【正文】 ★ 全林國際廣場 樓盤名稱 全林國際廣場 電話5830261發(fā)展商貴州全林物業(yè)發(fā)展有限公司代理商貴州全林廣告有限公司物業(yè)管理公司貴州全林物業(yè)管理公司物管費(fèi)1．3元/m2發(fā)售時(shí)間1999年入伙時(shí)間2001．12地理位置貴陽市富水南路2號(hào)車位數(shù)（租/售）300個(gè)價(jià)位還沒確。樓盤均價(jià)均價(jià)3700元/m2付款方式折扣及價(jià)格策略現(xiàn)在已經(jīng)是尾盤按揭不打折，一次性付款97折銷售情況已經(jīng)銷售了60%以上；項(xiàng)目主要宣傳方式及賣點(diǎn)項(xiàng)目的主要宣傳方式有:電視、廣播、公共汽車等；項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)有：發(fā)展商在貴州省的美譽(yù)度；優(yōu)良的物業(yè)管理；西化的建筑外觀設(shè)計(jì)以及園林設(shè)計(jì)都符合貴陽人追求時(shí)尚的心理；小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施較為完善；如果政府治理南明河后，南明河將成為較好的景觀；優(yōu)劣勢評(píng)價(jià)優(yōu)勢發(fā)展商在貴州省的美譽(yù)度；優(yōu)良的物業(yè)管理；西化的建筑外觀設(shè)計(jì)以及園林設(shè)計(jì)都符合貴陽人追求時(shí)尚的心理；小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施較為完善；如果政府治理南明河后，南明河將成為較好的景觀；倡導(dǎo)的理念在貴陽總是遙遙領(lǐng)先的。更有巴洛克式的牌樓，下沉的瀑布泳池，伸到南明河上方的小廣場，悠然入耳的背景音樂，將帶給你無盡的享受空間。建筑外觀引進(jìn)澳洲的三段式風(fēng)格。消費(fèi)群體分布概況旭日閣的購買群多為30來歲的年輕人，部分是在貴陽做小生意的外地人；春城閣的購買群是有了一定積蓄的中年人，大多數(shù)是想改善一下原有的住房條件。優(yōu)劣勢評(píng)價(jià)優(yōu)勢位于繁華市中心的周邊，離名校和有名的醫(yī)院較近；小區(qū)內(nèi)有園林及會(huì)所，區(qū)內(nèi)配套相對(duì)貴陽市區(qū)其他樓盤較好。%,綠化面積為10000萬余平方米,中心下沉式廣場5000余平方米，架空層面積5000余平方米,其中有游泳池、藝術(shù)長廊、羽毛球場、秋千場、架空花園,雖然在園林設(shè)計(jì)上也走進(jìn)了種草不種樹的誤區(qū)，但在貴陽市區(qū)來說綠化面積也算是很大的了。劣勢旁邊是一個(gè)菜市場，這與在水一方的高尚住宅的定位不匹配；從現(xiàn)在的位置來看，私家車的出入并不方便因?yàn)橐?jīng)過一個(gè)很擁擠的菜場；不過據(jù)銷售人員說樓盤的前面將要修一條路，這樣交通當(dāng)然會(huì)方便許多，但是緊鄰路旁的人家就會(huì)覺得比較吵，如果街道以后變得繁華，這與高尚小區(qū)的定位就會(huì)不匹配。項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較為齊備,有超市、有在貴陽頗具代表性的泛會(huì)所，內(nèi)設(shè)：中華保健城、書香吧、女子俱樂部； 小區(qū)內(nèi)有雙語幼兒園，將來孩子的啟蒙教育會(huì)比較好； 小區(qū)的園林做得比較有特色，既有欣賞性，又有使用功能； 劣勢 周邊環(huán)境不是很好，路邊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與該樓盤的定位不是很相稱； 周邊配套設(shè)施檔次不高；廣告訴求重點(diǎn) 孩子能受到良好的的教育； 共享式的人文社區(qū)；售樓處、樣板房包裝以及現(xiàn)場其他包裝 售樓處的有一面墻是以水景為背景的，接待處和模型都設(shè)在入口的地方，整個(gè)的感覺是比較清新、簡潔、亮麗；樣板房現(xiàn)在還沒有做出來；營銷手段及效果目前的只是在付款方式上給與折扣，其他的營銷手段目前還沒有；銷售情況分析目前除在剛開盤的階段，銷售的很大一部分是開盤前已經(jīng)做了內(nèi)部登記的戶型；大多是70~80m2的小戶型；項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)及推廣建議項(xiàng)目在開盤前的廣告做得還不錯(cuò)，項(xiàng)目應(yīng)逞開盤之際，做一些促銷活動(dòng)，把樣板房和樣板環(huán)境做好，以促進(jìn)銷售；★ 在水以方 樓盤名稱 在水一方 電話５５００３３３發(fā)展商貴陽新太乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商天機(jī)廣告有限公司物業(yè)管理公司中海物業(yè)管理（深圳）有限公司物管費(fèi)～發(fā)售時(shí)間2000．