【正文】 代客泊車服務(wù)無償服務(wù)：n 代訂飛機(jī)票、火車票、船票等n 代訂國內(nèi)、香港及國外部分報刊、雜志，并為業(yè)主送刊到戶n 代為投遞信件、郵寄包、物品等n 業(yè)主外出留言、鑰匙保管n 小區(qū)內(nèi)簡單行李搬運(yùn)n 早晨叫醒服務(wù)n 失物招領(lǐng)n 代喚出租車n 代為聯(lián)絡(luò)保姆、鐘點(diǎn)工n 代訂新鮮奶類制品n 特約保健醫(yī)護(hù)（私人醫(yī)生服務(wù)，24小時隨叫隨到）有償服務(wù)內(nèi)容：（1）家居清潔n 定期更換床單n 清理生活垃圾n 清抹家具n 清潔地板n 地毯清洗n 布面沙發(fā)或皮面沙發(fā)清潔n 大。 會所設(shè)施預(yù)訂服務(wù)216。 設(shè)置多功能廳供業(yè)主租用舉辦生日會等216。會所服務(wù)：216。 小區(qū)的大門平時關(guān)門，當(dāng)有車輛進(jìn)出時，保安員主動打開大門，車輛過后，保安員及時關(guān)門。保安服務(wù)：二十四小時保安服務(wù)，設(shè)置保安監(jiān)控室、小區(qū)的大門、會所、花園洋房的電梯大堂二十四小時均有保安員值班，小區(qū)內(nèi)保安員定時巡邏，并每時作保安情況記錄?；蛘叽藭c市內(nèi)五星級灑店聯(lián)營，對項(xiàng)目的業(yè)主實(shí)行優(yōu)惠，體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔和業(yè)主的尊貴身份。9. 物業(yè)管理建議1） 聘請專業(yè)名牌物業(yè)管理公司住宅部分：由于項(xiàng)目一期已給客戶保安質(zhì)素不佳及物業(yè)管理不甚完善的形象，二期的客戶更會擔(dān)心物業(yè)管理的問題，既然發(fā)展商有意聘用名牌物業(yè)管理公司管理，中原希望于項(xiàng)目開始實(shí)施包裝方案前能將此事項(xiàng)落實(shí)。此扶手電梯的設(shè)置，不僅方便客戶參觀示范單位，更非常直接的提高項(xiàng)目的檔次，體現(xiàn)發(fā)展商處處為業(yè)主著想，從感覺上已吸引客戶對本項(xiàng)目產(chǎn)生興趣。目前5號花園洋房的西南面已建有一個非常陡峭的臺階，據(jù)現(xiàn)場目測應(yīng)有56米，客戶從此而上將非常費(fèi)勁，而且還要再上4層的樓梯才能到示范單位，客戶已氣喘虛虛，對本項(xiàng)目的直接感覺已大打折扣，甚至有些客戶害怕勞累不愿再看示范單位便離去。8. 看樓通道建議前部分已建議在項(xiàng)目的小區(qū)入口處建設(shè)售樓處，而示范單位卻設(shè)置在5號花園洋房的四五樓，從售樓處繞過3號花園洋房北面再經(jīng)4號花園洋房再到5號花園洋房，所經(jīng)路程距離較遠(yuǎn)，并且所經(jīng)路段都會看見建筑工地的不良景觀，4號花園洋房西面的路段面臨極高的陡坡，會讓客戶產(chǎn)生恐懼感，從而覺得不安全。 示范單位內(nèi)的家私擺設(shè)一定要講求空間感及功能感，善于巧用空間，同時體現(xiàn)實(shí)用、實(shí)在的性格。 建議將四房兩廳單位裝飾成中式風(fēng)格的原因是客戶的家庭人口稍多，客戶的年齡稍大，追求懷舊的生活品味。 三房兩廳單位的裝飾風(fēng)格采用簡潔時尚布置，原因是此客戶的家庭結(jié)構(gòu)簡單，及客戶的年齡較輕，仍然追求時尚感，但此部分客戶同樣追求高品質(zhì)的生活，所以示范單位布置不能太過簡單，家私的擺設(shè)同樣強(qiáng)調(diào)有藝術(shù)感，選取的家私必須高品質(zhì)，只不過在工藝上沒有歐式家私那么復(fù)雜而已。 復(fù)示范單位采用現(xiàn)代歐式布置，家私的風(fēng)格建議采用現(xiàn)代歐陸經(jīng)典家私，如意大利或法國家私，以木質(zhì)材料為主，可以適當(dāng)加些絨布材料，切忌大紅大紫；因?yàn)閺?fù)式單位中客廳為中空結(jié)構(gòu)，建議復(fù)式客廳中設(shè)置壁爐，讓客戶感覺復(fù)式單位有別墅的氣派；單位內(nèi)適當(dāng)懸掛具有歐州文化的藝術(shù)畫；擺設(shè)的裝飾品以較具欣賞性的雕塑為題材。 