【正文】 導致進入門檻提高企業(yè)領(lǐng)導層素質(zhì)偏低時代發(fā)展對企業(yè)家的要求更復雜“槐房項目 ”的風險因素很大建筑和裝飾的實力較弱，定位不明整體轉(zhuǎn)型目標不明塑造龍騰品牌提升企業(yè)核心競爭能力企業(yè)要通過 “槐房項目 ”成功運作使企業(yè)轉(zhuǎn)型提升領(lǐng)導層管理。受大企業(yè)影響嚴重政府政策和市場競爭建筑和裝飾為龍騰提供支持苗總為龍騰發(fā)展提供領(lǐng)導保證和作為一個企業(yè)家追求發(fā)展的思想保證建筑的從業(yè)經(jīng)驗可為龍騰提供支持豐臺區(qū)的關(guān)系資源有重大作用龍騰在管理、組織等方面都有差距舊有體制存在弊病、資金實力不足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗缺乏，關(guān)鍵在 “人力 ”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展景氣上揚WTO、奧運南城開發(fā)是機遇獲取豐臺區(qū)政府政策支持市場競爭激烈企業(yè)優(yōu)化重組趨勢明顯，企業(yè)沒有健全的人力資源管理機制，人才已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的重要瓶頸 是根植于豐臺區(qū)的企業(yè)，苗總的本土根植性很強 作為民營性質(zhì)的企業(yè)，股權(quán)較為集中，法人意志強，決策權(quán)集中，但對苗總要求高，除老總外其他員工靈活性不足，創(chuàng)新意識不足。裝修裝飾業(yè)務(wù)： 裝修裝飾業(yè)務(wù)是 最薄弱的一個環(huán)節(jié)，而隨著房地產(chǎn)業(yè)強勁的企業(yè)憑自身實力參與市場競爭能力也比較弱。下一步需要對龍騰發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出明確的戰(zhàn)略定位。選擇那些細分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種作為企業(yè)重點開發(fā)的對象。餐廳經(jīng)營對公司主體沒什么大的影響結(jié)構(gòu)因素 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)綜合分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)： 選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為未來發(fā)展方向之一，但是還沒有明確具體商貿(mào)已經(jīng)停辦對項目的綜合管理有待加強沒有資質(zhì)缺乏高素質(zhì)設(shè)計施工人才公司業(yè)務(wù)發(fā)展定位不明餐廳規(guī)模不大，主要是解決職工吃飯問題，對外營業(yè)額不大項目運行機制不完善經(jīng)營能力薄弱財務(wù)成本管理不到位債權(quán)債務(wù)問題突出該項目是分包的項目裝飾面積 7000平米總產(chǎn)值為其它業(yè)務(wù)商貿(mào)、餐飲商貿(mào)公司、餐廳 項目規(guī)劃方案已經(jīng)審批通過，設(shè)計已完成，處在準備開工階段。公裝家裝新建裝飾工程改造裝飾工程視角一視角二旅游飯店、機關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的服務(wù)行業(yè)的公共建筑是重點，其中旅游景點的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺區(qū)機關(guān)辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加 立足于豐臺區(qū)，選擇現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所對應(yīng)的市場家裝不僅是居民居民自己消費，現(xiàn)在更多的是投資于租賃全國整體看，公裝市場新建裝飾工程較少，但北京舉辦奧運帶來新的增長潛力依托于房地產(chǎn)開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的市場企業(yè)內(nèi)部分析2? 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析： 業(yè)務(wù)衍變 業(yè)務(wù)衍變圖建筑施工裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā) 附加價值業(yè)務(wù)商貿(mào)餐飲餐飲過去 現(xiàn)在 將來成熟業(yè)務(wù) 其它業(yè)務(wù) 未來業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)衍變說明： 由街道施工起家，建筑施工是其傳統(tǒng)的相對成熟的業(yè)務(wù)現(xiàn)階段業(yè)務(wù)中， “槐房 ”項目標志著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全面展開，定位為公司 “培育業(yè)務(wù) ” “沈飛 ”和 “岳陽 ”項目是裝修裝飾公司業(yè)務(wù)的主要體現(xiàn)，但是仍不成熟，有待培育 “商貿(mào) ”業(yè)務(wù)已經(jīng)停辦， “餐飲 ”是帶有 “后勤服務(wù) ”性質(zhì)的業(yè)務(wù)，在以后分析中予以忽略對企業(yè)未來發(fā)展的業(yè)務(wù)還有待分析和定位培育業(yè)務(wù) 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和項目房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 建筑業(yè)務(wù) 裝修裝飾業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)運行項目“槐房項目 ” “七里莊項目 ”“武裝部項目 ”“草橋項目 ”“岳陽項目 ”項目概況項目運行存在的問題運行主體 龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司 前兩個是 建筑“草橋 ”是六分公司 裝飾公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)因素 “ 七里莊小區(qū)建設(shè) ” 項目，其中 5樓已經(jīng)竣工，完成產(chǎn)值2600萬元；正在施工 6號樓，總產(chǎn)值 2900萬，完成產(chǎn)值 1800萬； 參與管理人數(shù) 35人。