【正文】 諸如水電氣、郵電通訊、交通、電視等，使“利得爾”真正成為居家休想的場(chǎng)所。因此建議業(yè)主加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)銷售力量，成立專門(mén)的營(yíng)銷決策機(jī)構(gòu)，全力進(jìn)行銷售；（3）建材及設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)建材設(shè)備價(jià)格變動(dòng)將直接影響到項(xiàng)目的造價(jià)，從而影響收益，因此建議業(yè)主在與施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位簽定合同時(shí)充分考慮這一因素，同時(shí)一定要早爭(zhēng)取早日進(jìn)行銷售。為使本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益，現(xiàn)提出有關(guān)對(duì)策建議如下：l、本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)主要是從總量分析，研究其總的發(fā)展趨勢(shì)，而市場(chǎng)總是變化莫測(cè)的，因此建設(shè)單位應(yīng)盡快實(shí)施該項(xiàng)目的建設(shè)施工，將該決策落于實(shí)處。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)務(wù)實(shí)，設(shè)施配備完善，再加上交通等位置優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必得到廣大購(gòu)房者的青睞。從項(xiàng)目的選址、功能布局以及相應(yīng)的市場(chǎng)要求狀況來(lái)看，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高，投資償還能力較強(qiáng)，相應(yīng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。從表中可看出，銷售收入、銷售狀況、經(jīng)營(yíng)周期對(duì)本項(xiàng)目的影響相對(duì)較大，但均在可行范圍內(nèi)，這表明項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目癸L(fēng)險(xiǎn)能力。為遵循穩(wěn)健性原則，本項(xiàng)目的不確定性分析還考慮了銷售面積為75%的情況，從分析情況來(lái)看，在這種情況下，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，這說(shuō)明本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)本項(xiàng)目所選取敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與前面的基準(zhǔn)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)相同，為全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，投資回收期，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，投資利潤(rùn)率等，詳見(jiàn)附表1。對(duì)本項(xiàng)目，在本報(bào)告的假設(shè)條件下，盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算如下： =由以上計(jì)算可得，項(xiàng)目平均售房?jī)r(jià)格盈虧平衡點(diǎn)與預(yù)測(cè)的銷售均價(jià)相差較多，這說(shuō)明該房地產(chǎn)項(xiàng)目的抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。它房地產(chǎn)項(xiàng)目決策成敗的關(guān)鍵因素，主要包括敏感性分析、臨界分析等。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升的大好形勢(shì)下，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目貸款3000萬(wàn)元投入該項(xiàng)目。且投資利潤(rùn)率：%（詳見(jiàn)附表5）；%；資本金利潤(rùn)率：%（詳見(jiàn)附表5）；稅后資本金利潤(rùn)率：%（詳見(jiàn)附表5）。自有資金現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表6（2），內(nèi)部收益率為185%。本項(xiàng)目為房地產(chǎn)行業(yè)，基準(zhǔn)收益率取為8%。所得稅：按33%計(jì)。（二）銷售收入及稅金估算 銷售收入估算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)根據(jù)對(duì)目前重慶房地產(chǎn)以及沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析（詳見(jiàn)本報(bào)告第二章）以及對(duì)本項(xiàng)目單方成本的估算（見(jiàn)附表3《總成本費(fèi)用估算表》），參考臨近項(xiàng)目銷售價(jià)格及各特殊因素分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售單價(jià)及總銷售收入如下表：序號(hào)樓層用途建筑面積（m2）單位價(jià)格（萬(wàn)元/ m2）小計(jì)（萬(wàn)元）備注1負(fù)二、三層車庫(kù)82個(gè)車位8萬(wàn)元/個(gè)6562負(fù)一層商場(chǎng)34923一層商場(chǎng)4二層商場(chǎng)5三層商場(chǎng)6四層商場(chǎng)7六層及以上住宅8合計(jì) 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)稅金及附加包括銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)。 銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用 在銷售過(guò)程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售部門(mén)人員工資、辦公費(fèi)等費(fèi)用，本項(xiàng)目其費(fèi)用按銷售收入的5%計(jì)列。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目計(jì)算期限為3年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營(yíng)期3年。 評(píng)價(jià)方法 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是在市場(chǎng)研究和技術(shù)研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，主要是利用有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過(guò)編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)比率，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，做出評(píng)價(jià)結(jié)論。 為規(guī)避市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則。（二）評(píng)價(jià)原則 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循以靜態(tài)分析為主，動(dòng)態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的基本原則。中華人民共和國(guó)建設(shè)部建標(biāo)（2000）205號(hào)關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的通知。 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)［20001205號(hào)］。根據(jù)以上籌資方式，%，%，符合國(guó)家有關(guān)資本金的要求。需向銀行借款3000萬(wàn)元，其余資金由公司注冊(cè)資金和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益投入。 建設(shè)期利息 項(xiàng)目建設(shè)期的銀行借款利息，%進(jìn)行估算。 預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)根據(jù)機(jī)械計(jì)（1995）1041號(hào)文中《工程建設(shè)其它費(fèi)用概算指標(biāo)》的規(guī)定進(jìn)行估算，即按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用之和乘以預(yù)備費(fèi)率，本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)率為6%。由于本工程為危舊房改造項(xiàng)目，按照渝府發(fā)（2001）41號(hào)文的有關(guān)規(guī)定減半征收。 （4）標(biāo)底編制費(fèi)：按渝建發(fā)（2000）352號(hào)文的有關(guān)規(guī)定計(jì)列。 （2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：參照國(guó)家物價(jià)局和建設(shè)部的價(jià)費(fèi)字（1992）375號(hào)文的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況。又根據(jù)渝府發(fā)（2001）41號(hào)《重慶市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施意見(jiàn)的通知》中的收費(fèi)政策，拆除面積沖抵新建面積部分免收，按照相關(guān)資料。綜合考慮這三項(xiàng)因素，并結(jié)合重慶市主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施的通知中的有關(guān)土地出讓金的規(guī)定及目前重慶市土地綜合市場(chǎng)價(jià)格，本項(xiàng)目土地費(fèi)用估算為250萬(wàn)元/畝。（2）土地級(jí)別：就沙坪壩而言，地處中心繁華地帶，屬最高級(jí)別。 設(shè)備購(gòu)置 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用（包括運(yùn)雜費(fèi)）根據(jù)設(shè)備制造廠或供貨商提供的詢價(jià)，計(jì)列費(fèi)用中未包括設(shè)備安裝費(fèi)用。（五）關(guān)于投資估算的說(shuō)明 本投資估算中有關(guān)工程量的內(nèi)容，來(lái)自于利得爾大廈相關(guān)的設(shè)計(jì)文件。建設(shè)期利息。其他費(fèi)用：其他費(fèi)用主要包括土地出讓金、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、市建設(shè)配套費(fèi)及其他稅費(fèi)等。