【正文】 第十一章 附件資料清單資料名稱頁碼備注1營業(yè)執(zhí)照(副本)復(fù)印件√2組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件√3稅務(wù)登記證復(fù)印件√4開戶許可證√5貸款卡號、密碼及查詢資料復(fù)印件√6驗資報告或資本來源證明復(fù)印件15√7資質(zhì)等級證書√8最新財務(wù)報表和近三個年度經(jīng)審計的財務(wù)報告√9公司簡介√10法定代表人證明書√11法定代表人身份證明及個人履歷√12公司章程復(fù)印件√13立項文件批復(fù)或備案文件；√14項目四證；√15環(huán)境影響測評文件；√。第十章 綜合結(jié)論綜合上述分析，我部認(rèn)為，該信托計劃的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計合法合規(guī)，風(fēng)險相對可控，交易對手資質(zhì)良好，符合公司對房地產(chǎn)項目的政策導(dǎo)向；項目的實施有利于公司與優(yōu)質(zhì)交易對手建立長期合作關(guān)系，且能夠為公司創(chuàng)造良好的當(dāng)期收益。保證合同美林基業(yè)及企業(yè)實際控制人提供保證擔(dān)保抵押合同抵押人以其持有的國有土地使用權(quán)/可售現(xiàn)房提供抵押擔(dān)保。信托計劃說明書略。五、風(fēng)險綜合評價本信托計劃總體風(fēng)險可控，具有可操作性。四、其他風(fēng)險及其應(yīng)對措施除以上揭示的風(fēng)險外，本信托計劃不排除其他因政治、經(jīng)濟(jì)、自然災(zāi)害等不可抗力或意外因素對信托財產(chǎn)產(chǎn)生影響的可能。三、操作風(fēng)險及其應(yīng)對措施在信托資金的管理運用過程中，存在由于受托人的管理和知識水平有限獲取的信息不完備等原因致使信托財產(chǎn)遭受一定損失的可能。二、市場風(fēng)險及其應(yīng)對措施國內(nèi)外政治形勢的變化，經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)等總體因素的變動，行業(yè)政策法規(guī)的調(diào)整，國家財政、貨幣、利率、信貸政策的變動等等都會給社會經(jīng)濟(jì)，包括房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定影響。信托計劃存續(xù)期間，受托人將嚴(yán)格履行受托人義務(wù)，開展信后管理，對主要交易對手的財務(wù)和信用狀況進(jìn)行跟蹤，并按規(guī)定完成信后檢查工作。本信托項目經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上均具備可行性，特申請審批設(shè)立。本信托項目相關(guān)抵押物價值較為充足，保證人擔(dān)保能力良好，整體來看信托計劃風(fēng)險可控。四、交易對手財務(wù)狀況分析各交易對手的財務(wù)狀況分析見盡職調(diào)查部分相關(guān)內(nèi)容。但預(yù)期宏觀政策將適當(dāng)放寬對地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控，以確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長下綜合社會管理目標(biāo)的實現(xiàn)。我們預(yù)期，房地產(chǎn)市場的核心調(diào)控思路將長效化并不斷完善，行政調(diào)控將逐漸淡出，市場化和制度化政策將成為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的核心路徑。2012年以來，隨著對國民經(jīng)濟(jì)“硬著陸”擔(dān)憂的深化，房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，以首套房為主的剛需置業(yè)得到銀行信貸和行政政策的明確支持。三是保障房供給。在各地的行政性政策中，也都附以“在特定時期”的條件。二是“限購”、“限外”等行政性政策，以在短期內(nèi)冷卻房地產(chǎn)市場為目的。降低房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率，壓縮流入房地產(chǎn)市場的資金總量，有利于維護(hù)行業(yè)長期的健康發(fā)展，同時降低金融體系風(fēng)險。一是信貸政策、利率政策等市場化政策，以降低行業(yè)杠桿率為目的。