１０入伙時(shí)間２００２年地理位置位于濱河路與南浦路交匯處車位數(shù)（租/售）車位３００個(gè)，買斷6萬元，租金還沒有出來占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)樓層與棟數(shù)實(shí)用率35000m2120000m2一期320戶13棟80%左右建筑規(guī)劃\園林主要特征13幢建筑迎水而立,高低錯(cuò)落,規(guī)劃體現(xiàn)”人與環(huán)境的對(duì)話”以”步步高通透式圍合結(jié)構(gòu)”,園林是以水景為主的中式園林,有疊翠緩跑徑、噴泉廣場、疊水瀑布泳池、旱地噴泉、御水而行的立體水景，親子樂園；部分園林體現(xiàn)的是熱帶風(fēng)情有南亞風(fēng)情園、陽光溫室內(nèi)的熱帶植物，因?yàn)槭撬八詧@林的使用功能較強(qiáng)； 戶型及面積配比 二期戶型為小錯(cuò)層，戶型均為3房2廳2衛(wèi)共320戶，130 m2~140 m2175戶，140 m2~150 m2100戶，150 m2~155 m245戶小區(qū)及周邊配套設(shè)施 小區(qū)周邊有冠洲賓館、市二醫(yī)院、甲秀中學(xué)、九中，旁邊有一個(gè)大菜場可以滿足基本的生活需要，樓盤均價(jià)折后均價(jià)3700元／m2付款方式折扣及價(jià)格策略一次性付款95折,首付三成按揭97折銷售情況目前已銷售80%左右,150 m2的大戶型還剩一些, 130 m2的戶型已售完.主要宣傳方式及賣點(diǎn)項(xiàng)目的主要宣傳方式有:電視、廣播、公共汽車等；項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)：地理位置優(yōu)越，緊鄰南明河，且在市中心，交通便利，且能享有較多的公共配套設(shè)施；以水景為主體的園林，不但有觀賞性，而且還有一定的使用功能；獨(dú)創(chuàng)的主題式會(huì)所概念，有為業(yè)主的不同家庭成員量身定做休閑娛樂活動(dòng)；分別設(shè)立全城首個(gè)男式會(huì)所“英豪天地”；女士會(huì)所芙蓉坊水力纖體美容中心；兒童會(huì)所及合家歡會(huì)所，這些在貴陽市樓盤中都有一定的創(chuàng)新?？偟膩碚f：園林以山水為主題，以廣場為中心，集欣賞和娛樂為一體。配套區(qū)內(nèi)將自建超市，雙語幼兒園小區(qū)周邊配套：學(xué)校：貴陽十八中(但距離較遠(yuǎn))醫(yī)院：省人民醫(yī)院銀行：中國銀行商場或超市：達(dá)盛超市文化：南明電影院樓盤距重要地點(diǎn)的時(shí)間及距離距市中心腹地5分鐘車程距火車站10分鐘車程距機(jī)場15~20分鐘公司名稱發(fā)展商貴陽太立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商貴州同致地產(chǎn)顧問有限公司物業(yè)管理深圳市金地物業(yè)管理有限公司層數(shù)18層車位數(shù)現(xiàn)在暫時(shí)沒有確定總體規(guī)劃房屋依山勢而建，分為8個(gè)組團(tuán)，共16棟，每個(gè)組團(tuán)前都有園林和建筑小品認(rèn)購時(shí)間發(fā)售時(shí)間2001．8．11入伙時(shí)間2002年年底戶數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分外觀外墻面商場會(huì)所架空層部分為花崗巖，白色面磚貼面，標(biāo)準(zhǔn)層為白色，彩色磚貼面，層面上衣彩色磚及涂料外窗為無框白玻及白鋁綠玻璃。