土地成本的確定講義(參考版)
2025-01-22 13:03本頁面
【正文】 2023年 2月 8日星期三 8時 9分 57秒 08:09:578 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 8日星期三 上午 8時 9分 57秒 08:09: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :09:5708:09Feb238Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , February 8, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 8日星期三 8時 9分 57秒 08:09:578 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 8日星期三 上午 8時 9分 57秒 08:09: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 08:09:5708:09:5708:09Wednesday, February 8, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 08:09:5708:09:5708:092/8/2023 8:09:57 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 8時 9分 57秒 上午 8時 9分 08:09: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 上午 8時 9分 :09February 8, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :09:5708:09:57February 8, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :09:5708:09Feb238Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 8, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 7300＝ % 共同成本按面積配比分入第三期的比例是 1800247。 共同成本按面積配比分入第一期的比例是 2500247。 ? 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的 ,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 37 ? 第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配： ? (一 )土地成本，一般按占地面積法進行分配。 ? 。 ? ，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。土地成本為 8000萬元，如何分配土地成本？ ? ㎡ 35 ? 第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。 34 土地成本的分擔(dān) ? 無論采取哪種方式，取得土地后，如果分期開發(fā)的，要注意期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積。 33 ? （二）企業(yè)所得稅的處理 ? 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔 2023〕 31號）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失， 可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地： ? （一）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿 1年未動工開發(fā)建設(shè)的； ? （二）已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足 1/3，或者已投資額占總投資額不足 25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的； ? （ 三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 30 ? 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅 [2023]152號）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng) 截止 到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。 29 耕地占用稅、土地使用稅 ? 耕地占用稅的納稅人包括在中國境內(nèi)占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體、其他單位、個體工商戶和其他個人。計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。也就是說，交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。 ? 土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。 28 契稅 ? 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。因此無償劃撥的土地，對于劃出土地的法人企業(yè)應(yīng)當視同銷售，對劃撥的土地按照公允價值確認視同銷售收入，對其計稅基礎(chǔ)確認視同銷售成本，差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額；根據(jù)稅法及條例規(guī)定，企業(yè) 接受 的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)屬于捐贈收入應(yīng)確認所得。 27 (八 )以劃撥方式取得土地成本的確定 ? 目前，在稅收上沒有無償劃撥的概念。 ? (四 )重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。 ? (二 )被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。 25
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