【正文】 房間價(jià)。西餐、中餐、酒吧、咖啡廳、歌舞廳、足浴一應(yīng)俱全，休閑娛樂(lè)全方位體驗(yàn)。 ◆飛天大酒店調(diào)研對(duì)象 X 飛天大酒店 地址 X 市天水南路星級(jí) 四星級(jí) 酒店屬性 商務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況 X 首個(gè)四星級(jí)賓館，因其管理團(tuán)隊(duì)較為穩(wěn)定，酒店發(fā)展較為平穩(wěn)，標(biāo)間入住率平均可達(dá) 60%房間價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)間 360普通套房 1360雙人豪華間 684豪華套房 1980競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境西北賓館、翠英大酒店、X 飯店等會(huì)議室價(jià)格 會(huì)議半天 1200 天 2022總結(jié)酒店位于 X 市中心，交通便利，酒店裝潢華貴、典雅、滲透濃厚人文色彩。六層是高級(jí)行政樓層。三層是休閑娛樂(lè)中心，還設(shè)有 18間歌房，玫瑰吧，棋牌室等。 ◆陽(yáng)光大酒店調(diào)研對(duì)象 陽(yáng)光酒店 地址 慶陽(yáng)路 428 號(hào)星級(jí) 五星級(jí) 管理機(jī)構(gòu) 玉門石油與香港裕通國(guó)際酒店屬性 自營(yíng) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2022．10．22房間價(jià)格商務(wù)單人間 1060標(biāo)準(zhǔn)間 1160豪華單人間 1260標(biāo)間 1260（折后 802）精英房 1480房間總數(shù) 226 28總結(jié)甘肅省首家五星級(jí)酒店，酒店一層是接待大廳，內(nèi)設(shè)總服務(wù)臺(tái)，商務(wù)中心，大堂廳，精品店，鮮花店，美容美發(fā)廳，休息區(qū)，游泳館等。屬 X 最好的酒店。隨著 X 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，X 酒店也如雨后春筍般成長(zhǎng)發(fā)展。通觀目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，同片區(qū)內(nèi)的天慶商務(wù)大廈等已經(jīng)完成銷售，并且從今年放量情況看，并沒(méi)有同期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)，同時(shí)，附加在萬(wàn)達(dá)品牌和同步于先進(jìn)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及服務(wù)理念，都為項(xiàng)目立項(xiàng)和銷售展開(kāi)形成合力的競(jìng)爭(zhēng)。雁灘寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求量存在，而供應(yīng)量有限，需要更多高檔次的寫(xiě)字樓來(lái)投入使用，寫(xiě)字樓是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的圖騰，而寫(xiě)字樓在地段選擇時(shí)要在雁灘商業(yè)聚集區(qū)，交通便利，有濃厚的商務(wù)氛圍；突出區(qū)域性品質(zhì)，從而提升整個(gè)雁灘辦公環(huán)境。而離雁灘區(qū)域最近的新放量寫(xiě)字樓為 2 萬(wàn)㎡26 層的東甌商務(wù)大廈，5A 智能化純商務(wù)寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓起價(jià) 12800 元/平米、均價(jià) 萬(wàn)/平米，住宅 萬(wàn)/平米東甌商務(wù)大廈 東部商圈 建筑面積 2 萬(wàn)平方米 約 15000 元/平米黃河印象 安寧新城北濱河路 濕地公園旁邊 建筑面積近 3 萬(wàn)㎡。均價(jià) 6480 元/，起價(jià)5880 元/平米中海國(guó)際 靜寧路與張掖路十 字東南角25000 平方米。據(jù)不完全估計(jì)，未來(lái) 2 年內(nèi)，X 在三灘新城區(qū)、西站區(qū)域、廟灘子、中心灘、雁灘、城市核心區(qū)、東部等還將有大面積寫(xiě)字樓供應(yīng)，其商務(wù)氛圍逐漸濃厚，伴隨經(jīng)濟(jì)及商業(yè)發(fā)展，商務(wù)辦公寫(xiě)字樓市場(chǎng)日趨向品質(zhì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化邁進(jìn)。