【正文】 。客戶反饋信息的統(tǒng)計(jì)分析相當(dāng)重要，在總體思路的延續(xù)條件之下，及時調(diào)整、更新宣傳推廣操作。（3）活動安排：舉辦公關(guān)活動在開盤前后，有針對性地舉辦公關(guān)活動，以達(dá)到造勢目的，配合媒體的宣傳推廣?？紤]到佛山房地產(chǎn)市場具有良好的投資前景，針對外地投資客，在珠江電臺投放少量的廣播廣告。（2）媒體選擇：MD中郵專遞為最佳選擇考慮到本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為收入不菲的群體，他們主要分布在學(xué)校、市中心商鋪、重點(diǎn)企業(yè)、酒店賓館等工作地點(diǎn)，所以在平面媒體發(fā)布上，MD中郵專遞為最佳選擇。（1）宣傳策略：短期密集型投放由于時間緊迫，不可能做“長線”宣傳，本項(xiàng)目宜采用短期密集型投放的廣告宣傳方式，以求“重拳出擊，搶占眼球”，在預(yù)熱期和開盤后一兩個月內(nèi)做強(qiáng)勢宣傳。并通過橫幅、彩旗、圍墻、廣告牌等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。鋪設(shè)關(guān)纖寬頻到戶，引入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立區(qū)域網(wǎng)，設(shè)置社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺。（2）設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施方面可采用全玻璃真空管太陽能熱水器，提供區(qū)域內(nèi)的熱水供應(yīng)；采用分質(zhì)供水系統(tǒng)；采用可將洗手水儲入馬桶部水箱的環(huán)保馬桶等。：表53 單體設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)內(nèi)容設(shè)計(jì)建議平面設(shè)計(jì)應(yīng)做到功能齊全，布局合理，通風(fēng)采光良好，充分考慮佛山人的生活起居需要細(xì)部設(shè)計(jì)1. 在室內(nèi)走廊兩側(cè)安排儲藏空間；2. 公用洗手間將洗手區(qū)和如廁區(qū)適當(dāng)分開，避免干擾；3. 預(yù)留洗衣機(jī)位置，與洗手區(qū)或內(nèi)陽臺結(jié)合考慮；4. 廚房門盡量靠近入戶門，避免穿越客廳；5. 有條件的設(shè)小玄關(guān)，方便換鞋，整理衣冠；6. 飯廳盡可能連通，空間感覺寬敞其他建議1. 設(shè)入口大堂，首居住宅位于視平線以上；2. 大單位應(yīng)放在景觀好、座向好的位置；3. 主人房要開闊，；4. 層高升至3米，雙陽臺設(shè)計(jì)異型梁柱結(jié)構(gòu)；5. 廚、廁、客房面積達(dá)6平方米左右；6. 增加儲物室，設(shè)置外飄窗臺；7. 面向花園景觀開陽的單位可考慮做躍層式設(shè)計(jì)；8. 錯層單位目前較受新潮白領(lǐng)階層歡迎表54 戶型比例建設(shè)面積（）708080100100120120150戶型一房一廳二房一廳三房、二房一廳四房二廳比例（%）20303020圍繞著項(xiàng)目的環(huán)保、生態(tài)主題，建議可采用新材料、新技術(shù)、新工藝。建筑組團(tuán)設(shè)計(jì)及規(guī)劃布局除滿足照明、通風(fēng)、噪聲防治等功能要求外，要以創(chuàng)造居住區(qū)豐富的空間形態(tài)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)設(shè)計(jì)的多樣化為原則。景觀規(guī)劃師、城市規(guī)劃師、建筑師三師結(jié)合同時介入是創(chuàng)造良好住區(qū)景觀環(huán)境的前提。：（1）創(chuàng)造高質(zhì)量住區(qū)景觀環(huán)境的前提項(xiàng)目的住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)要求規(guī)劃、建筑、景觀環(huán)境三者從一開始就同時介入。5 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：依據(jù)一：規(guī)劃主管部門的歸控要求；依據(jù)二：產(chǎn)品類型設(shè)定分析結(jié)論；依據(jù)三：競爭市場調(diào)研統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論；依據(jù)四：競爭力分析及驗(yàn)證結(jié)論；依據(jù)五：居住消費(fèi)需求偏好特征調(diào)研分析結(jié)論；依據(jù)六：本項(xiàng)目SWOT分析；依據(jù)七：檔次、市場形象分析設(shè)定結(jié)論。