【正文】 區(qū)域酒店式公寓分析開元地中海開元地中海 /項目基本情況項目基本情況1開元地中海為一個集星級酒店、住宅、酒店式公寓及大型商業(yè)的綜合體項目，目前開元地中海為一個集星級酒店、住宅、酒店式公寓及大型商業(yè)的綜合體項目，目前該案已成為松江新城示范區(qū)的商業(yè)、娛樂中心，人氣旺盛該案已成為松江新城示范區(qū)的商業(yè)、娛樂中心，人氣旺盛開發(fā)商 開元旅業(yè)集團 綠化率 30%項目位置 松江新松江路 926號（近人民北路） 開盤時間 2023年 11月（酒店式公寓）占地面積 容積率 總建筑面積 目前均價 8,00010,000元 /平米（裝修）物業(yè)形態(tài) 一幢五星級酒店、三幢 20層高級住宅樓、三幢酒店式公寓、一幢 2。求的新興酒店式公寓。佘山假日半島處于新城同佘山的真空地帶，目前片區(qū)發(fā)展不成熟，雖然有軌道交通導入，但人們對于區(qū)域認知度低，難以同本案形成有效競爭。? 本案目前所處洞涇地區(qū)處于佘山同新城之間的真空地帶，發(fā)展不成熟，在售樓盤極少，市民對于該區(qū)域認同度較低；? 此外，目前房地產市場萎縮嚴重，投資者觀望氣氛濃厚，因此本案開盤時間一拖再拖，以期望市場能夠有所反彈。將配備大堂商務會所（咖吧、會議室、橋牌室、影印室、 24小時服務店）、運動會所（網球場、游泳池、羽毛球場、休閑健身房）、酒店專業(yè)服務。開盤預計先推出小戶型提升區(qū)域投資氛圍域投資氛圍佘山假日半島佘山假日半島 /產品規(guī)劃產品規(guī)劃6?佘山假日半島產品多樣，多數(shù)為 3585平米小戶型，部分景觀位置設置 110平米左右景觀二房，可眺望佘山。佘山假日半島房型多樣，小戶型套房及景觀大戶型均有。本案佘山假日半島未來期望通過佘山假日半島未來期望通過 2萬平米大型商業(yè)來帶動區(qū)域人氣，提升項目溢價空間萬平米大型商業(yè)來帶動區(qū)域人氣，提升項目溢價空間佘山假日半島佘山假日半島 /物業(yè)功能規(guī)劃物業(yè)功能規(guī)劃6項目鳥瞰圖?社區(qū)由 3幢服務式商住樓組成，圍合成大庭園景觀；其與一側兩萬多平方米的開放式商業(yè)廣場隔街相望，形成動靜分離且又相互依托的兩個部分。1佘山假日半島佘山假日半島 /項目基本情況項目基本情況6佘山假日半島緊鄰軌道交通佘山假日半島緊鄰軌道交通 9號線洞涇站，規(guī)劃建造成一個大型酒店式公寓及商業(yè)的號線洞涇站，規(guī)劃建造成一個大型酒店式公寓及商業(yè)的綜合型項目綜合型項目開發(fā)商 上海珠江逸展投資有限公司 綠化率 30%項目位置 上海市松江區(qū)嘉松公路沈磚路口 開盤時間 20234占地面積 容積率 總建筑面積 目前均價 7,000元 /平米（銷售報價）物業(yè)形態(tài) 由 3幢 711層高的小高層和南部近 2萬平方米的商業(yè)組成項目效果圖項目實景圖項目臨近影視基地及歡樂谷，未來將會以影視產業(yè)及旅游資源，軌道交通導入效應項目臨近影視基地及歡樂谷，未來將會以影視產業(yè)及旅游資源，軌道交通導入效應為其核心賣點為其核心賣點佘山假日半島佘山假日半島 /項目區(qū)位、產業(yè)分析項目區(qū)位、產業(yè)分析6緊鄰軌道交通，有利有弊? 本案緊靠地鐵 9號線洞涇站，出站即達，依托 9號線未來的延伸將增加其客源輻射的能力；? 但該項目距離軌道交通過緊造成其噪音污染明顯，未來部分房源將明顯受到影響。