【正文】 陽光康城主創(chuàng)理念和創(chuàng)新依據(jù)一、實(shí)實(shí)際際創(chuàng)造，中國平民真實(shí)的“健康住宅”二、真真切切提供，中國新時(shí)期“健康住宅”實(shí)用新模式第四章、中國陽光康城健康住宅新模式策劃四大綱領(lǐng)（一）、策劃巧妙、高端化，極富創(chuàng)造力新穎、實(shí)際、低成本而獨(dú)特高效、極富創(chuàng)意。陽光康城的金山天然大氧吧、社區(qū)自有健身公園”向政府申請將金山設(shè)為東區(qū)吸氧健身主題公園，修建石階步道，設(shè)涼亭做享原始山林大氧吧，在山體公園內(nèi)修建少量的野外固定建設(shè)設(shè)施，供陽光康城業(yè)天天登山享用，坐擁金山私家健身大氧吧公園。實(shí)現(xiàn)中國史無前例、獨(dú)一無二的高級真正礦泉直入城市住宅。水中放養(yǎng)魚類，並配合種植養(yǎng)生草類、植物等。在社區(qū)內(nèi)形成無處不養(yǎng)生的實(shí)際環(huán)境。（三）第三大要素：“保健養(yǎng)生園”當(dāng)中央景觀帶的“長壽陽光穀”和“延年益壽池”達(dá)到高度以後，在社區(qū)的各局部，即園內(nèi)組團(tuán)區(qū)內(nèi)以養(yǎng)生、保健、藥用植物為內(nèi)容，設(shè)置不同的主題園區(qū)，如“芍藥園”、“冬青園”、“黃菊園”等。延年益壽池（溪）社區(qū)園林要設(shè)置人為的高差小土坡，以豐富景觀價(jià)值，在土坡上，設(shè)置一條迴圈流動(dòng)的小溪到延年益壽池，池內(nèi)放養(yǎng)天然的大龜、娃娃魚等高級水動(dòng)物少量，以達(dá)到延年益壽主題和進(jìn)一步生態(tài)。從而對競爭對手從根本上制勝。在養(yǎng)生園林種栽上，與中科院華南植物所合作。以真正的、全部的、立體的藥用植物園林，來構(gòu)造中國陽光康城健康住宅新模式七大策劃要素講解（一）、第一大要素：“中山市民健身公益大道”（或“長廊”）以臨街景觀公園標(biāo)準(zhǔn)，打造中山市民免費(fèi)性健身長廊，長廊以綠化、園林雕塑、城市小品，配合穿插設(shè)置單雙杠、秋千、兒童娛樂設(shè)施、跳遠(yuǎn)沙池、老人設(shè)施、吊床、獨(dú)木橋、攀爬等系列固定性體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，供業(yè)主、市民和路人免費(fèi)參與，構(gòu)建中國獨(dú)一無二的市中心景觀休閒免費(fèi)健康長廊。陽光康城主題健康住宅社區(qū)策劃總圖第二章、中國第二部分、中國第四部分 專案開發(fā)定位分析第一章、專案主題定位中國中山四、要做享受得到、摸得著、看得到，對一個(gè)人的一生和生活的每一天有益的一切五、上班累了一天回家為什麼？——不是豪華的宿舍、美奢的社區(qū)；而是實(shí)實(shí)在在的健康的氛圍和情懷。第四章、我們能提出什麼樣的住宅新模式？新龍基提出的中國中山“健康住宅”新模式的六大實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)：一、拒絕做概念，只做中國前所未有的實(shí)物二、不做豪華的園林、會(huì)所和景觀，只做健康實(shí)用的人性化的一切不做華而不實(shí)的園林、花大錢製造的喂眼睛的景觀，而做實(shí)際地圍繞健康幸福的一切。七、健康的三要素和三環(huán)節(jié)（一）、三要素生理、心理和運(yùn)動(dòng)。如診所、保健應(yīng)急設(shè)施等。六、健康的設(shè)備和需求通風(fēng)、管網(wǎng)的設(shè)置等。五、健康的文化文化和文化的要素、活動(dòng)，可以認(rèn)為去策劃、創(chuàng)造。三、健康的材料產(chǎn)品健康材料。尤其是老人和孩子。二、健康的心理心理健康才是最大的、真正的健康。住宅隔熱、隔聲技術(shù)第二章、中國或中山民眾需要什麼樣的“健康住宅”？一、健康的環(huán)境住宅內(nèi)外部環(huán)境、空氣、園林景觀等。 住宅節(jié)能率超過50%。