【正文】 深圳市xx地產(chǎn)顧問有限公司2以上營(yíng)銷報(bào)告為合和對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的初步構(gòu)思，2．網(wǎng)絡(luò)深圳地產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站（有效挖掘住宅客戶中的投資客）深圳地產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站（有效挖掘住宅客戶中的投資客）萬(wàn)科內(nèi)部網(wǎng)站直接針對(duì)萬(wàn)客會(huì)目標(biāo)客戶群濱海大道、深南大道的立柱廣告有效覆蓋深圳各區(qū)域客戶群梅林關(guān)口廣告本項(xiàng)目必經(jīng)路段，目標(biāo)客戶群最集中的區(qū)域梅觀高速、水官高速針對(duì)客戶群基本為有車一簇，同時(shí)覆蓋核心區(qū)域4．郵遞廣告一對(duì)一資訊可選擇龍華和福田片區(qū)投遞5．展銷會(huì)展銷會(huì)擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力6．SP活動(dòng)SP活動(dòng)投入產(chǎn)出比相對(duì)最優(yōu)的營(yíng)銷方式；品牌樹立的必由之路7．宣傳資料印刷品、禮品常規(guī)必備8．現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝最便宜的廣告；從細(xì)節(jié)和整體效果上最能打動(dòng)人心的廣告媒體類型主要媒體選擇理由及方式等等。 各種媒體廣告設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布l 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)制作l（2）推廣費(fèi)用包括%%之間。（1）推廣預(yù)算八、總體廣告策略 適當(dāng)炒作，利用媒體正面引導(dǎo)，激發(fā)客戶購(gòu)買欲l 適當(dāng)炒作，利用媒體正面引導(dǎo)，激發(fā)客戶購(gòu)買欲 與深圳電視臺(tái)“財(cái)富人生”欄目合辦本次活動(dòng)，通過邀請(qǐng)目標(biāo)客戶，強(qiáng)化投資價(jià)值l“體驗(yàn)財(cái)富人生之旅—萬(wàn)科異域風(fēng)情街”現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng) 異域文化體驗(yàn)，通過舉辦美食文化節(jié)，拉丁舞表演等形式，強(qiáng)化本項(xiàng)目的國(guó)際色彩等等。l 初步樹立萬(wàn)科在社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式領(lǐng)域的市場(chǎng)地位l 利用媒體正面引導(dǎo)，向市場(chǎng)傳達(dá)萬(wàn)科在領(lǐng)跑住宅的同時(shí)，意欲成為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，增強(qiáng)投資信心l七、促銷策略（初步） 第八通路：有效利用“合和創(chuàng)富俱樂部”萬(wàn)名投資客戶資源8．在本項(xiàng)目中，萬(wàn)客會(huì)客戶資源將必須善用，該部分客戶對(duì)萬(wàn)科品牌的認(rèn)可度和忠誠(chéng)度都很高，能有效的擴(kuò)大客戶層面，可以通過業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等形式，同時(shí)制定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施，充分利用其自身的資源。 第六通路：直銷采用一對(duì)一重點(diǎn)直銷6．路牌廣告和現(xiàn)場(chǎng)包裝的完善和完美化，是強(qiáng)化該通路的關(guān)鍵。本項(xiàng)目客戶群來源廣泛，相對(duì)集中于龍華本地和福田，同時(shí)有效覆蓋其他區(qū)域，可在梅林關(guān)、深南大道、梅觀高速、水官高速等核心區(qū)域樹立大型廣告牌客戶資源是地產(chǎn)營(yíng)銷中最為重要的部分，可采用優(yōu)惠及現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)方式同時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)老客戶及新客戶,來加大以老帶新的效果。萬(wàn)科公司在本項(xiàng)目中打響進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)第一槍，提出“社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)新模式”，在“龍坂片區(qū)”建立“新市鎮(zhèn)商業(yè)中心”，創(chuàng)造性的改寫片區(qū)消費(fèi)模式，依靠“萬(wàn)科”強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)、創(chuàng)新的社區(qū)商業(yè)新模式，打造“龍坂商業(yè)”升級(jí)之作主要以特區(qū)報(bào)為主力媒體，以晶報(bào)、晚報(bào)、南方都市報(bào)為輔助媒體。 第一通路：網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷：1．針對(duì)本項(xiàng)目的主力客戶群特點(diǎn)，將拓展以下營(yíng)銷通路：六、營(yíng)銷通路策略8．動(dòng)感皇馬廣場(chǎng)街鋪王6．“5年升值計(jì)劃”，“城市化”和“地鐵效應(yīng)”掀起投資熱浪4．深圳首個(gè)西班牙異域風(fēng)情商業(yè)街2．