【正文】 【 】 價(jià)格策略 產(chǎn)品差異化定價(jià) A戶型 C戶型 B戶型 總價(jià) 450萬(wàn) — 500萬(wàn) 總價(jià) 250萬(wàn) — 300萬(wàn) 總價(jià) 400萬(wàn) — 450萬(wàn) 疊墅價(jià)格思考： 1. 疊墅戶型屬于稀缺產(chǎn)品，定價(jià)原則按一房一價(jià)制定； 2. A戶型由于贈(zèng)送面積最大等各種優(yōu)勢(shì)， 故價(jià)格最高，屬于小區(qū)內(nèi)的頂級(jí)住宅； 3. B戶型屬于舒適性住宅，贈(zèng)送面積最小，且考 慮到樓層原因總價(jià)相對(duì)較低，同時(shí)，可利用此房 源去化高層戶型； 4. C戶型屬于享受性住宅，總價(jià)基本控制在 400萬(wàn)左右，個(gè)別戶型由于樓棟的位置及景觀的 不同，總價(jià)在 450萬(wàn)左右。 售罄，成銷 2億 譽(yù)峰 占地 280畝 建筑面積 17萬(wàn) ㎡ 總戶數(shù)： 2023戶 容積率： 綠化率： 50% 高層 170380㎡ 均價(jià) 2萬(wàn) /m178。 均價(jià) 15000元 /m178。 9棟預(yù)計(jì) 7月開(kāi)盤， 4月 24開(kāi)始排號(hào) 保利花園 占地 260畝 建筑面積 50萬(wàn) ㎡ 總戶數(shù)： 4223戶 容積率： 綠化率： 30% 高層 76180㎡ 7500元 /m178。 整盤考慮 進(jìn)行通盤考慮．一批次全疊墅入市，提升項(xiàng)目形象，分步驟逐步打開(kāi)價(jià)格空間，通過(guò)價(jià)格拉升，造成項(xiàng)目升值印象，其后價(jià)格持續(xù)提升，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。 科學(xué)合理 項(xiàng)目?jī)?nèi)自身產(chǎn)品綜合比較，通過(guò)對(duì)位置、景觀、視野、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)等因素的權(quán)重分析，采用加權(quán)方式制定完成各樓棟及各戶型、各戶均價(jià)。 【 】 營(yíng)銷費(fèi)用鋪排 階段性鋪排 階 段 時(shí) 間 媒體運(yùn)用 費(fèi)用安排 備 注 品牌期 宣傳物料類： 海報(bào)、形象樓書、戶型單頁(yè)、手提袋、 VI系統(tǒng)等銷售道具、禮品； 包裝類： 圍墻、售樓處包裝、風(fēng)情街包裝、品牌館包裝、環(huán)境的布置、導(dǎo)視 媒體發(fā)布類： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺(tái)、電臺(tái)、短信 營(yíng)銷活動(dòng)： “媒體見(jiàn)面會(huì)” 、國(guó)際兒童攝影展、媒體茶話會(huì)、國(guó)際學(xué)校資源聯(lián)絡(luò) 200萬(wàn) 形象展示 銷售期 開(kāi)盤前期 宣傳物料類： 海報(bào)、產(chǎn)品樓書、戶型單頁(yè)、 VI系統(tǒng)等銷售道具、禮品； 包裝類： 圍墻換畫面、道路導(dǎo)視 、風(fēng)情街展示 媒體發(fā)布類： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺(tái)、電臺(tái)、站臺(tái)、分眾媒體、影院廣告、短信 營(yíng)銷活動(dòng)： 六一兒童節(jié)愛(ài)心活動(dòng)、英倫夏令營(yíng)啟動(dòng)及主題活動(dòng) 400萬(wàn) 蓄客 3000組 開(kāi)盤中期 宣傳物料類： 各類宣傳品及銷售道具、活動(dòng)禮品； 包裝類： 樣板樓展示、會(huì)所售樓部及街區(qū)景觀展示區(qū)展示 媒體發(fā)布類： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺(tái)、站臺(tái)、影視廣告、分眾媒體、短信 營(yíng)銷活動(dòng)： 疊墅推介會(huì)、國(guó)際收藏品交流酒會(huì)、秋交會(huì)及主題活動(dòng) 300萬(wàn) 疊墅銷售達(dá)到 95% 開(kāi)盤后期 2023年春節(jié)前 宣傳物料類： 各類宣傳品及銷售道具、活動(dòng)禮品； 包裝類： 樣板房展示、會(huì)所售樓部及街區(qū)景觀展示區(qū)展示 媒體發(fā)布類： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺(tái)、二級(jí)市場(chǎng)媒體聯(lián)合、短信 營(yíng)銷活動(dòng)： 資源聯(lián)誼會(huì)、圈層主題活動(dòng) 100萬(wàn) 高層產(chǎn)品銷售達(dá)到90% 合計(jì) 1000萬(wàn) 項(xiàng)目推案及定價(jià)策略 第六部分 ?