市場及投資分析報告(參考版)
2025-03-06 18:20本頁面
【正文】 2023年 3月 22日星期三 5時 23分 7秒 17:23:0722 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 22日星期三 下午 5時 23分 7秒 17:23: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :23:0717:23Mar2322Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , March 22, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 5時 23分 7秒 17:23:0722 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :23:0717:23:07March 22, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :23:0717:23Mar2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 22, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 22日星期三 5時 23分 7秒 17:23:0722 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :23:0717:23:07March 22, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :23:0717:23Mar2322Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 22, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。但由于區(qū)域剛剛發(fā)展，滁州市場整體供應(yīng)量大，周期相對較長，也存在一定風(fēng)險。 五、項(xiàng)目成本及利潤預(yù)測 項(xiàng)目單價按 3500元 /㎡ 計(jì)算，成本控制為 2900元 /㎡ ，利潤為 600元 /㎡ ，共計(jì)總利潤約為 13億，稅后利潤 10 億元以上。 規(guī)劃性質(zhì)：住宅、商業(yè) 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 用地指標(biāo) 總占地面積： 2023畝 建筑容量控制要求： 容積率： ≦ 項(xiàng)目投資分析 三、地塊情況簡介 地塊為凈地； 南側(cè)洪武路正在施工，部分完工。 規(guī)劃想象圖 地塊周邊實(shí)景寫真 交通快捷，但配套不完善 SWOT分析 ?優(yōu)勢 Strength ?劣勢 Weak ?環(huán)境優(yōu)勢：緊鄰京滬高鐵滁州站，周邊環(huán)境優(yōu)美 ?地塊優(yōu)勢：地塊平整，略有起伏，規(guī)劃空間大 ?交通優(yōu)勢：洪武路、中都大道連接四方，高鐵通車發(fā)展步入快車道 ?規(guī)模優(yōu)勢：體量大，帶動性強(qiáng) ?位置影響：與城南新區(qū)尚有斷帶，與主城區(qū)更遠(yuǎn) ?配套不足：配套近距離欠缺 ?規(guī)劃未知：侏羅紀(jì)文化科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃還處于初始階段 ?機(jī)會 Opportunity 結(jié)合項(xiàng)目條件，打造項(xiàng)目特色，做足項(xiàng)目附加值 ?規(guī)劃契機(jī)：高鐵新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，規(guī)劃功能完善 ?公園聯(lián)動：項(xiàng)目地塊隔壁將建侏羅紀(jì)文化科技產(chǎn)業(yè)園，為本案提供優(yōu)越配套 ?板塊聯(lián)動：城南新區(qū)建設(shè)如火如荼，區(qū)域聯(lián)動漸現(xiàn) ?競爭較少：目前區(qū)域市場供應(yīng)量較少 ?規(guī)模效應(yīng)：領(lǐng)航區(qū)域乃至滁城地產(chǎn)，引導(dǎo)新居住理念 ?公園主題：大主題公園相鄰，享優(yōu)越生活之上 ?交通概念：大滁城優(yōu)越交通，快捷通達(dá)八方 ?健康理念：新品質(zhì)舒適健康生活示范 ?全景配套：隨著高鐵運(yùn)行，周邊建設(shè)將加快，配套成熟可待 ?威脅 Threaten ?宏觀調(diào)控：政策調(diào)控在未來一年內(nèi)可能持續(xù)對房地產(chǎn)市場壓制 ?供應(yīng)量大：目前滁州市場供應(yīng)量較大，未來土地供應(yīng)較大，市場前景不明確。 項(xiàng)目總占地面積 800000平方米，有停車場、小鎮(zhèn)、發(fā)現(xiàn)學(xué)院、恐龍節(jié)、恐龍野生動物保護(hù)區(qū)、模擬樂園、酒店等。市場上小高層的板式樓極少（多層樓盤僅百合花園現(xiàn)已售完），基本上都在1519層的高層以及 28— 33層的高層。 總體集中在 2023年底開盤、 2023年下半年交付，市場較為同步；推盤風(fēng)格基本上均為局部有限，三五棟樓。 價格區(qū)間基本集中在 4400— 5200元（ 均價 4500— 4700元 ），另城東的清流水韻項(xiàng)目價格 3900元以下，城中的現(xiàn)代城、中環(huán)國際廣場價格在 6000以上。 性質(zhì)主要有公寓綜合體、花園社區(qū)兩種類型； 價格基本分為 4300以下、 4300、 4900、 5500、 6000四個區(qū)間。 綜上所述，雖然 2023年房地產(chǎn)為最嚴(yán)厲調(diào)控的年份，但滁州市房地產(chǎn)市場沒有受到太大影響，這一方面是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策有一定的滯后性，另一方面是因?yàn)槌菡幱诖蠼ㄔO(shè)、大發(fā)展時期，因此承受了自身發(fā)展和一線城市嚴(yán)厲調(diào)控后開發(fā)商投資轉(zhuǎn)向的雙重機(jī)遇。從 2023年成交的商品住房面積段分布情況可以看出， 6090平米中小戶型和 90120平米稍大戶型的商品住房所占比重分別是30%和 35%，最受市場歡迎，剛性需求和初步改善型需求左右著滁州市商品住房成交格局。 高端項(xiàng)目市場潛力大 傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)的優(yōu)勢依然存在，泰鑫中環(huán)國際廣場等高檔樓盤有品牌企業(yè)為依托，大盤大項(xiàng)目引領(lǐng)銷售成交情況，出于對社區(qū)配套和物業(yè)服務(wù)等重要因素深層次追求，消費(fèi)者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合服務(wù)能力還是很看重的，因此高端項(xiàng)目的市場消費(fèi)仍然存在潛力。 （二 ）房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 （五）綜合評述 2023年滁州樓市以“成交量翻番、成交價格逐步上揚(yáng)”落下帷幕，全年房地產(chǎn)市場整體來說是先冷后熱，盡管房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷出臺，但是由于該市屬于三線、四線城市，加之對房地產(chǎn)改善性和剛性需求較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。 數(shù)據(jù)顯示， 2023年商品住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)中， 銷售均價在 4000元以上住房所占比重呈上升趨勢， 帶動滁州市樓盤銷售均價不斷上揚(yáng)，到 2023年底， 銷售均價已站穩(wěn) 4000元大關(guān)，并出現(xiàn) 6793元 /平方米的歷史最高銷售價位 ，較 2023年的最高銷售價位上浮了 20%。 （二 ）房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 （三）住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況 2023年成交的住房中，按價格段分：單價 3000元以下為 2219套，占 %；單價 30004000元的 3296套，占%；單價 40005000的 3971套，占 38%；單價 50006000的 865套，占 8%，單價 6000以上的 13套，占 %。 （二）住房成交均價情況 2023年，滁州市每月樓盤成交均價同比情況如下： 2023年商品住房成交均價為 3869元 /平方米，較 2023年成交均價 3391元 /平方米，增長 14%。 12月當(dāng)月，市本級商品房成交 2167套，環(huán)比減少 %，同比增長 %；成交面積為 ，環(huán)比增長 %，同比增長 75%。 12月當(dāng)月，全市商品房銷售收入 ，同比增長 %，環(huán)比增長 %。市本級銷售收入 ，同比增長 %。 12月
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