陽光花房、空中花園長沙香舍花都首創(chuàng)自然式入戶陽光花園，種植20多種中草藥植物；殘障人士無障礙設(shè)計(jì)；國內(nèi)城市中心罕見的幾百棵原生香樟、玉蘭的原生樹林。健康住宅垃圾處理。第四部分、中國後“非典”時(shí)代“健康住宅”的模式第一章、國家住宅工程中心現(xiàn)今七大“健康住宅”點(diǎn)評名稱總體規(guī)劃健康住宅的戶型設(shè)計(jì) 北京奧林匹克花園1．4萬平方米全天候運(yùn)動(dòng)城；運(yùn)動(dòng)健康管家中心“會(huì)呼吸的住宅”；採光通風(fēng)北京金地格林小鎮(zhèn)浮築式樓板隔離雜訊技術(shù)；一條線性綠化帶、兩條帶狀水景景觀帶。所以，國家住宅中心推出七個(gè)試點(diǎn)，但都是表面文章，反應(yīng)了政府的急切心態(tài)和市場來不及真正組建合適的產(chǎn)品模式的事實(shí)。第三部分、中國後“非典”時(shí)代房地產(chǎn)的千古機(jī)遇第一章、中國後“非典”時(shí)代，“健康住宅”盛行的市場理由後“非典”時(shí)代，健康第一重要；香港“淘大花園”事件給世人敲響生命的警鐘。第二章、星河灣、南國奧林匹克、萬科的啟示從星河灣、南國奧林匹克、萬科身上，我們得到房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的經(jīng)驗(yàn)：一、尋找最根本的差異化才能打動(dòng)消費(fèi)者二、細(xì)心打造消費(fèi)者生活所需、最人性化的產(chǎn)品，而不是炒作星河灣說：“好房子自己會(huì)說話”。成功的方法唯一是稍稍的創(chuàng)新、只有創(chuàng)新才能稍稍領(lǐng)先、只要稍稍領(lǐng)先，就必將以複合的一招吃盡天下。第二部分、做什麼樣的產(chǎn)品來打動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)者？第一章、專案的成功是從根本上擊敗對手綜觀中國十幾年來的房地產(chǎn)，我們可以得到啟示：大量的樓盤、公司，在建築某方面謀取戰(zhàn)勝競爭對手，而很少跳出去真正想想，有沒有比這更好的策略方法？所以，星河灣、南國奧林匹克、萬科這些較成功的企業(yè)，往往跳出它們那個(gè)時(shí)代、哪個(gè)圈子，進(jìn)行別樣的創(chuàng)新。跳出這個(gè)競爭圈子，從根本上殺出一條路，把目前市場的對手都打敗，用我們的跳出常規(guī)的高智慧策略。第四章、專案主題定位一、專案主題定位（一）、專案定位主題國家授權(quán)和認(rèn)證的“示範(fàn)健康住宅”、中國首席健康住宅一、按常規(guī)走路，我們吃虧，我們到底該怎麼辦？走常規(guī)思路,複雜吃力?！倍?、解釋大眾化、價(jià)不高，在2500——32之間，特別適合中山住戶的高品質(zhì)住宅。（三）、東區(qū)土地儲(chǔ)備的威脅受區(qū)域升值潛力和發(fā)展前景的影響，東區(qū)將有大量開發(fā)商進(jìn)入，進(jìn)行圈地，會(huì)對專案中後期開發(fā)形成很多不確定因素。正在醞釀中的大盤還有聚豪園，使東區(qū)的競爭異常激烈。四、項(xiàng)目威脅分析（一）、東區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)較大，項(xiàng)目競爭最激烈2003年，東區(qū)市場供應(yīng)量大約94萬平方米。（三）、中山城市化進(jìn)程對市場的推動(dòng)中山市雖然鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)會(huì)成為趨勢，但城市化的國策會(huì)使東區(qū)依然成為房地產(chǎn)的最大看點(diǎn)，尤其本項(xiàng)目地塊，一定要珍惜此機(jī)會(huì)，抓住城市化進(jìn)程中夠房的顧客。三、專案機(jī)會(huì)分析（一）、城市向“紫馬嶺南片區(qū)”發(fā)展的腳步近在眼前從現(xiàn)實(shí)的角度講，城市向“紫馬嶺南片區(qū)”發(fā)展的事實(shí)已在眼前，專案周邊都是已建成區(qū)或者學(xué)校，所以，本專案發(fā)展的速度和時(shí)效會(huì)時(shí)間很短。