【正文】 – 周邊建設(shè)成熟度不高。 土地價值分析 規(guī)劃條件研究 ■ 不利因素分析 – 用地北側(cè)為高壓走廊，會對北側(cè)有較高的退讓要 求，且對住宅品質(zhì)有影響。基地南側(cè)有 5線通過，對日后住宅價格有提升作用。周邊配套設(shè)施不成熟。屬于閔行區(qū)域旗忠體育城區(qū)域內(nèi)。 總成本拆分成固定部分和可變部分，第二級細(xì)分的條目請參考，如有更細(xì)致的數(shù)據(jù)可進(jìn)一步拆分制作，表格形式不要求?；▓@，開間，地下室 ?例如：洋房的產(chǎn)品選型要初步判斷 ?例如：公寓的配比和單體特征要基本判斷 ?單體強(qiáng)拍得時不要考慮宗地容積率控規(guī)的限制。 假日風(fēng)景 900011000 上海康城 5800 市場機(jī)會尋找 從客戶到產(chǎn)品描述 ■ 富貴之家 復(fù)地北橋城 7500 總價： 150萬以上 單價： 10000 面積： 150平米 這部分產(chǎn)品主要集中在新橋、春申和顓橋。 假日風(fēng)景 900011000 上?？党? 5800 市場機(jī)會尋找 從客戶到產(chǎn)品描述 ■ 健康養(yǎng)老 春申景城 7500 總價： 85萬 單價： 9000 面積： 95平米 這部分產(chǎn)品主要集中在春申和莘莊。 假日風(fēng)景 900011000 上?？党? 5800 合生城邦 5250 市場機(jī)會尋找 從客戶到產(chǎn)品描述 ■ 望子成龍 — 后小太陽 春申景城 7500 奧林匹克花園 7600 總價： 80120萬 單價： 900010000 面積： 70120平米 這部分產(chǎn)品主要集中在九亭、春申和莘莊。 市場機(jī)會尋找 從客戶到產(chǎn)品描述 ■ 望子成龍 — 小太陽 春申景城 7500 奧林匹克花園 7600 總價： 85萬以下 單價： 60008000 面積： 70100平米 這部分產(chǎn)品主要集中在九亭、春申和莘莊。如配備到地鐵站的班車等 ■ 社會新銳 — 青年之家（老上海人） 春申景城 7500 沁春園 7000 奧林匹克花園 7600 總價： 5080以及 100120萬 單價： 60008000以及900010000 面積： 70100平米 這部分產(chǎn)品主要集中在九亭、春申和莘莊。 九城湖濱 6200 本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總價均控制在75萬以下，但新銳客戶出行更依賴軌道，因此軌道沿線項目更具競爭力。 ? 目前 春申、莘莊板塊公寓成交均價在 7000－8500元 /平方米之間，成交總價在 80萬左右，但成交量和供應(yīng)量均不大， 板塊的市場份額正在逐漸萎縮，而區(qū)域內(nèi)沒有此類產(chǎn)品的替補(bǔ)性出現(xiàn) ? 通過快速路和項目自然景觀優(yōu)勢與產(chǎn)品優(yōu)勢，花園洋房總價控制在6080萬上下的市場機(jī)會比較明顯 宗地 老閔行 5號線 9號線 春申 洋房客戶分流 市場機(jī)會尋找 洋房競爭機(jī)會小結(jié) 新橋 ?上面說了從競爭看市場機(jī)會，找到了市場機(jī)會，但是，需要在不同客戶群體中進(jìn)一步審視不同細(xì)分市場的競爭壓力，本階段需要通過競爭中的典型個案，把客戶到產(chǎn)品環(huán)節(jié)打通 ?首先通過客戶細(xì)分看不同市場環(huán)境，審視不同客戶關(guān)系的項目競爭關(guān)系和壓力 ?通過不同客戶的典型個案，從客戶看產(chǎn)品，找出產(chǎn)品的基本配臵 ?