【正文】 （4）主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析近三年上海正地主要財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目償債能力流動比率速動比率資產(chǎn)負(fù)債率（%）。（3）現(xiàn)金流量表項(xiàng)目一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：　　　銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金1,891,962,1,545,646,2,215,164,收到的稅費(fèi)返還收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金81,201,89,022,經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計(jì)1,891,962,1,626,848,2,304,187,購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金1,757,940,1,775,061,1,383,390,支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金8,117,10,748,9,143,支付的各項(xiàng)稅費(fèi)77,387,66,354,242,772,支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金15,092,1,287,2,096,經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計(jì)1,858,537,1,853,452,1,637,403,經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額33,424,226,603,666,783,二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：收回投資收到的現(xiàn)金取得投資收益收到的現(xiàn)金處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金投資活動現(xiàn)金流入小計(jì)購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金32,881,1,102,286,投資支付的現(xiàn)金取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金200,000,投資活動現(xiàn)金流出小計(jì)32,881,200,000,1,102,286,投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額32,881,200,000,1,102,286,三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收投資收到的現(xiàn)金取得借款收到的現(xiàn)金68,822,184,157,51,000,收到其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金58,200,381,095,籌資活動現(xiàn)金流入小計(jì)68,822,242,357,432,095,償還債務(wù)支付的現(xiàn)金分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金49,012,17,326,14,821,支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金籌資活動現(xiàn)金流出小計(jì)49,012,17,326,14,821,籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額19,809,225,030,417,273,四、匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額20,352,201,572,18,229,加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額49,743,251,316,269,545,六、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額70,096,49,743,251,316,從現(xiàn)金流情況來看，、。、%，2012年收入雖然略有下降，但是開發(fā)項(xiàng)目利潤率高于2011年所開發(fā)項(xiàng)目；、%。（2）利潤表項(xiàng)目2012年2011年2010年一、營業(yè)收入333,532,1,412,893,1,517,034,2,445,557,其中：營業(yè)收入326,439,1,381,910,1,508,2,428,994,二、營業(yè)總成本262,246,1,089,303,1,221,731,1,790,235,其中：營業(yè)成本262,246,1,089,303,1,221,731,1,627,847,營業(yè)稅金及附加5,072,19,514,30,539,78,984,銷售費(fèi)用1,029,5,017,4,381,28,223,管理費(fèi)用5,970,18,092,19,781,40,274,財(cái)務(wù)費(fèi)用10,658,49,986,17,326,14,905,資產(chǎn)減值損失投資收益三、營業(yè)利潤48,553,230,979,223,273,655,322,營業(yè)外收入8,394,59,2,249,營業(yè)外支出30,226,167,206,四、利潤總額48,531,231,147,223,166,657,364,所得稅費(fèi)用57,786,55,791,141,785,五、凈利潤48,531,173,360,167,374,515,579,從利潤表來看，、2012年較2011年增加略有下降，主要原因是2012年公司受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)開發(fā)速度有所下降。