長期趨勢法ppt課件(參考版)
2025-05-10 06:02本頁面
【正文】 。 長期趨勢法的作用 長期趨勢法主要用于對房地產(chǎn)未來價格的推測、判斷，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。 用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測的關(guān)鍵在于確定 a的數(shù)值，一般認(rèn)為 a的數(shù)值可以通過試算來確定。 設(shè)： Pi為第 i期的實(shí)際值； Vi為第 i期的預(yù)測值；Vi+1為第 i+l期的預(yù)測值； a為修勻常數(shù)， 0≤a≤1。需要對實(shí)際值進(jìn)行加權(quán)的理由，與在前面平均增減量法和平均發(fā)展速度法中所講的相同。再根據(jù)每 5個月的移動平均數(shù)計算其逐月的上漲額，見表中第 4列。 對本例房地產(chǎn) 2022年的價格，采用每 5個月的實(shí)際值計算其移動平均數(shù)。 月份 房地產(chǎn)價格的實(shí)際值 每 5個月的移動平均數(shù) 移動平均數(shù)的逐月上漲額 1 6700 2 6800 3 6900 6840 4 6800 6940 100 5 7000 7040 100 6 7200 7140 100 7 7300 7260 120 8 7400 7380 120 9 7400 7500 120 10 7600 7620 120 11 7800 12 7900 在計算移動平均數(shù)時，每次應(yīng)采用幾個月來計算，需要根據(jù)時間序列的序數(shù)和變動周期來決定。由于各月的價格受某些不確定因素的影響，時高時低，變動較大，如果不予分析，不易顯現(xiàn)其發(fā)展趨勢。在實(shí)際運(yùn)用中，移動平均法有簡單移動平均法和加權(quán)移動平均法之分。 移動平均法 移動平均法是對原有價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。 與平均增減量法類似，由于越接近估價時點(diǎn)的發(fā)展速度對估價越重要，因此，對過去各期的發(fā)展速度如果能用不同的權(quán)數(shù)予以加權(quán)后再計算其平均發(fā)展速度，則更能使評估價值接近或符合實(shí)際。 本例房地產(chǎn)價格的平均發(fā)展速度為： t=(12022/5600)1/4＝ 即平均每年上漲 21％。 例：已知該類房地產(chǎn) 2022－ 2022年的價格及其逐年上漲速度如表第 2列和第 3列所示，預(yù)測某宗房地產(chǎn) 2022年、 2022年的價格。 平均發(fā)展速度法 如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同，就可以計算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。 由于越接近估價時點(diǎn)的增減量對估價更為重要，因此，對過去各期的增減量如果能用不同的權(quán)數(shù)予以加權(quán)后再計算其平均增減量，則更能使評估價值接近或符合實(shí)際。但需要注意的是，
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