推盤及定價(jià)原則 ?價(jià)格策略 ?推售策略 ? 穩(wěn)步快跑，以銷定價(jià)； ? 以遞增的形式逐步高推。 國(guó)際 VIP客戶紅酒原產(chǎn)地品鑒之旅 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 名稱 主題 專案確定 活動(dòng)執(zhí)行 VIP客戶紅酒原產(chǎn)地品鑒之旅 回歸紅酒原鄉(xiāng) 紅酒品鑒之旅 6月 30日前 11月 15日 ~ 12月底 參與對(duì)象 準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、資源客戶、圈層高端客戶 活動(dòng)目的 根據(jù)蓄客情況及成交情況，定期組織準(zhǔn)業(yè)主 VIP客戶旅游“英國(guó)紅酒原產(chǎn)地”進(jìn)行“回歸紅酒原鄉(xiāng) 紅酒品鑒之旅”。 會(huì)所系列活動(dòng) 跨界資源聯(lián)動(dòng)推廣聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣 給兩到三個(gè)示意圖 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 所需資源 名稱 主題 專案確定 活動(dòng)執(zhí)行 合作資源 執(zhí)行團(tuán)隊(duì) 媒體配合 中糧資源跨界營(yíng)銷 活勱 紅酒品鑒 金融投資講座 高爾夫精英賽 皮劃艇會(huì) 家?guī)?Party 高端品牌嫁接 【 如名車勞斯萊斯 】 活勱前 1個(gè)月 10月 ~12月 中糧 易居 中糧為主 易居策劃 ? 對(duì)位相應(yīng)活勱圈層的雜志； ? 高端會(huì)所海報(bào)； ? 祥云生活速遞。 強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤，連貫蓄水 中糧祥云全城熱銷 4 開(kāi)盤熱銷 強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤動(dòng)作 引發(fā)關(guān)注 A 后續(xù)連貫蓄水 防止流失 B 全國(guó)影響力 聯(lián)合推廣 C 階段營(yíng)銷目標(biāo)審視 完成全部 90套疊墅銷售任務(wù) 并轉(zhuǎn)入后續(xù)高層產(chǎn)品銷售工作中 時(shí)間階段： 2023年 10月下旬至 11月下旬 主要執(zhí)行動(dòng)作： 主要配合工作： 全面解析國(guó)際化生活 售樓中心交付使用 后續(xù)產(chǎn)品物料 圈層活動(dòng) 10月 23日高層公寓開(kāi)盤 + + + 樣板間展示 示范區(qū)展示 10月 15日前預(yù)售證取得 + + + 階段性推廣主題 國(guó)際化社區(qū)的未來(lái) ?祥云國(guó)際社區(qū) 成都的新面孔 ?祥云國(guó)際社區(qū)與大悅城 ?下一個(gè)國(guó)際社區(qū)在哪里 ?三地聯(lián)合關(guān)注中糧祥云啟動(dòng) 高層產(chǎn)品開(kāi)盤動(dòng)作： 國(guó)際收藏品大展（政府）暨準(zhǔn)業(yè)主交流酒會(huì) 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 名稱 主題 專案確定 活動(dòng)執(zhí)行 高層產(chǎn)品開(kāi)盤動(dòng)作 國(guó)際收藏品大展（政府）暨準(zhǔn)業(yè)主交流酒會(huì) 活勱前 1個(gè)月 11月 7日 （暫定） 參與人員 準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、意向客戶、高端客戶 活勱目的 通過(guò)“國(guó)際收藏品大展”集合高端客戶群，為項(xiàng)目蓄客的同時(shí)進(jìn)行準(zhǔn)業(yè)主交流酒會(huì)，傳達(dá)祥云國(guó)際純正國(guó)際化生活理念。 