（五）、城市主幹道對項(xiàng)目的干擾本專案周邊的博愛路和起灣道為中山目前的交通主要幹道，對專案將有一定干擾。（三）、項(xiàng)目企業(yè)初進(jìn)中山,無品牌、無經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)內(nèi)功尚淺本項(xiàng)目企業(yè)屬於在品牌、經(jīng)驗(yàn)、內(nèi)功都處劣勢的企業(yè)，要同大企業(yè)競爭必須付出加倍之功。居住環(huán)境高雅，人文氛圍濃厚，是中山未來商貿(mào)、會(huì)展、旅遊、城市休閒的新空間。市一中高中部、市技工學(xué)校、中山黨校等都位於本案附近，為本案的人文氣息加分。地塊條件好專案地塊擁有優(yōu)良的自然環(huán)境，條件極佳：方 位環(huán)境資源東北部大面積，全天候?qū)κ忻衩赓M(fèi)開放的紫馬嶺公園北部與專案一路之隔的全球通公園 西北部興中體育館、全民健身廣場、市體育館西南部孫文紀(jì)念公園、在建的文化藝術(shù)中心南面以金字山為主峰，群山環(huán)饒，是千萬平方米的天然公園和大氧吧交通條件好本專案位於博愛五路與起灣道交匯處，交通便利。其項(xiàng)目優(yōu)勢在於：（1）雅居樂集團(tuán)的品牌優(yōu)勢；（2）樓盤本身的規(guī)?；瘍?yōu)勢；（3）優(yōu)越的周邊環(huán)境和景觀優(yōu)勢；第三部分 專案開發(fā)策略分析第一章、專案開發(fā)定位策略分析一、專案條件分析（一）、區(qū)位好、地塊條件好區(qū)位好中山城市規(guī)劃中，東區(qū)是未來的城市中心區(qū)、中山城市CBD和高檔住宅區(qū)。其有競爭力的賣點(diǎn)有：（1）快速、短暫地投入市場，可能搶走東區(qū)板塊客戶群中的大部分，造成專案客戶群體的斷層甚至大面積流失；（2）品牌優(yōu)勢，在消費(fèi)群體中迅速形成良好的口碑形象，從而弱化本專案在客戶心目中的的形象和地位；（3）開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，價(jià)格空間更具優(yōu)勢；（4）周邊商業(yè)圈已基本成熟，生活配套比較完善，對客戶更具吸引力；二、凱茵新城凱茵新城是雅居樂集團(tuán)在中山的又一大手筆製作。第三章、項(xiàng)目周邊（東區(qū)）現(xiàn)有樓盤優(yōu)勢分析一、品牌二、認(rèn)知度和美譽(yù)度三、其它優(yōu)勢與本項(xiàng)目相比，東區(qū)各樓盤都具有一定的優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在：多為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，更具市場說服力；各樓盤均推出有一段時(shí)間，積累了相當(dāng)數(shù)量的準(zhǔn)業(yè)主和市場口碑，比本案更具時(shí)間優(yōu)勢；部分樓盤開發(fā)商是房地產(chǎn)界知名企業(yè)，如新鴻基、雅居樂，更具品牌優(yōu)勢；而另一部分開發(fā)商則多為中山本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，比項(xiàng)目公司更具資源優(yōu)勢；第四章、項(xiàng)目周邊（東區(qū)）主要競爭對手分析一、奕翠園奕翠園是香港新鴻基公司投資開發(fā)的。東區(qū)房地產(chǎn)板塊一直被認(rèn)為是離市中心較遠(yuǎn)，是成熟的住宅區(qū)。第二部分 專案地塊周邊房地產(chǎn)態(tài)勢分析第一章、項(xiàng)目周邊（東區(qū)）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析目前，東區(qū)是中山市房地產(chǎn)市場競爭最為激烈的板塊，僅博愛路和起灣道附近在售樓盤就有水雲(yún)軒、奕翠園、雍逸廷、優(yōu)雅翠園、豪逸華庭、凱茵新城等，幾乎占了中山樓市的半壁江山。