對進(jìn)入不熟悉的市場和新城市來說了解本地客戶的產(chǎn)品特殊需求和認(rèn)識，對異地產(chǎn)品解決方案尤為重要 市場機(jī)會尋找 從客戶到產(chǎn)品描述 ■ 社會新銳 — 青年之家（新上海人） 春申景城 7500 假日風(fēng)景 900011000 奧林匹克花園 7600 東苑米蘭城 7300 合生城邦 5250 總價： 5075萬 單價： 60008000 面積： 70100平米 這部分產(chǎn)品主要集中在九亭、春申和老閔行。 ? 公寓類的產(chǎn)品宗地壓力較大，通過單體和環(huán)境提升產(chǎn)品力，從而拉動部分普通公寓。所以我們的競爭可以分為： ?別墅競爭 ?公寓競爭 ?洋房市場機(jī)會競爭 ■ 市場結(jié)論 ? 目前本案周邊的幾個板塊中只有新橋板塊和本案所在老閔行板塊別墅分布較廣，同時又都是以市區(qū)客源為主，所以新橋和老閔行板塊是未來本案別墅競爭的重點板塊。區(qū)域內(nèi)中心區(qū)的公寓售價主要集中在 8000元 /平方米左右 ?客源分析 —— 客源主要以本地和周邊徐匯區(qū)的客戶為主，隨著板塊的不斷開發(fā)，以及影響力的不斷擴(kuò)大，快速路軌道交通 1號線吸引了來自全市各區(qū)域的客戶，其中仍然以徐匯和長寧為主。便捷的交通使它成為就職于市中心大多數(shù)上班族的首選。 市場機(jī)會尋找 同級別競爭板塊分析 新橋 市場機(jī)會尋找 同級別競爭板塊分析 莘莊 /春申 宗地 5號線 9號線 春申 紅梅路 蓮花路 1號線 莘莊 ?區(qū)域概況 —— 春申示范居住區(qū)規(guī)劃總建筑面積 170萬平方米，可以容納 10萬以上人口的高綠化、現(xiàn)代化居住社區(qū)，整體環(huán)境較好，區(qū)域?qū)傩远ㄎ槐容^高檔，目前開發(fā)接近尾聲。但是由于該板塊的交通不便，配套較差，以及產(chǎn)品力不強(qiáng)，所以在公寓市場上該板塊對本案的競爭壓力有限，競爭壓力主要集中在別墅市場。由于新橋是一個別墅型板塊，別墅氛圍濃厚，環(huán)境較好，所以區(qū)域內(nèi)別墅的客戶主要以富貴 1和富貴 2為主，而公寓的客戶類型主要為社會新銳。其中 07年推量達(dá)到 平方米， 08年推量 ， 08年以后推量還有 12萬平方米 市場機(jī)會尋找 同級別競爭板塊分析 九亭 宗地 5號線 9號線 新橋 莘松路 ? 區(qū)域概況 —— 新橋板塊位于松江與閔行交界，是上海房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的成熟別墅社區(qū)，目前區(qū)內(nèi)有近 30個已建成和在建樓盤，其中大部分為別墅社區(qū)，區(qū)域整體別墅氛圍濃厚 ? 交通出行 —— 目前主要依賴于地鐵一號線、莘松線、各小區(qū)班車，班次很少，莘松路道路擁堵，交通出行十分不便 ? 商業(yè)配套 —— 生活配套方面盡管已建成了樂購、巴比倫生活廣場等商業(yè)設(shè)施，但由于人口密度低，商業(yè)發(fā)展緩慢，還是 難以完全滿足區(qū)內(nèi)居民 的需求。 ?競爭分析 —— 由于未來九亭板塊在擁有軌道交通的同時還具備離市區(qū)更近的優(yōu)勢，且區(qū)域內(nèi)客戶主要以市區(qū)新銳型客戶為主，同時板塊內(nèi)單價也主要集中在5500－ 6000元 /平方米，基本和本案單價一致，所以九亭是未來本案公寓型產(chǎn)品的主要競爭對手。同時該板塊和七寶只有一橋之隔，來往十分方便，而且目前兩個板塊之間的差價相當(dāng)懸殊，所以也有很大一部分的七寶客戶選擇在九亭購房。 ? 商業(yè)配套 —— 目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套主要集中在九亭大街附近，區(qū)域整體配套較少，主要依靠東面的七寶古鎮(zhèn)，但是由于目前區(qū)域內(nèi)人口的大量導(dǎo)入，所以未來區(qū)域內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃較好，主要集中在地鐵沿線。