【正文】 。 18棟 2069套 SOHO公寓 16條步行小街， 300個(gè)沿街店鋪 65 本報(bào)告嚴(yán)格保密 城市綜合體開發(fā)特征與開發(fā)模式選擇 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 建筑形式 多樣化 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 總投資 一般較大 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部 客戶活動(dòng) 體驗(yàn)式的 客戶綜合使用成本 較小 城 市 綜 合 體 特 征 發(fā)展模式 適用條件 模式一 各種功能均衡發(fā)展的模式 優(yōu)越的地理位置 － CBD/城市中心 便利的交通條件 －主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 －建筑面積 20萬㎡以上 強(qiáng)制性的視覺沖擊 －超高層 /建筑群 模式二 以寫字樓為核心的模式 已形成產(chǎn)業(yè)簇群； 引入核心客戶帶來相關(guān)簇群； 未來商務(wù)核心區(qū) 模式三 以酒店為核心的模式 地理位置 －不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性－ 主干道沿線 客戶支持 －商務(wù)客戶 模式四 以商業(yè)為核心的模式 地理位置 －城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 －地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)在一定程度上有提升城市價(jià)值的作用 ，通常開發(fā)周期較長 ， 對發(fā)展商的資金具有較高要求 。 SOHO商鋪 全部沿市政道路和內(nèi)部小街設(shè)立 ，獨(dú)立進(jìn)出，面積從 100平米到 600平米不等，設(shè)施齊全。包括寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū)。 63 本報(bào)告嚴(yán)格保密 北京建外 SOHO—— 位于商務(wù)中心區(qū)的綜合體項(xiàng)目 ?地理位置 ： 項(xiàng)目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)。 要素 1 要素 2 要素 3 62 本報(bào)告嚴(yán)格保密 城市綜合體開發(fā)模式 含義 —— 城市建筑綜合體 又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 老年公寓的住宅特征和成功開發(fā)要素 —— 老年人住宅套型和公共設(shè)施的設(shè)計(jì)必須符合老年人的生理和心理 的需要。 老年公寓的根本特征是 “ 以家庭居住模式為主，并配臵相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和完善的生活照料，有足夠的歸屬感和安全感 ” 老年人公共設(shè)施和配臵應(yīng)符合老年人群的要求 ， 要便于老年人交往 。 切實(shí)從老年人的需求出發(fā) ,建造適合老年人居住的老年社區(qū) ,根據(jù)老年人的特殊需求進(jìn)行房型的設(shè)計(jì)、提供完善的配套設(shè)施和服務(wù) 。 60 本報(bào)告嚴(yán)格保密 綠地 21城尊老社區(qū) 〃 孝賢坊 ?孝賢坊規(guī)劃占地 50—100萬平方米，預(yù)計(jì)入住老人 5000—10000戶，已建成聯(lián)排別墅，還將有公寓推出。 成功開發(fā)模式 ：通過建立完善以及良好的醫(yī)療保障體系：包括醫(yī)院 、 社區(qū)咨詢服務(wù) 、 老年大學(xué) 、社區(qū)文化休閑中心帶動(dòng)整個(gè)社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展 。 而且 ， 較之普通的居家養(yǎng)老 ， 老年社區(qū)所能提供的為老服務(wù) ， 更集中 、 齊全也更便捷 ， 所有的生活 、 醫(yī)療 、 文化需求都可就近盡快得到 。國際化智能型房型設(shè)計(jì)，打造功能型住宅，集高效、簡約、實(shí)用、大氣于一體 3。 56 本報(bào)告嚴(yán)格保密 通過良好的規(guī)劃和配套演繹國際化大型社區(qū)生活，體現(xiàn)時(shí)尚現(xiàn)代、自然康居的社區(qū)氛圍 1。 ?總建面約 70萬平方米 ,總投資 17億元 , 分五期建設(shè) ,分別為郁金苑、玫瑰苑、天香苑、櫻花苑、 雛菊苑。 國際大都市新城鎮(zhèn)發(fā)展的階段性分析表明 ： 大城市新城鎮(zhèn)發(fā)展的理論與實(shí)踐經(jīng)歷了 3個(gè)階段： 臥城 衛(wèi)星城 新城鎮(zhèn) 第一階段 第二階段 第三階段 55 本報(bào)告嚴(yán)格保密 綠地國際花都 國際花都坐鎮(zhèn)新區(qū)核心，正對 1000畝天鵝湖，左臨市政大樓，與規(guī)劃中的商務(wù)中心接壤，近攬?zhí)禊Z湖風(fēng)景區(qū)、政務(wù)文化廣場、藝術(shù)公園。 在西方國家 ， 區(qū)域性中心城鎮(zhèn) 主要指中等規(guī)模左右的城市 ， 即人口規(guī)模在１０萬～１００萬之間的城市 。 ? 基礎(chǔ)配套建設(shè)及時(shí)跟進(jìn)，滿足不斷增加人口的需要。 ? 導(dǎo)入足夠的社區(qū)人口，大學(xué)城發(fā)展才具有足夠的血液。 教育地產(chǎn)的變遷 —— 開發(fā)商自建校舍，招聘老師 與名校合作 聯(lián)合辦學(xué) 51 本報(bào)告嚴(yán)格保密 劍橋大學(xué)城 —— 良好的居住氛圍與高科技企業(yè)集聚 ?人才輩出： 集納 16500精英學(xué)子，產(chǎn)生過 81位諾貝爾獎(jiǎng)獲得者 ?無縫社區(qū)： 劍橋大學(xué)各學(xué)院散布在劍橋鎮(zhèn)內(nèi)，沒有圍墻，沒有隔閡，真正做到鎮(zhèn)校一體 ?產(chǎn)業(yè)集聚： 1400多家高科技企業(yè)形成了產(chǎn)業(yè)群，被稱為“劍橋現(xiàn)象” ，與“硅谷”齊名 ?區(qū)內(nèi)生活便利，文化、教育、娛樂設(shè)施齊備，具有良好的生產(chǎn)、居住條件 劍橋展示了什么是真正意義上的大學(xué)城：既有大學(xué) ， 也是城市；因?yàn)榇髮W(xué) ， 城市更加高傲 ， 而因?yàn)槌鞘凶饕劳?， 大學(xué)并不突兀 。 ? 環(huán)境優(yōu)先 、 永續(xù)利用 ：正確處理保護(hù)與開發(fā)的矛盾 ? 規(guī)劃的合理銜接：在規(guī)劃中將著重處理好一期工程與后續(xù)工程 、整個(gè)項(xiàng)目與各子項(xiàng)目之間的銜接 ， 50 本報(bào)告嚴(yán)格保密 教育地產(chǎn)開發(fā)模式 ?教育地產(chǎn)是指在樓盤達(dá)到一定規(guī)模后，發(fā)展商按規(guī)劃投資興建學(xué)校的，只有具備一定規(guī)模和實(shí)力的地產(chǎn)項(xiàng)目才有機(jī)會涉足教育地產(chǎn)。 ? 注意標(biāo)高不可過低 ， 以免洪災(zāi) 。 ? 地形地貌上 ， 要求有豐富的自然山水資源 。把酒店式公寓放在住宅區(qū)里規(guī)劃，這是一種的新的手法 經(jīng)過 3年的開發(fā)建設(shè) ， 純水岸已經(jīng)形成了自身獨(dú)特的休閑觀光商業(yè)體系：丹桂軒 、 Illy咖啡 、 SPR咖啡 、可頌坊 、 古羅馬咖啡和舞鶴等商家的入住 ， 成為波托菲諾旅游主題地產(chǎn)又一大看點(diǎn) 。 ?建筑類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設(shè)施。 46 本報(bào)告嚴(yán)格保密 旅游房地產(chǎn)經(jīng)歷了從大型主題園到完整意義上的大型旅游休閑社區(qū)較長的探索過程 ? 旅游房地產(chǎn) ，顧名思義，就是以多種旅游項(xiàng)目為依托和基礎(chǔ)，以優(yōu)美的景觀和良好的配套的主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它通過和旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構(gòu)成一個(gè)旅居結(jié)合的、融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。 三期定位為集汽車博物館 ， 汽車展示 ， 汽車銷售為一體的汽車博覽城 。 產(chǎn)業(yè)基地分三期開發(fā)建設(shè) 。 ? 