【正文】 物業(yè)名稱：現(xiàn)代中心名 稱 現(xiàn)代中心（現(xiàn)代之窗寫字樓） 所屬區(qū)域 福田區(qū)華強北地理位置 華強路東 等級評定 甲級建筑面積 37000M2發(fā) 展 商 深圳市賽格達聲有限公司建筑層數(shù) 25 層入伙時間 2022 年 9 月 使用年限 70 年 代 理 商 發(fā)展商自售分割面積 60 M2 200 M2 300 M2 比例 10% 70% 10% 開盤時間 2022 年 7 月 18 日 銷售率 90%均價（元/ M2） 10000付款方式 5 成 8 年按揭 首付 3 成，2 成 1 年內(nèi)付清，5 成按揭出租率 90% 租金水平 95 元/M 停車場 地下 2 層，附樓地上停車場 5 層 車位租金 280 元/月/個物業(yè)管理 賽格達聲物業(yè)管理公司 管 理 費 25 元/ M2 /月（包空調(diào)費）空調(diào) 進口中央空調(diào) 洗手間 公用洗手間品牌 進口三菱電梯數(shù)量（單棟） 9電梯載重 1350KG保安系統(tǒng) 電梯、停車場、大廈出入口、大堂等設(shè)有監(jiān)視系統(tǒng)，并具有自動攝錄功能消防系統(tǒng) 進口消防報警、自動噴灑系統(tǒng)、防排煙及消防廣播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)單位內(nèi)部 毛坯房公共部分 大堂和電梯廳：花崗巖地面、大理石墻面；過道天花吊頂，地面鋪花崗巖，墻面大理石；洗手間：地面地磚，墻面面磚至頂，高級衛(wèi)、潔具裝修外立面 玻璃幕墻、金屬板和花崗巖41 / 113周邊辦公環(huán)境華強北商務(wù)辦公區(qū)中心地區(qū)，附近大量廠房改作寫字樓項目小結(jié)目標客戶以大型集團為主，共 196 個單位裝修和設(shè)備較為考究停車場足夠，地下 2 層為大廈專用，地上 5 層與商務(wù)公寓合用辦公環(huán)境較好，交通方便物業(yè)名稱：電子科技大廈名稱 電子科技大廈（一、二期） 等級評定 甲級地理位置 深南大道北 建筑層數(shù) 一期 38 層，二期 47 層發(fā) 展 商 中電投資發(fā)展有限公司 建筑面積 170000M2入伙時間 二期 2022年 使用年限 50 年 出租率 91%分割面積 2401000 平方米過道寬敞度 寬敞 過道采光度 佳租金均價 80 元/平方米 二期均價 9600 元/平方米車位租金 5 元/天 停車場 地下 2 層公司 中海物業(yè)物業(yè)管理水平 較佳管 理 費 12 元/ M 2 /月品牌 三菱數(shù)量（單棟） 一期 12 部，二期 18 臺電梯載重 1350KG空調(diào) 約克中央空調(diào) 洗手間 公用保安系統(tǒng) 中央閉路監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 寬頻上網(wǎng)通迅系統(tǒng) 光纖到戶內(nèi)部裝修 電梯、公共道大理石地面，鋁扣板吊頂裝修狀況外立面裝修 玻璃幕墻，鋁合金復(fù)合板42 / 113外部景觀周邊環(huán)境 寫字樓多，周邊辦公環(huán)境好，處華強北商務(wù)中心租戶性質(zhì) 自用部分，IT 公司和證券金融投資公司為主項目小結(jié) 物業(yè)檔次高，內(nèi)部設(shè)施齊全，交通便利，外部景觀好，但入駐企業(yè)較為雜散43 / 113 經(jīng)典寫字樓項目租售情況（選取 6 個項目） 租售匯總表項目 售價 出售率 租金平均水平 占用率地王大廈 950015000 元/m 2不等 70%110120 元/m 2 95%嘉里中心 15590 元/m 2 60% 120 元/m 2 98%發(fā)展銀行大廈 均價 10000 元/m 2 100% 100 元/m 2 100%賽格廣場 11500 元/m 2 50% 6570 元/m 2 40%現(xiàn)代之窗 10000 元/m 2 90% 95 元/m 2 90%電子科技大廈 9600 元/m 2(二期) 95% 80 元/m 2 100% 租售情況分析：租賃價格：羅湖區(qū)及福田舊區(qū)目前在用的寫字樓較多，自 1997 年金融風暴以來，由于香港及國際企業(yè)緊縮銀根，縮減了資金的向外擴散，影響了羅湖區(qū)的寫字樓租賃市場。