龍坂商業(yè)升級(jí)換代，坂田萬(wàn)科城—北硅谷“新市鎮(zhèn)商業(yè)中心”誕生五、核心廣告訴求策略（核心商鋪價(jià)值）提煉財(cái)務(wù)的處理： 在實(shí)施返租銷售時(shí)，財(cái)務(wù)的處理面臨租賃稅的問題，為了有效處理此矛盾同時(shí)又不違反法規(guī)，有兩種處理方式：方式一：將返租款應(yīng)繳之稅加入售價(jià)中，同時(shí)抬高售價(jià)；方式二：要求投資者交納返租款的相關(guān)稅款；在本項(xiàng)目中建議采用方式一。行之有效的倒計(jì)時(shí)提價(jià)策略：n 萬(wàn)客會(huì)積分獎(jiǎng)勵(lì)。n 老客客戶介紹新客戶成交，%的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；%優(yōu)惠。優(yōu)惠策略：n4年30%96折99折 正常付款方式折扣（照定價(jià)）模式　　　　　　　　付款折扣一次性付款按揭付款2．折扣設(shè)置n 首期分期付款，照定價(jià)9899折，辦理6成10年按揭。 按揭付款：按揭付款，照定價(jià)96折，辦理6成10年按揭貸款。B：自營(yíng)型（提供15%的創(chuàng)業(yè)基金，在總價(jià)中扣除）nn（2）付款方式nn（1）返租模式n（3）、付款方式設(shè)計(jì)：(暫定，需在價(jià)格表制定后量化分析，確保折扣的合理性)0C區(qū)5000半地下+1001非餐飲1+10+1+101一層+100C區(qū)1半地下：13130元/平米；一層：13000元/平米C區(qū)2：13130元/平米 C區(qū)3餐飲部分：12880元/平米；非餐飲部分13000元/平米 C區(qū)4半地下：13130元/平米；一層：12880元/平米 C區(qū)5：13000元/平米 在本項(xiàng)目中將C區(qū)5作為基準(zhǔn)價(jià)，基準(zhǔn)價(jià)實(shí)收13000元/平米（不含返租期內(nèi)租金收入） 在此定價(jià)原則中只是對(duì)各棟之間進(jìn)行比較，在面積和樓層項(xiàng)中，將根據(jù)每棟具體鋪位進(jìn)行定價(jià)。 面積、業(yè)態(tài)因素在商業(yè)投資中，合適的面積和價(jià)位是投資者考慮的重要因素，面積過大，金額過高，有效接受客戶有限。 景觀差異性因素在本項(xiàng)目中，中心水景將是整個(gè)項(xiàng)目景觀最好的區(qū)域，而且此處將是美食街最為核心的地方，在定價(jià)中也應(yīng)充分考慮此差異性。l 樓層差異性因素按商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值原則，一樓臨街價(jià)值最大。本項(xiàng)目差異性因素主要包括：（2）、項(xiàng)目差異性定價(jià)原則我司認(rèn)為，在本項(xiàng)目的大商業(yè)輻射圈定位之下，首層可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格區(qū)間為:1．價(jià)格定位及付款方式設(shè)計(jì) 原則三：保留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，分批推出?！　　　　　≡跔I(yíng)銷過程中，鼓勵(lì)大戶購(gòu)買，拒絕散戶、小戶將是項(xiàng)目營(yíng)銷的一個(gè)重要手段，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候釋放大戶購(gòu)買意向，配合發(fā)展商大面積預(yù)留，制造大戶搶鋪的熱銷氣氛。n 原則一：按“金角銀邊”原則，預(yù)留18套鋪皇之皇，采用特殊的銷售方式銷售，如拍賣。為了保證整個(gè)營(yíng)銷過程中有足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，保證整過程的營(yíng)銷氣氛，這就要求項(xiàng)目在銷售過程中有適當(dāng)?shù)匿N控策略，針對(duì)本項(xiàng)目制定了三大銷控原則：等等。 異域美食l 西班牙狂歡節(jié)l 拉丁舞l如：銷售中心 彩田路梅觀高速華為出口華為基地本項(xiàng)目沿線ll戶外廣告/市政道路牌：廣場(chǎng)的提前建設(shè)和裝飾，將使本項(xiàng)目“廣場(chǎng)鋪王”概念在銷售階段得到實(shí)現(xiàn)。在本項(xiàng)目中，公共廣場(chǎng)“體驗(yàn)互動(dòng)”環(huán)境的營(yíng)造對(duì)項(xiàng)目的銷售有至關(guān)重要的作用，結(jié)合住宅的整體風(fēng)格，在廣場(chǎng)設(shè)置具有西班牙異域風(fēng)情的休閑小品和互動(dòng)體育設(shè)施，營(yíng)造真正意義的動(dòng)感廣場(chǎng)。（四）核心產(chǎn)品（包裝）策略：2003年溫州客戶在深圳的部分商鋪和小戶型也有一定的投資量?！袄莵砹恕泵襟w用這句話形容溫州看樓團(tuán)的到來。東莞制造名譽(yù)中國(guó)，東莞人具有著不可低估的投資潛力和實(shí)力。深圳的龍華由于各方政策利好當(dāng)仁不讓成為投資客的熱點(diǎn)，特別是城市化進(jìn)程的全面啟動(dòng)，交通路網(wǎng)的完善和龍華人口結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)觀念將發(fā)生轉(zhuǎn)變。深圳。項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)域鎖定原則：一是全面啟動(dòng)深圳各大區(qū)域，二是適當(dāng)啟動(dòng)?xùn)|莞、溫州部分投資客戶。第三類：發(fā)展商(大戶)預(yù)留，預(yù)計(jì)比例30%左右，約10000平方米， 建議萬(wàn)科保留30%的鋪位作為出租用途。 合和創(chuàng)富俱樂部會(huì)員（建議可享受萬(wàn)客會(huì)會(huì)員積分待遇）等等。 普通家庭投資l 企業(yè)高級(jí)管理人員l 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(尤以客家、潮汕為主)ll第二類