板塊的開發(fā)周期很短，區(qū)域的開發(fā)是從 2023年才開始起步的，主要是受到了周邊七寶板塊的帶動?？梢娢磥眍厴虬鍓K對本案有一定的競爭威脅。板塊同時距離春申板塊的春申購物中心，易買得、歐倍德、九百家居各大商場都較近。 外區(qū)域客戶成為顓橋的主要支持 宗地 顓橋 5號線 9號線 商業(yè)配套 —— 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)主要集中在顓橋老鎮(zhèn)和都市路附近，周邊國際 保齡球館、好愛廣場、都市陽光商業(yè)廣場。 九亭 新橋 莘莊 春申 顓橋 5號線 9號線 ■ 競爭板塊分布 市場機(jī)會尋找 同級別競爭板塊分析 顓橋 交通出行 —— 顓橋板塊位于閔行的南部地區(qū)，與梅隴鎮(zhèn)相鄰，距徐家匯大致 16公里的距離，通過外環(huán)線、滬閔路、莘奉金高速以及軌道交通 5號線，可以到達(dá)市區(qū)各區(qū)域。 ? 公寓市場主要本地客源量， 產(chǎn)品力不強(qiáng) ，很難吸引市區(qū)客戶，另一方面在老閔行和市區(qū)中間的春申，顓橋以及周邊的九亭和新橋板塊也大量攔截和分流了市區(qū)客戶，導(dǎo)致 本區(qū)域受到較大的外來競爭壓力 。 市場機(jī)會尋找 宗地區(qū)域市場 面積 80120 120140 140160 160170 170180 180190 190210 210以上 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 45005000 3050 3050 246 246 140 140 50005500 33352 21174 9331 5151 1738 738 468 168 55006000 28436 16586 11067 5950 5991 2629 835 166 2292 696 760 60006500 17919 10924 16421 11421 2579 1579 364 164 3319 1215 4941 4410 4998 4263 65007000 2564 958 3010 482 1800 1644 1678 1678 1398 1398 8247 6890 7153 6341 220 220 70007500 874 874 726 426 4640 3476 2294 2294 9844 6578 75008000 304 304 368 368 141 141 9268 9104 15431 9895 10324 8444 1821 584 80008500 656 656 519 519 381 381 220 220 85009000 163 163 537 537 1273 919 1771 1392 220 220 90009500 365 365 4227 2507 950010000 178 178 1872 1296 2750 1820 5518 1507 1000010500 178 178 184 184 435 220 1050011000 736 552 899 209 1100011500 1118 755 11500以上 1299 924 805 599 合計 86499 53870 40442 23617 13115 7297 18071 15574 26145 16909 39839 30953 21703 15954 10840 4894 ■ 單價和面積關(guān)系 銷售率： 68% 市場機(jī)會尋找 宗地區(qū)域市場 總結(jié) ? 區(qū)域內(nèi)別墅市場表現(xiàn)不錯，公寓市場方面去化情況較差，整體消化率不高 ? 目前本區(qū)域內(nèi) 160210平方米的聯(lián)排別墅去化情況最好，去化率基本都在 70%左右，由于有大量的市區(qū)客戶購買，對區(qū)域內(nèi)的別墅市場形成了強(qiáng)有力的支撐。 外灘 宗地 5號線 1號線 市場機(jī)會尋找