但也存在著區(qū)位環(huán)境在城市邊緣區(qū)，配套和環(huán)境素質(zhì)不高，城市功能空白等狀況。雖然與其它同類城市相比，人口較少，但其房地產(chǎn)市場消費(fèi)量比較大，發(fā)展水準(zhǔn)相當(dāng)高。區(qū)位從發(fā)展態(tài)勢來說很優(yōu)良。尤其博愛路和市政規(guī)劃的綠化帶，將地塊與城市建成區(qū)隔開，使地塊與老城區(qū)失去了緊密關(guān)係和聯(lián)繫。地塊天然素質(zhì)良好。《中山“陽光康城”總體策劃方案》之三《項(xiàng)目發(fā)展研究報(bào)告》第一部分 專案地塊分析第一章、專案地塊分析專案地塊位於中山市東區(qū)和市中心的交匯地帶，嚴(yán)格說地塊屬於老城區(qū)。五、將從“豪華地產(chǎn)”走向“人性化地產(chǎn)”中國房地產(chǎn)存在著比豪華、比虛榮心理的現(xiàn)狀，相比西方國家的實(shí)用性和樸素，中國房地產(chǎn)也將回歸實(shí)用化、人性化時(shí)代——即創(chuàng)造一個(gè)消費(fèi)者喜歡的實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和文化社區(qū)，讓消費(fèi)者居住。四、創(chuàng)新是中山房地產(chǎn)可能唯一的追求目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展存在著不停地創(chuàng)新，中山房地產(chǎn)存在著各種創(chuàng)新的可能。城區(qū)地產(chǎn)競爭將進(jìn)入更殘酷的狀態(tài)。中山成區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目如不能更多的吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)客，將面臨越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)競爭、客戶流失。第二部分 中山房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析中山房地產(chǎn)五大趨勢預(yù)測一、整體開發(fā)走向鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必然趨勢各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)，富裕的人更多，加上幾年來中山鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施的完善?？商嵘?、可競爭的空間還很多，否則，就會(huì)失敗。然而，中山房地產(chǎn)市場容量有限，跟不上市場發(fā)展水準(zhǔn)，使得中山房地產(chǎn)供大於求，充滿了變數(shù)，市場進(jìn)入和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不易把握。小結(jié)：與國內(nèi)其它同類中小城市相比，中山房地產(chǎn)市場的發(fā)育水準(zhǔn)更高，更接近廣州、深圳等大中城市。雍和廷全複式結(jié)構(gòu)戶型。五、市場深入細(xì)分階段產(chǎn)品定位細(xì)分化各樓盤為避免競爭，紛紛給出差異化定位，如：A、優(yōu)雅山房：定位休閒空間；B、藍(lán)波灣：定位江景盤；C、水雲(yún)軒：定位白領(lǐng)主題；D、陽光花地：定位社區(qū)生活E、雅居樂、新鴻基：定位高端；F、順景：定位經(jīng)濟(jì)住宅。三、從競爭的獨(dú)異性來講，全國小城市中罕有從開發(fā)水準(zhǔn)之高，從供求的較大差異，中山房地產(chǎn)整體水準(zhǔn)和競爭程度，小城市中罕見。二、年供應(yīng)量很大，與市場容量的差異越來越大年市場供應(yīng)量250萬㎡，開發(fā)商近100家。