【正文】 下午 7時(shí) 3分 2秒 下午 7時(shí) 3分 19:03: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專(zhuān)家告訴 。 2023年 2月 下午 7時(shí) 3分 :03February 6, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :03:0219:03:02February 6, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 19:03:0219:03:0219:03Monday, February 6, 2023 1知人者智，自知者明。 19:03:0219:03:0219:032/6/2023 7:03:02 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 7時(shí) 3分 2秒 下午 7時(shí) 3分 19:03: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 7時(shí) 3分 :03February 6, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :03:0219:03:02February 6, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :03:0219:03Feb236Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 6, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 2月 6日星期一 7時(shí) 3分 2秒 19:03:026 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 2月 6日星期一 下午 7時(shí) 3分 2秒 19:03: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 19:03:0219:03:0219:03Monday, February 6, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 19:03:0219:03:0219:032/6/2023 7:03:02 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 工程造價(jià) 低 — 高 — 開(kāi)發(fā)總成本為 8686萬(wàn)元 盈利指標(biāo) 高 — 低 — 1143萬(wàn)元 銷(xiāo)售周期 短 — 戶數(shù)少、套型新 長(zhǎng) — 戶數(shù)多，套型老 工程周期 短 — 施工量小 長(zhǎng) 施工量大 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 建 議 82 附：合作模式建議 ? 按照雙方商定的新方案實(shí)施，方案規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為 10元 /平方米； ? 雙方商定一個(gè)銷(xiāo)售底價(jià)，高出部分作為被委托方銷(xiāo)售所得； ? 被委托方定期按銷(xiāo)售進(jìn)度向委托方支付銷(xiāo)售進(jìn)度款； ? 委托方負(fù)責(zé)項(xiàng)目樣板間以及售樓中心的施工、裝修與布置費(fèi)用（標(biāo)準(zhǔn)雙方商定）； ? 被委托方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告宣傳、銷(xiāo)售人員工資提成以及服裝等相關(guān)銷(xiāo)售費(fèi)用； 83 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 建 議 81 兩種方案優(yōu)劣對(duì)表： 新方案 舊方案 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 低 — 產(chǎn)品創(chuàng)新，迎合潮流。 新方案里，購(gòu)房者實(shí)得面積為 22400平米。 ?通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整，制造市場(chǎng)亮點(diǎn)，產(chǎn)生差異化市場(chǎng)，進(jìn)入產(chǎn)品真空地帶，避開(kāi)同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，以達(dá)到避實(shí)就虛、爭(zhēng)取戰(zhàn)略主動(dòng)、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 建 議 76 ?通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整，全面提升項(xiàng)目的品位與檔次，以達(dá)到全面提升產(chǎn)品價(jià)位、提高開(kāi)發(fā)商知名度和企業(yè)形象的目的，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。 ?在成本提升不多的前提下，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的改變，給予消費(fèi)者更大的實(shí)惠與利益，同時(shí)滿足其對(duì)居住空間的要求以及精神上的要求。具體建議如下： ?不改變項(xiàng)目群樓的使用面積與大體外觀造型，滿足項(xiàng)目的開(kāi)工要求。 ?面對(duì)理性消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)產(chǎn)品的力量而非宣傳的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng) 目 再 定 位 建 議 71 三、規(guī)劃理念 ?