共建筑建設(shè)視角一視角二產(chǎn)業(yè)機會一： 拓展市場開拓能力，走工程總承包業(yè)務(wù)之路產(chǎn)業(yè)機會二 ：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索 “分公司 ”管理模式產(chǎn)業(yè)機會三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化立足豐臺住宅施工項目（含龍騰開發(fā)項目）面向北京市其它項目 產(chǎn)業(yè)機會分析之三：裝修裝飾業(yè) 建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)機會還是很多，北京申奧成功帶來市政、交通、住宅建設(shè)、公共建筑等諸多機會，西部大開發(fā)也帶來西部市場的各類建設(shè)機會，這里僅就 建筑所面臨的一些機會做出分析。但這些機會不一定都是 可以選擇的，這些機會是不考慮企業(yè)實力的而客觀描述的。社區(qū)經(jīng)營商務(wù)區(qū)（ CBD）產(chǎn)業(yè)機會二 ：房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈其它業(yè)務(wù)機會寫字樓商業(yè)性開發(fā)項目：商業(yè)用房經(jīng)濟適用房項目 產(chǎn)業(yè)機會分析之一：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)機會一 ：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù) —— 開發(fā)業(yè)務(wù)機會通過在豐臺房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著豐臺整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺的地位，繼而向周邊地區(qū)擴展。區(qū)域價值鏈分析附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征北東北東東南南西南西西北CBD商業(yè)區(qū)危改區(qū)危改區(qū)待開發(fā)區(qū)域危改區(qū)待開發(fā)資源集聚經(jīng)濟適用房商品住宅經(jīng)濟適用房高檔住宅別墅寫字樓科技園區(qū)教育區(qū)、學生公寓政府辦公區(qū)經(jīng)濟適用房商品住宅區(qū)豐臺區(qū)域價值追求模式豐臺及周邊區(qū)域土地資源房產(chǎn)開發(fā)資源區(qū)域發(fā)展要求人力資源企業(yè)內(nèi)部資源企業(yè)外部資源和發(fā)展機會區(qū)域各類資源組織資源內(nèi)部各類資源捕獲發(fā)展機會集聚區(qū)域資源優(yōu)化企業(yè)資源利潤空間區(qū)域價值追求分析 是起家于豐臺、立足于豐臺的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展狀況受豐臺區(qū)發(fā)展狀況的直接影響，即豐臺區(qū)域未來的經(jīng)濟和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢決定了 區(qū)域價值追求空間的大小豐臺區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺的企業(yè)以發(fā)展的機會 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤空間的重要因素企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間在 “南城開發(fā) ”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢首先從這兩個支柱行業(yè)開始。三、區(qū)域價值鏈分析結(jié)論：二、豐臺區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價值空間在同一個大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。實際例子：天鴻集團就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠、萬通等也只是選擇北京、上海、廣州、海南等幾個區(qū)域，而不可能全國性擴張?？v觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對房地產(chǎn)進行投資決策時，首先是區(qū)域選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴大有所不同。在市場經(jīng)濟基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品 ——“ 房屋 ”體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。但土地提供不能跨越區(qū)域。 房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動。一、房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟性產(chǎn)業(yè)而區(qū)域價值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個價值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據(jù)對產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。或者說，對綠色居住環(huán)境的追求會使得此類地區(qū)的房產(chǎn)將吸引眾多的購買者，對房地產(chǎn)開發(fā)商來講，有必要進行土地儲備，捕獲商機。 ?建設(shè)階段 ：綠化建設(shè)，用３年時間完成原定１０年的任務(wù)，前期主要使無地面建筑的廢棄地和耕地實現(xiàn)綠化，目前已完成３萬多畝，第二期工程主要結(jié)合拆違章建筑和舊村改造進行。 豐臺有大量的危舊房改造項目： 豐臺區(qū)有大量的危舊房改造項目，（對于具體的數(shù)據(jù)，有待于各區(qū)的危改規(guī)劃，沒有能夠查資料得到，建議龍騰通過區(qū)里房管局等單位對豐臺未來危改規(guī)劃得到詳細了解），這對龍騰的發(fā)展是良好的機會。南城（豐臺）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點之一 ：北京城市建設(shè)的重點從市區(qū)向遠郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。目前有旅游涉外星級賓館 14家，旅游定點企業(yè) 22家，旅行社 20家。旅游 ： 旅游已被列入豐臺區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占有重要地位。商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實力的連鎖公司紛紛在豐臺開設(shè)分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場也陸續(xù)出現(xiàn)。