二三線城市某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目購物廣場規(guī)劃方案(參考版)
2025-01-24 19:18本頁面
【正文】 。結(jié)尾麥當(dāng)勞箋言：贏家總是看到每個問題的答案輸家總是看到每個答案的問題在擬寫本案的過程中，秉承一直以來的作業(yè)原則，我們進(jìn)行了深入的比較，討論求證和思考，這當(dāng)中有經(jīng)驗(yàn)也有求新求變的創(chuàng)意，但在未付諸實(shí)施之前，終究只是一份未盡的藍(lán)圖，有效的執(zhí)行才是其最終的目的。 內(nèi)裝設(shè)計(jì)及裝修成本內(nèi)裝 外觀 合計(jì)公共區(qū)域、百貨局部區(qū)域 大樓整體外觀和廣場 8000平方米 800元/平方米 640萬元 300萬元 940萬元 籌備費(fèi)用成本（籌備時間依一年計(jì)算）薪資福利 辦公設(shè)備 售樓處 辦公費(fèi)用 招商差旅 銷售差旅 公關(guān)交際 廣告宣傳 雜費(fèi) 合計(jì)6萬元/月 6萬元 15萬元 5萬元/月 3萬元/月 3萬元/月 2萬元/月 20萬元/月 3萬元/月 72萬元 72萬元 15萬元 60萬元 36萬元 36萬元 24萬元 240萬元 36萬元 591萬元 綜合費(fèi)用投入：土建成本 內(nèi)裝成本 籌備成本 合計(jì) 940萬元 591萬元 銷售和租賃的收入樓層 說明 面積 單價 總價23F超市 不出售僅以租賃形式出現(xiàn)，租期1520年 9200平方米 3F影院 考慮國營及倒閉企業(yè)的因素，用門票收入進(jìn)行分成 2000平方米 6：4分成 預(yù)估60萬元/年4F專業(yè)店 出售并進(jìn)行返租 4600平方米 3000元/平方米 1380萬元新12F商鋪 出售給經(jīng)營者或返租 6000平方米 8000元/平方米 4800萬元原1F內(nèi)鋪 出售給經(jīng)營者或返租 3000平方米 7500元/平方米 2150萬元原1F門店 只租不售 1500平方米 10元/平方米/天 548萬元 初期出售可回籠資金保守估計(jì)7980萬元，高于原投入?！ ?業(yè)主仍擁有近20000平方米自由產(chǎn)權(quán)，占總面積的60%。滿足及時性需求為主 高成交量，低加價率 沒有特定消費(fèi)層未來發(fā)展 大部分向超市轉(zhuǎn)型，多數(shù)成為百貨精品 零售業(yè)主力業(yè)態(tài) 現(xiàn)代化的菜市場，更專業(yè)化，如食品超市、生鮮超市 零售業(yè)最有潛力的業(yè)態(tài) 低運(yùn)營成本，有選擇地銷售當(dāng)?shù)刈顬闀充N的產(chǎn)品規(guī)格，并批量銷售成為批發(fā)配銷 零售業(yè)態(tài)的初級階段，正在向超市化發(fā)展和轉(zhuǎn)型安陽的表現(xiàn) 衛(wèi)東購物中心，丹尼斯一樓 丹尼斯二樓 衛(wèi)東地下一層，萬家福超市 無 無 批發(fā)市場 第五篇財(cái)務(wù)分析篇基地總體面積（大約數(shù)據(jù)）原址面積 原址待建面積 新址面積 合計(jì)2300平方米 2300平方米 4700平方米 9300平方米（未含地下） 營建成本（含消防、土建等工作）原址改建工程 原址加蓋工程 地下停車庫 新址加蓋工程 合計(jì)9200平方米 9200平方米 3000平方米（含設(shè)備面積） 16600平方米 40500平方米600元/平方米 1500元/平方米 1300元/平方米 1500元/平方米 1188元/平方米552萬元 1380萬元 390萬元 2490萬元 4812萬元 電扶梯建造成本（觀光電梯價格不詳僅依手扶梯計(jì)算）貨運(yùn)電梯 手扶梯 賣場坡道梯 合計(jì)4部 14部 2部 20部80萬元 350萬元 100萬元 530萬元 空調(diào)建造成本空調(diào) 合計(jì)大賣場區(qū)域、百貨區(qū)域、專賣店區(qū)域、娛樂區(qū)域、大餐飲區(qū)域、專業(yè)店區(qū)域、影院區(qū)域約33000平方米 300元/平方 990萬元 土建設(shè)計(jì)費(fèi)用建筑物設(shè)計(jì) 廣場設(shè)計(jì) 合計(jì)38000平方米（含地下） 2500平方米 13元/平方米 3元/平方米 綜合營建成本（未計(jì)算土地獲得成本）土建 電梯 空調(diào) 設(shè)計(jì)費(fèi)用 合計(jì)4812萬元 530萬元 990萬元 依照房地產(chǎn)開發(fā)的慣例，本費(fèi)用可以進(jìn)行滾動投資或由建筑方墊資執(zhí)行。所以，開發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃的時候，首先有基本的判斷和分析，打算引進(jìn)哪些業(yè)態(tài)，需要規(guī)劃什么樣的業(yè)種，從根本上講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位要清晰，要有正確的發(fā)展方向。