【正文】 　　5．項目投資估算　　對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估?！　?．開發(fā)進度安排　　對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度?！　?．規(guī)劃設計方案優(yōu)選　　在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。　?。ㄈ┠夸洠河捎谝环菘尚行詧蟾嫔賱t十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄?！　。ǘ┱核怯煤啙嵜髁说恼Z言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 這一階段對建設投資估算的精度在177。20%,%～%。如果機會研究認為可行的，就可以邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲?　?。ǘ┏醪娇尚行匝芯俊　≡跈C會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。該階段投資估算的精確度為177?！　。ㄒ唬┮酝顿Y機會研究　　該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會?？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項目的建設規(guī)模、開發(fā)建設項目的內(nèi)容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內(nèi)容。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。　?。ǘ┛尚行匝芯渴琼椖苛㈨?、審批、開發(fā)商與有關部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)?！　》康禺a(chǎn)項目的特點和開發(fā)實踐證明，項目開發(fā)的關鍵是決策，開發(fā)商應高度重視可行性研究的工作質(zhì)量，隨歐康夭諧〉鬧鴆焦娣叮康夭耐蹲駛?、投资利润会越绤怖U伲歡咸岣呔霾咚劍拍莧〉孟钅靠⒌某曬Α?　　二．可行性研究的作用　　(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經(jīng)濟論證階段，納入了基本建設程序。第一節(jié) 可行性研究的概念和作用　一．可行性研究的概念　　可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。應納稅額=計稅依據(jù)稅率?！　「鶕?jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。　　(5)承受土地、房屋部分權屬的，為所承受部分權屬的成交價格；當部分權屬改為全部權屬時，為全部權屬的成交價格，原已繳納的部分權屬的稅款應予扣除。納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅?！　。骸　?1)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；即土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益?！　≌魇辗秶▏型恋厥褂脵喑鲎?、土地使用權轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換；其中土地使用權轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移。　　在辦理房地產(chǎn)權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權屬管理部門應監(jiān)督領受人在房地產(chǎn)權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。　　土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應按照印花稅有關規(guī)定繳納印花稅。分為從價計稅和從量計稅兩種?！　∮嬎愎綖椋簯{土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準?！　?．根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收中外合營企業(yè)土地使用費暫行規(guī)定》的通知（京政發(fā)[1985]81號）的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。　　1．根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評估值）為計稅依據(jù)，%.計算公式為：年應納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）（130%）%.六、城鎮(zhèn)土地使用稅　　如果企業(yè)擁有土地使用權的，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅　　根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅?！　?五)房產(chǎn)稅：　　如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權的，需繳納房產(chǎn)稅。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％……　　根據(jù)《關于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[ 1996 ]240號）規(guī)定，對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除?！　??！　?。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤?！　?，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用?！　「鶕?jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：　　?！　》康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟收益?！　?．土地增值稅的計稅依據(jù)　　計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額?！　?．附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。具體講：　　1．對轉(zhuǎn)讓土地使用權的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍?！　。ㄋ模┩恋卦鲋刀悺　「鶕?jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[ 1993 ]138號）規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。轉(zhuǎn)讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%.計算公式=營業(yè)額5%　　(二)城市維護建設稅　　根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定：　　1．計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅?！　　　「鶕?jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務總局關于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復》的通知》（京地稅營[1994]205號）規(guī)定：　　　　中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天?！　　掇D(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：　　以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段?！按隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。　　第三種情況是如果房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：　　第一種情況是房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物?！　×硪环N是以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。具體的交換方式也有以下兩種：　　一種是土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權?！　　　「鶕?jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：　　合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。（1—營業(yè)稅稅率）　　上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅?！　?1)銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：　　。　　，不按本稅目征稅?！　?，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。　　，視同銷售不動產(chǎn)?！　　　?，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權的行為?！　　　′N售建筑物或構筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構筑物的所有權的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。土地租賃，不按本稅目征稅。這種產(chǎn)品體現(xiàn)人性的關懷，遵循的是以人為本的設計理念，決不是一味的追求高技術含量，通過運用高技術達到節(jié)約、環(huán)保、生態(tài)等等功能?！　。ㄈ└呖萍夹妥≌　】萍夹妥≌谋举|(zhì)其實就是要應用高科技進行細節(jié)處理，以提高人們住宅生活的舒適度?！　∵@種綠色生態(tài)住宅同時業(yè)是一種可持續(xù)發(fā)展建筑，基本上圍繞三個主題：第一減少對地球資源環(huán)境的負荷和影響，第二創(chuàng)造健康舒適生活環(huán)境，第三與周圍自然環(huán)境相和諧。以可持續(xù)發(fā)展相關的模式：人類的生活模式；現(xiàn)有的生產(chǎn)模式；消費模式為動力。隨著我國住宅市場化進程的加快，住宅市場的競爭日趨激烈，開發(fā)商和購房者開始關注綠色生態(tài)住宅。與此相對應，矩陣式的兵營排列、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見，依山就勢、傍河而居等與當?shù)氐孛}、人脈相融通的設計比比皆是，景觀的均好性已得到極大尊重，不少項目還通過出色的規(guī)劃和景觀設計令項目透出彌足珍貴的文化底蘊?！　。ㄒ唬┮匀藶楸緹捑同F(xiàn)代人居　　1．多層甚至小高層住宅花園化漸成氣象，大面積退臺設計、入口大堂花園式設計比比皆是，諸多獨棟、聯(lián)排、疊拼住宅的設計手法被更多地運用到多層及小高層的設計中來，“情景花園住宅”漸成新寵，并導致各地項目亦步亦趨。 　　四．住宅新概念與創(chuàng)新設計　　隨著社會的進步，人們對住宅要求的不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品也大踏步的向前?！　〗杩钊丝砂慈我饨痤~提前部分歸還貸款，或按當前貸款本金余額全部還清貸款?！　“丛碌阮~還款時，采用委托代扣、自動轉(zhuǎn)帳方式。 　?。ㄊ┵J款歸還：　　貸款期限為一年以下的（含一年）,到期一次還本付息,利隨本清。 　?。ㄆ撸┵J款利率：1－5年，‰；5－20年，‰；　　（八）申請材料：按住房基金管理中心要求提供。 　?。╊~度和期限： 貸款額度最高為房價的70％。 　　5．以所購房產(chǎn)或貸款人認可的其它房產(chǎn)作為貸款的抵押物；或以國債、工商銀行定期存單作　　質(zhì)押。 　　3．與開發(fā)商簽訂了購房合同?！　。ㄎ澹┵J款對象及條件： 　　貸款對象是具有完全民事行為能力的個人，并同時具備以下條件： 　　1．按期交繳住房公積金?，F(xiàn)在一般采用等額本息和等額本金的方式。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。 　　第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿申請登記備案。 　　第二十二條 本合同連同附件共＿＿＿＿＿＿頁，一式＿＿＿＿＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情況如下： 　　出賣人