貝尚灣園公寓客戶置業(yè)目的 公寓客戶年齡特征根據(jù)貝尚灣園的開發(fā)經驗，可以對本項目形成如下啟示根據(jù)貝尚灣園的開發(fā)經驗，可以對本項目形成如下啟示貝尚灣園貝尚灣園 /項目啟示項目啟示523大盤效應能對新興區(qū)域開發(fā)酒店式公寓產品進行很好的支撐首次置業(yè)青年人更易被軌道交通導入該項目同本案類似度較高，產品開發(fā)模式值得借鑒貝尚灣園作為一個總體量接近 50萬方的大盤，其內部完善的配套商業(yè)加之未來導入的大量人口均為酒店式公寓開發(fā)做了極好的鋪墊；貝尚灣公寓部分客戶分析得出了同青年城類似的結果，即青年置業(yè)者更容易被軌道交通導入，本案未來酒店式公寓開發(fā)中必然要關注這部分群體的消費習慣和能力。酒店式公寓貝尚灣園建筑風格上力圖營造出濃郁的地中海風情貝尚灣園建筑風格上力圖營造出濃郁的地中海風情 ——西班牙風格，酒店式公寓產品西班牙風格，酒店式公寓產品主打精裝修小戶型特色，為類住宅產品主打精裝修小戶型特色，為類住宅產品貝尚灣園貝尚灣園 /產品規(guī)劃產品規(guī)劃5?貝尚灣園酒店式公寓為住宅性質用地，產權 70年，同本案性質類似；?產品以小戶型為主，同普通公寓主推的二房三房明顯有所區(qū)別，使其更適合投資客的需求；?精裝修是該酒店式公寓的另外一大特色，裝修標準達到了 2,000元 /平米，除硬裝外還涵蓋了大部分電器設備，基本達到拎包入駐的效果。及部分別墅物業(yè)。貝尚灣園為九亭的高品質社區(qū)，項目整體分貝尚灣園為九亭的高品質社區(qū)，項目整體分 3期開發(fā)，目前在售為一期、二期公寓期開發(fā)，目前在售為一期、二期公寓及部分別墅物業(yè)。項項目位于九亭北部居住區(qū)域核心位置，距離軌道交通站點和區(qū)域商業(yè)中心很近。店式公寓為其二期的一部分。但由于其是商業(yè)性質用地，加之九亭目前生活質量較差，本案相比該項目仍具備自身優(yōu)勢。根據(jù)上海青年城的開發(fā)經驗，可以對本項目形成如下啟示根據(jù)上海青年城的開發(fā)經驗，可以對本項目形成如下啟示上海青年城上海青年城 /項目啟示項目啟示423青年客戶群是具有軌道交通的郊區(qū)型項目的重要客戶來源打造符合目標客戶的產品設計一定程度上可以降低客戶對區(qū)域的抗性該項目處于地鐵沿線，對本案有一定的客戶攔截作用年輕人，尤其是由外省市遷入的 “ 新城市人 ” ，對區(qū)域的抗性較小，同時因購買力有限，因此對于具有軌道交通等快速出行方式的市郊型樓盤具有較高的接受度；項目以小面積、復合空間的公寓設計及 SOHO辦公的概念來吸引上海的時尚年輕人士，取得了較大的成功。復式 45平米，層高 復式 46平米，層高 上海青年城依托小戶型、低總價、地鐵上蓋、特色產品等因素在逆市中取得了不錯的銷上海青年城依托小戶型、低總價、地鐵上蓋、特色產品等因素在逆市中取得了不錯的銷售業(yè)績，客戶以青年首次置業(yè)及投資客為主售業(yè)績，客戶以青年首次置業(yè)及投資客為主上海青年城上海青年城 /項目市場情況項目市場情況4上海青年城客戶構成 項目引領年輕社區(qū)潮流，去化率較高? 一期小戶型復式公寓 05年開盤， 07年全部售罄；? 目前上海青年城二期的 SOHO辦公在去年下半年開盤以來去化率約 5成，作為商辦用地，購買存在諸多限制條件，且市場環(huán)境較差的情況下已屬不易。下層可作會客廳廚房，上可作閣樓臥室，高約 ；?二期主打層高 ，順應青年崇尚個性和時尚的心理，同時又達到了動靜分區(qū)的效果，底層是客廳和餐廳，上層是臥室。公寓 商業(yè) 酒店 SOHO辦公上海青年城采用小戶型復式產品吸引青年置業(yè)者及投資客上海青年城采用小戶型復式產品吸引青年置業(yè)者及投資客上海青年城上海青年城 /產品規(guī)劃產品規(guī)劃4?