【正文】 5:04:50 上午 5:04 上午 05:04:50三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 三月 215:04 上午 三月 2105:04March 24, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 三月 21三月 2105:04:5005:04:50March 24, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 05:04:5005:04:5005:04Wednesday, March 24, 20231知人者智，自知者明。 05:04:5005:04:5005:043/24/2023 5:04:50 AM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 5:04:50 上午 5:04 上午 05:04:50三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 215:04 上午 三月 2105:04March 24, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 三月 21三月 2105:04:5005:04:50March 24, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 2105:04:5005:04Mar2124Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/3/24 5:04:5005:04:5024 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 24 三月 20235:04:50 上午 05:04:50三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 05:04:5005:04:5005:04Wednesday, March 24, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 05:04:5005:04:5005:043/24/2023 5:04:50 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 炫特區(qū)規(guī)模 30萬平米、容積率 生活休閑類CONDO酒吧； 24小時(shí)便利店；小區(qū)食堂；銀行 /ATM柜員機(jī)；快速?zèng)_印店；書店；寄賣中心；藥店；自助洗衣房 /干衣房開放式休閑咖啡廣場、主題音樂餐廳、紅酒雪茄坊、圖書閱覽室、桑拿、 SPA、瑜伽、休閑燒烤園、詩韻墻、麻將室運(yùn)動(dòng)類架空層：乒乓球臺(tái)；單雙杠；吊環(huán)；秋千等運(yùn)動(dòng)設(shè)施；跑步機(jī)、自行車機(jī)、舉重機(jī)等健身設(shè)施；緩跑徑乒乓球、臺(tái)球室、壁球場、游泳池、健身房、運(yùn)動(dòng)場、攀巖石壁結(jié)合典型案例，本項(xiàng)目社區(qū)配套的選取原則：p時(shí)尚的、潮流的、受年輕人追捧的特色休閑和運(yùn)動(dòng)配套；p規(guī)模大、對區(qū)域周邊年輕人形成群聚效應(yīng)，極大釋放小區(qū)形象魅力；p客戶對生活成本比較敏感，服務(wù)設(shè)施盡量免費(fèi)提供；配套84社區(qū)為青年人提供專屬運(yùn)動(dòng)、生活、休閑類配套p運(yùn)動(dòng)類配套p占地小，參與性強(qiáng)，新穎時(shí)尚類與傳統(tǒng)大眾類項(xiàng)目兼顧的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，部分可設(shè)置在架空層；p生活類配套p針對年輕人的工作生活特點(diǎn)，設(shè)置有特色、小而精的配套，可設(shè)置在一層p休閑類配套p設(shè)置在二層，強(qiáng)調(diào)氛圍營造。建議一：通過豐富的建筑附屬空間設(shè)計(jì)，提供社區(qū)青年共享公共空間。商務(wù)中心提供的復(fù)印、打字、傳真、郵件、快遞、票務(wù)等服務(wù)，全面提升生活品質(zhì)。社區(qū)公共空間在社區(qū)各樓座之間的園林中散布著二十多個(gè)活動(dòng)場所。社區(qū)配套大型自助餐廳與大型自助洗衣房，完全按國際化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。核心客戶： 北京東部 CBD年輕白領(lǐng)炫特區(qū)國際青年社區(qū)炫特區(qū)國際青年社區(qū)———— 全國第一個(gè)完全國際化的青年社區(qū)全國第一個(gè)完全國際化的青年社區(qū)76完全根據(jù)青年人特點(diǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與社區(qū)配套 戶型在戶型功能設(shè)計(jì)上對青年人的的家庭結(jié)構(gòu)和個(gè)體空間人性化進(jìn)行深入研究。 炫特區(qū)（ SHOW MY LIFE）項(xiàng)目簡介地理位置 ：炫特區(qū)地處 CBD、燕莎商圈和使館區(qū)輻射地帶，貼鄰朝陽北路，緊臨東四環(huán)路。