【正文】 同時(shí)該項(xiàng)目也是東方集團(tuán)在東北區(qū)域的重點(diǎn)工程，我們會(huì)充分匯集公司的人力、物力、財(cái)力，使該項(xiàng)目高效有續(xù)的進(jìn)行，成為東北具有極高知名度，美譽(yù)度，擁有良好社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的綜合性商業(yè)中心。該項(xiàng)目三期預(yù)計(jì)開發(fā)期9個(gè)月；總投資額29078萬(wàn)，%；。第七章 投資分析 總建筑面積：95520平方米 Ⅲ期投資估算表單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目投資額備注1土地費(fèi)用55271149元/平方米2前期工程費(fèi)573包括勘、設(shè)、監(jiān)，七通一平等。先開發(fā)地塊東西兩側(cè)達(dá)到市場(chǎng)預(yù)熱目的，后啟動(dòng)中間區(qū)域帶動(dòng)整個(gè)大盤開發(fā)。：(1) 先開發(fā)商業(yè)配套，后開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)原則,用商業(yè)配套的人氣帶動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)的銷售。與此同時(shí)，開展住宅領(lǐng)域的國(guó)際技術(shù)交流與合作，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，已經(jīng)成為國(guó)家引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)和住宅建設(shè)發(fā)展重要的方針政策。 第二，“以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，把握城市經(jīng)濟(jì)新活力”為主題，響應(yīng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心的號(hào)召，探討我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思路，以及如何適應(yīng)全面建設(shè)小康社會(huì)的要求，引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思維。?價(jià)格最低廉直接面對(duì)生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷商，批零不限，省略中間環(huán)節(jié)；位于城郊，地價(jià)成本、交通成本低廉，價(jià)格最實(shí)惠。 ?商品最豐富足夠的細(xì)分和集聚。從“總代理”們的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求出發(fā)，提供符合其特殊要求的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和配套服務(wù)，降低其經(jīng)營(yíng)成本，形成規(guī)模集聚效應(yīng)，致力打造“東北總代理的經(jīng)營(yíng)聚集的平臺(tái)”，創(chuàng)造一種全新的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)贏利模式，瞄準(zhǔn)特定的目標(biāo)群體，更容易在市場(chǎng)上形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 以住宅產(chǎn)業(yè)化為主題而創(chuàng)建的住宅樣板展示平臺(tái)216。 輻射東北的商品采購(gòu)平臺(tái)216。制定項(xiàng)目施工組織的工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)。（4） 基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)施工一步到位，避免重復(fù)施工，節(jié)約建設(shè)資金。（2） 規(guī)范管理，合理報(bào)價(jià)，公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。（3）項(xiàng)目資金計(jì)劃落實(shí)后，及時(shí)劃撥到專用基建帳戶。（1）及時(shí)準(zhǔn)確編報(bào)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃。(1) 確保項(xiàng)目建設(shè)資金的到位率.(2) 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的關(guān)于建設(shè)資金的規(guī)定和要求.(3) 建設(shè)項(xiàng)目資金專款專用.(4) 節(jié)約項(xiàng)目建設(shè)資金.利用現(xiàn)代科技管理手段,及時(shí)掌握建筑市場(chǎng)的動(dòng)態(tài),新技術(shù),新材料,設(shè)備市場(chǎng)的價(jià)格,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中的技術(shù)、生產(chǎn)質(zhì)量、財(cái)務(wù)、行政等管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理。