一期公寓主力房型是面積在 40－ 42平方米左右的一房。出現(xiàn)了大量導入型客源。 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀相對滯后，形象不佳。客戶類型 比例 偏好戶型 關注點投資客 7080% 無特定偏好 年投資回報率 57%自住客 2030% 復式小戶型 性價比小戶型、低總價根據(jù)上海風景的開發(fā)經驗，可以對本項目形成如下啟示根據(jù)上海風景的開發(fā)經驗，可以對本項目形成如下啟示上海風景上海風景 /項目啟示項目啟示323大型成熟居住片區(qū)對酒店式公寓產生良好的支撐作用控制復式產品比例，把握市場風險該項目客戶結構同本案差異較大，兩者產生錯位競爭項目地處金匯龍柏，區(qū)域內外籍居住氛圍濃郁，這給了項目極佳的客源支撐，也大大提升了酒店式公寓產品的投資價值；本案在建筑設計上獨具匠心， 8層以下為平層， 8層以上全為復式，在增加產品特色同時，控制了復式產品比例（ 4成以下），以規(guī)避復式產品潛在的市場風險；上海風景的客戶多為市區(qū)投資客，未來租戶以該區(qū)域的外籍高級人士為主，這同本案在客源上存在較大區(qū)別，不存在較大的競爭關系。區(qū)域住宅市場總結區(qū)域住宅市場總結項目所在區(qū)域住宅市場特點可以總結如下：項目所在區(qū)域住宅市場特點可以總結如下：酒店式公寓市場分析p軌道沿線新興酒店式公寓研究p區(qū)域酒店式公寓分析軌道沿線新興酒店式公寓研究傳統(tǒng)酒店式公寓特征研究項目名稱 區(qū)域特征 客戶特征 產品特征 服務特征傳統(tǒng)酒店式公寓；?主要分布在內環(huán)以內的長寧、黃浦、盧灣、靜安、浦東陸家嘴、徐匯等區(qū)域?所處區(qū)域為 中央商務區(qū) 如人民廣場、小陸家嘴和南京西路，或者位于 高端居住區(qū) 如華山路、鎮(zhèn)寧路和古北板塊， 區(qū)域同時具備商業(yè)繁華和交通便利等特征?銷售客戶以投資客為主，客戶來源以外地和海外客戶為主力?銷售價格一般高于區(qū)域內同類住宅價格?市區(qū)酒店式公寓中長租客以外籍客戶為主，短租中大陸的商務客也很多， 長租市場的外籍客戶呈現(xiàn)群居特點?出租率高，普遍在 90%以上?大多聘請知名的、專業(yè)酒店管理服務公司?提供的服務全面，包括 24小時送餐、幼兒看護等，融合了星級酒店式服務和家庭式溫馨服務?大部分中高檔酒店式公寓房間數(shù)量一般在 100300套之間， 其中 200300套之間最為密集?針對中高端長租客的酒店式公寓戶型面積普遍較大，以二房和三房為主， 戶型面積在 100200平方米之間； 針對短租客及中低端客戶的中低端酒店式公寓戶型面積較小 ，以 70平方米以下的一房為主?一般采取精裝修，裝修標準高檔1貝尚灣上海青年城上海風景萬豪酒店式公寓保利西子灣本案佘山假日半島軌道軌道 9號線沿線酒店式公寓類物業(yè)分析號線沿線酒店式公寓類物業(yè)分析2軌道交通軌道交通 9號線沿線未來會推出有大量酒店式公寓項目，必然對本案客源產生一定分流號線沿線未來會推出有大量酒店式公寓項目，必然對本案客源產生一定分流，因此如何同這些項目產生錯位競爭將成為本案成功關鍵，因此如何同這些項目產生錯位競爭將成為本案成功關鍵軌道交通 9號線沿線酒店式公寓分布上海風景上海風景 /項目基本情況項目基本情況3上海風景是大上海國際花園的三期項目，一、二期項目均為普通公寓，各期普通公寓均上海風景是大上海國際花園的三期項目，一、二期項目均為普通公寓，各期普通公寓均已售罄已售罄開發(fā)商 上海銀田房地產開發(fā)有限公司 