【正文】 制定安全的用電、用水、用氣等規(guī)定，控制野蠻裝修或施工引起管線設(shè)施損壞。制訂維保計(jì)劃，按期、保質(zhì)做好各系統(tǒng)巡檢保養(yǎng)工作。三、公建配套及各類管線的管理措施東欣佳苑的公建配套設(shè)施設(shè)備比較齊全，系統(tǒng)管線數(shù)量龐大，在系統(tǒng)的安裝階段，我們要積極參與，詳細(xì)記錄各管線的分布位置、走向等，并建立檔案。（2）利用節(jié)日慶祝活動(dòng)，社區(qū)文化活動(dòng)，居民集會(huì)等形式廣泛聽(tīng)取業(yè)主反映。（3）回訪時(shí)，對(duì)業(yè)主的詢問(wèn)、意見(jiàn)，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回復(fù)?；卦L要求：（1）管理處主任把對(duì)業(yè)主的回訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每月的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中。采用電話回訪的應(yīng)及時(shí)做好回訪記錄，上門(mén)回訪的由業(yè)主在回訪單上簽字確認(rèn)。（二）回訪維修結(jié)束后，管理處在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排維修回訪，回訪方式可采用電話回訪和上門(mén)回訪。一般情況下，維修人員需接到《維修聯(lián)系單》后，方可上門(mén)維修；緊急情況下，維修人員接到指派后可先進(jìn)行維修，維修后再補(bǔ)填《維修聯(lián)系單》。維修人員應(yīng)將業(yè)主簽字確認(rèn)過(guò)的《維修聯(lián)系單》交管理處留存，并將收取相應(yīng)的費(fèi)用上交綜合管理部，由綜合管理部負(fù)責(zé)保存。如業(yè)主報(bào)修內(nèi)容屬有償維修項(xiàng)目，接報(bào)人員應(yīng)主動(dòng)向報(bào)修業(yè)主闡明估計(jì)可能發(fā)生的費(fèi)用，征得業(yè)主的同意后，由維修組人員持單上門(mén)維修。立刻通知當(dāng)值工程人員持單上門(mén)維修。二、住戶報(bào)修、維修回訪制度的建立（一）報(bào)修、維修建立24小時(shí)受理報(bào)修制度，管理服務(wù)中心24小時(shí)值班，小區(qū)內(nèi)公布值班電話，同時(shí)實(shí)行“首問(wèn)責(zé)任制”，即第一個(gè)被業(yè)戶問(wèn)到或接待的管理人員必須作為責(zé)任人負(fù)責(zé)解答、辦理或協(xié)調(diào)處理、落實(shí)業(yè)戶要解決的問(wèn)題。第八章 維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及措施（一）共用設(shè)施設(shè)備和共用部位的維修養(yǎng)護(hù)是東欣佳苑物業(yè)管理的重要內(nèi)容，我們制定了詳細(xì)的定期和日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。2）物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)、結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)小區(qū)實(shí)施管理；（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；（5）有權(quán)要求業(yè)委會(huì)協(xié)助管理；（6）有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；（7）實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。明確雙方權(quán)利義務(wù)1）業(yè)委會(huì)的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：（1）制定業(yè)主委員會(huì)章程，代表小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人、維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人的合法權(quán)利；（2）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；（3）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；（4）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。在回收選票的基礎(chǔ)上，協(xié)助籌備小組根據(jù)得票數(shù)評(píng)選出業(yè)主業(yè)委會(huì)委員候選人，召開(kāi)業(yè)主、住用人代表大會(huì)，投票產(chǎn)生業(yè)委會(huì)委員，成立業(yè)主委員會(huì)。