需要說明的是，這些樣本并不包括目前中心區(qū)的寫字樓，中心區(qū)各寫字樓的研究請見本文的第三部分。在本文中，我們選取了市場上能代表高檔或次高檔的 6 個寫字樓，作為樣本進行研究。但整體來說，深圳寫字樓檔次比較低，市場上充斥著大量的乙級寫字樓和廠房或住宅改造的辦公建筑。但是由于甲級寫字樓市場趨暖的帶動，一些企業(yè)為了節(jié)省成本，已將目光開始向品質(zhì)較好的中檔和中高檔寫字樓轉(zhuǎn)移。許多乙級、丙級寫字樓的潛在需求者寧愿選擇地段好、租金相對低的住宅用房作為辦公場地。很重要的原因是許多乙級、丙級寫字樓設(shè)施落后，33 / 113交通不便，難以滿足新經(jīng)濟發(fā)展的要求。3） 傾向于選擇面積較小的寫字樓，一來動用資金較少，二來轉(zhuǎn)租容易。投資：（主要分為個人投資和公司投資）1） 注重投資回報率，及未來升值潛力。6） 對管理費較為關(guān)注，且最好每層有獨立的空調(diào)控制系統(tǒng)。4） 注重大廈形象、檔次、注重大堂裝修檔次及層高。自用：1） 注重位置，傾向于選擇交通較為方便的地區(qū)。羅湖區(qū)由于較成熟及接近羅湖關(guān)口等原因，基本上什么樣的客戶都有，但主要以一些港資中小型企業(yè)及貿(mào)易公司為主。據(jù)工商局信息統(tǒng)計，深圳市每年新增企業(yè)約 10%，且大都集中在電腦、網(wǎng)絡(luò)等新興行業(yè)及投資貿(mào)易，這些新公司的誕生將產(chǎn)生對寫字樓的大量需求，而中心區(qū)則是眾多新公司的首選區(qū)域。從以上對各區(qū)及單個寫字樓的行業(yè)分析可以看出，投資貿(mào)易入駐寫字樓最多；而 IT、電子、廣告影視設(shè)計等新興行業(yè)比較傾向于選擇福田區(qū)寫字樓。投資大廈由于發(fā)展商為市投資管理公司，故所招行業(yè)以投資貿(mào)易為主，金融、顧問咨詢居次。31 / 113 同時我們對其中幾個典型寫字樓個案進行對比如下：行業(yè)類型 地王大廈 嘉里中心 國際文化大廈 創(chuàng)展中心 投資大廈金融、證券、保險 % % % % %顧問、咨詢、服務(wù) % % % % %IT % % % % %電子 % % % % %廣告、影視、設(shè)計 % % % % %投資貿(mào)易 % % % % %科研開發(fā) % % % % %工業(yè)制造 % % % % %食品、制藥、醫(yī)療 % % % % %交通運輸 % % % % %其他 % % % % %合計 % % % % %老牌高檔寫字樓地王大廈以投資貿(mào)易為主，金融證券次之，電子也占一定比重；嘉里中心以投資貿(mào)易公司占絕大部分，占其全部入駐公司的四成以上，而顧問咨詢服務(wù)占 %。南 山 寫 字 樓 行 業(yè) 分 布%%%%%%%%%%% 金 融 、 證 券 、 保 險顧 問 、 咨 詢 、 服 務(wù)IT電 子廣 告 、 影 視 、 設(shè) 計投 資 、 貿(mào) 易科 研 開 發(fā)工 業(yè) 制 造食 品 、 制 藥 、 醫(yī) 療交 通 運 輸其 他南山區(qū)投資貿(mào)易占 30%；科研開發(fā)占 11%，主要得益于科技工業(yè)園的啟動；IT 和顧問咨詢服務(wù)業(yè)分別占 13%、8%。