從今年以來外資商業(yè)巨頭開始大舉進(jìn)入北京，歐洲三大家居超市百安居、歐倍德、樂華梅蘭，世界最大的便利店７１１，特色突出的西班牙折扣店、美國沃爾瑪、法國歐尚等七家外國著名連鎖店將入駐北京。政府的規(guī)劃在某種意義上講，是對我們的指導(dǎo)。營業(yè)面積1萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新增加營業(yè)面積在5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施，原則上只能布局在地區(qū)級以上的商業(yè)中心和規(guī)劃的特色商業(yè)街（區(qū)），其中營業(yè)面積1萬平方米以上的大型商場，只能布局在市級商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有50%位于這一地帶。四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈。政府的商業(yè)規(guī)劃也是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎(chǔ)上。以超級市場、主題商城或主題市場、便利店、購物中心等為代表的新興業(yè)態(tài)發(fā)展空間比較大。而因城市拆遷后新產(chǎn)生的新居住區(qū)，發(fā)展空間比較大，如萬柳地區(qū)、望京、通州等地區(qū)。以北京為例2000年零售商業(yè)面積860萬平方米，初步估計(jì)截止到今年底零售商業(yè)營業(yè)面積達(dá)到近1000萬平方米，比北京市商業(yè)規(guī)劃在2005年達(dá)到1000萬平方米提前3年時間。 不同的零售業(yè)態(tài)有不同的基本特征，對于每一個具體項(xiàng)目，都應(yīng)在規(guī)劃前期考慮引進(jìn)什么樣的零售業(yè)態(tài)，對此有一個基本的市場定位。目前零售業(yè)的業(yè)態(tài)主要有以下幾種：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)市場、專賣店、購物中心等。 為什么要規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)在探討這一問題之前，我們需要先對零售業(yè)態(tài)有一個界定。還以京通新城為例，作為一個近100萬平方米的成熟社區(qū)，面對3萬多人的需求，居然沒有24小時便利店、書店報(bào)刊零售點(diǎn)、花店！而反觀萬科城市花園，僅僅只有2200戶居民，里面就有4家小型超市和便利店，四家不同經(jīng)營風(fēng)味的餐館，一家集圖書零售、租賃、報(bào)刊銷售與一體的面積近10平方米的小店……以上業(yè)種已經(jīng)持續(xù)經(jīng)營多年，生意肯定不錯。重新定位后開張的旺市百利和數(shù)碼廣場，不僅保證了朝外大街業(yè)態(tài)分布的均衡性，盤活了資產(chǎn)，而且很好地證明了前期業(yè)態(tài)定位的不合理。 （2）、業(yè)態(tài)定位和分布不合理。如果你住的地方一樓是建材裝修，二樓是美容美發(fā)，三樓是中醫(yī)按摩，不知你作何感想？這就是天通苑一期。 由此，我們不難總結(jié)出目前開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)中存在的主要問題： （1）、缺乏規(guī)劃或規(guī)劃十分混亂。許多開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)中心的商業(yè)地產(chǎn)肯定有市場需求，因此，一涌而上搞百貨商場，最后的結(jié)果常常是血本無歸。這是大部分開發(fā)商對商業(yè)的開發(fā)思路。 目前發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上存在的主要問題當(dāng)前，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的模式主要有兩種：一種模式是在住宅樓下開發(fā)一些底商，以滿足政府對商業(yè)配套7%的要求。由此我們不難看到，正是由于商鋪市場在時間和空間上的短暫饑渴才導(dǎo)致了商鋪的熱銷。二是在城市邊緣地區(qū)和郊區(qū)，新的居住區(qū)產(chǎn)生后，由于商業(yè)配套不完善，居民需求無法滿足，從而造成市場局部空缺。第三篇商業(yè)規(guī)劃篇〇 商業(yè)業(yè)態(tài)為什么
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