【正文】 兩條腿走路，是房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭優(yōu)勢、穩(wěn)步發(fā)展的必要條件。如何優(yōu)化整合資源和成本，提高決策的科學性，如何滿足目標客戶需求，強調(diào)領(lǐng)導(dǎo)作用，促使全員參與，如何使企業(yè)管理持續(xù)改進，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)老總們亟需認真考慮的問題。與此同時，絕大多數(shù)企業(yè)的生存空間在日益縮小，即使部分名優(yōu)企業(yè)和創(chuàng)造過“明星樓盤”的發(fā)展商也不斷傳出在某城市敗北、高層人才流失、新項目失敗的消息。 　　當前我國房地產(chǎn)企業(yè)已呈全面競爭的態(tài)勢。 　?。?）互利的供方關(guān)系：通過互利的供方關(guān)系，增強企業(yè)和合作單位創(chuàng)造價值的能力，從而優(yōu)化成本與資源。 　?。?）持續(xù)改進：持續(xù)改進是房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個永恒的目標，進而提高企業(yè)的實力并增強競爭的優(yōu)勢，并對市場的機遇作出快速而靈活的反應(yīng)。 　?。?）過程方法：將房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的所有資源和活動作為過程進行管理，可以使企業(yè)更高效地實現(xiàn)既期開發(fā)目標。 　?。?）領(lǐng)導(dǎo)作用：企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者將本企業(yè)的宗旨、方向和內(nèi)部環(huán)境統(tǒng)一起來，并創(chuàng)造使員工能夠充分參與實現(xiàn)組織目標的環(huán)境。 　　2000版ISO9000標準質(zhì)量管理的八項原則及其在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用如下： 　?。?）以顧客為中心：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡可能地理解并掌握目標客戶當前和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。新頒布的ISO9001：2000標準與ISO9000：1994標準相比更適用、更簡練、更協(xié)調(diào)。截止到2000年12月31日，該類企業(yè)中累計有417家企業(yè)獲得帶有國家認可標志的質(zhì)量體系認證證書（有效證書），其中房地產(chǎn)企業(yè)有350家左右，呈逐年遞增趨勢?！吨改稀返念C布實施拉開了我國房地產(chǎn)業(yè)實施質(zhì)量管理體系認證的序幕。房企貫徹新版ISO9000標準的必要性　　我國房地產(chǎn)企業(yè)貫徹ISO9000標準認證始于1997年。發(fā)展商有欺騙性承諾等弊病，將來會使業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司；二是不接物業(yè)市場發(fā)育不完善城市的項目，這些城市居民消費能力、繳費意識差，政府主管部門管、卡、壓等，易使項目虧損；三是盡量不接房改房、回遷房等，雖然政府提倡物業(yè)管理公司加強此類房屋的管理，但在國家出臺優(yōu)惠政策前最好不要按此類項目，因為該類物業(yè)房屋質(zhì)量差，居民長期享受免費福利房屋管理，不愿交管理費。培訓(xùn)由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一安排，可采取聘請專業(yè)教師、政府主管部門、業(yè)務(wù)骨干培訓(xùn)，組織參觀學習現(xiàn)場培訓(xùn)及外出脫產(chǎn)培訓(xùn)等多種形式，以提高培訓(xùn)效果。培訓(xùn)包括：項目開辦前培訓(xùn)、項目高職管理者培訓(xùn)、專項培訓(xùn)等。項目管理小組還可以對有特殊困難或有特殊需要的項目，如發(fā)展商遺留問題嚴重項目、準備進行創(chuàng)示范考評項目、準備進行質(zhì)量認證項目、準備接管驗收項目、剛開辦項目等進行現(xiàn)場蹲點，以幫助項目克服臨時困難。項目監(jiān)管小組由公司業(yè)務(wù)骨干組成，其職責包括：對項目管理提出指導(dǎo)性建議，幫助解決管理中的問題和困難，監(jiān)督項目管理運作、促進項目交流、協(xié)助項目公關(guān)、進行項目前期管理咨詢等。同時，不斷收集物業(yè)管理信息和經(jīng)驗，資源共享，幫助項目普遍提高。3．推行統(tǒng)一的管理規(guī)程和服務(wù)規(guī)范對物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量評定中，目前最具代表、最具權(quán)威的當屬全國物業(yè)管理示范標準和ISO9000質(zhì)量體系認證。2．制訂項目管理辦法物業(yè)管理企業(yè)制訂本企業(yè)項目管理辦法是企業(yè)管理由人治走向法治的關(guān)鍵。導(dǎo)入企業(yè)識別系統(tǒng)不僅要重視企業(yè)視覺（VI）識別系統(tǒng)的設(shè)計，更要重視對企業(yè)行為識別系統(tǒng)（BI）、企業(yè)理念識別系統(tǒng)（MI）的規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)導(dǎo)入CIS是推行企業(yè)文化。從內(nèi)因講，物業(yè)管理行業(yè)本身普遍存在行業(yè)門坎低、從業(yè)人員素質(zhì)差等現(xiàn)象，這也決定了管理公司在項目管理上必然會受到制約。從外因講，物業(yè)管理行業(yè)競爭日益激烈，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在“吃不飽”現(xiàn)象，外接項目“饑不擇食”，不敢對項目類型、項目面積。不斷細分的市場、業(yè)主和發(fā)展商日益呼喚高素質(zhì)的品牌物業(yè)管理公司，但我國物業(yè)管理發(fā)展畢竟才有二十年歷史，大部分管理公司達不到“十八般武藝樣樣精通”的高素質(zhì)及足以應(yīng)付各種物業(yè)狀況的管理經(jīng)驗，造成同一公司管理的項目水平也參差不齊。物業(yè)管理市場日趨多樣化，物業(yè)管理公司面臨著越來越多的新課題，需要具備更多管理經(jīng)驗和較高的管理素質(zhì)。例如杭州市2000年就有五家樓盤因物業(yè)開發(fā)商遺留問題，業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司，使管理公司不得不停止管理和服務(wù)。碰到質(zhì)量好的物業(yè)，則項目中各項工作都便于開展。3．物業(yè)本身狀況制約。項目管理的好壞，與項目具體負責人有直接的關(guān)系。獨立支撐。物業(yè)管理企業(yè)外接項目因所處地區(qū)不同而有很大差異。如何統(tǒng)一管理好這些項目？如何避免個別失敗的項目管理而影響整個公司聲譽？這已成為物業(yè)管理企業(yè)進行規(guī)?；s管理所面臨的重要課題。當前，不少物業(yè)管理企業(yè)獲得了國家建設(shè)部“優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”的榮譽，若在此基礎(chǔ)上再通過ISO14000國際認證，則不僅證明該企業(yè)能達到國家優(yōu)秀小區(qū)（大廈）管理水平，而且還證明該企業(yè)也能達到國際管理標準，為上市積累無形資產(chǎn)，為走出國門管理物業(yè)增添了一張“綠色通行證”。通過一年左右的貫標，職工會從思想上、動行上逐步養(yǎng)成按國際慣例，依法辦事的局面，特別是通過認證后由認證機構(gòu)每年兩次的監(jiān)督審核中，職工會由被動到主動地按環(huán)境管理體系文件中的要求去做，否則，公司將會面臨認證機構(gòu)的“黃牌警告”，甚至收回認證證書的處罰。中國加入WTO后，年輕的物業(yè)管理行業(yè)必須放開，國際先進老牌的清潔公司、綠化公司、機械維修公司等專業(yè)化公司勢必加入物業(yè)管理這一朝陽產(chǎn)業(yè)，通