六、協(xié)助業(yè)委會(huì)籌建工作，與業(yè)委會(huì)簽訂合同明確雙方權(quán)利義務(wù)籌建工作東欣佳苑一旦具備成立小區(qū)業(yè)委會(huì)的條件，就擬籌建成立業(yè)主委員會(huì)。嚴(yán)格控制商業(yè)店面產(chǎn)生的噪音。設(shè)立警示牌告知進(jìn)入小區(qū)車輛一律不準(zhǔn)鳴號(hào)，車速不得超過(guò)5公里/小時(shí)。4）對(duì)小區(qū)集中裝修期間外來(lái)運(yùn)送車輛規(guī)定通行時(shí)間，由保安統(tǒng)一指揮確保小區(qū)道路暢通。2）車輛進(jìn)入發(fā)放停車卡，停車卡放于汽車擋風(fēng)玻璃處；進(jìn)入發(fā)卡，出門(mén)收卡，并及時(shí)記錄。2）外來(lái)車輛停放：自行車、摩托車——地面紅線范圍內(nèi)非機(jī)動(dòng)車位；汽車——地面紅線范圍規(guī)劃車位和合理調(diào)劑的車位。5）設(shè)置地下停車場(chǎng)入口限高、限速標(biāo)識(shí)和車輛自動(dòng)刷卡系統(tǒng)。3）設(shè)立摩托車、自行車停放處標(biāo)識(shí)牌，分區(qū)域停放。地下停車庫(kù)設(shè)車輛自動(dòng)刷卡系統(tǒng)，并設(shè)置下列停車標(biāo)識(shí)：1）區(qū)域道路行駛路線明晰。車流控制：針對(duì)東欣佳苑建設(shè)的實(shí)際情況，合理規(guī)劃居住區(qū)的車輛行駛路線，實(shí)現(xiàn)人車分流、出入分流。業(yè)主物品的搬出須經(jīng)申報(bào)批準(zhǔn)，保安人員有責(zé)任對(duì)出小區(qū)的物資進(jìn)行查問(wèn)，對(duì)外來(lái)人員拿出小區(qū)的物品必須是由業(yè)主陪同。人流控制：對(duì)來(lái)訪人員通過(guò)門(mén)崗時(shí)，與主人聯(lián)系后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問(wèn)登記和離去注銷手續(xù)；對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，一律憑出入證進(jìn)出。保安員管理引入輪換制和淘汰制，由管理處服務(wù)中心統(tǒng)一高度，在年終考證中，實(shí)行末位淘汰制，保持治安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。保安隊(duì)伍建設(shè)按高標(biāo)準(zhǔn)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“半軍事化管理”。針對(duì)這一時(shí)期治安形勢(shì)，我們?cè)谌胱∑诖_立了“人防為主、技防物防為輔”的治安管理思路，實(shí)現(xiàn)安防管理指揮上的“聯(lián)合”。智能化設(shè)施尚處于一個(gè)調(diào)試、試運(yùn)行階段，誤報(bào)率高、治安壓力大、管理壓力大。裝修高峰期間專門(mén)成立裝修管理小組，加強(qiáng)對(duì)裝修人員停車、材料堆放、材料搬運(yùn)、房屋外立面等部位的管理力度。若要安裝，須安裝與窗玻璃內(nèi)側(cè)；敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)不可安裝防盜網(wǎng)。為防止高空墜物，高層不可安裝晾衣架、花架?？照{(diào)安裝：分體式空調(diào)室外機(jī)組管理處制定統(tǒng)一安放位置，空調(diào)排出的冷凝水接入統(tǒng)一的排水管中。特承諾在東欣佳苑的外觀管理上達(dá)到余姚市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，具體措施如下：外觀管理措施結(jié)合制止私搭亂建等裝修管理措施一起進(jìn)行，以制止各種不合規(guī)定或未經(jīng)批準(zhǔn)在外墻上附加設(shè)施以及隨意在外墻上開(kāi)門(mén)開(kāi)窗挖洞、破壞外墻或改變外墻色彩等行為。對(duì)違章并無(wú)視一切的業(yè)主，我們將通過(guò)法律途徑予以解決。經(jīng)濟(jì)手段根據(jù)《寧波市房屋安全使用管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)懲違反裝修有關(guān)規(guī)定的行為，提請(qǐng)房屋管理行政部門(mén)處于相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償和規(guī)定的處罰，以維護(hù)其他業(yè)主的利益。具體可以通過(guò)以下幾個(gè)途徑：情理手段業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，做到以理服人，以情感化業(yè)主，急取業(yè)主的支持和理解。