現(xiàn)場(chǎng)直播：新浪網(wǎng)將在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)場(chǎng)直播，第一時(shí)間傳遞活動(dòng)訊息和項(xiàng)目美景。 時(shí)空倒轉(zhuǎn)，英倫中世紀(jì)貴族巡禮，找尋逝去的王者年代 航行品鑒：紅酒、雪茄與香檳，尊貴中獨(dú)魅蓉城 媒體專題報(bào)道 全面解析中糧 祥云國(guó)際號(hào)游輪起航，群情振蕩，準(zhǔn)點(diǎn)出發(fā) 由船板布置成的迎賓大道，每隔三米站一位服務(wù)生，鞠躬問(wèn)候：“ 請(qǐng)走好。 祥云生活速遞 祥云生活速遞組稿內(nèi)容： 世界田園都市風(fēng)情 國(guó)際化生活進(jìn)入成都 成都的異域風(fēng)情 北京到成都 —— 祥云國(guó)際的生活態(tài)度 國(guó)際朋友，成都?xì)g迎你 國(guó)際趣事 全球焦點(diǎn) 發(fā)行時(shí)間： 發(fā)行形式：每月一冊(cè) 發(fā)行對(duì)象：準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、意向客戶 企劃執(zhí)行工作： 項(xiàng)目禮品系統(tǒng)的規(guī)劃 禮品分類 禮品用途 紀(jì)念品 來(lái)賓紀(jì)念品 升級(jí)禮品 反復(fù)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的意向客戶的升級(jí)禮品 成交禮物 客戶認(rèn)籌 /簽約 /交房的贈(zèng)品禮物 市調(diào)禮品 客戶接受市調(diào)訪談的小禮品 特殊禮品 客戶生日、客戶結(jié)婚紀(jì)念日、客戶子女升學(xué)等 選擇禮品的原則是： 符合國(guó)際化 /無(wú)國(guó)界概念，易于收藏、陳列或展示 在項(xiàng)目進(jìn)入銷售沖刺期時(shí)，在恰當(dāng)時(shí)間以較為密集的廣告投放，在短時(shí)間內(nèi)達(dá)成相對(duì)的高曝光率，既是對(duì)潛在消費(fèi)者的直接通知與項(xiàng)目蓄水?dāng)U容，也是對(duì)意向客戶的信心鼓舞和穩(wěn)定措施。 ? 超級(jí)線路團(tuán) —— 本次英國(guó)游的行程覆蓋當(dāng)?shù)氐闹盒?，是一次考察英?guó)社會(huì)生活和學(xué)術(shù)氛圍的旅行； ? 超級(jí)咨詢團(tuán) —— 隨團(tuán)我們將全程陪同一名出國(guó)留學(xué)的專家，就每個(gè)家庭的不同情況給出專業(yè)意見(jiàn)。 祥云國(guó)際英倫夏令營(yíng) 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 名稱 主題 專案確定 活動(dòng)執(zhí)行 祥云國(guó)際 英倫 夏令營(yíng) 2023年暑假英國(guó)名校游學(xué)之旅 ? 英倫歷史文化名城游 ? 感受英國(guó)名校之旅 ? 文化、生活交流體驗(yàn) 9月 2023年 活動(dòng)目的 在傳統(tǒng)的英倫夏令營(yíng)中加入名校游元素，不僅主題鮮明，也符合精英階層送孩子出國(guó)留學(xué)的趨勢(shì)。 媒體下午茶 定期舉行的小規(guī)模業(yè)內(nèi)人士茶會(huì) ?擬由新浪樂(lè)居統(tǒng)籌，中糧負(fù)責(zé)提供場(chǎng)地及茶點(diǎn) ?隔周丼行，每次邀請(qǐng)嘉賓規(guī)模在 10人左右 ?面向蓉城知名的主流媒體及房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) ?就中糧祥云項(xiàng)目有關(guān)的話題持續(xù)關(guān)注 ?每次提前設(shè)置主題議題 ?與學(xué)術(shù)單位聯(lián)合丼辦 ?每次議程由新浪網(wǎng)直播 ?嘉賓發(fā)言觀點(diǎn)將被整理成冊(cè)，集中出版 ?