(1) 完成并落實(shí)項(xiàng)目實(shí)施過程中的總體及階段計(jì)劃實(shí)施；(2) 制定項(xiàng)目計(jì)劃管理程序中各環(huán)節(jié)的崗位職責(zé)和管理制度,定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)計(jì)劃的完成與實(shí)施計(jì)劃；(3) 對(duì)項(xiàng)目技術(shù),生產(chǎn),質(zhì)量,安全,財(cái)務(wù),材料,設(shè)備等專業(yè)工作及實(shí)施計(jì)劃由各部門負(fù)責(zé)落實(shí)并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；(4) 批準(zhǔn)后的各專業(yè)計(jì)劃應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)并落實(shí)到設(shè)計(jì),施工,監(jiān)理等單位,及時(shí)對(duì)計(jì)劃落實(shí)及修改意見向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；(5) 計(jì)劃修改應(yīng)有主管領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)方可進(jìn)行。，采用垃圾袋集中收集，日產(chǎn)日清，積極與環(huán)衛(wèi)部門合作，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)，進(jìn)行無(wú)害化處理。施工期噪聲排放執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB1234890）二類標(biāo)準(zhǔn)，確保噪聲值穩(wěn)定達(dá)標(biāo)，不影響周圍居民生活。、殘土垃圾處理等環(huán)境污染問題按市政府有關(guān)規(guī)定處理。l 在現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)向信息社會(huì)轉(zhuǎn)變過程中，如何在大型商業(yè)中心建設(shè)中既弘揚(yáng)現(xiàn)代商業(yè)的開放、豐富、高效， 又吸引傳統(tǒng)商業(yè)親切宜人的環(huán)境氛圍， 是當(dāng)代商業(yè)中心面臨的焦點(diǎn)問題之一。為充分發(fā)揮項(xiàng)目用地及其周圍的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，采用多種手法為環(huán)境增色、添彩。本設(shè)計(jì)力求在有限的空間內(nèi)，有效組織人、車、物三流的高效有序流動(dòng)。 總占地面積：48100平方米項(xiàng)目總建筑面積：95520平方米l 以沈陽(yáng)市城市總規(guī)劃為依據(jù)，以建設(shè)東北現(xiàn)代商業(yè)物流中心為目標(biāo)，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，著眼于區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的均衡發(fā)展，形成布局合理、功能區(qū)劃明確、環(huán)境優(yōu)美的新園區(qū)；l 在設(shè)計(jì)中，充分考慮用地范圍內(nèi)各功能的合理布置；l 在交通功能上，盡量避免外部過境性交通對(duì)內(nèi)部的干擾，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部自成體系、人車分流和地面集中布置；l 在配套服務(wù)上，即考慮內(nèi)部需要，又要與外圍城市需要相聯(lián)接；l 強(qiáng)化城市景觀和綠化空間環(huán)境設(shè)計(jì)；l 在建筑造型上，力求現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔明快的風(fēng)格。我們正在研究的“沈陽(yáng)光彩大東方商業(yè)物流園”項(xiàng)目無(wú)論在規(guī)模、功能還是產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益上都屬于綜合性物流園區(qū)。綜合型物流園區(qū)所謂綜合物流園區(qū)是物流園區(qū)兼具區(qū)域物流組織、商貿(mào)流通、運(yùn)輸樞紐和為工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行配套等多種功能，但這種綜合不一定是所有功能的綜合，往往是上述諸多功能的不同組合。這些物流園區(qū)的主要功能是提供港口服務(wù)、水運(yùn)、空運(yùn)、鐵路運(yùn)輸和公路運(yùn)輸?shù)慕M織與服務(wù)。運(yùn)輸樞紐型物流園區(qū)物流園區(qū)作為物流相對(duì)集中的區(qū)域，從運(yùn)輸組織與服務(wù)的角度，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化運(yùn)輸，反過來(lái)，規(guī)?；M(jìn)行運(yùn)輸組織也就為物流組織與管理活動(dòng)的集中創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。商貿(mào)型物流園區(qū)商貿(mào)物流園區(qū)在功能上主要是為所在區(qū)域或特定商品的貿(mào)易活動(dòng)創(chuàng)造集中交易和區(qū)域運(yùn)輸、城市配送服務(wù)條件，基本位于傳統(tǒng)、優(yōu)勢(shì)商品集散地，對(duì)擴(kuò)大交易規(guī)模和降低交易成本具有重要作用。