競爭格局：2023年麗陽天下所在石廈片區(qū)將有超過 3000套以上小戶型單位的供應(yīng)量，成為深圳小戶型供應(yīng)量最大的、小戶型樓盤分布最密集的區(qū)域。 金地梅隴鎮(zhèn) －案例借鑒點(diǎn)： 社區(qū)溝通空間 /公共空間營造71深圳 麗陽天下 －案例借鑒點(diǎn)： 以年輕人為主要客戶群，配套：以青年人生活、娛樂需求對項(xiàng)目配套進(jìn)行規(guī)劃案例二：北京 收購的風(fēng)險(xiǎn)提示：如果海爾的收購標(biāo)的物為本項(xiàng)目，除對本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評估外需重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)問題：１、項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)是否為 100%產(chǎn)權(quán)；２、完全產(chǎn)權(quán)有沒有瑕疵？即有無擔(dān)保、抵押等不確定因素。67本項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)說明地塊 1為非完全產(chǎn)權(quán)：被收購方僅擁有地塊一 70%的產(chǎn)權(quán)；地塊 2規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積是 ，實(shí)際建筑面積 52992平米，超規(guī)劃許可 ，存在重新報(bào)規(guī)和驗(yàn)收通過風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)測算方案１：只收購地塊３　 收購預(yù)測價(jià)（萬元） 預(yù)期稅后收益（萬元）地塊 1 0 0地塊 2 0 0地塊 3 7490 總價(jià) 7490 投資回報(bào)率 49%65方案二：三項(xiàng)目全部收購，拆除小白樓，預(yù)期收益五百萬，投資回報(bào)率 1%經(jīng)濟(jì)測算方案２：收購小白樓拆除小白樓　 收購預(yù)測價(jià)（萬元）預(yù)期稅后收益（萬元）地塊 1 地塊 2 地塊 3 7490 3694 總價(jià) 投資回報(bào)率 1%u 假設(shè)：地塊２現(xiàn)狀收購價(jià) 11000元 /平米。地塊2收益預(yù)測（不拆除小白樓）物業(yè)類型 單價(jià)或費(fèi)率（元 /平米；平米；元；%）酒店式公寓（精裝）420層售價(jià) 17000 　420層面積 35275 　13層、 21層商業(yè)售價(jià) 12023 　13層、 21層面積 　銷售收入（萬元） 　 收購及開發(fā)投入成本 　 71508 銷售周期（年） 　利息率 % 　利息支出 　 銷售稅費(fèi)比率 (%) % 土地增值稅 　 利潤額稅前（萬元） 　 3625 所得稅 % 稅后利潤 　 地塊2收益預(yù)測（拆除小白樓）物業(yè)類型 單價(jià)或費(fèi)率（元 /平米；平米；元； %）酒店式公寓（精裝）2023年售價(jià) 17000 　可銷售面積（平米） 　 47892銷售收入（萬元） 　 收購及開發(fā)投入成本 　 71508 銷售周期 　利息率 (%) % 　利息支出 　 銷售稅費(fèi)比率 (%) % 土地增值稅（萬元） 　 利潤額稅前（萬元） 　 1774 所得稅 25% 稅后利潤 　 63地塊 3收益預(yù)測：地價(jià) 7490萬元，根據(jù)假設(shè)開發(fā)法預(yù)測項(xiàng)目收益 3千 7百萬人民幣假設(shè)：銷售時(shí)間 2023年， 2023年銷售價(jià)格 17000元 /平米，價(jià)格增幅 10%，2023年售價(jià) 18700元 /平米；拆除小白樓后還建至地塊 3，可銷售面積共。 建筑面積 7,444 改造成本（元 /平米）改造總成本本項(xiàng)目市場價(jià)值（萬元）1000 周邊寫字樓案例項(xiàng)目 位置 售價(jià)（租金）金城中心 豐臺(tái)區(qū)方莊芳群園四區(qū) /平/天 (含物管費(fèi)等 )大陸寫字樓 北京豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營順一條八號(hào)2元 /平米/天（電費(fèi)另計(jì)）嘉業(yè)大廈 南三環(huán)劉家窯橋往東 300米 2元 /天 /米 安富大廈 豐臺(tái)區(qū)南方莊 1號(hào)院 /天/平米（免物管費(fèi)等）撲滿山 豐臺(tái)區(qū)宋家莊路 69號(hào)售價(jià) 萬元 /平經(jīng)濟(jì)測算60地塊２：現(xiàn)狀條件下到完成精裝公寓出售還需追加 2500元 /平米地塊 2現(xiàn)狀：已封頂，地上 21層，地下 2層經(jīng)濟(jì)測算三地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　占地面積（平方米）建筑面積（平方米）土地成本（萬元）地塊 1 1400 　地塊 2 52992 8559地塊 3 4055 11715 7490成本法價(jià)值估算　 　 單價(jià)或費(fèi)率 總價(jià)收購成本 