在調(diào)研中，伴隨 X 市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前市場(chǎng)在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目是歷年來(lái)較多的一年，價(jià)格指向高服務(wù)、高附加價(jià)值、高投資價(jià)值。而且位置也十分重要，目前 X 的寫(xiě)字樓主要還是集中在城關(guān)區(qū)，位于 X 主要交通干道上，如武都路、天水路、廣場(chǎng)區(qū)域。 100 元/㎡5001000㎡，剩余個(gè)別良志嘉年華二期商業(yè)體 20740㎡ 待定 待定圖 2332 雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專業(yè)市場(chǎng)外）小結(jié)：從經(jīng)營(yíng)性用房供應(yīng)情況看，此類產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)緊缺，但是投資市場(chǎng)依舊旺盛，尤其表現(xiàn)在雁灘板塊長(zhǎng)期以住宅裙樓商業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)二手換置的頻率較高，積蓄了較多的投資市場(chǎng)需求，在此基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，必然引起投資市場(chǎng)的空前爆發(fā)，銷售前景良好。雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專業(yè)市場(chǎng)外）商業(yè)街 業(yè)態(tài)/配套 總面積 價(jià)格 房間出售/租率華孚泰 綜合購(gòu)物、大潤(rùn)發(fā)大型超市 10 萬(wàn)㎡ 50~100 元/㎡左右 90%以上 25天慶萊茵小鎮(zhèn)商業(yè)街 餐飲、購(gòu)物、服裝、休閑2 29 元左右/㎡僅余一套718㎡商鋪。商鋪形態(tài) 位置 租賃價(jià)格 預(yù)計(jì)置換價(jià) 備注張掖路 300~400 元/㎡月 5 萬(wàn)7 萬(wàn)元/㎡建蘭路 90~150 元/㎡月 萬(wàn)3 萬(wàn)元/㎡臨街商鋪麥積山路 90~150 元/㎡月 萬(wàn)3 萬(wàn)元/㎡張掖路 150~200 元/㎡月 25 萬(wàn)30 萬(wàn)元/個(gè)建蘭路 60~80 元/㎡月 8 萬(wàn)13 萬(wàn)元/個(gè)商場(chǎng)檔位永昌路 130~180 元/㎡月 15 萬(wàn)23 萬(wàn)元/個(gè)雁灘板塊區(qū)域除目前經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 10 萬(wàn)平方米的華孚泰商場(chǎng)外，即是區(qū)域主業(yè)雁灘家具市場(chǎng)、萬(wàn)家國(guó)際家具及三森美居廣場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)、西部絲綢商貿(mào)城、X 雁灘布料批發(fā)市場(chǎng)等專業(yè)化市場(chǎng)，目前，雁灘板塊新放量商業(yè)體較小。本項(xiàng)目公寓式住宅部分，革新于 X 目前市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品格局，依托集團(tuán)成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在已然成熟的市場(chǎng)環(huán)境中競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較大。和平新區(qū)提出了借助和平飯店酒店服務(wù)的酒店式物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，同時(shí)隨著城市發(fā)展人居服務(wù)理念的覺(jué)醒，森地國(guó)際項(xiàng)目邀請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，而大多數(shù)項(xiàng)目仍停留在普通公寓層面的原因；公寓產(chǎn)品在 X 市場(chǎng)還是以毛坯房的裝修標(biāo)準(zhǔn)為主，除了安寧庭院 18 號(hào)樓提出了精裝修外，其他的公寓產(chǎn)品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市場(chǎng)尚不成熟，發(fā)展空間大，而真正意義上的品質(zhì)公寓住宅也是市場(chǎng)或缺的。