建議復(fù)式示范單位的裝飾風(fēng)格采用現(xiàn)代歐式布置，平面單位中的三房兩廳示范單位采用簡潔時尚布置，但需有藝術(shù)品味；四房兩廳示范單位采用中式布置。3） 裝飾風(fēng)格 本項(xiàng)目的形象定位為自然山水、尊榮住宅、健康人，當(dāng)中以健康為主線，將人的生活方式以輕松、自由、健康為主，示范單位應(yīng)能讓客戶感覺到一種寧靜致遠(yuǎn)、休身養(yǎng)性、超凡脫俗的生活境界，能體現(xiàn)休閑舒逸的生活心境，所以示范單位的裝修不要重抹濃彩，但需富麗堂皇，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份。2） 位置為了體現(xiàn)項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)銀湖山水景觀，中原建議選擇5號花園洋房的東南角位置的四、五樓設(shè)置示范單位（項(xiàng)目最好位置），即于四樓設(shè)兩個示范單位，分別為四房兩廳和三房兩廳，再于五樓中選取東南角位置的復(fù)式單位作復(fù)式示范單位。1） 選擇戶型和數(shù)量二期花園洋房戶型的設(shè)計較為簡單，總體而言只有四種較多的戶型，即四房兩廳和三房兩廳及兩種復(fù)式單位，復(fù)式單位的數(shù)量較少，所以中原建議選擇三房兩廳單位和四房兩廳平面單位各一個裝修成示范單位，復(fù)式單位中只選擇一個作示范單位。7. 示范單位目前，深圳的房地產(chǎn)銷售中，示范單位已成必須的銷售工具，一期項(xiàng)目中的花園洋房未設(shè)示范單位而銷售乏力，別墅的示范單位由于布置不足而未能產(chǎn)生極大的振憾力，所以二期的示范單位裝飾及的重要性發(fā)展商已極為重視。227。227。227。227。227。227。227。227。227。3） 室內(nèi)布置銷售中心的室內(nèi)布置亦非常重要，功能擺設(shè)科學(xué)合理，充分利用空間，銷售中心的接待功能、展示功能、洽談功能、客戶休息功能和辦公功能必須體現(xiàn)；裝飾風(fēng)格直接體現(xiàn)項(xiàng)目的特色和項(xiàng)目的形象定位。227。227。227。設(shè)計注意事項(xiàng)：227。（詳細(xì)位置如圖所示）2） 建筑設(shè)計銷售中心的外型建筑風(fēng)格最好與本項(xiàng)目的外型風(fēng)格相統(tǒng)一，同樣采用中北歐后現(xiàn)代古典風(fēng)格；外墻采用多根白色歐式柱子支撐，正面和側(cè)面外墻采用大落地式通透玻璃；頂部設(shè)計成尖頂和坡頂，采用默綠色或藍(lán)色層頂；給客戶清雅感覺。6. 售樓處 項(xiàng)目現(xiàn)有之售樓處位于一期的3號別墅中，客戶到現(xiàn)場時較難發(fā)現(xiàn)，并未能體現(xiàn)項(xiàng)目的特色和檔次，根據(jù)中原與發(fā)展商所達(dá)成的共識，認(rèn)為二期的銷售中心及以后項(xiàng)目的銷售中心越近路邊越好，客戶越容易發(fā)現(xiàn)，甚至因?yàn)槭蹣翘幍奶厣蛻魠⒂^，所以建議銷售中心另取地方。信息網(wǎng)絡(luò)：a． 香港及國際直通電話：住戶只需將電話與網(wǎng)路系統(tǒng)連接，即可直接拿起電話與香港或國外及國內(nèi)跨區(qū)親朋或商業(yè)伙伴對談，為使用者大量節(jié)省長途電話費(fèi)用。主要內(nèi)容如下： ★ 利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)與管理處網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)交換家居服務(wù)信息。2） 智能家居視訊網(wǎng)絡(luò)a． 