二、投融資標(biāo)的項目政策分析“新國五條”、“新國八條”及各地新政構(gòu)成了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主體。為2007年以來的5年最低。2011年，行業(yè)去杠桿化已初見成效。目前，在投資氛圍較嚴(yán)重的城市，房地產(chǎn)價格泡沫已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)問題上升為社會問題。對稀缺品的追捧促使社會投資者進(jìn)入該市場，而房價的快速上漲又進(jìn)一步提振了投資需求。商品房在中國起步較晚，與城市人口的快速增長相比，市場供應(yīng)存在較大缺口。作為消費品，其需求源于城鎮(zhèn)人口的增長和消費者對居住條件改善的需求。與2010年相比，房地產(chǎn)開發(fā)及銷售增速均有所回落。2010年，%。2011年，%。第七章 信托項目可行性分析一、投融資標(biāo)的項目行業(yè)分析（一）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61,740億元，%。六、合規(guī)性結(jié)論綜合以上分析，本信托計劃的交易主體、融資項目、交易結(jié)構(gòu)、增信措施等均合法合規(guī)。本信托項下的抵押人為債務(wù)人，法律關(guān)系將以三方合同的形式確認(rèn)，相關(guān)抵押登記辦理后將取得管理部門出具的他項權(quán)利證書，登記行為和效力不存在瑕疵。五、增信措施合規(guī)性分析（一）抵押物合規(guī)性分析抵押物為抵押人持有的國有土地使用權(quán)，在信托計劃存續(xù)期間，抵押人擬更換的抵押物為其所有的現(xiàn)房。四、交易結(jié)構(gòu)合規(guī)性分析本信托計劃資金以應(yīng)收債權(quán)投資的形式進(jìn)行運用，在項目發(fā)行之前，標(biāo)的債權(quán)由會計師事務(wù)所進(jìn)行專項審計予以確認(rèn)，交易結(jié)構(gòu)及交易標(biāo)的均合法合規(guī)。法律服務(wù)機(jī)構(gòu)：北京君澤君律師事務(wù)所。保管人：待定。符合監(jiān)管部門和公司的合規(guī)性要求。第二還款來源：保證人美林基業(yè)。一是已達(dá)到預(yù)售條件的未售面積部分的銷售回款，在信托存續(xù)期限內(nèi)，截止9月30日已達(dá)到預(yù)售條件的可售物業(yè)預(yù)計還可實現(xiàn)銷售回款27億元。二、保證擔(dān)保公司實際控制人劉遠(yuǎn)炳、廣州美林基業(yè)投資有限公司為融資人按約償還本息提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。根據(jù)北京世紀(jì)智源資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具的初評報告。所在建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)23層，每套均為帶獨立花園。抵押人以其持有的美林湖國際社區(qū)二期棕櫚灣和三期加洲島A、B、C區(qū)未售別墅（現(xiàn)房，）的房產(chǎn)作抵押。抵押物相關(guān)情況受托人將在開放期公告中予以披露。）根據(jù)北京世紀(jì)智源資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具的初評報告，此六塊土地的合計評估價值為6億元。 。項目還款來源較為安全。我司與交易對手和監(jiān)管銀行共同簽訂《賬戶資金監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議），根據(jù)監(jiān)管協(xié)議交易對手向受托人提交《用款計劃表》及相應(yīng)的合同附件，經(jīng)我司經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門與監(jiān)管銀行審核同意后用款。已獲得花都建行2億元開發(fā)貸款，目前項目后續(xù)仍需支付工程款、裝修款約1億元。該項目完全建成后，實際投資情況：序號項目投資金額(萬元)一土地費14,240二設(shè)計費1,808三項目建筑及基礎(chǔ)設(shè)施13,440四項目機(jī)電11,906五酒店內(nèi)裝修(含溫泉區(qū)）35,086六開辦費用等4,370　合計：80,850b、貝沙灣項目總投資測算：貝沙灣項目總占地面積47,362平方米，總建筑面積187,927平方米（包括住宅、商業(yè)、活動中心及地下車庫等），%。目前酒店試營業(yè)滿一年，已在當(dāng)年獲得盈利。