無(wú)去化狀況 10 套左右 無(wú)房源 無(wú)房源 無(wú)房源 無(wú)房源圖 2281 X 市在售公寓式住宅情況匯總表X 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的公寓項(xiàng)目除了友信東城麗珠 友信選項(xiàng) 森地國(guó)際 天慶而且此產(chǎn)品也逐步被 X市民所接受。 23X 公寓式住宅產(chǎn)品也是在近年來(lái)，在產(chǎn)品品質(zhì)提升的階段才逐步產(chǎn)生的，位置一般都非常好，占據(jù)相對(duì)好的資源條件，如原和平飯店改造后的“和平人家”住宅項(xiàng)目，占據(jù)了交通優(yōu)勢(shì)；原南湖大酒店改造而成的森地國(guó)際項(xiàng)目占據(jù)了絕佳的自然資源。X 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目將立足于 X 市區(qū)本地客群，并直接全省高端消費(fèi)人群，提供投資宜居的產(chǎn)品為主，以高端定位、絕版的地段優(yōu)勢(shì)加之優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體支撐，必將成為區(qū)域內(nèi)又一投資熱點(diǎn)。雁灘二手房房源集高檔社區(qū)、單位家屬院、普通住宅社區(qū)為一體；高檔社區(qū)如鴻運(yùn)潤(rùn)園、萊茵小鎮(zhèn)等。11150㎡及復(fù)式戶型，另有 4 套樣板間基業(yè)豪庭 四期 5 棟多層剩余 均價(jià) 7550 元/平方米 在售戶型 90136 平米 22房源 40 余套國(guó)泰嘉園 剩余房源 100 余套 起價(jià) 6000 元/㎡；全款優(yōu)惠 50 元/㎡。均價(jià) 9800 元/㎡。均價(jià) 8600 元/㎡ 戶型以 90㎡為主良志御景東方 剩余房源 20 套左右 起價(jià) 11000 元/㎡ 戶型面積為2731409㎡三森地國(guó)際（酒店式公寓）在售房源剩余 10套左右整體起價(jià) 10000 元/㎡ 剩余戶型 ㎡天慶及良志嘉年華二期項(xiàng)目除普通住宅外，規(guī)劃有 21736 平米（418 戶）首領(lǐng)青年公寓，及約 21736 平米辦公區(qū)域。萊茵小鎮(zhèn)一期剩余 20 余套；二期放量剩余100 余套。6643001201854471 610955 97616620200400600800100012001400160018001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月2022年 1—9月 商 品 房 成 交 套 數(shù) 走 勢(shì) 圖圖 2232 X 市 2022 年商品房成交套數(shù) 21 0246810121416181月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月萬(wàn) 平 米2022年 1月 9月 商 品 房 成 交 面 積 走 勢(shì) 圖圖 2233 X 市 2022 年商品房成交面積走勢(shì)圖（以上圖表數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)自行統(tǒng)計(jì)得出）綜 合 雁 灘 板 塊 近 幾 年 的 成 交 情 況 看 ， 長(zhǎng) 期 處 于 X 市 領(lǐng) 軍 地 位 ， 但 從 成交 價(jià) 格 上 看 ， 在 X 市 2022 年 均 價(jià) 漲 幅 達(dá) 60%至 5350 的 環(huán) 境 下 ， 雁 灘 片 區(qū) 房?jī)r(jià) 均 價(jià) 達(dá) 到 8500 元 /㎡ ， 且 高 端 產(chǎn) 品 住 宅 項(xiàng) 目 基 本 銷 售 結(jié) 束 ， 市 場(chǎng) 明 顯 處 于供 不 應(yīng) 求 階 段雁灘區(qū)域目前市場(chǎng)放量除了正茂御景東方僅余 20 套房源左右外，僅為天慶萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目、鴻運(yùn)潤(rùn)園。