【正文】 單價(jià)的確定 首先是定額單價(jià)的正確套用，凡符合定額者均應(yīng)套用；其次是定額單價(jià)的換算，即大部分工程內(nèi)容及工序符合定額，只是局部材料不同而定額規(guī)定允許換算者，應(yīng)加以換算；第三是定額缺項(xiàng)，須編制補(bǔ)充單價(jià)，應(yīng)根據(jù)施工詳圖、定額項(xiàng)目劃分、計(jì)量單位及材料預(yù)算價(jià)格的選用（如有者）和新材料價(jià)格的補(bǔ)充等，確定合理的單價(jià)（包括“暫估價(jià)”） 主要材料量的計(jì)算 主要材料量通常包括鋼材、水泥、木材三材，有些地區(qū)定得多些（如 廣東省某些市。因?yàn)檫@份工程量表不但是計(jì)算標(biāo)底直接費(fèi)的依據(jù)，同時(shí)，它也是招標(biāo)文件的附件之一的工程量清單，是投標(biāo)企業(yè)計(jì)算標(biāo)價(jià)的統(tǒng)一依據(jù)（目前全國(guó)不夠統(tǒng)一，上海市已明文規(guī)定，投標(biāo)企業(yè)必須按工程量清單計(jì)算標(biāo)價(jià)；北京市則無(wú)此要求，由投標(biāo)企業(yè)各自計(jì)算工程量，并以投標(biāo)總價(jià)作為衡量標(biāo)價(jià)的依據(jù)）。并執(zhí)行當(dāng)?shù)氐钠?他與此有關(guān)的補(bǔ)充定額、規(guī)定等。此外，還要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，掌握材料、設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格，以正確確定暫估價(jià)等價(jià)格。其次，要勘察施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)條件及周圍環(huán)境進(jìn)行實(shí)地了解，以作為施工方案、包干系數(shù)和技術(shù)措施費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用的依據(jù)。 準(zhǔn)備工作 首先，要熟悉施工圖設(shè)計(jì)及說(shuō)明，如發(fā)現(xiàn)圖紙之間有矛盾或不符之處及說(shuō)明個(gè)夠明確的地方，應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位會(huì)同建設(shè)單位交底、補(bǔ)充。相反，由于工程規(guī)模（招標(biāo)范圍）的不同和要求不同，對(duì)于總概算、預(yù)算 中包括的其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用，在標(biāo)底中往往與承包企業(yè)無(wú)直接關(guān)系（總承包項(xiàng)目例外），則一般也不予考慮。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （ 1）要根據(jù)不同的承包方式，考慮不同的包干系數(shù)及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)； （ 2）要根據(jù)不同的施工工期及現(xiàn)場(chǎng)具體情況，考慮必要的技術(shù)措施費(fèi)； （ 3）對(duì)于甲方提供的和暫估的可按實(shí)調(diào)整的設(shè)備、材料，要提供數(shù)量和價(jià)格清單； （ 4）對(duì)于鋼筋用量，凡有條件者應(yīng)在標(biāo)底中在定額用量的基礎(chǔ)上加以調(diào)整，等等。 其他如工程量計(jì)算底稿、主要材料分析表等不必 — 一報(bào)送，但應(yīng)妥善保存，必要時(shí)備查。包括設(shè)備價(jià)及土建工程材料價(jià)、工料費(fèi)等。包括分部分項(xiàng)直接費(fèi)、其他直接費(fèi)、工資及主材的調(diào)價(jià)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)、利稅取費(fèi)等。包括鋼材、木 材、水泥的總用量及單方用量，其中鋼材應(yīng)分鋼筋、型鋼、鋼管、鋼板等，木材應(yīng)分松木及硬雜木。包括各單項(xiàng)工程、單位工程、室外工程、其他費(fèi)用的名稱、建筑面積、標(biāo)底造價(jià)及其單方造價(jià)（或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）以及標(biāo)底總造價(jià)及單方造價(jià)。主要說(shuō)明編制依據(jù)、標(biāo)底包括和不包括的內(nèi)容、其他費(fèi)用（如包干費(fèi)、技措費(fèi)、分包工程施工交叉作業(yè)費(fèi)等）的計(jì)算依據(jù)，需要說(shuō)明的其他問(wèn)題等。一般應(yīng)包括以下內(nèi)容（以北京市規(guī)定為例）： （ l）標(biāo)底編制單位名稱、主要編制人（分士建、水暖、通風(fēng)空調(diào)、電氣等專業(yè)）及專業(yè)證書號(hào)。包括包干系數(shù)或不可預(yù)見費(fèi)用的說(shuō)明和工程特殊技術(shù)措 施費(fèi)的說(shuō)明。包括招標(biāo)工程總造價(jià)，單方造價(jià)，鋼材、木材、水泥總用量及其單方用量。 （ 2）招標(biāo)工程一覽表：包括單項(xiàng)工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)類型、建筑物層數(shù)、檐高、室外管線工程及庭院綠化工程等。