多媒體網(wǎng)絡(luò)休閑、娛樂系統(tǒng)★ 利用小區(qū)視訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨時點(diǎn)播喜好電影節(jié)目，在家里隨時可以享受到世界的電影大片，而且完全根據(jù)自己的喜好進(jìn)行點(diǎn)播、觀看，不受時間、片數(shù)、片種的限制，完全自助式電影；★ 利用小區(qū)視訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨時點(diǎn)播卡拉OK，在家里隨時隨地點(diǎn)播自己喜歡的卡拉OK歌曲，如同在專門的卡拉OK場所一展歌喉；★ 利用電視實(shí)行網(wǎng)上教育系統(tǒng)。IC卡感應(yīng)卡具儲值功能，住戶可持卡至社區(qū)會所或商場消費(fèi)。7） 大堂的門最好采用紅外線自動開關(guān)大門，住客刷卡開啟。5） 電梯大堂內(nèi)設(shè)置柔和燈光和布置藝術(shù)畫。3） 適當(dāng)擺放金魚缸或海洋生態(tài)玻璃缸。1） 為免受淋雨之苦，建議從小區(qū)入口大門開始設(shè)一個木柱玻璃頂?shù)挠昱钪蓖ǜ鞔被▓@洋房電梯大堂入口處，木柱的橫梁上擺放由上自然下垂的綠色植物。4. 電梯大堂裝飾建議 花園洋房項(xiàng)目的定位為銀湖半山湖景豪宅，項(xiàng)目的門面裝飾必須能體現(xiàn)豪華風(fēng)格，而電梯大堂裝飾更是能直接體現(xiàn)裝修的檔次，也是深圳眾多豪宅物業(yè)包裝的重要手段之一。此設(shè)施應(yīng)為全城首創(chuàng)，并滿足客戶對健康的追求，所以中原建議以上設(shè)備最好采用歐美或日本名牌產(chǎn)品。a. 利用發(fā)展商下屬的鳳凰醫(yī)院醫(yī)療條件，向業(yè)主提供私家醫(yī)生服務(wù)，24小時隨傳隨到b. 會所內(nèi)設(shè)置室內(nèi)暖溫香薰按摩浴池，面積為4050平方米，此浴池最好設(shè)有腳底穴位按摩功能。e． 會員級別：將會所客戶分成金卡、銀卡兩級，記者接待廳f． 會所專用五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)套房（10床位左右）（3）商務(wù)社交a． “私人宴會廳”提供會員私人宴會和酒會使用；b． 沙龍咖啡茶座； c． 會員法律咨詢中心。3. 會所設(shè)施建議 中原建議將本項(xiàng)目會所定位為：金融證券商務(wù)社交型會所1） 功能包括：a. 中小型會議b. 定期組織會員交流活動c. 定期發(fā)布金融證券信息和組織金融證券界高峰會d. 娛樂、休閑e. 住戶服務(wù)2） 組織形式：建議聘請專業(yè)的會所或酒店經(jīng)營公司對本物業(yè)會所進(jìn)行管理或顧問服務(wù)。小區(qū)目前設(shè)有多個入口處，并且都沒有保安值守，客戶感覺極不安全，為了以后更容易管理，中原建議入口大門西側(cè)的臺階作部分的修改，將到銀湖路的部分臺階改由先到小區(qū)大門，再經(jīng)大門后再出去。水景和噴泉用多彩燈光映射，營造熱列的銷售氣氛。5號花園洋房的所有單位及示范單位的室內(nèi)燈光開啟。2. 現(xiàn)場燈光建議小區(qū)內(nèi)綠化景點(diǎn)的設(shè)計固然重要，但燈飾的布置也是非常重要，特別是在晚上小區(qū)的燈光從不同的角度不同的景點(diǎn)自然發(fā)放，會讓客戶置身于大自然的感覺，所以建議小區(qū)內(nèi)部的燈光擺設(shè)位置要自然，如在花草叢中、水底下、樹干或樹傘上。227。227。 小區(qū)入口處的道路的兩旁及中間位置種植排式的塔松樹，因?yàn)榇藰渌募境Ｇ?，種植期也是青蔥濃郁，對環(huán)境的改善作用非常明顯；由于塔松樹樹干較高，可以擋住道路西側(cè)的護(hù)土墻。