★ 常青藤花園項(xiàng)目名稱常青藤花園位置貴陽市蟠桃宮路29號(hào)環(huán)境評(píng)估樓盤周邊常青藤花園依山而建，背后是仙人洞；常青藤花園附近小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，但大一點(diǎn)的商場、超市只有達(dá)盛超市；醫(yī)院有貴陽市中醫(yī)學(xué)院、省人民醫(yī)院。３、可以享有盡可能多的城市公共配套；劣勢１、戶型設(shè)計(jì)的比價(jià)差，房間的使用率不高，過道及玄關(guān)所占的面積較大。樓盤均價(jià)３２８０元／m2付款方式折扣及價(jià)格策略因?yàn)楝F(xiàn)在差不多是現(xiàn)房，所以按揭不打折，一次性付款可以達(dá)到９５折；銷售情況 m2的還剩一套， m2還剩７、８套，其他的剩得稍多一些；項(xiàng)目主要宣傳方式及賣點(diǎn)項(xiàng)目目前沒有進(jìn)行宣傳，只做了一個(gè)售樓部；其最大的是賣點(diǎn)是緊鄰黔靈公園，而且又處在市中心的一級(jí)輻射地帶，交通便利，且可以享有很多的公共配套設(shè)施。四、貴陽市在售樓盤分析： 貴陽市在售樓盤調(diào)研貴陽市在售樓盤調(diào)研根據(jù)項(xiàng)目的大小、檔次、品質(zhì)定位等特點(diǎn)不同利用表格形式加以表現(xiàn)（調(diào)研資料為2001年9月前）：★ 天華大廈： 樓盤名稱 天華大廈 電話6830188發(fā)展商中鐵五局貴州省房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司代理商物業(yè)管理公司中鐵五局物管費(fèi)發(fā)售時(shí)間2000．5入伙時(shí)間2001．9地理位置貴陽市北京路96號(hào)黔靈公園旁車位數(shù)（租/售）車位82個(gè)買斷6萬元占地面積建筑面積容積率總戶數(shù)樓層與棟數(shù)實(shí)用率8088m222888 m22．83120戶一棟25層80%建筑規(guī)劃\園林主要特征建筑為仿現(xiàn)代風(fēng)格的塔樓，1~4層為商場，5層為會(huì)所（天花園高級(jí)會(huì)所），園林為簡單的綠化加休憩場所。普通住宅不詳 九龍花園 清溪大道旁 商住樓830元/平方米 金榕商住樓 花閣路 商住樓780元/平方米 徐家沖（松濤路）商住樓 徐家沖（松濤路） 商住樓不詳 將軍路商住樓 將軍路 普通住宅3000元/平方米 花溪區(qū)在售樓盤一覽表：物業(yè)名稱位置類型價(jià)格云鼎居磊花路 全區(qū)51個(gè)單位分別榮獲1995年至1998年度省級(jí)精神文明建設(shè)先進(jìn)單位稱號(hào)。繼續(xù)在機(jī)關(guān)、農(nóng)村、企業(yè)、學(xué)校廣泛開展創(chuàng)文明單位、文明村寨、文明院落、文明窗口、文明個(gè)體工商戶、文明家庭等活動(dòng)，提高了城鄉(xiāng)文明程度。精神文明建設(shè)狠抓了“基礎(chǔ)工作”，充分發(fā)揮青巖趙以炯故居、黔陶桐野書屋等愛國主義教育基地的作用，深入開展了愛國主義教育。2000年，全區(qū)人口出生率為1461‰。完成了朝暉機(jī)械廠子校、電線廠子校2所市屬企業(yè)自辦中、小學(xué)校的分離與接收工作。一年來，共投入教育經(jīng)費(fèi)23901萬元，修建校舍13萬平方米，教師住房4764平方米，消除學(xué)校危房1000平方米。加大了城管工作力度，提高了城鎮(zhèn)總體管理水平，“臟、亂、差”現(xiàn)象得到了整治，為迎接全國城市衛(wèi)生檢查奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一年來，新建、拓寬、改造國道和區(qū)、。1998年，先后完成了平橋、董家堰橋改造工程，210國道延伸拓寬改造工程，3000立方米自來水清水池建設(shè)工程，清溪路、貴筑路不銹鋼護(hù)欄的安裝，煤氣輸配設(shè)施的安裝等，使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了提高、完善。%。全區(qū)個(gè)體工商戶從1997年的6407戶發(fā)展到2000年的9636戶。全年旅游接待中、。2000年，落實(shí)招商引資項(xiàng)目172項(xiàng)，%。農(nóng)民人均純收入1975元，地方財(cái)政克服了磊莊機(jī)場搬遷、烤煙生產(chǎn)調(diào)減帶來稅源減少的困難，通過加大招商引資力度，開辟新財(cái)源，強(qiáng)化財(cái)稅征管，有力促進(jìn)了財(cái)政收入的穩(wěn)步增長。