把好違章制止關(guān)。2）木屑刨花類垃圾當(dāng)天清理，不準(zhǔn)過(guò)夜，以消除火災(zāi)隱患。3）業(yè)主裝修僅限于室內(nèi)部分，不可將公用部位納入裝修范圍。不可附加建造洗手間、沐浴房之類的設(shè)施。公共管道不可擅自改道、搭接，不可將衛(wèi)生間或廚房間的污水接入雨水管、封閉公共管道檢查孔。2）禁止損壞房屋結(jié)構(gòu)（如拆改原房屋的外墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件，開(kāi)挖門(mén)洞等）、公共設(shè)施（如損壞、擅自改變公共給排水管線、照明燈具、電力管線、燃?xì)夤芫€及弱電系統(tǒng)等到）、改變或影響房屋結(jié)構(gòu)、外觀、性質(zhì)、設(shè)計(jì)用途、功能布局等，侵占公共空間、在房屋頂面上擅自加層建房或搭棚。（4）對(duì)裝修重要事項(xiàng)的重點(diǎn)規(guī)定：1）物品搬運(yùn)：業(yè)主承擔(dān)其所聘請(qǐng)的搬運(yùn)工人在運(yùn)送物品過(guò)程中對(duì)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備破壞的賠償責(zé)任。管理處與裝修企業(yè)簽訂《房屋裝修責(zé)任協(xié)議》，以禁止各種不規(guī)范野蠻裝修行為。加強(qiáng)管理力度，掌握并記錄每一業(yè)主的裝修進(jìn)度，工程部每天到施工現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)了解施工情況，以防止亂搭亂建現(xiàn)象的發(fā)生和建筑外立面及公共部位發(fā)生損壞，陰止亂倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行為，避免火險(xiǎn)險(xiǎn)情的發(fā)生。加強(qiáng)巡查，切實(shí)執(zhí)行建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《寧波市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》的規(guī)定，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修、破壞房屋結(jié)構(gòu)、私搭亂建、破壞房屋外立面美觀統(tǒng)一以及改變房屋用途等行為。在裝修備案時(shí)，對(duì)于不符合規(guī)定的內(nèi)容不予同意，裝修備案人員不僅要耐心宣傳違章裝修、私搭亂建對(duì)于房屋安全、小區(qū)物業(yè)保值增值以及相鄰關(guān)系的害處，而且還要從業(yè)主切身利益出發(fā)，提出合理化建議。辦理業(yè)主入住手續(xù)時(shí)，發(fā)給業(yè)主《業(yè)主手冊(cè)》，手冊(cè)中包含《小區(qū)管理制度》、《業(yè)主規(guī)約》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等，均含有不得違規(guī)裝修、私搭亂建、改變房屋使用性質(zhì)等內(nèi)容，以及違反規(guī)章的法律責(zé)任，并加強(qiáng)口頭宣傳。四、裝修管理（一）依法管理裝修和違章搭建措施在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》和訂立《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》，為物業(yè)管理行為的法制化、規(guī)范化奠定基礎(chǔ)。在東欣佳苑管理處收費(fèi)點(diǎn)張貼東欣佳苑物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及繳費(fèi)注意事項(xiàng)。同時(shí)公布市物價(jià)局有關(guān)文件，讓業(yè)主（住戶）明確知道物業(yè)收費(fèi)規(guī)定。與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告業(yè)主。為方便業(yè)主裝修，在裝修初期，引進(jìn)裝修建材超市，為業(yè)主提供價(jià)廉物美的合格裝修建材產(chǎn)品，提供聯(lián)系搬家公司服務(wù)，邀請(qǐng)專業(yè)人員舉辦環(huán)保裝修講座及裝修現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。（3）報(bào)修一站式：業(yè)主通過(guò)報(bào)修電話或上門(mén)報(bào)修，接待人必須按規(guī)定負(fù)責(zé)落實(shí)填寫(xiě)報(bào)修單，維修結(jié)束后還應(yīng)電話或上門(mén)回訪，檢查維修質(zhì)量，不得中途推逶。（2）服務(wù)一站式：業(yè)主可以通過(guò)任何一種聯(lián)系方式，要求物業(yè)管理公司提供合理的服務(wù)，接待人員不能以任何借口予以回絕，而必須直接負(fù)責(zé)落實(shí)。