中原對發(fā)展商下決心設(shè)計園林表示贊賞，但擔(dān)心時間延后，而園林的設(shè)計、施工、生長還需不少時日，要切底改善還得耐心等待，而二期的銷售時間較為緊迫，所以中原建議項(xiàng)目的整體園林由專業(yè)公司設(shè)計施工，而銷售中心和示范單位周圍的園林綠化必須提前實(shí)施，有關(guān)的環(huán)境設(shè)施（如燈光）也提前安裝，客戶到售樓處時能感受到項(xiàng)目日后優(yōu)美的生活環(huán)境。項(xiàng)目依山而建，少不了護(hù)土墻，但護(hù)土墻的用材較差并施工粗造使得護(hù)土墻太臟太硬，對項(xiàng)目的環(huán)境影響較差，對此，中原已多次提交修改意見，發(fā)展商也作部分修改及再種植綠化等，但效果并不十分明顯，仍有大面積的護(hù)土墻未作處理，一期項(xiàng)目的現(xiàn)場環(huán)境依然不理想。項(xiàng)目內(nèi)已有大面積的水泥路面和護(hù)土墻，已給客戶非常硬的感覺，石頭已成可怕之物，園林內(nèi)沒有必要再做假石。項(xiàng)目坐落于自然山水間，項(xiàng)目的園林環(huán)境理應(yīng)與周圍的自然環(huán)境相統(tǒng)一、相融為一體，體現(xiàn)項(xiàng)目自然山水、健康人的定位。此定位風(fēng)格平實(shí)，真真實(shí)實(shí)地反映項(xiàng)目的賣點(diǎn)，并無太多張揚(yáng)，相信此定位更能讓目標(biāo)客戶接受。 此定位以健康概念為主線，將絕版地段優(yōu)勢、環(huán)境、景觀、規(guī)劃等多個賣點(diǎn)融于其中。而二期項(xiàng)目的性質(zhì)及位置與一期稍有不同，及因?yàn)樯钲谙M(fèi)者貪新厭舊，新項(xiàng)目、新形象對消費(fèi)者的吸引力明顯增加，于是二期有必要重新定位，但須在一期的基礎(chǔ)上再提高一個層次，與一期形象相統(tǒng)一。即尋找本項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)，是其它豪宅物業(yè)永遠(yuǎn)不能擁有的，并將此概念定位為宣傳主線。四、 項(xiàng)目定位1. 賣點(diǎn)回顧從第二部分項(xiàng)目分析中可以看出本項(xiàng)目擁有眾多的賣點(diǎn)，而本項(xiàng)目的形象定位須體現(xiàn)出本項(xiàng)目的高品質(zhì)感，稀有珍藏性，從而體現(xiàn)尊貴的形象。生活追求：此部分客戶對名車、美女、時裝、高球場或游艇等貴族活動非常熟悉，并且已擁有，而最重要的就是身體健康，所以此部分客戶追求優(yōu)美、寧靜的生活環(huán)境，健康的生活方式。 外企人士（長期于國內(nèi)特別是在有深圳投資，對深圳非常熟悉的港臺人士）3） 目標(biāo)客戶分析年齡分析：由于本項(xiàng)目的較高價位，則必對購買力要求很高，而消費(fèi)者的財富積累與年齡必然有關(guān)，故本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶的年齡結(jié)構(gòu)稍為偏大，范圍應(yīng)在3055歲之間，主力范圍可能在3545歲之間，其家庭結(jié)構(gòu)處于滿巢階段的中后期，房型要求三房或以上大戶型，主力應(yīng)為四房二廳二衛(wèi)（或三衛(wèi)）一廚一工人房。 近期股市新貴227。 國內(nèi)各地政府高官或國企經(jīng)營者227。1） 目標(biāo)客戶共性較早年前已開始創(chuàng)業(yè)，大部分為白手起家擁有物業(yè)財富追求更高層次的生活品質(zhì)擁有大量金錢或物業(yè)擁有名車目前居所已是二次置業(yè)受良好的高等教育，學(xué)歷高希望體現(xiàn)人生價值多數(shù)人有尊貴的社會地位，并對自我形象極為重視對新事物興趣大，如科技網(wǎng)絡(luò)、風(fēng)險投資等多數(shù)家庭較為和睦多數(shù)人注意社會形態(tài)2） 目標(biāo)客戶類型227。