從市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)圖我們可以看出，X 商品房市場(chǎng)近三年一直處于一個(gè)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，雖然經(jīng)過(guò)了幾輪國(guó)家調(diào)控，但是以剛性需求為主的 X 市場(chǎng)依舊保持平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并且伴隨市域可開(kāi)發(fā)土地逐年減少，尤其是主城區(qū)可開(kāi)發(fā)面積迅速減少的現(xiàn)狀，價(jià)格上漲空間依舊巨大。宗地編號(hào) 宗地位置用地面積土地用途容積率 建筑密度競(jìng)買保證金（萬(wàn)元）起始價(jià)（萬(wàn)元）G1005城關(guān)區(qū) T604 號(hào)規(guī)劃路（雁西路）以東、X 居正房地產(chǎn)有限公司（原 X 雁灘工業(yè)城實(shí)業(yè)總公司）用地 畝。上半年成交的 9 宗地塊中，3 宗為居住用地，2 宗為居住兼容商業(yè)用地，1 宗為商業(yè)居住用地、1 宗為商業(yè)用地，1 宗為商業(yè)、居住、辦公用地，1 宗為其他公共設(shè)施用地。 18（四）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況1．土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況2022 年上半年 X 整體土地供應(yīng)明顯少于 2022 年，并且地塊多集中于七里河及安寧區(qū)，2022 年上半年 X 市房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量達(dá) ㎡，成功出讓9 宗土地，面積 ㎡，在全部成功出讓建設(shè)用地中，以拍賣出讓方式供地 4 宗，面積 ㎡，以掛牌出讓方式供地 5 宗,面積 ㎡。后期部分政府部門機(jī)關(guān)單位及企事業(yè)單位的相繼進(jìn)入，版快功能將會(huì)向多樣化轉(zhuǎn)變，在高品質(zhì)居住環(huán)境基礎(chǔ)上，版塊從業(yè)辦公人員將不斷增加，變身高檔商務(wù)區(qū)和白領(lǐng)聚集地；功能多樣化將產(chǎn)生大型商業(yè)中心及綜合性建筑商業(yè)體是板塊發(fā)展的必然性。（4）交通：十大出口暢通新雁灘，為了使雁灘地區(qū)對(duì)外形成便捷的交通體系，《詳規(guī)》中沿城市主干道設(shè)置十個(gè)對(duì)外出口。（3）布局：八大功能區(qū)域《詳規(guī)》將雁灘地區(qū)的布局分為居住生活、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高科技生產(chǎn)服務(wù)區(qū)、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、體育運(yùn)動(dòng)、休閑游樂(lè)、市政用地八大功能區(qū)域?！叭印笔侵更S河雁灘段、南河、中河?！皟蓞^(qū)”指以 606 號(hào)路、606—1 號(hào)路為界分為東、西兩區(qū)。（2）結(jié)構(gòu)：一心、兩區(qū)、三河根據(jù)用地條件及功能定位，《詳規(guī)》將雁灘地區(qū)的結(jié)構(gòu)概括為“一心、兩區(qū)、三河”。 （1）規(guī)劃用地： 公頃；2022 年，雁灘常住人口規(guī)模將控制在 16 萬(wàn)人左右。他建議，把 X 定位為“ 黃河明珠”,并圍繞這一定位作《黃河文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》 ，將 5000 年?duì)N爛的黃河文化以各種藝術(shù)手法，展現(xiàn)在黃河兩岸。規(guī)劃遠(yuǎn)期到 2020 年，在此期間，預(yù)計(jì) 2022 年 X 市域總共有 355 萬(wàn)人。X 市規(guī)劃遵循“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次、高水平”的現(xiàn)代城市發(fā)展理念，充分利用 X 獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境和歷史人文景觀風(fēng)貌，構(gòu)筑“一河貫城、兩山環(huán)城、水鏈織城”的山水城市景觀。 