北京市規(guī)定的主要內(nèi)容有： （ 1）招標(biāo)工程綜合說(shuō)明。工程要求優(yōu)良的，還應(yīng)增加相應(yīng)費(fèi)用； 一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。 1投標(biāo)單位在收到招標(biāo)文件后，若有問(wèn)題需要澄清，應(yīng)于收到招標(biāo)文件后以書面形式向招標(biāo)單位提出，招標(biāo)單位將以書面形式或投標(biāo)預(yù)備會(huì)的方式予以解答，答復(fù)將送給所有獲得招標(biāo)文件的投標(biāo)單位。結(jié)算撥付工程款時(shí)以實(shí)際工程量為依據(jù)。 1材料或設(shè)備采購(gòu)、運(yùn)輸、保管的責(zé)任應(yīng)在招標(biāo)文件中明確，如建設(shè)單位提供材料或設(shè)備，應(yīng)列明材料或設(shè)備名稱、品種或型號(hào)、數(shù)量，及提供日期和交貨地點(diǎn)等；還應(yīng)在招標(biāo)文件中明確招標(biāo)單位提供的材料或設(shè)備計(jì)價(jià)和結(jié)算退款的方法。 中標(biāo)單位應(yīng)按規(guī)定向招標(biāo)單位提交履約擔(dān)保，履約擔(dān)保可采用銀行保函或履約擔(dān)保書。最短不得少于 20天。 如果建設(shè)單位要求按合同工期提前竣工交付使用，應(yīng)考慮計(jì)取提前工期獎(jiǎng)，提前工期獎(jiǎng)的計(jì)算辦法應(yīng)在招標(biāo)文件中明確。 由于施工單位原因造成不能按合同工期竣工時(shí)，計(jì)取趕工措施費(fèi)的須扣除，同時(shí)還應(yīng)賠償由于誤工給建設(shè)單位帶來(lái)的損失。 招標(biāo)文件中的建設(shè)工期應(yīng)參照國(guó)家或地方頒發(fā)的工期定額來(lái)確定，如果要求的工期比工期定額縮短 20％以上（含 20％）的，應(yīng)計(jì)算趕工措施費(fèi)。 在招標(biāo)文件中應(yīng)明確投標(biāo)價(jià)格計(jì)算依據(jù)，主要有以下方面：工程計(jì)價(jià)類別；執(zhí)行的概預(yù)算定額及費(fèi)用定額；執(zhí)行的人工、材料、機(jī)械設(shè)備政策性調(diào)整文件等；材料、設(shè)備計(jì)價(jià)方法及采購(gòu) 、運(yùn)輸、保管的責(zé)任；工程量清單。結(jié)構(gòu)較復(fù)雜或大型工程，工期在 12個(gè)月以上的，應(yīng)采用調(diào)整價(jià)格。 （三） 根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》和建設(shè)部《招標(biāo)文件范本》規(guī)定，施工招標(biāo)文件部分內(nèi)容的編寫應(yīng)遵循如下規(guī)定： 說(shuō)明評(píng)標(biāo)原則和評(píng)價(jià)辦法。 投標(biāo)文件參考格式，包括：投標(biāo)書及投標(biāo)書附錄、工程量清單與報(bào)價(jià)表、輔助資料表。 技術(shù)規(guī)范，包括：工程建設(shè)地點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)條件、現(xiàn)場(chǎng)自然條件、現(xiàn)場(chǎng)施工條件、本工程采用的技術(shù)規(guī)范。合同價(jià)款與支付、材料和設(shè)備供應(yīng)、設(shè)計(jì)變更、竣工與結(jié)算、爭(zhēng)議、違約和索賠。采用國(guó)家 工商行政管理局和建設(shè)部最新頒發(fā)的《建設(shè)工程施工合同文本》中的“合同條件”。 前 附 表 項(xiàng)號(hào) 條款號(hào) 內(nèi) 容 規(guī) 定 1 工程綜合說(shuō)明 工程名稱： 建設(shè)地點(diǎn)： 結(jié)構(gòu)類型及層數(shù)： 建筑面積： 承包方式： 要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 要求工期： 年 月 日開工， 年 月 日竣工 工期 天（日歷日） 招標(biāo)范圍： 2 合同名稱： 3 2 資金來(lái)源： 4 投標(biāo)單位資質(zhì)等級(jí)： 5 投標(biāo)有效期為 天（日歷日） 6 投標(biāo)保證金數(shù)額為： % 或 元 7 投標(biāo)預(yù)備會(huì) 時(shí)間： 地點(diǎn)： 8 投標(biāo)文件副本份數(shù)為 份。投標(biāo)須知前附表如下表所示。 商業(yè)計(jì)劃書一般應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容： （一）項(xiàng)目發(fā)起人 公司名稱及成立時(shí)間 公司注冊(cè)地點(diǎn) 注冊(cè)資本 公司股東 主營(yíng)業(yè)務(wù) （二） 項(xiàng)目概況及發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及其特點(diǎn) 提出項(xiàng)目的背景 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 （三）市場(chǎng)分析及營(yíng)銷策略 目 標(biāo)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) 