28 / 113深圳市寫字樓客戶行業(yè)分布表行業(yè) 羅湖 福田 南山金融、證券、保險% % %顧問、咨詢、服務(wù)% % %IT % % %電子 % % %廣告、影視、設(shè)計% % %投資、貿(mào)易 % % %科研開發(fā) % % %工業(yè)制造 % % %食品、制藥、醫(yī)療% % %交通運輸 % % %其他 % % %合計 100% 100% 100%注: ，故此表格數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計結(jié)果；，并不代表普遍分類標準29 / 113羅 湖 區(qū) 寫 字 樓 行 業(yè) 分 布%%%%%%%%%%%金 融 、 證 券 、 保 險顧 問 、 咨 詢 、 服 務(wù)IT電 子廣 告 、 影 視 、 設(shè) 計投 資 、 貿(mào) 易科 研 開 發(fā)工 業(yè) 制 造食 品 、 制 藥 、 醫(yī) 療交 通 運 輸其 他 從行業(yè)來說，各區(qū)均以投資貿(mào)易最多，羅湖區(qū)更達到 33%；居次位的為顧問咨詢服務(wù)行業(yè)占 12%，金融證券占 11%，IT 占 10%；其他行業(yè)均占較小比重。相對于地王大廈、江蘇大廈和招商銀行大廈的租售兩旺，賽格廣場由于其內(nèi)部辦公環(huán)境不佳、對外形象不夠高檔等多方面原因，自 1999 年公開發(fā)售以來，出售率僅達到 50%，入駐率僅有 30%，租金也處于 70 元/平方米的低位水平。位于西部的特區(qū)報業(yè)大廈和世貿(mào)中心大廈，特區(qū)報業(yè)大廈平均租金約 90 元/平方米/月,出租率達到 98%，而世貿(mào)中心大廈為招商銀行總部，只租不售，目前招租對象以金融機構(gòu)為主，包括證券公司、基金公司、機構(gòu)投資者等，平均租金 125 元/平方米/月，出租率已達到 90%。以地處國貿(mào)商圈的嘉里中心為例，雖然該片區(qū)的寫字樓出租率普遍不如人意，但嘉里中心仍憑籍高檔優(yōu)良的設(shè)施、高雅大方的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理獲得平均租金約 120 元/平方米和 98%出租率的出租水平。 甲級寫字樓需求旺盛深圳市真正稱得上為高檔的寫字樓為數(shù)不多，已投入使用的知名甲級寫字樓僅有地王大廈、特區(qū)報業(yè)大廈、賽格廣場、招商銀行大廈（世貿(mào)中心） 、嘉里中心和江蘇大廈等。而入駐羅湖區(qū)的嘉里中心、國貿(mào)商業(yè)大廈的公司以貿(mào)易、咨詢和投資行業(yè)為主，如入駐嘉里中心的公司中，投資、貿(mào)易類公司占四成以上?，F(xiàn)在新開發(fā)的寫字樓，如：喜年中心、本元大廈、財富廣場、中國有色大廈、天安數(shù)碼時代等，有 60%以上的購買者是自用，預(yù)計出租率（包括自用）也十分樂觀。車公廟片區(qū)的寫字樓，主要是招商銀行大廈（世貿(mào)中心） 、創(chuàng)展中心、天安數(shù)碼時代、大慶大廈等，從出租率來看，世貿(mào)大廈、創(chuàng)展中心、天安數(shù)碼時代等，租賃十分火暴，都接近 100%。2022 年寫字樓租賃市場的真正亮點在福田區(qū)的中心區(qū)和車公廟片區(qū)。26 / 113相比于華強北片區(qū)寫字樓的火爆，國貿(mào)商圈的寫字樓在交通、設(shè)備等不利條件的影響下，其出租率明顯不如華強北深南路段的寫字樓，該片區(qū)除嘉里中心達到 98%的高出租率以外，其他有代表性的寫字樓，如深圳發(fā)展中心、國貿(mào)大廈和天安國際大廈的出租率分別為 95%、90%和 88%。華強北大多數(shù)寫字樓屬于乙級寫字樓，反映出深圳小型公司對低租金寫字樓強大的需求。統(tǒng)建樓，雖然建成時間較長，但出租率也達到 90%。 區(qū)域需求差異明顯，華強北寫字樓人氣旺盛從出租率分析，華強北的寫字樓出租率最高，如從甲級寫字樓到乙級寫字樓，出租率基本在 90%以上。2022 年銷售量略減為 萬平方米，比 2022 年增加 %。