本項(xiàng)目的開發(fā)包括商業(yè)、住宅、辦公樓，合力打造城市大型綜合體。復(fù)合型、一體化的消費(fèi)模式，打造一站式的消費(fèi)天堂和休閑天地，成為佛山市內(nèi)最具魅力的新都會。（2）開發(fā)優(yōu)勢：人流優(yōu)勢和各物業(yè)間的優(yōu)勢互補(bǔ)通過商業(yè)帶動人流，辦公樓、住宅帶來的穩(wěn)定人流優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)各物業(yè)間優(yōu)勢互補(bǔ)；最大程度地活躍項(xiàng)目的人氣，形成人流、物流、資金流的高效循環(huán)；最大化地挖掘項(xiàng)目地塊價值、投資價值和經(jīng)營價值。 產(chǎn)品核心定位分析 核心開發(fā)思路（1）開發(fā)思路：打造大型的城市復(fù)合體項(xiàng)目本項(xiàng)目的開發(fā)將一舉突破佛山現(xiàn)有地產(chǎn)開發(fā)模式，以現(xiàn)代全新復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)模式打造大型的城市復(fù)合體項(xiàng)目。一邊臨水、綠化帶引入大面積人工花園廣場首次引入原創(chuàng)“綠島”規(guī)劃概念圖41 原創(chuàng)概念示意圖（2）項(xiàng)目的案名建議以打造佛山樣板工程或市場標(biāo)桿為項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)，以樹立保利企業(yè)品牌作為基石，通過項(xiàng)目的主題定位引導(dǎo)以誘發(fā)、挖掘、歸納及總結(jié)本項(xiàng)目的核心亮點(diǎn)，建立本項(xiàng)目的市場靈魂—案名。④核心觀點(diǎn)四：樣板項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目本項(xiàng)目應(yīng)有這樣的戰(zhàn)略意義：一方面要成為佛山“最佳人居社區(qū)”的典范，另一方面也應(yīng)成為保利在珠三角擴(kuò)張的樣板項(xiàng)目，同時更要成為業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目。富裕起來的佛山人越來越關(guān)注自身和家人的健康、安全，越來越關(guān)注自我的發(fā)展，越來越關(guān)注人際交往。因此，本項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)、園景、戶型應(yīng)以附加值作為消費(fèi)市場的突破口之一。因此，本項(xiàng)目所塑造的雙景觀在更高層面上進(jìn)行了融合、突破。 項(xiàng)目開發(fā)概念定位根據(jù)項(xiàng)目的市場差異化競爭分析、自身資源的審核、項(xiàng)目參照體系的分析和目標(biāo)客戶的分析，從而導(dǎo)出項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵詞。③內(nèi)銷目標(biāo)客戶定位：二次置業(yè)以南海、順德區(qū)為主，首次置業(yè)以禪城區(qū)為主①購買特征分析：購買行為沖動，對當(dāng)?shù)厍闆r不了解—對佛山市各片區(qū)的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施情況不了解；—不了解佛山住宅大致價格水平及房地產(chǎn)市場價格變化行情；—在考慮是否認(rèn)購過程中，受宣傳資料引導(dǎo)較強(qiáng)，購買行為較為沖動，下定速度較快；—對物業(yè)總價反應(yīng)較為敏感，心目中已有可承受價格；—對于外銷客戶來說，實(shí)地樓盤考察亦是影響其決策購買的關(guān)鍵，故項(xiàng)目售樓處及示范單位的裝修設(shè)計(jì)水平對銷售狀況有很大程度的影響。對于內(nèi)銷客戶來說，實(shí)地樓盤考察更能影響其購買決策，故項(xiàng)目售樓處及示范單位的裝修設(shè)計(jì)水平將對銷售進(jìn)度有很大的影響。