最不喜歡向西，因?yàn)橄奶齑嬖谖鲿裱谉岬膯栴}；本地消費(fèi)者一般喜歡房廳、飯廳寬敞、明亮；層高越高越好；窗戶要大，大飄窗較受市場歡迎；主人房可考慮落地大玻璃窗形式；第六章、中山房地產(chǎn)總體發(fā)育水準(zhǔn)分析一、中山房地產(chǎn)總體發(fā)展水準(zhǔn)所處的階段中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段論中國房地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段第一階段第二階段第三階段市場發(fā)育程度短缺市場(供求平衡)過剩市場（包含結(jié)構(gòu)性短缺）相對飽和（結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）買家認(rèn)識階段 認(rèn)地段 認(rèn)家居 認(rèn)環(huán)境認(rèn)服務(wù)管理 認(rèn)品牌認(rèn)品牌產(chǎn)品提升階段 地段、家居 環(huán)境、服務(wù)管理文化與生活方式競爭層面提升資源（土地）銷售、設(shè)計(jì)、資源整合全方位全方位競爭（企業(yè)競爭）企業(yè)狀態(tài)提升項(xiàng)目公司專業(yè)公司、管理公司全能冠全能冠軍追求境界提升看得見摸得著看得見摸不著看不見看不見摸不著但感受得到小結(jié)：中國房地產(chǎn)如圖，發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段；中山房地產(chǎn)處在明顯的第二個(gè)階段；現(xiàn)在就看誰能從第二階段向第三階段提升，提高自己、達(dá)到更高的水準(zhǔn)，誰就有更強(qiáng)勁的競爭力，從而決勝於市場；現(xiàn)在，中山房地產(chǎn)企業(yè)如果不追求進(jìn)步，停留在低級階段，將失敗無疑。否則，橫樑壓頂，不吉利；主人房睡床位置不能正對廁所，床頭忌正對鏡子；（四）、中山居民消費(fèi)習(xí)慣分析新區(qū)樓盤消費(fèi)者重視開發(fā)商的品牌、樓盤的質(zhì)素；中山房地產(chǎn)有拒絕高層的表像。本市一手房交易52．51%57．71%境外一手房交易5．51%6．62%市外一手房交易41．95%35．67%本市二手房交易76．12%75．93%境外二手房交易2．33%2．08%市外二手房交易21．55%21．99%小結(jié)：中山城區(qū)的吸附力不夠，購房以城區(qū)住戶為主；中山作為最早佔(zhàn)領(lǐng)香港市場的珠三角城市，以雅居樂為代表，隨著香港的經(jīng)濟(jì)不景氣，和珠三角樓市的遍地發(fā)展，中山外銷樓市的量越來越小，已風(fēng)光不再；珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各鎮(zhèn)皆很強(qiáng)，造成了鎮(zhèn)以上城區(qū)的核心彙集力不足，中山房地產(chǎn)商們可否解決？（二）、中山房地產(chǎn)各年齡段顧客消費(fèi)特徵分析27～35歲年齡段職業(yè)高收入白領(lǐng)、企業(yè)高級職員、自由職業(yè)者、私營企業(yè)主文化背景有一定的教育基礎(chǔ)、大專及以上學(xué)歷者是我們首先的主要對象區(qū)域中山市區(qū)、遷移至中山的外地人消費(fèi)心理特徵關(guān)注生活、重視親情、關(guān)注下一代成長；理性為基礎(chǔ)、感性為指引；具有一定的理性消費(fèi)觀，不盲目追求低價(jià)格、追求高水準(zhǔn)生活質(zhì)素、追求簡約、時(shí)尚、潮流的生活；愛好運(yùn)動(dòng)、追求健康活力；35～42歲年齡段職業(yè)私營企業(yè)主、有穩(wěn)定工作和收入的企事業(yè)高層幹部、高收入白領(lǐng)、企業(yè)高級職員、自由職業(yè)者文化背景有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上文化層次區(qū)域中山市區(qū)，遷移至中山的外地人消費(fèi)心理特徵對孩