【正文】 關注北京社區(qū)商業(yè)地產項目的宣傳內容，可以發(fā)現(xiàn)，幾乎所有項目都將目標客戶定位在投資型客戶身上，只求以高額、穩(wěn)定的投資回報打動業(yè)主，盡快出手持有的商業(yè)項目。近年來，社區(qū)商業(yè)的概念得到眾多開發(fā)商的追捧，究其原因，關鍵在于社區(qū)商業(yè)多數(shù)是以底商的形式存在的。它與傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它強調的不僅僅只是滿足人們購物需要，而是突出了它的服務功能。因此，不難看出，東部將是未來CBD發(fā)展的一個重心和方向所在。 如在目前國貿商城的基礎上，國貿中心會另建一個大型的國際精品商城，考慮到國貿中心國際化的商務環(huán)境和打造全球最大的國際貿易中心的立意，再加上周邊又有如建外SOHO商業(yè)街為補充和呼應，成為CBD東區(qū)乃至CBD的商業(yè)中心其實力應該是毋庸置疑的；華貿中心則會充分利用其熱電廠的獨特資源，建設一個總面積近20萬平方米的商城；而珠江帝景90萬平方米的歐洲生活城以及決意打造的商業(yè)街，一定會構筑CBD東部的又一個商業(yè)中心。但是，在CBD東部卻一直都缺乏一個有著規(guī)模和品牌效應的商業(yè)區(qū)，而CBD東部在建的項目也恰恰都是重量級的，捆綁起來，實力不容忽視。l CBD地區(qū)成發(fā)展重心從商業(yè)地產項目分布來看，CBD已漸顯其商業(yè)地產發(fā)展中心地位。縱覽北京市場典型項目，無論是立志與世界500強攜手的萬達廣場，還是號稱要打造亞洲最大的金源MALL，其立足于高端消費者需求的業(yè)態(tài)規(guī)劃非常明顯。這種商業(yè)的經營方式將成為以后北京商鋪出售的主要模式，并且隨著商鋪供應量的不斷增大。 預計租售方式商鋪選擇出售的趨勢將越來越明顯。l 中小投資者異軍突起，帶動小型底商需求量的增加。l 餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大，娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小。中國對外資零售業(yè)開放的承諾和北京市場所具有的帶動效應，將吸引更多的資金特別是國外資金流入北京商業(yè)市場。 預計需求l 未來北京商業(yè)市場的需求將穩(wěn)中有升。北京市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段，市場空白明顯，商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、消費力支撐等方面均有待提高，隨著北京市房地產物業(yè)發(fā)展和建設速度加快，外來人口的不斷增多，東、北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少。它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài)，強調體驗、互動和娛樂購物一體化的銷售方式，引導消費者體驗都市時尚新生活。定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn)。l 商業(yè)物業(yè)項目定位愈趨合理。未來的住宅底商、寫字樓底商和大型單體商業(yè)項目的供應量將進一步增加，尤其是在CBD、亞運村和中關村地區(qū)。反映出地理位置處于成熟商圈的大型超市和服裝、餐飲類商業(yè)物業(yè)較受市場的追捧。新增商業(yè)物業(yè)平均出售率達到了65%。同比上月租售價格水平略有提升。對商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對小型攤位的需求上。 需求區(qū)域分析從近年的需求情況來看，商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。l 中小投資者。l 國內大型零售企業(yè)。截至本月，北京市商業(yè)物業(yè)市場已經形成了齊頭并進的三大需求群體：l 跨國零售企業(yè)。每月租金高達６．５８萬元。l 由于南城房地產項目開發(fā)時間較晚，社區(qū)類商業(yè)項目處于商業(yè)項目開發(fā)力度相對較小，整體發(fā)展不夠成熟，且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍，商業(yè)項目開發(fā)較為滯緩，不能滿足新建地產項目居住者對社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求。