市場(chǎng)營(yíng)銷策略 （四）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 合作伙伴 競(jìng)爭(zhēng)策略 （五）項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 （六）項(xiàng)目投資計(jì)劃、資金來(lái)源及股權(quán)設(shè)置 項(xiàng)目投資計(jì)劃 資金來(lái)源 股權(quán)設(shè)置 （七）財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 成本分析 收益預(yù)測(cè) 損益分析 現(xiàn)金流量表 敏感性分析 （八）投資風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策 （九）組織機(jī)構(gòu)及管理團(tuán)隊(duì) 組織機(jī)構(gòu) 團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介 （十）關(guān)于退出問(wèn)題 （十一）附錄 圖表 第二類 建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)文件編制指導(dǎo)意 見 一、 建設(shè)工程施工招標(biāo)文件的編制 （ 1）工程項(xiàng)目招標(biāo)的基本條件 按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《工程建設(shè)施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目須具備以下條件，方可進(jìn)行工程施工招標(biāo)： 概算已經(jīng)批準(zhǔn)； 建設(shè)項(xiàng)目已正式列入國(guó)家、部門或地方的年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃； 建設(shè)用地的征用工作已經(jīng)完成； 有能夠滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料； 建設(shè)資金和主要建筑材料、設(shè)備的來(lái)源已經(jīng)落實(shí)； 已經(jīng)建設(shè)項(xiàng)目所在地規(guī)劃部門批準(zhǔn)，施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”已經(jīng)完成或一并列入施工招標(biāo)范圍。 （十五）附件 附表、 附圖。 （十四）結(jié)論與建議 評(píng)估結(jié)論。 項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)。 敏感性分析：分析影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定因素及其發(fā)生波動(dòng)時(shí)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。 資金來(lái)源與運(yùn)用表和貸款償還能力分析：資金來(lái)源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表），貸款還本付息能力分析。 投資回收期測(cè)算。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）：選擇基準(zhǔn)收益率，計(jì)算折現(xiàn)后的現(xiàn)值之和。 項(xiàng)目利潤(rùn)估算。 銷售總收入的測(cè)算。 銀行貸款及還本付息計(jì)劃：貸款數(shù)額、時(shí)間、利率，還本付息估算表。 資金籌措及投入計(jì)劃與貸款利息 資金籌措：自有資金、銀行貸款、預(yù)售收入用于投資、股市融資等。在房屋設(shè)計(jì)和設(shè)備、 材料的選用上，還應(yīng)考慮節(jié)能問(wèn)題。 （五）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù) 包括：雨水、污水處理及排放，垃圾消納，廢氣處理排放，使用環(huán)保材料，綠化美化等。 建筑所需主要設(shè)備：如電梯、空調(diào)、通訊、消防、供熱、電視及寬帶設(shè)施、樓宇自動(dòng)化等設(shè)施。 市政條件研究：包括上水、排水（雨水、污水）、燃?xì)?、供電、供熱、通訊、公共交通等? 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 包括：總平面布置，建筑結(jié)構(gòu)，樓型、戶型的設(shè)計(jì)，樓層、樓高，總建筑面積（地上建筑面積和地下建筑面積）和可銷售面積，建筑密度，建筑容積率，綠化率，人防及停車位等。 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位是在市場(chǎng)定位研究的基礎(chǔ)上，研究分析建什么樣的房更能滿足市場(chǎng)的需求。 市場(chǎng)調(diào)查研究 包括：項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、發(fā)展前景預(yù)測(cè)、消費(fèi)群體及消費(fèi)水平調(diào)研等。 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 包括：總建筑面積（地上建筑面積、地下建 筑面積）、總投資、自有資金投入