%；，%；糧食連續(xù)六年獲得豐收，%。2000年，%，%，%；，%。；， %。由于市中心區(qū)及附近以后不再新批住宅用地，而其他幾個(gè)住宅片區(qū)素質(zhì)相差不大，所以競爭將會(huì)比較激烈。以此為標(biāo)準(zhǔn)各片區(qū)的得分分別為:貴陽市中心區(qū)及附近區(qū)域:城區(qū)邊緣地帶:3分小河片區(qū):花溪片區(qū):◆置業(yè)者以居住為目的：則地理位置、自然景觀、周邊環(huán)境、交通、配套設(shè)施的權(quán)重之比為：::::。（2）、離市中心較遠(yuǎn)或邊緣的城區(qū)的優(yōu)劣勢分析：◆離市中心較遠(yuǎn)或邊緣的城區(qū)的優(yōu)勢：a、城區(qū)的邊緣地帶在貴陽市的規(guī)劃中屬于居住區(qū)域，所以這里的小區(qū)都有一定的規(guī)模，小區(qū)內(nèi)也會(huì)有相應(yīng)的配套設(shè)施；b、自然環(huán)境好、空氣質(zhì)素較高；c、住房價(jià)格相對(duì)城區(qū)便宜近1000元/m2；d、政府正在加強(qiáng)配套設(shè)施的建設(shè)；◆離市中心較遠(yuǎn)或邊緣的城區(qū)的劣勢：a、城市邊遠(yuǎn)地區(qū)享有的城市公共資源較少（如有名的學(xué)校、醫(yī)院、文化宮、購物）b、周邊的基本生活配套設(shè)施比較缺乏，社區(qū)外圍環(huán)境較差；c、交通不方便；（3）、小河片區(qū)的優(yōu)劣勢分析：◆小河片區(qū)的優(yōu)勢：a、小河片區(qū)經(jīng)過前兩年的開發(fā)熱潮，建設(shè)了一些優(yōu)秀的住宅小區(qū)（如興隆 花園、在水一方、榕筑鮮花廣場等）形成了一定的居住氛圍；b、香江路一帶有山有水，景關(guān)優(yōu)勢明顯；c、小河片區(qū)的住房價(jià)格相對(duì)城區(qū)有一定的價(jià)格優(yōu)勢；d、小河片區(qū)屬于貴陽市的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，小區(qū)的配套設(shè)施將在近期得到改善；e、小河片區(qū)相對(duì)來說離市區(qū)較近，交通耗時(shí)短、費(fèi)用不大；◆小河片區(qū)的劣勢：a、從整體來說，小河片區(qū)的配套設(shè)施比較缺乏；如沒有大型超市、商場等；b、可供享用的公共資源缺乏；c、小河片區(qū)雖然有山有水，但山水與其它區(qū)域山水相比優(yōu)勢小；d、社區(qū)環(huán)境較差，周遍農(nóng)民居住較多；（4）、花溪片區(qū)的優(yōu)劣勢分析：◆花溪片區(qū)的優(yōu)勢：a、花溪在總體規(guī)劃上屬于旅游風(fēng)景社區(qū)，自然景觀資源豐富。也有周邊來買房的中年人(高校教師),還有一小部分外地人士。一次置業(yè)、企業(yè)白領(lǐng)及周遍客戶奧運(yùn)花園64m2~81m2的兩房兩廳一衛(wèi)、90 m2~81m2三房兩廳一衛(wèi)64m2~81m2的兩房兩廳一衛(wèi)、90 m2~81m2三房兩廳一衛(wèi)開盤處銷售勢頭較旺，目前銷售尾盤存量較多。銷售近80%,二期都被預(yù)定,(包括集團(tuán)購買)起價(jià)1580元/平方米,層差40元/平方米,集團(tuán)購買占一定的比例，其中有鐵五局內(nèi)部員工炒盤的現(xiàn)象，購買者多為二次置業(yè)，中青年人占的比例較大。銷售了兩年多,現(xiàn)在銷售60%左右,均價(jià)3420元/平方米,買者多為中高收入的中老年人，部分為天恒公司的管理層及關(guān)系客戶，一般為二次以上置業(yè)者；嘉信華庭145 m2~180 m2的三室兩廳兩衛(wèi) m2, m2的朝向貴師大的戶型。全林國際廣場110m2~130 m2三房兩廳兩衛(wèi), 130m2~160 m2四房兩廳兩衛(wèi)銷售速度緩慢，111 m2三房兩廳兩衛(wèi)銷得快一些；銷售了兩年多,目前銷售了60%左右起價(jià)3580元/平方米,樓層價(jià)差50元/平方米.多為二次以上置業(yè)者，貴陽市的高級(jí)白領(lǐng)和有錢、有權(quán)的人，中年人居多。 樓層價(jià)差30元/平方米主要有公司經(jīng)理，在貴陽