主要有以下類型：區(qū)域物流組織型園區(qū)其功能是滿足所在區(qū)域的物流組織與管理需要，這種類型的物流園區(qū)也是能夠?yàn)榇蠖鄶?shù)人接受的物流園區(qū)。 2003年發(fā)展情況分析由于我國(guó)在現(xiàn)代物流發(fā)展中的統(tǒng)計(jì)體系尚未建立，要完整地分析某個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展情況，存在相當(dāng)大的難度。2．財(cái)稅優(yōu)惠政策?！哪壳皣?guó)內(nèi)已經(jīng)出臺(tái)的關(guān)于物流發(fā)展的政策看，關(guān)于物流園區(qū)的政策占有較為重要的地位，這些政策主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面。、建設(shè)模式分析通過分析，在具體涉及到某個(gè)物流園區(qū)時(shí)，存在具有不同特點(diǎn)的開發(fā)和建設(shè)模式。、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的物流園區(qū)開發(fā)模式。，是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過給予開發(fā)者適應(yīng)工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的適宜的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理。，是將物流園區(qū)作為一個(gè)類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行有組織的開發(fā)和建設(shè)。隨著這些物流園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，我國(guó)的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐必將大大加快。物流園區(qū)的出現(xiàn)極大地促進(jìn)了日本、德國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家物流業(yè)的快速發(fā)展，根據(jù)德國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)的研究，未來(lái)10年，既使在日本、德國(guó)這樣運(yùn)輸業(yè)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，物流園區(qū)的建設(shè)仍將處于蓬勃發(fā)展時(shí)期。德國(guó)一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營(yíng)管理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式：聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃；州政府、市政府扶持建設(shè)；企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理；入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)。（1）日本的經(jīng)驗(yàn)：日本在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家中的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長(zhǎng)，建設(shè)較早的日本東京物流園區(qū)是以緩解城市交通壓力為主要目的而興建的，在建設(shè)中積累了一定的經(jīng)驗(yàn)：重視規(guī)劃；優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策；良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境。在西方物流較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，物流園區(qū)也屬于近10年發(fā)展起來(lái)新事物，因此，園區(qū)作為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個(gè)新趨勢(shì)，目前仍處于迅速發(fā)展的過程之中，其建設(shè)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)并不多且不是很成熟。由于物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運(yùn)作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效　應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國(guó)政府及企業(yè)在近2～3年中不約而同地將其作為推動(dòng)地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點(diǎn)工程，給予大力的支持。物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)產(chǎn)生的新興物流管理方式，在日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。即體現(xiàn)在物流基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)開發(fā)上及既有設(shè)施及資源的整合功能。