【正文】 環(huán)境保護措施 （1）開發(fā)期環(huán)境保護措施通過實施地面硬化、灑水、使用清潔能源，建筑工地實行圍擋封閉施工，加強對棄土、棄渣傾倒的監(jiān)督管理，防止任意傾倒等措施控制大氣污染。根據(jù)規(guī)劃，園區(qū)道路兩旁均設置了綠化隔離帶，預計交通噪聲的影響程度將大大降低。④ 聲環(huán)境噪聲源以交通噪聲和設備噪聲為主。園區(qū)生活垃圾清運至石景山城市垃圾處理廠進行處理；園區(qū)一般工業(yè)固體廢棄物盡量回收利用；在園區(qū)內(nèi)設置危險廢棄物的中轉(zhuǎn)站，對危險廢棄物進行統(tǒng)一收集，并統(tǒng)一轉(zhuǎn)運至有資質(zhì)的單位進行妥善處置。經(jīng)預測，園區(qū)建成后預測濃度值滿足環(huán)境空氣質(zhì)量二級標準，園區(qū)的開發(fā)建設對園區(qū)及其周邊地區(qū)的空氣環(huán)境影響較小。根據(jù)園區(qū)污水排放規(guī)劃，近期，園區(qū)廢水處理情況如下，全部經(jīng)處理后達《綜合污水排放標準》一級標準后直接進入城市污水管網(wǎng)后至吳家村污水處理廠；遠期，園區(qū)廢水經(jīng)處理達到污水處理廠進水水質(zhì)要求后通過市政污水管網(wǎng)進入?yún)羌掖逦鬯幚韽S，處理后達標排放。（2）項目建成后中國綠能港項目建成后，中國綠能港園區(qū)便投入運營。 7 中國綠能港項目環(huán)境、社會效益評價 中國綠能港項目環(huán)境評價根據(jù)中國綠能港項目情況，分析可能產(chǎn)生的環(huán)境影響，以便采取的環(huán)境保護措施。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，施行工程監(jiān)理制。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會更高一些，從而增大項目的融資費用，加大整個項目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟效益降低，因此建議項目的主辦者，應力爭獲得政策性貸款，以減少項目的融資費用，爭取更好的投資效益。（4）本項目的銷售在很大程度上取決于阜石路及周圍地區(qū)的建設，尤其是東四環(huán)路的建設速度，項目主體對此應給予密切關注，適時調(diào)整工程進度與售價。（2）項目部分載體銷售收入受到其它開發(fā)項目進展情況而影響，對此應給予關注，并相應調(diào)整各期拆遷房所占比例和進度，如當拆遷房對象確有保證時，在前期可適當增加拆遷房比例，加快進度，以取得更好的經(jīng)濟效益。若進度能加快，則項目投資更有保障，財務收益狀況會明顯好于評估結(jié)果，反之也亦然。項目載體的預期售價是在多方考察北京目前同類園區(qū)市場的基礎上確定的。項目評估中假定載體可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設前四年期間的全部銷售收入均用于項目投資。園區(qū)全部建成后，將集聚1000家以上的新能源企業(yè)入駐，每年可以實現(xiàn)GDP200億元以上。項目建成后。%，遠高于本項目測算中的貸款年利率，因此自有資金的評價指標隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項目正常運作的情況下，應盡可能降低自有資金的投入，使項目主體的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。項目資金在滿足開發(fā)建設投資、經(jīng)營管理成本、繳納有關稅費及支付銀行利息后，第5年末資金盈余3億元；在第7年全部償還銀行借款本息后。5%時，對主要經(jīng)濟評價指標的影響分析(iC=12%)。15%、177。 敏感性分析影響本項目財務效益的主要風險因素為總投資（建造成本）、售價。另外自有資金占總投資的比例雖然對整個項目全部資金投資的經(jīng)濟效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟評價指標，因此需要項目開發(fā)主體進行認真考慮。 中國綠能港項目風險評價本項目的風險主要來自：載體銷售進度、開發(fā)周期、出租及服務配套收入、貸款利率等方面，其中主要取決于載體銷售價格的變化和開發(fā)進度的快慢。附表2的結(jié)果，集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。 編制基本財務報表編制現(xiàn)金流量表，資金平衡表，利潤與利潤分配表，項目總投資使用計劃與資金籌措表，營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加相關稅費估算表，總成本費用估算表，具體結(jié)果見附表1附表6。 中國綠能港項目經(jīng)濟效益評價中國綠能港項目經(jīng)濟效益評價主要進行的是盈利能力評價。項目的稅后總利潤為691,003萬元。該稅按開發(fā)項目銷售利潤水平以累進稅率征收，對20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。