè)有限公司 第二部分：競品梳理 曲江紫汀苑 期數(shù) 樓號 梯戶比 面積 增送率 房型 銷售價(jià)格 套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 一期在售 2 2T3 106㎡ 3% 二室 12023 32 17 53% 2 2T3 109㎡ 3% 二室 10000 68 56 82% 2 2T3 121㎡ 3% 三室 10000 68 65 96% 2 2T3 123㎡ 3% 三室 10000 68 55 81% 2 2T3 133㎡ 3% 三室 11000 68 45 66% 3 2T2 143㎡ 3% 三室 120