（二）投資估算編制依據(jù)◆1999年《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》◆1999年《重慶市市政工程預(yù)算定額》 ◆1999年《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》◆2000年《重慶市安裝工程單位基價(jià)表》◆2000年《重慶市安裝工程費(fèi)用定額》◆2001年l－12期及2002年1——3期《重慶市建筑工程造價(jià)信息》◆重慶市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)辦出版的《房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)文件匯編》中的有關(guān)文件◆建設(shè)工程配套使用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件◆建設(shè)單位提供的有關(guān)費(fèi)用的實(shí)際資料◆建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)及政府部門(mén)批復(fù)資料◆重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費(fèi)文件◆機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計(jì)研究院提供的基礎(chǔ)資料◆重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建函（2002）68號(hào)《重慶市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于利得爾大廈等兩個(gè)項(xiàng)目列入主城區(qū)危舊房改造工程的批復(fù)》◆其他相關(guān)資料（三）投資估算內(nèi)容本估算是在重慶市有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目定額、費(fèi)用、規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際造價(jià)水平編制的。具體分布見(jiàn)下圖：第九章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）投資估算范圍“利得爾”是以居住為主，配以商場(chǎng)、門(mén)面、地下車庫(kù)等公用建筑用房，功能完善的居住小區(qū)。進(jìn)度詳見(jiàn)表8－1表81 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表序號(hào)246810121416182022241可行性研究及項(xiàng)目審批2初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)3七通一平4基礎(chǔ)施工5主體工程及裝飾工程6安裝工程7環(huán)境綠化8收尾及驗(yàn)收 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)國(guó)家規(guī)定，高層建筑完成主體1／3層數(shù)即可預(yù)售，即本項(xiàng)目在建至第10層時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售可在建設(shè)計(jì)算期的第二年第一季度下旬（2002年10月）開(kāi)始。2002年3月進(jìn)一步完善可行性研究，并開(kāi)工。具體實(shí)施時(shí)間安排：2001年8月完成方案設(shè)計(jì)報(bào)批，初步設(shè)計(jì)報(bào)建審批，及初步可行性報(bào)告。按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開(kāi)招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于5家，邀請(qǐng)招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于3家，鑒于本項(xiàng)目為二級(jí)高層建筑，建議業(yè)主單位按照國(guó)家的規(guī)定進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。推薦招投標(biāo)方案如下：一、招標(biāo)形式及資質(zhì)要求由業(yè)主按國(guó)家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定施工單位、勘察設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的營(yíng)銷，即負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷人員的培訓(xùn)管理，對(duì)外宣傳包裝，制定營(yíng)銷計(jì)劃及實(shí)施，并負(fù)責(zé)對(duì)客戶的接洽活動(dòng)。項(xiàng)目辦主要負(fù)責(zé)：建設(shè)資金的籌措與運(yùn)作以及日常財(cái)務(wù)工作，保證項(xiàng)目資金的有效使用，做成本控制工作。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，為保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施，該業(yè)主專門(mén)成立一個(gè)項(xiàng)目辦，負(fù)責(zé)項(xiàng)目有關(guān)事宜。給排水：選用節(jié)能型供水設(shè)備，器材以及節(jié)水型潔具，合理使用供水。室內(nèi)外燈具的自控及室內(nèi)燈具開(kāi)發(fā)均選用節(jié)能型產(chǎn)品。（2）建筑物建筑形體在結(jié)構(gòu)上合理設(shè)計(jì)，使之既豐富了立面景觀，又控制建筑結(jié)構(gòu)部分的耗材起到了較好的節(jié)能效果，門(mén)窗采用塑鋼透明玻璃，提高了門(mén)窗的氣密性及控制了雨水的滲透。（2）合理選用國(guó)家已頒布的節(jié)能型設(shè)備，做到了不使用淘汰型節(jié)能設(shè)備。各住宅樓層，室外清潔空氣可先進(jìn)入臥室及客廳，有效地防止了廚、廁的排氣回流，廚房采用管道集中排煙，高空統(tǒng)一排放。（2）建筑及裝飾材料建筑墻體及室內(nèi)裝飾材料嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，均不選用散發(fā)污染物的材料。衛(wèi)生（1）總平面圖合理布局總平面圖合理布局，建筑物間距充分，采光良好，地塊內(nèi)設(shè)置一個(gè)污廢水生化處理池及一個(gè)袋裝垃圾收集站，污廢水匯集于生化池，處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道。