房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)成本控制(參考版)
2025-07-12 12:53本頁面
【正文】 以上內(nèi)容僅是筆者的一家之談，針對不同的項(xiàng)目會有不同的處理方法，不過原則是一樣的，那就是：在保證工程質(zhì)量的同時去除無效的結(jié)構(gòu)成本，以達(dá)到最小的投入產(chǎn)出比。 砌體裂縫、樓板滲漏多數(shù)為施工原因，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理； 較長剪力墻的水平鋼筋應(yīng)適當(dāng)加強(qiáng)；提高關(guān)鍵成本的位置： 剪力墻、柱混凝土標(biāo)號按軸壓比控制，使其盡量接近規(guī)定上限，同時又要使絕大部分豎向構(gòu)件為構(gòu)造配筋；六、保證工程質(zhì)量的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)在優(yōu)化結(jié)構(gòu)成本的同時應(yīng)該保證工程質(zhì)量，減少業(yè)主投訴。 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層梁板宜采用高標(biāo)號，如當(dāng)?shù)厥┕べ|(zhì)量有保障，可采用C50及以上標(biāo)號；d) 受力較大的梁板可采用C30，如地下室底板、頂板，屋頂花園樓板等；c) 普通的結(jié)構(gòu)梁板一般為C25；b) 實(shí)際工程中混凝土標(biāo)號的選擇建議：a) 目前設(shè)計市場中對混凝土標(biāo)號確定有一種認(rèn)識：墻柱與梁板標(biāo)號相差在兩級以內(nèi)；關(guān)于這一條在舊版規(guī)范中有，新版規(guī)范中已經(jīng)去掉了，所以當(dāng)墻柱混凝土標(biāo)號很高時，梁板混凝土標(biāo)號可以不跟隨墻柱變化；但是在施工中要采取嚴(yán)格措施：控制梁柱節(jié)點(diǎn)區(qū)為高標(biāo)號，保證高低標(biāo)號交界區(qū)的混凝土密實(shí)性；3. 混凝土標(biāo)號每增加一級，單價提高約5~8%；對柱及剪力墻軸壓比的影響很明顯，應(yīng)優(yōu)先使用高標(biāo)號混凝土；對梁來說，標(biāo)號高低對梁的承載力變化不大，應(yīng)使用低標(biāo)號混凝土；對板來說，雖然提高標(biāo)號對承載力有提高，但標(biāo)號提高后最小配筋率相應(yīng)增大，樓板開裂的幾率也增大，所以應(yīng)使用低標(biāo)號的混凝土；2. .有條件要提出最低設(shè)計水位；（十二）鋼筋材料的選擇對成本的影響及建議市場價格：I級鋼約4300元/噸；Ⅱ級螺紋鋼Φ14以下約4650，Φ14以上約4500；新Ⅲ級螺紋鋼約4700；冷軋帶肋鋼筋約5000；強(qiáng)度Ⅲ級〉Ⅱ級〉I級，最小配筋率I級〉Ⅱ級〉Ⅲ級，綜合價格因素，性價比Ⅲ級〉Ⅱ級〉I級，所以梁、柱、墻配筋均應(yīng)優(yōu)先考慮使用新Ⅲ級螺紋鋼；對于板的鋼筋，由于均為小直徑鋼筋，綜合考慮應(yīng)優(yōu)先使用冷軋帶肋鋼筋，只有當(dāng)使用冷軋帶肋鋼筋不滿足承載力要求時采用Ⅲ級鋼；（十三）混凝土標(biāo)號對成本的影響及建議1.關(guān)注承載力的取值建議，盡量高；，盡量低； 荷載的取值是否有人為的放大；（十一）關(guān)于地質(zhì)勘察報告內(nèi)容的關(guān)注1. 地下室外墻是否按壓彎構(gòu)件計算；8. 墻、柱、基礎(chǔ)計算是否考慮活荷載的折減；7. ；6. 混凝土容重取26~28；5. 梁柱重疊部分是否簡化為剛域；4. ；3. ；2.