l 朝陽區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項目多而總體面積較小，多為社區(qū)底商，商鋪市場零散、活躍。l 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大，遠遠超過其他幾個區(qū)域的供應量。因此，開發(fā)商業(yè)地產的企業(yè)將得到很大發(fā)展。在最近新批的房地產項目中，有500萬平方米左右的商業(yè)地產項目，未來的北京商業(yè)地產市場仍然火熱。 商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況目前，北京商鋪所顯示的空置率和供應規(guī)模還是遠遠小于住宅類、辦公類等其他物業(yè)的開發(fā)量。由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開發(fā)，商業(yè)地產在部分地區(qū)已經出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，但新出現(xiàn)的項目仍然越來越多。 北京市商業(yè)地產市場的基本情況據(jù)北京市統(tǒng)計局資料顯示，~，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過了1平方米。l 從零售業(yè)發(fā)展來看，根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向，經營日常用品的超市、便利店等業(yè)態(tài)其連鎖經營的趨勢已經非常明顯，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一管理、同一定價、統(tǒng)一經營的方向已經勢不可擋，追求共性是這些業(yè)態(tài)的共同特征；而專賣店、專業(yè)市場、百貨店等提供選擇性商品則更多向個性化方向發(fā)展，將現(xiàn)有客層進行進一步細分，充分滿足自己面向客層的需求。l 隨居民生活水平的提高，娛樂業(yè)得到長足發(fā)展，出現(xiàn)一批連鎖娛樂企業(yè)，并且其經營情況良好，正在向高端發(fā)展。近年北京餐飲市場發(fā)展迅猛，據(jù)不完全統(tǒng)計，餐飲市場規(guī)模巨大。 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結l 零售業(yè)發(fā)展迅速：連鎖超市開店勢頭迅猛，國際國內零售巨頭紛紛把北京作為近幾年開店的重點區(qū)域，使近2年北京連鎖企業(yè)如雨后春筍般四處扎根；專賣店、專業(yè)市場得到大力發(fā)展，客層區(qū)分更加明顯，店鋪面積增加，商品品類越發(fā)齊全。北京的多處美食街，基本上是一條街嘗遍北京流行的吃食，這些地方營業(yè)時間長，晝夜營業(yè)很普遍，而且整體質量高，非常紅火。二環(huán)以內的店鋪位置基本上由華天、興華、意隆達等飲食集團所屬的餐廳使用，且房租較貴，房屋結構不盡合理，加之二環(huán)以內北京人居多數(shù)，消費理性強，兩極分化明顯，因此近幾年興起的店鋪向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展，如金山城重慶火鍋、九門大胡同、紅番茄等連鎖名店。以連鎖經營模式發(fā)展的店鋪，多數(shù)選擇重點占領北京市某一特定的區(qū)域，圍繞這一商圈做足做滿。獨立的餐飲店在年底亦紛紛打出“滿100元送30元”的條幅，價格競爭將是持續(xù)不斷的。從去年開始，北京的老字號、星級酒店的餐廳紛紛加強營銷的力度，制造高品質、低價位的形象。向大眾化發(fā)展。常見的紅燒肉一道菜，商家也從南到北挖掘出了“蘇軾創(chuàng)制東坡肉”、“毛澤東以肉待客”、“東北人都是活雷鋒”等典故和歌曲。連鎖企業(yè)不僅在產品上體現(xiàn)當?shù)氐娜宋奶厣?，同時還提煉并渲染自己的飲食文化。每家店鋪面積不足150平方米一些特色快餐店，如鴻毛餃子11家，阿文上海菜3家。外資快餐形式的店鋪連鎖規(guī)模在30家上，如麥當勞、肯德基在60家以上，永和豆?jié){在40家以上。北京市近幾年發(fā)展起來的餐飲店鋪不少是采取連鎖策略。