兩城：以黃河為軸線，南北整體為兩個(gè)城市布局結(jié)構(gòu)。聯(lián)系外圍三個(gè)拓展區(qū)域，構(gòu)成都市區(qū)的四個(gè)主要發(fā)展空間，形成“兩帶三城三軸九片” 。 “一河兩城七組團(tuán)”的城市用地布局結(jié)構(gòu)、 “一水兩山三綠廊”的城市風(fēng)貌建設(shè)原則，城市從偏于東市區(qū)、以東方紅廣場(chǎng)—三臺(tái)閣為軸線，向以黃河為軸線的轉(zhuǎn)變；以單中心結(jié)構(gòu)，向雙中心城市結(jié)構(gòu)演變。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理。 16（三）區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃1．X 市遠(yuǎn)景規(guī)劃X 市是甘肅省省會(huì)，西北地區(qū)重要的中心城市?？v觀雁灘板塊在業(yè)態(tài)分布當(dāng)中，大型餐飲、娛樂(lè)會(huì)所、時(shí)尚服裝、傳媒影視等消費(fèi)場(chǎng)所商業(yè)建筑供應(yīng)不足，商業(yè)方式原始，個(gè)體自由經(jīng)濟(jì)成分所占比例過(guò)大，商業(yè)規(guī)劃缺乏統(tǒng)一組織，商業(yè)硬件設(shè)施缺乏大體量供應(yīng)，市場(chǎng)存在巨大機(jī)遇。小結(jié)：X 商業(yè)發(fā)展已經(jīng)逐步擺脫了傳統(tǒng)百貨購(gòu)物時(shí)期，各類商品品牌化發(fā)展引導(dǎo)消費(fèi)品牌化，以高端品牌提升形象，以高附加值提升經(jīng)營(yíng)收益的綜合互動(dòng)經(jīng)營(yíng)模式越來(lái)越普遍，以張掖路為參照，發(fā)展成為以亞歐商廈為品牌形象、以地上地下步行街林立品牌帶動(dòng)人氣商潮、以大型品牌餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所提高人流互動(dòng)。從調(diào)研的情況來(lái)看，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，除了一些零散小商業(yè)外，并沒(méi)有形成成規(guī)模的商業(yè)氛圍。（4）雁寧路主要分布一些與居住生活相關(guān)的少量餐飲、美發(fā)業(yè)和一家 X 銀行的生活配套商業(yè)。（2）以華孚泰購(gòu)物廣場(chǎng)為主要大型成型的商業(yè)體，集西餐、影院休閑、服 15飾化妝品百貨為一體的多業(yè)態(tài)組合商場(chǎng)。受區(qū)域特性、居住氛圍濃厚以及地理等因素影響，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較為濃厚，但無(wú)成熟上規(guī)模商圈。嘉年華、中廣而在次級(jí)商圈租金水平受商業(yè)氛圍成熟度、是否臨主街、周邊居民人口數(shù)量等因素影響租售價(jià)格差異較大，商圈臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄?100130 元/㎡?月。月。除上述開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀外，目前，X 市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成以偏于改造開(kāi)發(fā)為主、住宅片區(qū)開(kāi)發(fā)輔助開(kāi)發(fā)為輔的開(kāi)發(fā)模式，其經(jīng)營(yíng)模式以出售為主，從片區(qū)分布 14可用下圖表現(xiàn)：圖 2241 X 市主要商圈分布圖X 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 發(fā) 展 均 以 點(diǎn) 式 開(kāi) 發(fā) 為 主 ， 少 見(jiàn) 片 區(qū) 式 、 綜 合 式 的 開(kāi) 發(fā) ， 其出 售 和 租 賃 價(jià) 格 受 經(jīng) 營(yíng) 方 式 和 消 費(fèi) 對(duì) 象 水 平 影 響 較 大 。從影響力來(lái)看，與 X 市商業(yè)活躍區(qū)域發(fā)展類似，東城區(qū)東部市場(chǎng)區(qū)域成為X 市最早的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，目前已經(jīng)形成了以東部市場(chǎng)為核心，先后發(fā)展