它與傳統(tǒng)的貨物運(yùn)輸組織中心所不同的是組成園區(qū)的各個(gè)要素要具有高科技、高效率特征，尤其是大型的、綜合性的物流園更是要求甚高。一般認(rèn)為，現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能。實(shí)現(xiàn)“商流”、“物流”、“信息流”、“資金流”等的整體融合。對(duì)物流概念的理解可以從狹義和廣義方面進(jìn)行解釋： 狹義的物流：指物品從供應(yīng)地向接收地的實(shí)體流動(dòng)過程，根據(jù)實(shí)際需要，將運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、配送、流通加工、信息處理等基本功能有機(jī)結(jié)合。借鑒日本開發(fā)建設(shè)物流團(tuán)地、德國(guó)不來(lái)梅建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模物流中心等的經(jīng)驗(yàn)，物流園區(qū)的建設(shè)往往會(huì)涉及物流運(yùn)作、交通運(yùn)輸組織、信息組織、產(chǎn)業(yè)整合、資源整合和城市功能開發(fā)與調(diào)整等綜合性方面。由此可見，在全國(guó)范圍內(nèi)建立我國(guó)自己的物流體系對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。再不猛醒，就難免面臨“全軍覆滅”的命運(yùn)。國(guó)家主要領(lǐng)導(dǎo)也曾經(jīng)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)流通發(fā)展作出重要批示：“關(guān)鍵的問題是要加速發(fā)展我國(guó)自己的現(xiàn)代商業(yè)和物流業(yè)。中央主要領(lǐng)導(dǎo)早已指出：“消費(fèi)通過流通決定生產(chǎn)，只有現(xiàn)代化的流通方式才能決定現(xiàn)代化的生產(chǎn)。l 以歐倍德、天津家世界、紅星美凱龍、百利、海韻為代表的家具超市及綜合市場(chǎng)，對(duì)沈陽(yáng)市的家具市場(chǎng)帶來(lái)較大的沖擊，代表未來(lái)家具市場(chǎng)的一種趨勢(shì)。l 以萊德、軒琴為代表的家具自營(yíng)模式，其主要特點(diǎn)是：與家具廠家形成戰(zhàn)略合作，在店中展示商品并自主經(jīng)營(yíng)。其主要特點(diǎn)是：攤位式租賃經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)有較大的對(duì)外輻射功能。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多采取場(chǎng)地出租經(jīng)營(yíng)方式的有24家，約占80%；其次是采取自己經(jīng)營(yíng)方式的有4家，約占13%。 附：本案周邊在售商品房列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積建筑面積戶數(shù)北海嘉園大東區(qū)北海街20號(hào) 萬(wàn)㎡㎡600戶智居園大東區(qū)吉祥一路56號(hào)㎡㎡200戶開建康都大東區(qū)北大營(yíng)東街4萬(wàn)㎡㎡720戶卉盛家園大東區(qū)望花南街27號(hào)㎡7萬(wàn)㎡560戶祥和家園沈陽(yáng)市大東區(qū)望花南街25號(hào)㎡㎡圣淘沙家園（一期）大東區(qū)望花街39號(hào)甲㎡11萬(wàn)㎡鴻彤園大東區(qū)和睦北三路十二號(hào)㎡㎡洪澤園大東區(qū)吉祥三路62號(hào)㎡6萬(wàn)㎡360戶中房基安花園大東區(qū)東陵西路30號(hào)16萬(wàn)㎡24萬(wàn)㎡1000戶歡樂人家東陵西路73號(hào)4萬(wàn)㎡5萬(wàn)㎡400戶彤利目前在本項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)沒有生活類超市，且項(xiàng)目周邊6個(gè)主要街道辦事處所轄人口就高達(dá)30萬(wàn)人。隨著大東區(qū)招商引資引資力度的加大和周邊新樓盤的開發(fā)，吸引了很多其它地區(qū)的人員過來(lái)居住使該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)更加多元化。沒有較嚴(yán)重的水污染源。自然環(huán)境分析空氣：該地區(qū)并無(wú)大型工廠及鍋爐房設(shè)施，人為環(huán)境污染較少，但該地區(qū)綠化面積小，所以總體上看地區(qū)空氣質(zhì)量一般。 項(xiàng)目整體基本情況概述項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市大東區(qū)沈海工業(yè)園區(qū)內(nèi),建筑面積122萬(wàn)平方米,四至分別為東二環(huán)路,東北大馬路,東建街,聯(lián)合路.周邊地上建筑情況項(xiàng)目地塊由東二環(huán)路,東北大馬路,東建街,聯(lián)合路圍合，在大東屬于老城區(qū)地段，其周邊地上建筑物多為多層居民住宅區(qū)。（6） 拆違治亂工程?！。?） 社區(qū)建設(shè)。啟動(dòng)大東廣場(chǎng)主體建設(shè)，力爭(zhēng)年內(nèi)主體竣工。植樹30萬(wàn)株，完成望花街、東望街兩條出口路的綠化建設(shè)及小區(qū)庭院的綠化建設(shè)。整修改造聯(lián)合路、東北大馬路等 15 條一、二級(jí)街路，整修改造三、四級(jí)道路 17 萬(wàn)平方米。全年新開舊區(qū)改造面積 40 萬(wàn)平方米，