聯(lián)合單位： 易居研究院 上海大學(xué) /同濟(jì)大學(xué) /復(fù)旦大學(xué) 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) /頻道 新浪網(wǎng) 第一地產(chǎn) 企劃執(zhí)行工作： 項(xiàng)目形象基礎(chǔ)要素準(zhǔn)備 要素一：傳播策略提交與確認(rèn) —— 確認(rèn)時(shí)間： 戶外廣告大牌：機(jī)場(chǎng) /市區(qū)及案場(chǎng)選點(diǎn) /設(shè)計(jì)完成 現(xiàn)場(chǎng)整體包裝方案：圍擋 /道路指引 /標(biāo)識(shí) /售樓處 品牌館整體包裝方案：展板 /交通指引 /標(biāo)識(shí) /物料 要素二： 案名系統(tǒng) /Logo/SloganVI應(yīng)用 /Key vision—— 確認(rèn)時(shí)間： 30日前 要素三：媒體話題稿件確認(rèn) —— 確認(rèn)時(shí)間： 30日前 媒體話題包括： 中糧地產(chǎn)形象稿 祥云項(xiàng)目形象稿 祥云項(xiàng)目產(chǎn)品稿 精英招聘廣告稿 要素四：外包裝及形象包裝方案確認(rèn) —— 確認(rèn)時(shí)間： 20日前 包括： 企劃執(zhí)行工作： 戶外廣告陣地的選點(diǎn)及確認(rèn) ? 戶外選點(diǎn)原則：離項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 12公里范圍內(nèi)選擇十字路口或三岔口位置選點(diǎn)， 設(shè)立戶外路標(biāo)指示牌或?qū)九七M(jìn)行路標(biāo)指引 ? 戶外選點(diǎn)建議： A、三環(huán)武侯立交 B、武侯大道 ? 戶外選點(diǎn)作用：加強(qiáng)引導(dǎo) ? 戶外選點(diǎn)鋪排： ? 2023年 6月前完成路牌的選擇并簽定合同 ? 2023年 6月前完成平面設(shè)計(jì) ? 2023年 7月發(fā)布 ?2023年 9月前更換畫面，配合項(xiàng)目開(kāi)盤 企劃執(zhí)行工作： 現(xiàn)場(chǎng)整體包裝方案 一、中糧大道包裝，純粹英倫風(fēng) 二、 10畝的公園打造，皇家私密性 三、火車隔音，英式玫瑰墻 四、疊墅實(shí)體示范區(qū)打造 疊墅實(shí)體樣板示范區(qū)，提升社區(qū)價(jià)值，利于高層銷售 銷售層面工作： 銷售準(zhǔn)備期 銷售準(zhǔn)備項(xiàng) 籌備安排 文檔管理 銷售物料籌備 負(fù)責(zé)單位 完成時(shí)間 銷售系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化 易居銷售系統(tǒng)搭建 明源系統(tǒng) —— 易居 人員組織構(gòu)架 現(xiàn)場(chǎng)管理制度 —— 易居 /中糧 工作流程標(biāo)準(zhǔn)化 工作信函形式確定 工作對(duì)接函格式標(biāo)準(zhǔn) 工作對(duì)接函 易居 /中糧 服務(wù)體系標(biāo)準(zhǔn)化 銷售流程標(biāo)準(zhǔn)化 及時(shí)上報(bào)各類銷售報(bào)表（日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表、月報(bào)表） 報(bào)表形式與格式確認(rèn) 易居 /中糧 銷售工具包 銷售管理制度確認(rèn) 銷售培訓(xùn)計(jì)劃完成 銷售說(shuō)辭 /銷售手冊(cè) 銷售道具 易居 /中糧 人員形象標(biāo)準(zhǔn)化 辦公設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化 案場(chǎng)物料清單 案場(chǎng)辦公設(shè)備 中糧 /易居 人員培訓(xùn) 案場(chǎng)接待培訓(xùn)計(jì)劃 培訓(xùn)資料 易居 以具備明確指向性的公關(guān)活動(dòng)，為案場(chǎng)持續(xù)帶來(lái)人氣，既為項(xiàng)目銷售工作創(chuàng)造直接的機(jī)會(huì)，更可以利用活動(dòng)的組織工作以及現(xiàn)場(chǎng)的氛圍，使邀約嘉賓成為項(xiàng)目信息的重要傳播者，這將成為項(xiàng)目在前期的主要蓄客途徑。并對(duì)國(guó)際化生活的標(biāo)準(zhǔn)與發(fā)展做討論。 需準(zhǔn)備物料： 媒體邀請(qǐng)函、項(xiàng)目概念資料、項(xiàng)目新聞通稿、中糧 祥云媒體合作意向書等。 祥云項(xiàng)目媒體戰(zhàn)略合作啟動(dòng)儀式 活動(dòng)形式： 媒體見(jiàn)面會(huì)形式（組織各類媒體一起座談，通過(guò)介紹項(xiàng)目理念 及國(guó)際化生活方式，在媒體中形成討論話題，并同時(shí)商討達(dá)成 合作模式。 概念炒作，媒體造勢(shì) 國(guó)際化社區(qū)概念推廣 1 輿