根據(jù)重慶雷電日數(shù)和建筑物高度，確定本工程的建筑為一類防雷建筑。（2）電氣安全本工程內(nèi)變壓器均在高、低壓側(cè)各裝設(shè)避雷器作過(guò)壓保護(hù)，在屋頂電梯、風(fēng)機(jī)等配電箱處裝設(shè)過(guò)壓保護(hù)器。室內(nèi)還采用消防栓滅火設(shè)備等。建筑物樓板、梁、柱等，按一級(jí)耐火等級(jí)考慮，吊頂采用不燃材料，管道井每隔1~2層在樓板處用不燃材料作防火分隔。四、安全與衛(wèi)生安全（1）防火、防暴該工程建筑按一級(jí)防火等級(jí)設(shè)防。配植棕櫚，屋頂花園以草坪為主，點(diǎn)綴鐵樹(shù)，劍蘭等，使地塊內(nèi)四季充滿花香，景色怡人。建筑周邊街道全采用廣玉蘭樹(shù)種。（三）環(huán)境美化與綠化加強(qiáng)對(duì)綠化植被的培植，養(yǎng)護(hù)及管理，采用大于本地區(qū)生長(zhǎng)的綠化植物，以提高其成活率，使之真正起到凈化空氣，美化環(huán)境的作用。（2）地內(nèi)設(shè)置一個(gè)生化池，污（廢）水與雨水分流匯集排入生化池，進(jìn)行統(tǒng)一處理達(dá)標(biāo)后，再排入市政排污管道。排水方式為排水管排入室外污水檢查井，匯集后排入生化池。（二）主要污染源、污染物及防治措施廢水、污水（1）工程的污廢水來(lái)源于住宅的衛(wèi)生間、廚房等。C熔斷的防火調(diào)節(jié)閥。商場(chǎng)最大防煙分區(qū)以不超過(guò)500 m2計(jì)，每個(gè)系統(tǒng)的排煙量按其所負(fù)擔(dān)最大防煙分區(qū)每平方米120 m2/h排煙量計(jì)。補(bǔ)風(fēng)量按排煙量的70%計(jì)算。裙樓消防電梯前室設(shè)獨(dú)立送風(fēng)系統(tǒng)。合用前室每層設(shè)一個(gè)多葉送風(fēng)口，加壓風(fēng)機(jī)均置于架空層。車庫(kù)增設(shè)MF70型推車式干粉滅火器。住宅每層設(shè)MF5型干粉滅火器。（四）化學(xué)消防發(fā)電機(jī)房設(shè)置SDE氣體滅火系統(tǒng)，氣體滅火劑用量為42kg。建筑安全疏散A棟B棟設(shè)一個(gè)閉風(fēng)樓梯間及兩部消防電梯，通道及樓梯間采用自然與機(jī)械通風(fēng)排煙，局部采用機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。本工程由A棟B棟及裙房組成，分為地下車庫(kù)、商業(yè)裙房、住宅主樓三個(gè)使用功能，均按高層防火設(shè)計(jì)規(guī)范考慮。第五章 消防、環(huán)保及綠化一、消防設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范各相關(guān)專業(yè)所提供的資料重慶市公安局消防局重公消審（2001）（高）（方）字第（066）號(hào)關(guān)于同意利得爾大廈工程方案設(shè)計(jì)消防設(shè)計(jì)的審核意見(jiàn)。在一層入口處設(shè)置攝像頭，住戶可直接觀察到來(lái)訪者，從而決定是否打開(kāi)大門(mén)，達(dá)到防盜的目的。分別在建筑主要出入口、商場(chǎng)主要出入口以及重要位置設(shè)置攝像頭，監(jiān)控整個(gè)大樓的實(shí)時(shí)狀況。住宅用戶設(shè)流量計(jì)單獨(dú)計(jì)量。每幢住宅天然氣入口設(shè)調(diào)壓箱，室內(nèi)外中壓天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào)壓后送至住宅用戶使用。天氣源及供應(yīng)范圍天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)，小區(qū)總住宅戶數(shù)為216戶，考慮5％不可預(yù)見(jiàn)用氣量，天然氣總耗量為341M3/天。五、天然氣設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù) 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50028—93《燃?xì)庖?guī)劃設(shè)計(jì)手冊(cè)》業(yè)主提供的資料和要求（二）天然氣設(shè)計(jì)方案用氣標(biāo)準(zhǔn)按照本項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容，大廈內(nèi)天然氣用氣范圍主要是居民住宅區(qū)，其他只有商業(yè)餐飲有小部份用氣。各設(shè)備的通風(fēng)量根據(jù)以下原則確定：（1）變電間、柴油發(fā)電機(jī)房，按設(shè)備發(fā)熱量；柴油發(fā)電機(jī)房進(jìn)風(fēng)采用自然進(jìn)風(fēng)。（二）通風(fēng)設(shè)計(jì)本工程的地下三層汽車庫(kù)分一個(gè)防煙分區(qū)，地下二層分為二個(gè)防煙分區(qū)，每個(gè)區(qū)設(shè)一個(gè)排風(fēng)（兼排煙）系統(tǒng)，風(fēng)量按6次/時(shí)換氣計(jì)算。（2） 地上裙房商場(chǎng)采用全空氣系統(tǒng)，氣流組織擬上送下回?？照{(diào)末端回水管上設(shè)溫控電動(dòng)閥，以實(shí)現(xiàn)水系統(tǒng)的變水量運(yùn)行。（2）整個(gè)大樓水系統(tǒng)采用異程式?？照{(diào)水系統(tǒng)（1）空調(diào)水系統(tǒng)采用二管制，整個(gè)大樓為一個(gè)水系統(tǒng)。四、采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)（一）空調(diào)設(shè)計(jì)空調(diào)冷負(fù)荷根據(jù)計(jì)算，本工程空調(diào)系統(tǒng)的冷負(fù)荷約為3042KW；冷負(fù)荷指標(biāo)為230W/m2。樓內(nèi)線路沿弱電豎井進(jìn)入各層分線箱。電話設(shè)置按：商業(yè)：1對(duì)/20M2，住宅：2對(duì)/戶設(shè)置，設(shè)備用房按需要設(shè)置。應(yīng)急照明線采用ZRBV50