規(guī)范規(guī)定：高度大于60M的高層建筑，風(fēng)荷載的取值按100年一遇考慮，比50年一遇的風(fēng)荷載取值大很多，而高層住宅的結(jié)構(gòu)合理使用年限為50年，所以在設(shè)計計算中，控制位移時風(fēng)荷載按50年一遇考慮，內(nèi)力部分配筋時風(fēng)荷載按100年一遇考慮；（十）結(jié)構(gòu)程序計算時一些系數(shù)的取值1.大多數(shù)高層建筑的計算周期和位移都是由風(fēng)荷載起控制作用；而地面粗糙度類別對風(fēng)荷載有很大影響，按影響程度從大到小共分四類：A類為海邊，B類為城郊，C類為城內(nèi)，D類為城中心高層密集區(qū)；相同高層項(xiàng)目的主體成本，A、B類相差約24%，B、C類相差約54%，C、D類相差約45%；在計算時要用發(fā)展的眼光關(guān)注取值的合理性，盡可能的取C或D類；2.內(nèi)墻荷載：對于可能采用的輕質(zhì)材料要提前確定，以防止設(shè)計院預(yù)留量過大；4.地下室外墻荷載取值應(yīng)打折（土的固結(jié)作用）；3.對于有覆土的地下室頂板活荷載：消防通道取20kN/ m2，其余取4 kN/ m2，可以不考慮施工堆載；2. 嵌固端地下室頂板可取180mm；非嵌固端地下室頂板可取150mm；（八）設(shè)計荷載的取值1. 管線密集處可取120mm；f) 普通屋面板可取120mm；e) 客廳處的異型大板可取120~150mm；d) 普通3~4米跨度的樓板可取100mm；c) 普通3米以內(nèi)跨度的樓板可取80~100mm；b) 實(shí)際工程中樓板厚度的建議：a) 對于標(biāo)準(zhǔn)層樓板來講，由于配筋均按最小配筋率來控制，所以樓板厚度增加反而配筋增大了；3. 如何控制剪力墻的厚度高規(guī)規(guī)定：底部加強(qiáng)層剪力墻厚度不小于層高的1/16（一、二級抗震等級）或1/20（三、四級抗震等級）；但底部商業(yè)、底層假復(fù)式住宅或架空層層高較高，按此規(guī)定，墻厚必須增加較多，同時變成短肢剪力墻，配筋進(jìn)一步大幅增加；設(shè)計院大多如此設(shè)計，但是高規(guī)附錄D中說明：對于超限的墻體經(jīng)過驗(yàn)算通過的可以減小墻厚，由此一來，墻厚變小，成本大大降低；（七）樓板厚度對成本的影響1. 如何優(yōu)化剪力墻的長度以長寬比來控制：一般的剪力墻長寬比宜取8，即200 mm厚剪力墻，墻肢長度為1650~1700 mm；4. 如何優(yōu)化剪力墻的數(shù)量以位移指標(biāo)來控制：純剪結(jié)構(gòu)的層間位移比為1/1000，設(shè)計院設(shè)計時要盡可能的接近這一數(shù)值；如果計算結(jié)果相差太多（如1/2000），說明剪力墻數(shù)量太多，應(yīng)適當(dāng)減少；3. 如何優(yōu)化剪力墻的布置為防止結(jié)構(gòu)扭轉(zhuǎn)，應(yīng)在建筑物兩端和周邊重點(diǎn)布置；2. 對于承受荷載不是特別大的主次梁，其相交處不需布置吊筋；（六）剪力墻的布置及厚度對成本的影響及控制1. 住宅標(biāo)準(zhǔn)層梁寬常為200 mm或250 mm，此時梁頂鋼筋宜采用小直徑鋼筋；b) 梁的配筋方式a) 一些短墻上的小梁（如廚房、衛(wèi)生間等）基本不需要布置：對于普通的小跨度樓板其本身足以支撐短墻，不需要加大板配筋，同時梁少，成本低，空間也好；3. 大柱網(wǎng)下如何布置梁（平行、十字、井字）最經(jīng)濟(jì)？對于標(biāo)準(zhǔn)層等承受荷載較小的柱網(wǎng)優(yōu)先考慮平行、十字梁；對于地下室頂板等承受荷載較大的柱網(wǎng)應(yīng)選用井字梁；2.（五）梁的布置及配筋方式對成本的影響及控制1.案例一：某高層住宅，7度抗震，地面粗糙度B類，該項(xiàng)目增加結(jié)構(gòu)成本約67元/m2；案例二：某高層住宅，6度抗震，地面粗糙度C類，該項(xiàng)目增加結(jié)構(gòu)成本約17元/m2。 （三）建
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