25 / 113 銷售量見底回升 0102030401996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 202219962022年 深 圳 寫 字 樓 銷 售 面 積 分 析 (單 位 :萬 平 方 米 )從 1999 年開始，寫字樓銷售一路下滑，2022 年成交總量為 萬㎡，同比 1999 年減少 %，2022 年成交跌至最低點達 萬㎡，同比 2022 年減少 %。如本元大廈和安聯(lián)大廈。生態(tài)環(huán)保和人性化氛圍的營造：越來越成為開發(fā)商特別注重生態(tài)環(huán)保和人性化氛圍的營造，空中花園、商務(wù)會所、樓宇綠化、新環(huán)保材料的采用、更強大的新風系統(tǒng)、人性化的公共空間設(shè)計等等，增加了寫字樓的人性親和力和人員的溝通，緩減工作壓力。但每個新的寫字樓項目都在這方面力圖有所突破和創(chuàng)新，并且從每個項目的市場推廣主題來看，5A 智能化都是各發(fā)展商使用最多的宣傳主題。也有寫字樓完全以小開間單位，如財富廣場和中電信息大廈，其目標客戶則為創(chuàng)業(yè)型和小型公司。如在同一寫字樓內(nèi)，低層設(shè)計成適合創(chuàng)業(yè)型和小型公司的小開間單位，這部分單位一般不設(shè)中央空調(diào)，但帶獨立洗手間；高層設(shè)計為適合集團型公司的大開間單位，這部分單位一般設(shè)有中央空調(diào)和公用洗手間。寫字樓開發(fā)一改以往的產(chǎn)品單調(diào)性，同一寫字樓，可能存在多種不同功能的產(chǎn)品。這種現(xiàn)象，可以從 CBD 中心區(qū)與車公廟區(qū)的寫字樓項目得到很好的印證。外在形象的創(chuàng)新：各寫字樓，無論規(guī)模大小，其外觀設(shè)計都力圖創(chuàng)新，原來的主要全玻璃幕墻的設(shè)計已很少采用，而大量的外觀端莊、穩(wěn)重而又不失現(xiàn)代的設(shè)計得到采用，多數(shù)采用中空玻璃與石材或鋁扣板裝飾，以大面積玻璃為主。而原來的商住型寫字樓則基本上沒有新的樓盤供應(yīng)。特點是以小面積戶型為主，一般有獨立的衛(wèi)生間，可自由間隔，目標客戶主要定位為小型公司或創(chuàng)業(yè)型公司。其代表為江蘇大廈、國際商會中心、大中華國際交易廣場、時代金融中心和福建興業(yè)銀行大廈等。 產(chǎn)品供給類型在產(chǎn)品供給類型上，目前市場上有比較典型的兩類產(chǎn)品：純寫字樓和純商務(wù)公寓式寫字樓。這兩個區(qū)域內(nèi)近兩年寫字樓的新增供應(yīng)面積大約 25 萬平方米左右。初步統(tǒng)計,車公廟片區(qū)近年建成和在建的寫字樓總面積在35 萬平方米以上。車公廟片區(qū)是深圳市寫字樓市場的一個新熱點，招商銀行大廈（世貿(mào)中心） 、創(chuàng)展中心、中國有色大廈、本元大廈、喜年中心、英龍展業(yè)大廈、大慶大廈、天安數(shù)碼時代廣場、財富廣場等寫字樓先后拔地而起，并取得了不俗的銷售業(yè)績。目前中心區(qū)在建、在售的寫字樓有卓越大廈、國際商會中心、九州創(chuàng)展大廈、聯(lián)通大廈、安聯(lián)大廈、大中華交易廣場、華融大廈和特美思廣場等，供應(yīng)面積近 80 萬平方米。從 2022 年開始，由于福田中心區(qū)和車公廟片區(qū)寫字樓市場的逐步復(fù)蘇，從而使得 20222022 年兩年寫字樓供應(yīng)量逐漸回升。由于供應(yīng)量的急劇放大，使得在 90 年代中后期，深圳市的寫字樓空置率居高不下。我們認為造成這段時期寫字樓集中供應(yīng)的原因主要有：a） 由于 19921993 年全國房地產(chǎn)市場過熱，適得眾多的發(fā)展商在這段時期內(nèi)通過各種渠道大量購買辦公用地，并著手于興建寫字樓，從而在一定程度上造成