2013年1季度，流動負(fù)債以預(yù)收賬款（占流動負(fù)債的69%）為主，主要系近期房地產(chǎn)銷售增加，相應(yīng)預(yù)收房款增加所致，其次是應(yīng)付帳款（%）。從負(fù)債來看，公司負(fù)債規(guī)模也呈增長之勢，、。、流動資產(chǎn)維持在很高的比例。目前銀行借款為37000萬元，期限十年。該項(xiàng)目已于2011年4月正式營業(yè)，已實(shí)現(xiàn)銷售收入約5億元。該項(xiàng)目為安徽省規(guī)模最大的高檔、休閑的現(xiàn)代家居建材購物中心。主營業(yè)務(wù)為不動產(chǎn)經(jīng)營與管理、物業(yè)管理與服務(wù)和房屋租賃、實(shí)業(yè)投資、建材銷售等。在最近2013年5月1日最新開盤推出14套，取得了銷售13套的佳績，已實(shí)現(xiàn)銷售收入29000萬元。該項(xiàng)目建設(shè)總投資：約12億元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入：30億元。先進(jìn)的商業(yè)管理模式、超前的發(fā)展思路、完善的規(guī)劃體系，使它的建成必將成為黃山商業(yè)市場的領(lǐng)航者。該項(xiàng)目位于城市中心地段，是黃山的核心區(qū)域，總用地面積為92454平方米，街區(qū)總長約700米，分三期開發(fā)。目前已竣工交付的有12號地塊（建筑面積29萬平方米）和3號地塊（菜市場，）；在建的有11號地塊（建筑面積15萬平方米）、7號地塊（建筑面積8萬平方米）、8號地塊（建筑面積15萬平方米）、6號地塊（建筑面積11萬平方米）；準(zhǔn)備開工的有4號地塊（建筑面積14萬平方米）。2）蕪湖“東方龍城”項(xiàng)目該項(xiàng)目由蕪湖金龍投資發(fā)展有限公司和淮礦地產(chǎn)有限責(zé)任公司共同出資組建蕪湖東方藍(lán)海置業(yè)有限公司所開發(fā)，注冊資本5000萬元，其中：淮礦地產(chǎn)有限責(zé)任公司出資3000萬元，占注冊資本的60%；蕪湖金龍投資發(fā)展有限公司出資2000萬元，占注冊資本的40%。累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入：約25億元、實(shí)現(xiàn)凈利潤：約7億元。 該項(xiàng)目總建筑面積：583778平方米（），分三期開發(fā)，使用性質(zhì)為住宅（部分沿街為商鋪），總投資：，建設(shè)周期：6年。2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入15億元，；2012年度實(shí)現(xiàn)銷售收入14億元。公司對外擔(dān)保余額人民幣5,000萬元，明細(xì)如下。保證人融資情況及擔(dān)保情況（1）企業(yè)提供信息： 截至2012年5月23日，上海正地對外沒有貸款，目前有3筆保證擔(dān)保，擔(dān)保金額合計(jì)5000萬元。旗下生產(chǎn)性企業(yè)，均擁有一流的生產(chǎn)設(shè)備、高素質(zhì)的管理人才，均獲得ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證和上海市質(zhì)量誠信優(yōu)勝企業(yè)，在行業(yè)中樹立了良好的口碑和信譽(yù)。集團(tuán)旗下豪生大酒店是一家集住宿、餐飲等為一體的五星級酒店，為上海外高橋地區(qū)標(biāo)志性建筑。年實(shí)現(xiàn)銷售收入20億元以上、實(shí)現(xiàn)利潤上2億元。集團(tuán)旗下?lián)碛猩虾Ｕ貙?shí)業(yè)有限公司、上海正地豪生大酒店、上海博捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海成林混凝土有限公司、蕪湖東方藍(lán)海置業(yè)有限公司、安徽正元發(fā)展有限公司、蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司、蕪湖永捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蕪湖長城混凝土有限責(zé)任公司、黃山永捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等二十幾家子、分公司，業(yè)務(wù)范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)、酒店旅游、生產(chǎn)制造、物流貿(mào)易等多方面。（2）歷史沿革2005年3月10日集團(tuán)公司成立，初始注冊人民幣5000萬元，任金榮占股90%，翟珍香占股10%，因業(yè)務(wù)需要，與2005年5月9日增資到8000萬元，兩名股東進(jìn)行了同比例增資。結(jié)論：通過對商業(yè)地產(chǎn)和車位的壓力測試，在商業(yè)地產(chǎn)銷售去化率24%且車位去化率30%的情況下，未來現(xiàn)金流能夠完全覆蓋本次信托計(jì)劃本息。現(xiàn)金凈流入5,。：商業(yè)地產(chǎn)銷售去化率只有40%且銷售價格按原價格的60%，即商業(yè)地產(chǎn)按原銷售收入回籠的24%測算；車位只銷售了總車位數(shù)量的30%?，F(xiàn)金凈流入16,。：商業(yè)地產(chǎn)銷售去化率只有40%且銷售價格只有原價格的70%，即多層住宅按原銷售收入回籠的28%進(jìn)行測算，其他保持不變。通過到項(xiàng)目所在地實(shí)地觀察以及對項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況進(jìn)行摸底，鳩江區(qū)的住宅銷售均價為50007000元/平方米，銷售情況較好?？紤]到商業(yè)地產(chǎn)去化率受多方面因素影響，較難準(zhǔn)確估算，下面將對銷售回籠情況進(jìn)行逐項(xiàng)的壓力測試。