（1）交房一站式：交房時(shí)由物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合設(shè)立交房中心，雙方集中在一起。編制物業(yè)交付工作程序，擬定開(kāi)發(fā)商與物業(yè)交付操作程序。（4）制訂入住工作流程，做好入住資料的準(zhǔn)備。（2）完成物業(yè)辦公用房裝修。二、入住管理（一）入住規(guī)約入住參照寧波市建設(shè)委員會(huì)文件即市建房管《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》示范文本執(zhí)行，在業(yè)主簽定購(gòu)房合同時(shí)一起簽定。對(duì)符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。（6）驗(yàn)收小組按照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，認(rèn)真核對(duì)接管資料查驗(yàn)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。（4）驗(yàn)收時(shí)注意和物業(yè)管理密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無(wú)按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)是否足夠，設(shè)施做好與否，空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）是否完備等。（2）要求開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給牧業(yè)公司。做好竣工驗(yàn)收配合工作，把好驗(yàn)收關(guān)，對(duì)不符合管理要求的工程項(xiàng)目力令其整改，滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收全面把關(guān)交接，尤其是房屋平面圖、設(shè)備設(shè)施竣工圖、設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維修技術(shù)資料等。（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門(mén)的校驗(yàn)許可證明，最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。（4）建議開(kāi)發(fā)商對(duì)所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位都達(dá)成書(shū)面保質(zhì)、保修協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供貨地址及單位聯(lián)系電話。（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件。熟悉小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和單體結(jié)構(gòu)圖紙，就設(shè)計(jì)中一些不合理或遺漏情況提出改善意見(jiàn)和建議，提出功能布局或材料使用問(wèn)題的專業(yè)意見(jiàn)。培訓(xùn)內(nèi)容是保安基礎(chǔ)知識(shí)、軍事化訓(xùn)練等。培訓(xùn)內(nèi)容是房屋結(jié)構(gòu)和識(shí)圖、物業(yè)管理概論等。培訓(xùn)內(nèi)容是有關(guān)行業(yè)的政策法規(guī)、房屋結(jié)構(gòu)與識(shí)圖等。我司在中標(biāo)后15天內(nèi)，將選派一名管理人員負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)商的聯(lián)絡(luò)并參與項(xiàng)目的前期介入工作，從物業(yè)管理者的角度向開(kāi)發(fā)商提出合理的意見(jiàn)和建議，將開(kāi)發(fā)商的信息反饋給公司，由公司管理和技術(shù)人員組成項(xiàng)目前期工作小組，以對(duì)項(xiàng)目的前期工作進(jìn)行專項(xiàng)管理。（4）管理處每季發(fā)放業(yè)主征詢單，征詢特約服務(wù)實(shí)施情況，充實(shí)服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)質(zhì)量。（2）服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)業(yè)委會(huì)備案，上墻公布。（三）特約性服務(wù)特約性服務(wù)是為滿足業(yè)主（住戶）特別需要而提供的個(gè)別服務(wù)，具體分為無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)項(xiàng)目。