根據(jù)國家有關規(guī)定，%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為基數(shù)征收。（2）銷售費用測算根據(jù)北京市同類項目和國家有關部門資料，銷售費用取總銷售收入的2%。（3）%，所得稅率25%，土地增值稅率按載體銷售收入（含合作開發(fā)）的1%提取，出租房產(chǎn)稅按租金收入的12%計算，酒店經(jīng)營以酒店資產(chǎn)原值70%為基數(shù)，%計算；載體銷售及物業(yè)分成結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本每平米按項目單方投資額計算。載體投入使用的第一年出租率為60%，第二年為70%，第三年為80%，第四年及以后年度85%。表53 年度銷售計劃表Table 53 Annual sales plan編號總建筑面積（萬平米）銷售面積（萬平米）第1年第2年第3年第4年第5年A11辦公A12辦公B1辦公B2辦公合計銷售單價（萬元/平米） 銷售收入（億元）其中：用于開發(fā)投資（3）項目合作開發(fā)計劃安排項目合作開發(fā)計劃安排見表54.表54 項目合作開發(fā)計劃表Table 54 project cooperation development schedules編號合計（萬平米）第1年第2年第3年第4年第5年A16服務配套A17服務配套A21汽車園A22汽車園A3辦公開發(fā)面積合計合作方投入資金（億元） 注：合作方資金按3700元/平米投入。表52項目開發(fā)建設資金來源表 單位：億元Table 52 Project development construction fund source table units: billion yuan序號資金籌措第1年第2年第3年第4年第5年合計比例1自有資金14%2銀行貸款%3合作開發(fā)資金%4載體銷售收入%合計100%圖52 資金籌措柱狀圖Fig. 52 Financing bar chart（2）載體銷售計劃載體銷售計劃見表53。在估算中，考慮到當年投資是隨工程的進度分期投入的，銷售收入也是在二年中逐步實現(xiàn)的，故假定當年銷售收入（扣除銷售稅費）全部用于當年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。圖51 項目資金投入計劃Fig. 51 Project funds plan 資金籌措計劃（1）項目的投資來源項目的投資來源包括自有資金、銀行貸款、項目合作開發(fā)資金和載體銷售收入四個部分。表51 項目投資估算表Table 51 Project investment estimation table序號費用總計建設期單方投資比例(%)12345一建設投資730,98715,000138,274175,787272,159129,76631431前期工程費4,000827179211,484796172工程費637,06913,075120,767153,464237,228112,5352739建安工程費578,92811,886110,348140,070215,662100,9632489續(xù)表51市政環(huán)境工程費58,1411,18910,41913,39421,56611,5732503工程建設其他費23,2564754,1685,3588,6264,6291004管理及招商費用31,8536546,0387,67311,8615,6271375預備費用34,8097146,5848,37112,9606,179150二建設期利息3,7793661,3822,03216三流動資金7,0006,0001,00030總投資741,76615,000138,274182,153274,541131,7983190100比例 %%%%%100%注：單位：萬元；*單方投資單位：元/建筑平米。項目總投資估算依據(jù)如下： (1)整個項目按中、低擋建造水平計算；(2)估算中的有關稅金和費用按北京市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算；(3)假定該項目在5年內(nèi)分3期全部建設完成；(4)假定該項目在建設第二年開始獲得載體銷售收入，至項目建設第五年內(nèi)全部獲得；(5)%計算；(6)貸款的年利率按35年期銀行貸款利率上浮5%，%計算；(7)整個項目的投資費用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。更詳細的投資規(guī)劃可能隨設計的深入而調(diào)整。具體投資估算見投資分析。三期項目建設周期1年，計劃于2012年冷軋板材公司搬遷后開工建設。（3）三期建設內(nèi)容三期建設范圍位于現(xiàn)冷軋板公司所占位置。二期建設是園區(qū)的延伸發(fā)展，主要建設辦公樓宇、研發(fā)樓宇、總部樓宇等。具體投資估算見投資分析。一期項目建設周期4年。，主要做新材料產(chǎn)業(yè)研發(fā)、辦公等。包括商務辦公樓，平臺及會展服務樓、配套服務樓，另外包括停車場、迎賓廣場、氧吧健身廣場等公共設施。