時(shí)尚而不高檔、實(shí)用而不奢華； ?獨(dú)特而不怪異、人性而不局促； ?物超所值、價(jià)值明顯。 ?中小私營(yíng)公司的老板、大公司與大單位的中高級(jí)白領(lǐng)階層、有灰色收入的重要職能人員都將是我們的目標(biāo)消費(fèi)者。 ?其選擇置業(yè)的理念為“物超所值、體現(xiàn)個(gè)性”。 項(xiàng) 目 再 定 位 建 議 70 目標(biāo)客戶群分析 ?二十五至四十歲之間，受過(guò)一定的教育，有一定的積蓄，對(duì)現(xiàn)有住房不滿意。 ? 自己有車(chē)，而家人需要解決交通與配套問(wèn)題。 項(xiàng) 目 再 定 位 建 議 69 二、消費(fèi)者定位 目標(biāo)客戶群描述 ? 公司的中高級(jí)職員、個(gè)體私營(yíng)的小老板。 ? 產(chǎn)品本身的價(jià)值與河景的融合程度是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵。 ? 工程造價(jià)高 ? 工程周期長(zhǎng) ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高 ? 銷(xiāo)售周期長(zhǎng) ? 盈利指標(biāo)低 項(xiàng)目 S W O T 分析 67 第四部分 項(xiàng)目再定位建議 ?市場(chǎng)定位 ?消費(fèi)者定位 ?規(guī)劃理念 ?戶型定位 68 一、市場(chǎng)定位 ? 對(duì)成都河居文化的再認(rèn)識(shí)。 項(xiàng)目 S W O T 分析 65 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ Opportunity） 以目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)上來(lái)看，由于成都目前類(lèi)似的高層電梯公寓空置率較高，且由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等其它因素的影響，高檔物業(yè)的價(jià)格呈現(xiàn)下降走勢(shì)， 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)較少 。如：?jiǎn)螌咏ㄖ娣e僅為 952平方米，且全部是市場(chǎng)上空置率最高的平層設(shè)計(jì)。 如：住宅部分戶型設(shè)計(jì)缺乏新意、缺陷較多，且主力戶型區(qū)間與市場(chǎng)供求有較大出入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足。 項(xiàng)目 S W O T 分析 61 二、項(xiàng)目劣勢(shì)（ Weakness） 地理位置的局限性 ?項(xiàng)目規(guī)模小，位于三面合圍的間隙地帶； ?底層視線受遮擋、距離府南河有一定的距離； ?項(xiàng)目不可能提供較為完善的環(huán)境和社區(qū)配套； 項(xiàng)目 S W O T 分析 62 原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案局限性 ?無(wú)特色： 項(xiàng)目目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案觀念落后，在成都市眾多高層電梯公寓中，缺乏明顯個(gè)性，特別是在本區(qū)域內(nèi)眾多特色樓盤(pán)的包圍下（如“ C型圍合”的國(guó)嘉華庭，“風(fēng)車(chē)格局”的長(zhǎng)城園，歐式雙塔樓的“錦江新時(shí)代”），更顯蒼白無(wú)力。 項(xiàng)目 S W O T 分析 60 項(xiàng)目規(guī)模 ?規(guī)模小、施工周期短； ?資金壓力較?。? ?銷(xiāo)售周期縮短，資金回收加快，市場(chǎng)壓力減小。 ? 配套：因?yàn)樵搮^(qū)域的地理位置優(yōu)越，消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套無(wú)特殊要求。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 57 其它： ? 環(huán)境：消費(fèi)者對(duì)環(huán)境的要求較高，更看重區(qū)域的大環(huán)境。 ? 消費(fèi)者屬于輕度價(jià)格敏感者，更講究性價(jià)比。 ? 對(duì)多層的承受價(jià)格為 3000~3500元 /平米（均價(jià)）。 ? 注重景觀，講究開(kāi)窗見(jiàn)景、戶戶見(jiàn)景等。 ? 消費(fèi)者更傾向于方正、規(guī)則的條式結(jié)構(gòu)，對(duì)點(diǎn)式結(jié)構(gòu)的認(rèn)可度較低。 ? 在多層與電梯公寓的選擇中，消費(fèi)者往往傾向于前者，但對(duì)于個(gè)性化的、精彩紛呈的、性價(jià)比高的電梯公寓來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者則趨之如鶩。 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 51 四、抗性樓盤(pán)概況 部分高檔物業(yè)價(jià)格走勢(shì) （表中電梯公寓為起價(jià)） 項(xiàng)目 名稱(chēng) 項(xiàng)目 地址 2023/Q1 2023/Q2 2023/ Q3 近期 價(jià)格 盤(pán)谷花園 領(lǐng)事館路 3900 4000 3700 3700 錦官新城 人南立交橋側(cè) 4060 4400 4400 2700 銀都花園 新光路側(cè) 4000 4000 3900 3700 芳草地 錦繡花園旁 3380 3380 3480 2950 區(qū) 域 市 場(chǎng) 分 析 52 項(xiàng)目 名稱(chēng) 項(xiàng)目 地址 202Q1 2000、Q2 2