現(xiàn)狀收購價(jià) 11000 追加成本 外墻裝修成本（外墻面積 18000平米） 1000 1800電梯及裝修費(fèi)（萬元） 　 500水暖電氣設(shè)備費(fèi)（萬元） 150260 精裝修（萬元） 1500 　 追加總成本（萬元） 　 　 需總投入成本（萬元） 　 期間費(fèi)用 貸款額（萬元） 　 假設(shè)開發(fā)周期（年）到可銷售為止 　 利息支出（萬元） % 管理費(fèi)用（總投入的１ %） 1% 成本總投入 不可預(yù)見費(fèi)（追加成本的 3%－ 5%） 5% 總投入（萬元） 　 　 成本單價(jià)（精裝） 　 　 61項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽呛妥≌鞣靠蓪?shí)現(xiàn)16000元 /平米的單價(jià)市場價(jià)格案例（居?。?16000元 /平米（毛坯）項(xiàng)目 戶型 價(jià)格 銷售情況文成建筑（現(xiàn)房、毛坯）115平兩居； 160平米三居 16000 3月份入市撲滿山（ soho，現(xiàn)房，毛坯， 230套）近59000平米80平米； 153平米 16000 07年 9月底開盤，銷售 80%，銷售面積 46套gogo新時(shí)代（二手房）4 5 67一居； 60兩居 1400016000新坐標(biāo)（二手房） 3 4 55一居 1400015000市場價(jià)格案例（寫字樓） 16000元 /平米（毛坯）項(xiàng)目 面積 單價(jià) 銷售情況撲滿山（毛坯大堂精裝）近 14400平米 200300平米； 1600010月到目前銷售一半， 7千平米新坐標(biāo)（底層寫字樓） 　 16000市場價(jià)格案例（商業(yè)）項(xiàng)目 　單價(jià)撲滿山 　 3萬新坐標(biāo)（底層商業(yè)） 　 18000方莊 6號(hào) 一層 3萬 /平；二層 2萬 /平米CBD東邊小戶型產(chǎn)品售價(jià)項(xiàng)目名稱戶型區(qū)間 地址單價(jià)（元 /平米）總價(jià)（萬元）精裝修狀況沿海購房主要滿足短期居住需求，首要考慮位置和交通；其次由于他們對時(shí)尚和品味的追求，在選擇物業(yè)時(shí) ，對其所提供的生活品質(zhì)有較高要求，如：生活配套、裝修風(fēng)格、檔次等；同樣關(guān)注物業(yè)是否易于后期處置客戶定位56價(jià)格定位：精裝修酒店式公寓價(jià)格 17000元 /平米u(yù)參照市場案例，本項(xiàng)目價(jià)格定位為：u居住物業(yè)價(jià)格：16000元 /平米u(yù)辦公類物業(yè)價(jià)格：16000元 /平米價(jià)格定位市場價(jià)格案例（居?。?16000元 /平米（毛坯）項(xiàng)目 戶型 價(jià)格文成建筑（現(xiàn)房、毛坯） 115平兩居； 160平米三居 16000元 /平米撲滿山（ soho，現(xiàn)房，毛坯， 230套）近 59000平米 80平米； 153平米 16000元 /平米gogo新時(shí)代（二手房） 4 5 67一居；60兩居 1400016000元 /平米新坐標(biāo)（二手房） 3 4 55一居 1400015000元 /平米市場價(jià)格案例（寫字樓） 16000元 /平米（毛坯）項(xiàng)目 面積 單價(jià)撲滿山（毛坯大堂精裝）近14400平米 200300平米； 16000元 /平米新坐標(biāo)（底層寫字樓） 　 16000元 /平米57項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算及可行性分析58地塊 1：根據(jù)收益法測算六層小白樓的市場價(jià)值為 2757萬元人民幣地塊 1現(xiàn)狀：u 地下一層，地上六層，該樓為鋼筋混疑土框架結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)測算三地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　 占地面積（平方米）建筑面積（平方米）土地成本（萬元）地塊 1 1400 　地塊 2 52992 8559地塊 3 4055 11715 7490　 六層小白樓 　項(xiàng)目內(nèi)容 建筑面積（ m2） 7, 收益年限（ n） 資本化率（ r） %租金年遞增率 (g) [根據(jù)市場調(diào)查確定 ] 0%年租金純收益（萬元） 收益總值 年租金純收益 /(rg){1[(1+g)/(1+ r)]n} 評估單價(jià)（取整） 收益總值 247。投資客戶對項(xiàng)目區(qū)位和地鐵帶來的增值充滿信心，看重低總價(jià)和投資回報(bào)率。53典型小戶型項(xiàng)目客戶描述 ——gogo 新世代中心客戶定位gogo新世代l2535歲之間的 年輕人 為主，單身或兩口之家；lCBD的 年輕白領(lǐng) 、 周邊生意人 等，如：在木樨園做手機(jī)生意的和在成壽寺做五金家具的等；l財(cái)富積累不深，但 經(jīng)濟(jì)壓力小、時(shí)尚品味高、生活標(biāo)準(zhǔn)高 ，大部分客戶擁有私家車；l絕大部分客戶購買動(dòng)機(jī)是 自住＋過渡＋ 投資 ，為了方便工作而暫時(shí)居住，同時(shí)被周邊的成熟