一期項目建設定位為啟動區(qū)，即為整個特鋼科技園的建設發(fā)展奠定公共服務基礎、技術支撐條件，形成園區(qū)的特點和吸引力，為園區(qū)的深入開發(fā)提供條件。中國綠能港項目分三期進行開發(fā)建設，主要是考慮特鋼搬遷分階段進行，項目工程不可能全面鋪開，另外也考慮到滾動開發(fā)能降低投資壓力，增加項目開發(fā)的可行性。中國綠能港項目主要建設辦公樓宇、交流會展場所、培訓用建筑、配套服務建筑、中試廠區(qū)等。中國綠能港項目建設成為新能源產(chǎn)業(yè)的總部經(jīng)濟園區(qū)，主要集聚新能源產(chǎn)業(yè)中的管理、研發(fā)、運營等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。工程應達到優(yōu)良工程水準。 中國綠能港項目建設方式及進度安排 建設方式中國綠能港項目的設計應采用總承包制，園區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設計。根據(jù)建設方案，接入各功能分區(qū)及建筑物。熱：園區(qū)現(xiàn)有市政供熱管路，管徑400mm。氣：園區(qū)現(xiàn)有天然氣管路，管徑300mm，完全適用于園區(qū)規(guī)劃建設用氣需要。電：擁有110kv電站一座，完全適用于園區(qū)規(guī)劃建設用電需要。（2）水、電、氣、熱水：現(xiàn)供水為自備井，需要根據(jù)園區(qū)規(guī)劃建設用水需要進行調(diào)整，接入市政供水管線。路況以柏油路為主，路基尚好。廠房資源：園區(qū)內(nèi)除了冷軋板材的新廠房外，其它陳舊過時，可重新利用的不多。園區(qū)與市政道路相接的只有東邊二個出入口，西、南邊各一個出入口，南邊汽車園區(qū)屬于開放式，但汽車園與主園區(qū)有圍墻相隔。 規(guī)劃控制指標綜合考慮中國綠能港項目所處的區(qū)位及有關規(guī)劃要求，對園區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強度提出的控制指標如下：（1），（2），（3），（4）園區(qū)建筑物控制高度80米（5）綠化率20%（6）建設道路總長約15000米（7）其它配套設施包括：水、電、氣、熱、排污、綠化等 中國綠能港項目的市政條件土地資源：。中國綠能港園區(qū)經(jīng)濟效益目標：。特鋼公司轉(zhuǎn)型成為中國綠能港園區(qū)開發(fā)建設專業(yè)運營商，該園區(qū)將成為特鋼公司新的效益增長點。中國綠能港園區(qū)地理位置見圖42。中國綠能港園區(qū)南鄰正在規(guī)劃中的古城西路，并與西長安街延長線一個街區(qū)之隔，離京西會展商務區(qū)800余米。蘋果園地鐵作為地鐵一號線西端終點站，將規(guī)劃成為地上、地下相結(jié)合的現(xiàn)代立體交通場站，開辟大型社會停車場、長途汽車站、公交換乘中繼站、出租汽車站等，成為北京市西部的交通樞紐，建成后園區(qū)交通便利的優(yōu)勢將會十分明顯。中國綠能港園區(qū)北面正對蘋果園規(guī)劃區(qū)。它與蓮花池東路及長安街西延長線共同構(gòu)成了北京西部地區(qū)與市區(qū)聯(lián)系的三條交通走廊。圖41 中國綠能港園區(qū)區(qū)域位置Fig. 41 Chinese green energy port project areas position（2）中國綠能港園區(qū)的地理位置中國綠能港園區(qū)所處的地理位置見圖42。 4 中國綠能港項目建設 中國綠能港園區(qū)位置（1）中國綠能港園區(qū)的區(qū)域位置《北京城市總體規(guī)劃(2004年—2020年)》對北京市的空間布局做了大的調(diào)整，提出構(gòu)建“兩軸—兩帶—多中心”的新城市空間格局，實施多中心與新城發(fā)展戰(zhàn)略，石景山區(qū)位于西部發(fā)展帶與東西軸的結(jié)點上。一個園區(qū)的成功運營離不開營銷，而成功營銷的關鍵是必須具有自己的品牌，特鋼科技園產(chǎn)業(yè)定位為新能源，新能源最主要的特點是綠色環(huán)保，為了充分體現(xiàn)這個特點，園區(qū)的品牌定位為“中國?綠能港”，英文為“GEP（Green Energy Port直譯：綠色能源中心）”。從總部的類別來分，特鋼科技園可以定位為企業(yè)的區(qū)域總部、營銷總部、設計總部、研發(fā)總部、產(chǎn)業(yè)化總部、國際化總部等幾種形態(tài)的總部。通過對新能源產(chǎn)業(yè)鏈的分析，園區(qū)功能最終定位于新能源研發(fā)、運營及管理之總部基地。 特鋼科技園的定位（1）產(chǎn)業(yè)定位特鋼科技園的產(chǎn)業(yè)定為：新能源產(chǎn)業(yè)及相關配套產(chǎn)業(yè)。特鋼公司利用歷史積累的資源，建設新能源產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有利于降低轉(zhuǎn)型風險。水電要發(fā)展到3億千瓦；風電將達3000萬千瓦；生物質(zhì)能發(fā)電達3000萬千瓦；太陽能發(fā)電180萬千瓦。屆時，可再生能源將占北京市能源消費總量的4%。新能