最具代表的有政府官員、私營企業(yè)主、商貿(mào)個體戶、公務(wù)員；—中產(chǎn)階層在短期內(nèi)不會成為消費(fèi)主力，但已開始逐漸壯大，消費(fèi)主力正向白領(lǐng)中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)型，但處于剛起步階段；—從類比市場來看，目前佛山市典型的中高檔盤主要客戶構(gòu)成為高中消費(fèi)層，并以此帶動部分新興的白領(lǐng)中產(chǎn)階層。在開發(fā)的前期主要是順應(yīng)消費(fèi)市場的發(fā)展趨勢，即是客戶定位以中等消費(fèi)層中的中上收入群及高消費(fèi)層的高收入和高中收入群為主。圖34 消費(fèi)者所側(cè)重的購房因素柱形圖分析結(jié)論結(jié)論一：購房面積將繼續(xù)向下調(diào)整，不再過分追求大面積的戶型，而是追求合理面積的實(shí)用性和創(chuàng)新性好的戶型；結(jié)論二：置業(yè)選擇趨向追求各方面素質(zhì)平衡的優(yōu)良性價比；結(jié)論三：對區(qū)位地段的關(guān)注程度開始弱化，更注重小區(qū)的環(huán)境與配套，售后服務(wù)的完善與否成為衡量發(fā)展品牌的重要因素；結(jié)論四：由感性消費(fèi)轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)，由買房子、買位置轉(zhuǎn)向買生活、買文化。目前消費(fèi)市場的購買特征主要表現(xiàn)如下：特征一：置業(yè)主力面積以100120㎡為主，房型以三室為主；特征二：主要消費(fèi)目的以首次及二次置業(yè)為主；特征三：在購買考慮的因素上，在位置與價格取得平衡的情況下，開始關(guān)注樓盤的綜合質(zhì)素并注重發(fā)展品牌信譽(yù)；特征四：選擇物業(yè)型態(tài)以多層和小高層為主。另外，別墅的消費(fèi)容量隨著高消費(fèi)層的不斷擴(kuò)大已形成特有的生存發(fā)展空間。市場消費(fèi)容量正轉(zhuǎn)向性價比優(yōu)良的中檔和中高檔盤并存的狀況。 佛山房地產(chǎn)市場消費(fèi)能力的特征總結(jié)，兩極分化明顯佛山市民貧富懸殊，兩極分化非常明顯，收入水平差距較大，中間收入層數(shù)量少。而區(qū)位處于劣勢的項(xiàng)目，只能更多地在價格與產(chǎn)品綜合素質(zhì)上下功夫。房地產(chǎn)投資：近年各種房地產(chǎn)嚴(yán)控政策出臺，房地產(chǎn)投資市場有所收縮，占的比例較少。二次置業(yè)：是高中消費(fèi)層的主要消費(fèi)特征之一，他們多數(shù)為了進(jìn)一步改善生活環(huán)境或?yàn)閮号?、父母置業(yè)。對于中等消費(fèi)層，置業(yè)心理價位在4150萬元之間，中高消費(fèi)層（較高收入及中上收入群）置業(yè)心理價位在5160萬元之間；高消費(fèi)層的置業(yè)心理價位在6180萬元之間，部分高端富豪級可在80萬元以上。由于近年來佛山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中等消費(fèi)層的數(shù)量持續(xù)增多，而中等消費(fèi)層的中上收入群體是住宅消費(fèi)的重要力量。 佛山消費(fèi)水平調(diào)研表31 家庭收入水平及配比類型家庭年收入水平（萬元）配比（%）戶數(shù)（萬戶）高收入家庭205較高收入家庭10201516中等收入家庭5104043中低收入家庭353032低收入家庭3以下1011以家庭為單位，統(tǒng)計(jì)并劃分佛山的整體消費(fèi)能力、階層。項(xiàng)目距離市委市政府和禪城區(qū)政府都很近，至新一城和沃爾瑪購物中心季華店很近，區(qū)域生活配套齊全，居住條件優(yōu)越。 地塊價值研判 項(xiàng)目概況表23 項(xiàng)目概況概述事項(xiàng)具體內(nèi)容地塊位置項(xiàng)目地塊位于佛山禪城區(qū)綠景路北側(cè)、文華花園東側(cè)，項(xiàng)目所在區(qū)域以商業(yè)、住宅、休閑娛樂為主，人文氛圍非常濃厚基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)“五通”（即通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼ㄐ?、通路）。這樣必然降低了業(yè)主的生活質(zhì)量，從而降低本項(xiàng)目的市場競爭力商住項(xiàng)目不足之處低層商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作會影響高層業(yè)主的正常生活價格相對較高如果該地區(qū)物業(yè)售價持上升趨勢，那么必然會降低消費(fèi)者的需求，削弱消費(fèi)者的購買力 機(jī)會分