截止報告期（2012年11月），美林湖國際社區(qū)已開發(fā)及即將開發(fā)項目、高爾夫球場、道路等占地約5200畝（含部分租地面積）。項目名稱占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）已售面積（㎡）未售面積（㎡）未售面積可實現(xiàn)銷售收入說明已開發(fā)項目：一、二期46萬16萬約16萬4400約8100尾盤三期（加州島）61萬約18億元抵押物所在項目，四期（納帕、金色溪谷）40萬22萬約6億元在售，五期（貝沙灣）5萬10萬、商鋪暫未定價在售，（其余為商鋪及車位）住宅均價為6000元2013年計劃開售組團(tuán)（報建中）：　　　　美匯半島34萬50萬　50萬該部分項目主要為容積率較高的洋房，開發(fā)貸款主要由建行支持。獨立別墅和聯(lián)體別墅也是近年市場上較為搶手的戶型，這也符合當(dāng)前人們的收入水平。美林湖移植原汁原味的南加州建筑風(fēng)格,充分發(fā)揮陽光、水、植物和坡地的優(yōu)勢，自然的坡地群落，依山就勢，跌宕櫛比，映襯在自然湖景中，締造靈性變幻的空間感受。獨棟別墅：項目名稱開發(fā)商位置規(guī)模戶型開盤時間均價頤杰鴻泰獅子湖頤杰鴻泰獅子湖集團(tuán)清遠(yuǎn)市獅子湖大道1號占地面積：810萬㎡；建筑面積：410萬㎡由獨立、聯(lián)排別墅等組成2009年12月獨棟：23000元/㎡聯(lián)排：7000元 /㎡碧桂園假日半島碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司山前大道占地面積：近1萬畝；建筑面積：約400萬㎡由洋房、聯(lián)排別墅和獨立別墅組成，獨立184－506㎡，聯(lián)排168㎡2009年1月獨棟：12000元/㎡聯(lián)排：7500元/㎡洋房：5000元/㎡南航碧花園廣州碧花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山前大道項目占地：160萬㎡；項目總建：50萬㎡由獨立別墅、聯(lián)排別墅、小高層洋房組成2008年11月獨棟：15000元/㎡聯(lián)排：8500元/㎡洋房：5000元/㎡五溪御龍灣金柏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山前大道項目占地：24萬㎡；項目總建：10萬㎡由獨立、聯(lián)排別墅、超豪別墅組成2004年9月㎡；獨立別墅（臨湖）1000015000元/㎡；聯(lián)排別墅（臨湖）70008500元/㎡（三）本項目在區(qū)域內(nèi)的綜合對比本項目位于廣州新白云機(jī)場生活圈，南距廣州市區(qū)42公里，北距清遠(yuǎn)市區(qū)18公里（指直線距離）。3．區(qū)位環(huán)境分析美林湖?國際社區(qū)位于廣州北新機(jī)場板塊，隨著廣州“北優(yōu)”戰(zhàn)略步伐的進(jìn)一步加快，廣州新白云國際機(jī)場的成功運營，以花都為中心的北部經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃建設(shè)將強(qiáng)勁發(fā)展，帶動了整個機(jī)場經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，使項目所處的區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯。這些企業(yè)中，部分企業(yè)需要購買一些獨立住宅給高層管理人員居??；有的企業(yè)需要購買面積較大、風(fēng)景較好的獨立住宅作為小型會所和接待中心。與此同時，清遠(yuǎn)市政府在2002年提出“工業(yè)立市”的戰(zhàn)略部署后，大力發(fā)展工業(yè)，取得了很大的成績。為了貫徹實施廣州市已確定的“北優(yōu)”城市發(fā)展戰(zhàn)略，廣州市政府已計劃在以三坑水庫為中心的，從253省道至山前大道的23平方公里的范圍內(nèi)，建立一個廣州新興居住衛(wèi)星城，并命名為“廣州北部居住新城”，美林湖國際社區(qū)的所有地塊是包含在內(nèi)的。再次，花都目前常住人口有76萬，目前當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費還是以當(dāng)?shù)厝思跋噜彽膹V州白云區(qū)人口為主。而在城區(qū)本身，花都正在醞釀建設(shè)被稱為廣州軌道交通九號線的“花都輕軌”工程。首先是置業(yè)者最關(guān)注的交通因素。