8） 項(xiàng)目的一二期最為欠缺智能化設(shè)施，現(xiàn)代住宅中，智能化不能作為主要賣點(diǎn)，但必須是必備條件之一，特別是豪宅物業(yè)，智能化設(shè)施如集成系統(tǒng)、寬頻光纖網(wǎng)絡(luò)、家居安防系統(tǒng)、家居自動化系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等已是必備條件。6） 盡管項(xiàng)目配有大型會所，但方案未定，未施工，客戶普遍對此不樂觀。3） 戶型方正實(shí)用，但四、五樓的單位中主人房的轉(zhuǎn)角窗被柱影響，復(fù)式單位卻沒有空中花園。4. 項(xiàng)目不足1） 項(xiàng)目雖然地處銀湖高尚片區(qū)，但交通不便，業(yè)主雖然自有汽車，但孩子上學(xué)和保姆購物等卻極為不便。根據(jù)發(fā)展商初步設(shè)想，本會所將裝修成全深圳最豪華的會所，并配有齊全的會所設(shè)施，先進(jìn)的設(shè)備，成為金融證券信息港，為業(yè)主提供娛樂、休閑之余，同時也結(jié)識深圳各商界名流、高官等事業(yè)成功人士，交流信息、交流經(jīng)驗(yàn)，即本會所已定位為：金融證券商務(wù)社交型會所，但由于現(xiàn)場施工原因，會所未建，客戶未能直接感受到此優(yōu)越，應(yīng)加強(qiáng)宣傳。7） 會所項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)有8000平方米的大型會所設(shè)施，目前已由香港王董設(shè)計顧問公司設(shè)計方案。6） 內(nèi)部規(guī)劃 項(xiàng)目二期規(guī)劃全部為低密度的五層至六層電梯花園洋房，一梯二戶，戶戶可觀山景、園景或湖景，此舉非常有利于項(xiàng)目塑造高貴豪華的形象。4） 片區(qū)配套 銀湖片區(qū)已是早年所發(fā)展的深圳著名的豪宅區(qū)域，及早年間被用作接待用途，所以各種娛樂和康體設(shè)施配套相對較齊，如區(qū)內(nèi)設(shè)有貴賓廳、高爾夫球練習(xí)場、跑馬場、垂釣中心、射箭場，甚至還設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪等，但生活和教育設(shè)施卻相對落后，如區(qū)內(nèi)無學(xué)校、超市等，讓該區(qū)住客生活極為不便，所以本項(xiàng)目配套設(shè)施應(yīng)注意生活配套。第三個環(huán)境可以說是花園洋房內(nèi)部的小環(huán)境，主要是指花園洋房內(nèi)公共部分的裝修，而一期花園洋房的裝修已給客戶不好印象，二期的規(guī)劃中，發(fā)展商已決定采用豪華裝修，中原對此頗有信心。3） 環(huán)境規(guī)劃21世紀(jì)是環(huán)境的世紀(jì)，對于環(huán)境，尤其是居住環(huán)境的講究依賴于人們對環(huán)境觀念的提升，建立一個擴(kuò)大的綜合環(huán)境觀，所以從人居的角度講，第一是環(huán)境，第二是環(huán)境，第三還是環(huán)境，從國際會議中心的豪宅物業(yè)性質(zhì)來講，第一個環(huán)境指大的綜合環(huán)境，涉及周邊的地理環(huán)境、自然生態(tài)環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境、以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，與這些環(huán)境的成功對接則是項(xiàng)目銷售成功的保障，對于以上各項(xiàng)環(huán)境，國際會議中心擁有的是頗佳的生態(tài)自然環(huán)境，較好的地理環(huán)境和人文環(huán)境，較差的交通環(huán)境，因此要使本項(xiàng)目融入到周邊的良好生態(tài)自然環(huán)境中，同時注重完善交通配套，使總體的大環(huán)境達(dá)到上佳的組合。2） 銀湖環(huán)境銀湖片區(qū)位于梧桐山脈，區(qū)內(nèi)綠樹成蔭，流水潺潺，鏡面湖水，環(huán)境清幽，與市區(qū)卻僅一路之隔，可