未來銷售計(jì)劃詳見下表：單位（萬元）從表中可以看出，該公司未來主要以銷售B區(qū)商業(yè)地產(chǎn)為主。信托貸款在現(xiàn)金流入及流出均有列示，不影響最終現(xiàn)金流情況。（1） 信托計(jì)劃存續(xù)期間，蕪湖正地預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量及資金平衡情況如下：信托期限內(nèi)蕪湖正地現(xiàn)金流情況簡表： 從現(xiàn)金流入情況來看，截止2015年3季度末，共凈流入現(xiàn)金金額78,。第三還款來源：上海正地及其實(shí)際控制人任金榮對到期還款不足部分承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù)。根據(jù)銷售面積、銷售價格，按兩年100%的銷售率計(jì)算。B區(qū)項(xiàng)目地理位置較好，處于蕪湖市政務(wù)中心（市政府所在地），為新興商業(yè)中心，周邊配套齊全。 投資收益分析本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售額147,838萬元，實(shí)現(xiàn)稅前利潤47,263萬元，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤35,447萬元，%，%。分類建筑面積（㎡）預(yù)估銷售單價（元/㎡）預(yù)估收入（萬元）備 注120,15,00031,2198,11,0002,319,10,00019,419,10,00019,519,10,00019,616,9,00014,710,9,0009,82,9,0002,92,7,5001,102,7,5001,112,6,5001,121,6,500地下車庫69560,000元/個4,合 計(jì)　　147,（3）成本測算：資金籌措B區(qū)項(xiàng)目總投資為67,880萬元。（三）項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資估算（1）用地情況：房產(chǎn)類型占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）備 注商業(yè)地產(chǎn)47,135,地下41,（2）預(yù)估銷售收入： 參考蕪湖城東現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目報價，結(jié)合該項(xiàng)目的建筑形態(tài)、區(qū)位等因素。作為城東新區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)，東城豪庭具有超強(qiáng)增值，整合蘇寧商業(yè)圈的超大規(guī)模商業(yè)，將成就未來城市商業(yè)新中心，增值預(yù)期更強(qiáng)。B區(qū)商業(yè)廣場集合時尚購物、娛樂休閑和商務(wù)辦公等高端體驗(yàn)于一體，目前是城東新區(qū)惟一的商業(yè)綜合體，周圍五公里內(nèi)有總計(jì)625萬平米的住宅項(xiàng)目支撐，與在建和已經(jīng)營的商業(yè)業(yè)態(tài)存在錯位、互補(bǔ)經(jīng)營。2008 年7 月，公司作為首個“監(jiān)理單位創(chuàng)建工程項(xiàng)目管理企業(yè)”試點(diǎn)單位，在建設(shè)部、中國建設(shè)監(jiān)理協(xié)會指導(dǎo)、監(jiān)督下，極大提高了公司項(xiàng)目管理水平，增強(qiáng)了公司的綜合實(shí)力和國際競爭力。監(jiān)理領(lǐng)域覆蓋安徽省，且擴(kuò)展到京、津、滬、渝、瓊、粵、滇、閩、浙、陜、豫、魯、鄂等省市。公司總員1000 余人，薈集了設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)、電力、化工、冶金、道路、橋梁、水利、電氣、環(huán)保、自控、暖通、設(shè)備安裝、裝飾工程、工程管理、經(jīng)濟(jì)管理等各專業(yè)高中級人才。企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任制，具有獨(dú)立的法人資格。公司是首批國家甲級資質(zhì)監(jiān)理單位，安徽省首家質(zhì)量體系獲得國際多邊認(rèn)證的專業(yè)監(jiān)理甲級企業(yè)。2011年，利稅4350萬元，所建工程均一次性驗(yàn)收合格，合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)85%。公司下設(shè)黨支部1個，職能科室10個，現(xiàn)有各類持證上崗專業(yè)技術(shù)人員312人，其中高級職稱15人、中級職稱141人；擁有國家注冊一級建造師15人，二級建造師24人。2002年公司通過ISO9001國際質(zhì)量認(rèn)證。施工單位、監(jiān)理單位簡介（1）施工單位：蕪湖鳩茲建設(shè)有限公司 蕪湖鳩茲建設(shè)有限公司始建于1968年9月，位于蕪湖市中山北路26號。3）根據(jù)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和經(jīng)驗(yàn)，確定進(jìn)深和面寬比例 ? 進(jìn)深面寬比多以2:1為宜； ? 進(jìn)深面寬比最好不要超過3:1； ? 面寬不宜過小，建議主要按4m、6m、8m三個類別進(jìn)行分割。? 建議本項(xiàng)目分割面積所對應(yīng)總價比例如下： 25~50萬元，占60% 50~100萬元，占20% 100萬元以上，占20% ? 由于樓層和位置差異，具體商鋪的單價變動較大，具體分割面積將有所差異總體上底層商鋪的分割面積相對較小，頂層商鋪的分割面積相對較大2) 根據(jù)經(jīng)營商家的實(shí)際經(jīng)營面積需求，確定分割面積? 不同業(yè)態(tài)的商家對經(jīng)營面積需求不同。市場名稱建筑面積（平方米）建筑形態(tài)層高（米）商鋪面積（平方米）返租期及回報率租金/售價開業(yè)（銷售）時間南翔萬商商貿(mào)城總體量300萬，目前開B塊5