其中花都副城區(qū)則是廣州北部重要城市副中心，重點發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、汽車工業(yè)和與空港聯(lián)系緊密的外向型、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。2．當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境分析根據(jù)廣州市規(guī)劃局出爐城市發(fā)展規(guī)劃和片區(qū)功能定位，未來廣州市將打造為一個“一主三副”的空間城市。（3）清遠(yuǎn)市廣州后花園公司是清遠(yuǎn)市、清城區(qū)兩級政府重點扶持的企業(yè)，是享受市委、市政府[2002]4號文和城區(qū)政府[2002]20號文優(yōu)惠政策的企業(yè)。城市化進(jìn)程的提速為城市近郊房地產(chǎn)市場注入了新的生機(jī)。再者，隨著中國城市化和工業(yè)化進(jìn)程的提速，二、三線城市和一線城市郊區(qū)已成為房地產(chǎn)市場新的增長點。近兩三年來，廣州房地產(chǎn)市場處于上升期，房價持續(xù)上漲，而且根據(jù)廣州房管局的官方統(tǒng)計銷售量銷售率都保持在一個較高的水平，隨著泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈的逐步建立、CEPA實行，廣州立足于港澳之間，發(fā)展機(jī)會相對增長。（2）廣州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，周邊城市及近郊受益城市化。目前，我國房地產(chǎn)市場仍處在持續(xù)發(fā)展階段。二、行業(yè)政策及區(qū)域競爭狀況（一）行業(yè)政策的變化對項目的影響；1．政策環(huán)境及項目市場需求分析（1）房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱行業(yè)，始終受到政府的高度重視。產(chǎn)品包括別墅、TOWNHOUSE、洋房、等，還有國際級高爾夫訓(xùn)練基地、鄉(xiāng)村俱樂部、商業(yè)小鎮(zhèn)、國際學(xué)校等配套設(shè)施。國際社區(qū)總占地面積約兩萬畝，其中約一萬畝具有土地使用權(quán)，并長期租用6000畝生態(tài)園，與周邊碧桂園項目共享8000畝天然湖泊。還有廣州北三環(huán)（2013年底全線通車）、城際列車專線連接廣州各城區(qū)及珠江三角洲其他地區(qū)，依托國際機(jī)場只需數(shù)小時內(nèi)可通達(dá)全國。項目位于廣州北經(jīng)濟(jì)圈花都山前大道旁，距離廣州新白云機(jī)場20公里（15分鐘車程），距離廣州市區(qū)60公里（45分鐘車程）。55 / 55第三章 標(biāo)的項目盡職調(diào)查情況一、項目概況——美林湖國際社區(qū)（一）美林湖國際社區(qū)規(guī)劃美林湖交易對手總體負(fù)債率屬于平均水平。公司資產(chǎn)類科目存貨主要為項目開發(fā)建設(shè)成本。銀行借款與對外擔(dān)保情況（1）銀行借款情況（截至申報日）銀行貸款明細(xì)（單位：萬元）貸款機(jī)構(gòu)貸款金額（萬元）貸款類型起息日到期日利率民生銀行74,500經(jīng)營性物業(yè)貸款2001年1月12日2020年12月31日約8%合計74,500?。?）對外擔(dān)保情況截止至2012年6月14日，公司對外擔(dān)保共3筆，均為為子公司清遠(yuǎn)市廣州后花園有限公司借款擔(dān)保。（5）財務(wù)指標(biāo)情況財務(wù)指標(biāo)分析項目財務(wù)指標(biāo)2012年9月2011年2010年2009年償債能力資產(chǎn)負(fù)債率（%）%%%%流動比率（%）213%287%297%537%速動比率（%）106%119%81%86%償債能力分析：該公司2011年度資產(chǎn)負(fù)債率、流動比、速動比值均較好，公司具有較強(qiáng)的償債能力。（3） 盈利情況（單位：萬元）科目2012年9月2011年12月2010年12月2009年12月主營業(yè)務(wù)收入3,9582,2644,084主營業(yè)務(wù)利潤02,0081,2603,051營業(yè)利潤1,5289579654利潤總額1,6221,1097749凈利潤1,6221,1097749該公司主要營業(yè)收入為物業(yè)管理收入，由于報表未合并，因此并不代表集團(tuán)實際收入。長期借款：。（2） 負(fù)債表（單位：萬元）科目2012年9月2011年12月2010年12月2009年12月應(yīng)付賬款5,2795,2875,4635,