總部大講堂 ：打造高端 ， 睿智 ， 博納的場所文化 ， 總建筑面積 1600平米 總部基地概況： 位于北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期基地內(nèi) 。 42 本報(bào)告嚴(yán)格保密 北京中關(guān)村豐臺園總部基地作為國務(wù)院直屬的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的一部分已成為科技新貴特區(qū) ?總占地面積： 65公頃 ?總建筑面積： 140萬平方米 ?獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓 500余座 ?綠化比率：占總面積約50% ?總投資額：約 60億人民幣 ?建設(shè)周期： 35年 基地構(gòu)成 ? 總部廣場 （ 含超五星酒店 ） ：建筑面積 6萬平米 ? 瑪雅大酒店 ：位于總部基地 3區(qū)內(nèi) ， 總建筑面積 21000平米 ? 總部公寓 ：為入駐企業(yè)總部員工特別打造總部小公寓千余套 ， 產(chǎn)權(quán)自主 。 可以為企業(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營管理氛圍 ， 以高效 、 多能 、 全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道 ， 以中心級輻射全國乃至全球的 “ 中心外圍效應(yīng) ” 為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑 。 建設(shè)和開發(fā)模式 奧林匹克花園的三個(gè)最重要的特性為： 全國連鎖、品牌名稱、運(yùn)動(dòng)健康社區(qū) 重要特性 中奧廣場 41 本報(bào)告嚴(yán)格保密 總部基地 —— Business Park ?Business Park概念 Business Park是坐落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機(jī)組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心 （ Town Center） 適用條件 ?位于城市郊區(qū) ,城鄉(xiāng)結(jié)合部 ?占地規(guī)模較大 ， 可容納較多人口 ?多種物業(yè)組合 ， 以住宅為主 ， 多功能復(fù)合性社區(qū) ?良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng) 38 本報(bào)告嚴(yán)格保密 奧林匹克花園通過整合房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，打造運(yùn)動(dòng)健康住宅 “讓奧林匹克文化走向大眾，走進(jìn)社區(qū) ” Olympic Garden Bring Olympic Culture to the masses,the the munity. ?中央體育區(qū) （ CSD） 由居住 、 體育 、 商貿(mào)三大職能設(shè)施所構(gòu)成 ， 強(qiáng)調(diào)以體育與居住功能為主 ， 以商貿(mào)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)城市格局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整和優(yōu)化 ，形成體育居住商貿(mào)中心 ，這里聚集規(guī)模宏大的居住群 ， 覆蓋體育產(chǎn)業(yè)的硬件資源及軟件資源 ， 還有與其匹配的商貿(mào)中心的精英部落 。 街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 2。 ? 市區(qū)建設(shè)完成后 ， 由住戶成立 「 社區(qū)合作社 」 類似機(jī)構(gòu) ， 配 合政府有關(guān)單位管理一切公共設(shè)施等相關(guān)事項(xiàng)和社區(qū)福利事業(yè)及環(huán)境清掃工作 。 ? 商店 、 市場以及有商業(yè)活動(dòng)事業(yè) ， 采取招商營建經(jīng)營方式 。 其它公共設(shè)施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等；郵政 、 電信 、 警察 、消防隊(duì)等 各級道路之長度與占地面積計(jì)劃表 編 號 區(qū) 分 寬 長 總