綠化率 35%項目位置 龍茗路 2903號 (宜山路路口） 開盤時間 2023年 9月占地面積 20萬平米 容積率 總建筑面積 45萬平米 目前均價（裝修） 16,00017,000元 /平米（平層）23,00024,000元 /平米（復式）物業(yè)形態(tài) 為大型住區(qū)中最后一期，同本案有所類似項目實景圖 項目效果圖酒店式公寓項目地處金匯龍柏黃金口岸，距離徐家匯及古北國際社區(qū)較近，外籍人士居住氛圍項目地處金匯龍柏黃金口岸，距離徐家匯及古北國際社區(qū)較近，外籍人士居住氛圍濃郁，西面漕河涇園區(qū)提供了一定產業(yè)支撐濃郁，西面漕河涇園區(qū)提供了一定產業(yè)支撐上海風景上海風景 /項目區(qū)位、產業(yè)分析項目區(qū)位、產業(yè)分析3虹橋開發(fā)區(qū)古北國際社區(qū)徐家匯商圈漕河涇開發(fā)區(qū)城市副中心城市副中心豐富的綜合資源豐富的綜合資源日韓港臺人士的后花園日韓港臺人士的后花園外籍人士居住氛圍濃郁外籍人士居住氛圍濃郁高檔樓盤集中區(qū)高檔樓盤集中區(qū)生活配套完善生活配套完善技術產業(yè)和服務業(yè)技術產業(yè)和服務業(yè)集聚效應明顯集聚效應明顯獨特綠化環(huán)境獨特綠化環(huán)境適宜外僑居住及辦公適宜外僑居住及辦公金匯龍柏本項目具備良好客源基礎產品以小戶型為主，且部分為復式房型，以提高產品附加值，同時控制復式產品數(shù)量，產品以小戶型為主，且部分為復式房型，以提高產品附加值，同時控制復式產品數(shù)量，減少市場風險減少市場風險上海風景上海風景 /產品規(guī)劃產品規(guī)劃3810層層高 27層層高 1層8米挑空大堂建筑風格 歐式（大堂四星級）建筑布局L型，總層高 11層；1層為 200平米 8米挑空大堂；27層高為 ；8－ 10層為復式層、層高 外立面 裙房部分采用進口大理石石材干掛；其余部分是干掛石材?大樓共配備五部電梯，其中有一部是觀光電梯，每層 25戶左右；?總套數(shù) 263套，單套面積從 ；?本項目主力房型面積為 40平米 ——79套， 60平米 ——88套， 8層以下為平層， 8層以上為復式房型；?產品為精裝修房，裝修標準是 1000元左右 /平方米， 包括：廚衛(wèi)設備（方太、科勒）、房間內實木復合地板、衣柜、 熱水器、空調 等 。n新城早期客戶以投資為主，目前尤其是東城區(qū)向青年自住需求轉變，其總價承受力有限，偏重一房、二房等中小戶型；n憑借良好的環(huán)境和配套，東城區(qū)也吸引了一部分區(qū)域改善型客戶，其需求偏向三房以上大房型?？蛻籼卣魇袌霰憩F(xiàn)n松江新城在經歷大范圍開發(fā)后供應量回落，市場存量有限；近期市場回歸理性，投資需求萎縮，向自住需求調整；n東城區(qū)區(qū)位、交通和配套都要優(yōu)于西城區(qū)板塊，價格也處于新城高位；西區(qū)生活氛圍嚴重不足。1對本項目的思考思考一： 目前區(qū)域市場成交以小戶型產品為主，大戶型、高總價的產品去化困難，市場風險較大。表明了本區(qū)域市場目前對于這類中高端產品需求有限，開發(fā)相應產品將帶來很大的市場風險。信息來源：易居 cric系統(tǒng)御上海主力產品中規(guī)中矩，以低總價，高附加值為亮點御上海主力產品中規(guī)中矩，以低總價，高附加值為亮點御上海御上海 /產品分析產品分析265平米一房 94平米二房?本案主力產品中規(guī)中矩，房型較為方正，設置了大面積凸窗及景觀陽臺增加附加值；?但是由于其得房率一般，使得建筑面積相比保利西子灣而言較大，因此總價較高，價格處于劣勢。一