【房地產(chǎn)】上海青浦別墅項目市場研究及定位(參考版)
2025-02-07 17:04本頁面
【正文】 4） 雙拼別墅應以 200250平方米為主力供給段；具體戶型設定上，我司認為本案需要遵循以下原則：謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。本產(chǎn)品以全新的本產(chǎn)品以全新的 Villa和和 Townhouse的精品別墅進入市場，以區(qū)域新的精品別墅進入市場，以區(qū)域新型化的中檔產(chǎn)品，走錯位化的市場道路；型化的中檔產(chǎn)品，走錯位化的市場道路；216。本項目位于整個大西郊的概念中，西郊的中高檔形象已深入人心，本項目位于整個大西郊的概念中，西郊的中高檔形象已深入人心，既強勢了本項目的地域特征，又為產(chǎn)品樹立了較高的品質；既強勢了本項目的地域特征，又為產(chǎn)品樹立了較高的品質；216。 趙巷板塊統(tǒng)一開發(fā)，兩北兩側的目標群體完全不同， 避免了板塊內的競爭，對其它板塊的開發(fā)具有較強的牽 制作用；而這樣的布局是徐涇板塊所不及的；差異點選擇錯位競爭是本板塊項目尋找目標市場的必由出路選擇錯位競爭是本板塊項目尋找目標市場的必由出路市場定位建議市場定位建議：西郊新型中高檔產(chǎn)品的領跑者西郊新型中高檔產(chǎn)品的領跑者以全新的 Villa和 Townhouse的 別墅精品 主導市場定位詮釋定位詮釋216。 趙巷板塊在資源利用上優(yōu)于徐涇板塊；216。 徐涇板塊與中心城區(qū)的相對距離要優(yōu)于趙巷板塊， 但絕對距離不及趙巷地區(qū)；216。的關鍵。目前上海整個經(jīng)濟大環(huán)境較佳，為本項目的開發(fā)奠定目前上海整個經(jīng)濟大環(huán)境較佳，為本項目的開發(fā)奠定了堅實的外部基礎；了堅實的外部基礎；216。 項目內部的配套規(guī)劃。 七寶商業(yè)圈； 216。 徐涇板塊別墅區(qū)；216。高涇路目前路面情況較差，滬青平高速公路 的中春路段車流較慢，特別是上下班時間216。項目分析項目概述項目位置概況：東臨高涇路西至嘉金高速公路南近滬青平高速公路北靠西郊九溪十八島本本 案案地地 塊塊滬青平高速公路滬青平高速公路高高涇涇路路嘉金高速公路嘉金高速公路項目經(jīng)濟指標建設用地面積： 383005 M2總建筑面積： 106028 M2容積率： 建筑密度： %綠化率： 58％總戶數(shù)： 290戶交通概況216。三一八國道別墅市場小結 淀山湖板塊主要是以旅游度假型功能為核心競爭力的的別淀山湖板塊主要是以旅游度假型功能為核心競爭力的的別墅板塊；墅板塊；徐涇板塊作為老虹橋地區(qū)的延伸段，已形成中高檔別墅的、徐涇板塊作為老虹橋地區(qū)的延伸段，已形成中高檔別墅的聚集區(qū)；聚集區(qū)；目前的別墅市場中最為關注的是青浦的趙巷板塊，其由于、目前的別墅市場中最為關注的是青浦的趙巷板塊，其由于相對地理位置較佳，統(tǒng)一規(guī)劃，資源合理調配，形成了別墅相對地理位置較佳，統(tǒng)一規(guī)劃，資源合理調配，形成了別墅市場中的市場中的 ““ 古北效應古北效應 ”” ；對周邊區(qū)域的別墅板塊開發(fā)有較大；對周邊區(qū)域的別墅板塊開發(fā)有較大的牽制作用；的牽制作用；目前徐涇、趙巷、淀山湖三個板塊已形成了各具鮮明特色、目前徐涇、趙巷、淀山湖三個板塊已形成了各具鮮明特色的別墅板塊群，但依時間界定，趙巷別墅板塊作為別墅開發(fā)的別墅板塊群，但依時間界定，趙巷別墅板塊作為別墅開發(fā)中的新生力量擁有無可比擬的諸多利好因素；中的新生力量擁有無可比擬的諸多利好因素；項目思考：項目思考：在別墅板塊特征較為分明的今天，如何把握在別墅板塊特征較為分明的今天，如何把握徐涇地區(qū)自身較為成熟的板塊特征，錯位化徐涇地區(qū)自身較為成熟的板塊特征，錯位化地避開趙巷地避開趙巷 “古北效應古北效應 ”，抓住產(chǎn)品個性化的，抓住產(chǎn)品個性化的一面，將成為本項目立足于市場的關鍵。九溪十八島占地面積： 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 一期 142棟獨立別墅二期 56棟獨立別墅單套面積： 350650M2花園面積： 5002023M2尾盤價格： 1202322023元 /M2交房時間： 03年 4月特色： 是徐涇板塊目前體量最大的項目，水域面積達 3萬平方米，水景資源豐富且優(yōu)美，且產(chǎn)品上較在競爭力。以五百萬以上的高檔別墅為主價格分析周邊二手別墅價格周邊早期的二手聯(lián)排別墅的售價在 80009000元左右，獨立別墅的拋盤價在 1300015000元之間 。趙巷板塊在分為兩北兩個板塊，北部地區(qū)以中高檔的純獨立別墅為主，容積率基本都在 ，南部地區(qū)規(guī)劃容積率在，由于容積率相差近一倍，南部地區(qū)的別墅產(chǎn)品與北部地區(qū)會有一定的差異性，以混合型的產(chǎn)品進入市場，預計其為中檔市場定位，上市時間最早為明年上半年。該板塊地理位置優(yōu)越（ A9公路第一下匝道口） ，路網(wǎng)交通相當便捷，南面為上海唯一的國家級佘山旅游度假區(qū)，西側為淀山湖旅游度假區(qū)，居住與度假功能均較為凸出；216。已確定項目趙巷別墅板塊的供應量預計應在趙巷別墅板塊的供應量預計應在 200260萬平方米，萬平方米，以上已確定的項目的總供應量約為以上已確定的項目的總供應量約為 。南部：南部地塊 2023年年底才開始招標，推出的兩個地塊容積率都在。上海主要別墅板塊分析趙巷板塊
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