同時，全區(qū)的綠化美化水平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的發(fā)展時期，危舊房改造和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)都迅速開展起來。城市建設(shè) :豐臺區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。經(jīng)濟適用房項目建欣苑、誠苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。以豐臺區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺境內(nèi)的長度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經(jīng)濟適用房項目正陽小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。 交通 ：伴隨著南四環(huán)路的竣工，北京南城建設(shè)步伐正在全面加快。已有 55種產(chǎn)品獲國優(yōu)、部優(yōu)、市優(yōu)產(chǎn)品稱號。航空航天工業(yè)部的兩所研究所、一所設(shè)計院，鐵道部二七機車廠、二七車輛廠、豐臺橋梁廠等 1000多家中央、市屬企業(yè)座落在這里，其中 1000人以上的大中型企業(yè)近 60家。工業(yè)經(jīng)濟、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟發(fā)達。裝飾人員素質(zhì)、裝飾材料選擇、裝飾設(shè)計和施工工藝水平是決定企業(yè)未來發(fā)展狀況的核心競爭要素裝飾企業(yè)也同建筑企業(yè)一樣，在業(yè)務(wù)上呈專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)實力呈分化趨勢　　 豐臺區(qū)域環(huán)境概述說明：豐臺區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺整體環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，從北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃的角度對豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢進行分析。 我國裝飾企業(yè) 90％以上為非國有企業(yè) 。作為旅游業(yè)基礎(chǔ)的飯店業(yè)，我國現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬家，其中，有固定資產(chǎn)原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬多家，其中星級飯店 3248家，包括五星級 64家、四星級 176家、三星級 1085家、二星級 1610家、一星級 313家，出于對旅游者競爭需求， 2023年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬元，全國將達到 60億元?！　∥覈糜螛I(yè)近年來增長 10％， 1997年以來遇到了前所未有的壓力， 1999年減緩，越居世界第六位。 我國建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的軌跡來看 ，旅游業(yè)的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)興起并形成的直接報動力；家庭裝飾的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)壯大并可持續(xù)發(fā)展的源泉。發(fā)展現(xiàn)狀：建筑裝飾行業(yè)整體發(fā)展水平偏低 。 　二、企業(yè)發(fā)展態(tài)勢面對 WTO建筑企業(yè)發(fā)展呈分化狀態(tài)，即各類大型的總承包企業(yè)到具體的施工企業(yè)的分化大企業(yè)業(yè)務(wù)選擇面擴大，中小型建筑企業(yè)業(yè)務(wù)選擇呈專業(yè)化發(fā)展態(tài)勢工程管理、施工技術(shù)水平等是決定企業(yè)核心競爭力的重要要素三、建筑產(chǎn)品發(fā)展趨勢綠色建筑是未來北京住宅建筑業(yè)發(fā)展的態(tài)勢人性化、智能化、自然化建筑產(chǎn)品是未來發(fā)展的趨勢四、政府管理 政府在資質(zhì)審定、工程招投標管理、質(zhì)量管理等各個方面都要加強，市場化運作日趨成熟 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè) 北京市裝飾業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析發(fā)展歷史： 我國現(xiàn)代建筑裝飾行業(yè)從改革開放一起步即自發(fā)地進入市場經(jīng)濟，是我國市場化最早、程度最高的產(chǎn)業(yè)之一；我國建筑裝飾市場從改革開放一出現(xiàn)需求即主動向外商開放，早已國際化早于國產(chǎn)化，是全球建筑裝飾市場的重要組成部分。預計到2023年，我國城市化將達到３５ ％左右，五年累計新增城鎮(zhèn)人口７０００萬人左右，將有一大批新的中小城市形 成。從建設(shè)部獲悉，到2023年，我國建筑業(yè)總產(chǎn)值將達到２６７００億 元，年均增長７．５％；建筑業(yè)增加值達到８５００億元，年均增長率７．１％， 占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例達到６．７％。預計國內(nèi)生產(chǎn)總值將從2023年的８．９４萬億元增長至2023年的１ ２．５萬億元，全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模將從2023年的３．２６萬億元增長 至2023年的４．３萬億元。 《北京市 2023年統(tǒng)計公報》幾個特點： 建筑業(yè)隨國民經(jīng)濟的增長呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢 建筑市場日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術(shù)操作規(guī)范管理大大加強 工程項目管理得以推廣和應(yīng)用，施工企業(yè)自身管理加強 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術(shù)、新材料在建筑施工企業(yè)應(yīng)用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過多， “ 壓級壓價、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴重 年末，全市擁