沒有特色的菜肴，難以有長久的吸引力。人們對美味的選擇是有比較傾向的，尤其是北京的食客，全國乃至世界美味佳肴的多選擇性，使之形成了講求滋味、追求正宗的特點。只有客人呼喚時，服務員才主動上前提供服務。產品和服務分析：l 低接觸式服務是快餐廳普遍采用的服務方式。而對于商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)來說。隨著奧運會的申辦成功，北京市政建設與改造加快了速度，市政道路修建的同時，餐飲店鋪跟著成片消失，有相當多的原有餐飲中心隨之衰落。同時北京市政府對社會統(tǒng)籌、勞動保險等都有明確的規(guī)定，也是企業(yè)必須執(zhí)行的。北京人對市場規(guī)則已有基本的認識，同時雇員自我保護的法律意識普遍高，熟知勞動法的規(guī)定，對工資、待遇、工作時間、工作條件和環(huán)境都有基本的要求。上述餐廳的魯、京、川、粵、蘇、湘、西式等風味佳肴充分滿足顧客的不同口味。北京餐館林立，名店星羅棋布。物流中心化與配送中心化將是未來北京批發(fā)商業(yè)的主要存在形式。目前北京市批發(fā)業(yè)優(yōu)勢資源主要是位于北京市區(qū)和城近郊區(qū)的大量倉儲設施資源和冷庫資源。目前北京在圖書、醫(yī)藥、汽車及配件、家用電器、鐘表、眼鏡等領域都有很快的發(fā)展。這種經營形式同步于現(xiàn)代都市消費水平和消費節(jié)奏,具有極大的發(fā)展?jié)摿?。專業(yè)店具有明確的產品定位和細分市場定位,重視品牌經營，以及采用先進的質量管理系統(tǒng)和配送系統(tǒng)是其成功的要點。今后百貨企業(yè)發(fā)展一部分可繼續(xù)鞏固百貨市場，另一部分可利用資本集聚的優(yōu)勢向大型綜合超市或購物中心轉型。在北京百貨企業(yè)仍是商業(yè)資源最集中的領域,不論是資產規(guī)模、人才儲備，還是市場占有率，都位居前列。但現(xiàn)階段便利店的發(fā)展已經啟動，預計到2008年北京人均GDP達到6000美元,標準化、連鎖化便利店將成為發(fā)展較快的業(yè)態(tài)。由于便利店倡導的是方便、快捷,價格水平偏高,在人均GDP 6000美元時，是標準化、連鎖化便利店普遍發(fā)展的時機。便利店是商業(yè)流通市場上最活躍的部分。從發(fā)展趨勢來看，各大零售集團近幾年內仍然會把北京作為在中國發(fā)展的重點區(qū)域，因此可以預計這股開店熱潮仍將持續(xù)相當長的時間，估計在5年之內還會不斷有新店出現(xiàn)。從發(fā)展條件看,零售商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展與人均GDP水平密切相關，北京2001年的人均GDP達到了3000美元，從當年起北京的超市得到飛速發(fā)展，到2003年底,超市業(yè)態(tài)已成為北京商業(yè)銷售增長最快的部分,也是集中化、組織化程度最高的部分。另外，北京商業(yè)市場也吸引著外地大型零售商的青睞，對商鋪需求構成一支重要力量，如上半年山西華宇集團的華宇時尚購物中心、云南盛興集團的盛興購物廣場已正式開業(yè)。迪奧分別落戶東方新天地和國貿商城。此外，很多國外品牌，也相繼進入大陸市場和計劃擴張其業(yè)務。為增強在市場的競爭力而重新包裝定位的舊項目，也開始投入市場，比如恒基中心和西單文化廣場。開業(yè)的購物中心，主要分布在木樨園、亞運村、中關村等新興的商業(yè)中心。循著北京經濟發(fā)展要立足北京、服務全國、面向世界的思路，對經濟結構和布局進行調整，經濟增長方式的加速轉變，使全市國民經濟持續(xù)快速健康增長，綜合經濟實力保持在全國前列。北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機勃勃、充滿活力的綜合性產業(yè)城市。n 總體來說，所有被訪者中平均每人每月約在4個地點進行消費（包括百貨、超市、餐飲及娛樂）。l 支出結構n 在所有被訪者中，個人在購物、餐飲及休閑娛樂方面的總消費平均約為677元/月。 n 假設外出采用公共汽車，被訪者在外出進行休閑購物時，交通時間期望不超過30分鐘的人數(shù)比例最高。n 假設外出采用公共汽車，被訪者在外出購買日用消費品時，交通時間期望不超過10分鐘的人數(shù)比例最高。n 在各年齡段比較中，36－45歲年齡段采用自行車外出消費的比例最高，而46－55歲年齡段采用步行方式外出消費的比例最高，12－35歲包含的三個年齡段均以公共汽車為主要出行方式。n 在各年齡段比較中，26－3