具體的服務(wù)內(nèi)容是：公共環(huán)境保潔、房屋共用部位和共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)備設(shè)施的管理維護(hù)、公共秩序維護(hù)、綠化管理、社區(qū)文化服務(wù)等。加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生保潔、防病防疫和治安防范工作，特別是做好沿街商鋪的衛(wèi)生保潔、秩序維持和暫住外來(lái)人員的管理。建立案件及重大事件發(fā)生及處理情況上報(bào)制度，每月由專人上報(bào)公司。物業(yè)主動(dòng)與社區(qū)、派出所等單位取得經(jīng)常性聯(lián)系，做到齊抓共管，形成合力，控制小區(qū)治安案件的發(fā)生率。配合社區(qū)進(jìn)行除四害、清除雜草等義務(wù)活動(dòng)。（二）東欣佳苑行為文化建設(shè)為了使東欣佳苑營(yíng)造出一片共同呼吸的空間，形成鄰里親善的關(guān)系，我們將開(kāi)展豐富多彩、行之有效的社區(qū)文化活動(dòng)來(lái)拉近彼此的心靈距離。宣傳環(huán)保，倡導(dǎo)環(huán)保，獎(jiǎng)懲激勵(lì)。我們將環(huán)境文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中。（一）開(kāi)展環(huán)境文化建設(shè)東欣佳苑的自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成東欣佳苑的環(huán)境文化。一、 與文明社區(qū)創(chuàng)建工作的配合及社區(qū)活動(dòng)安排東欣佳苑的自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成了東欣佳苑的一道靚麗的風(fēng)景線。檔案分類組卷按照全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)文件標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)細(xì)分，逐一編寫(xiě)文件號(hào)，登記造冊(cè)，并編制文件目錄，為方便管理工作，除部分保密文件外檔案實(shí)行開(kāi)架管理。實(shí)現(xiàn)檔案管理的規(guī)范化。嚴(yán)格內(nèi)部文件資料的保密制度，需保密文件及區(qū)域必須加密，專人負(fù)責(zé)保管，確保文件的安全。采用多種形式的信息貯存方式，如電腦磁盤(pán)、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表、卷宗等，分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。原始資料除收集、整理，編入檔案時(shí)初步分析外，應(yīng)形成各類人員定期定項(xiàng)目有系統(tǒng)性地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納，反映管理漏洞，提出報(bào)告和可行性整改意見(jiàn)。（2）管理處建立資料：1）物業(yè)資料； 2）業(yè)主（住戶）資料；3）日常管理資料； 4）出租房屋檔案；5）裝修管理檔案； 6）大工程維修檔案；7）零星維修檔案； 8）收費(fèi)管理檔案；9）設(shè)備管理檔案； 10）社區(qū)文化檔案；11）業(yè)主（住戶）意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄；12）服務(wù)質(zhì)量回訪記錄；13）業(yè)主（住戶）投訴及處理記錄；14）員工管理檔案； 15）培訓(xùn)檔案；16）行政文件； 17）業(yè)主委員會(huì)文件。建檔要求：制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化。使檔案管理工作在樓宇的使用、維修、改造、擴(kuò)建以及業(yè)主裝修等方面發(fā)揮重要作用。七、各類檔案建立和管理小區(qū)檔案是住宅區(qū)財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，管理好住宅區(qū)的檔案是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容。每年檢查1次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作1次放水檢查。地下室通風(fēng)設(shè)備適時(shí)開(kāi)啟，確保設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，地下室通風(fēng)良好。各種消防設(shè)施設(shè)備的檢查和養(yǎng)護(hù)（1）小區(qū)消防及通風(fēng)設(shè)施、設(shè)備：消防泵、增壓送風(fēng)、排煙設(shè)備每季啟動(dòng)1次，每年保養(yǎng)1次。