橄欖園項(xiàng)目產(chǎn)品戶型定位0775019371873(nxpowerlite)(參考版)
2025-01-07 01:27本頁(yè)面
【正文】 結(jié)論五 最后修正戶型面積和比例 說(shuō)明 : 大三房保留 30％純戶型設(shè)計(jì)； 一房比例上調(diào)，兩房比例下調(diào)； 大三房面積上調(diào) 10㎡ ，以滿足舒適性及品質(zhì)感； 將小三房面積調(diào)至 90㎡ 以下； 此戶型區(qū)間和比例為最終推導(dǎo)戶型定位。 目的要求 : 第四次修正基本戶型 由新政影響對(duì)戶型比例提出修正 。 主要需求三房、四房 主要需求三房、兩房 知識(shí)型移民 受訪者戶型需求 受訪者面積需求 ? 臵業(yè)面積 —— 以 80120㎡ 的戶型為主 ? 臵業(yè)戶型 —— 以二房、三房為主 ? 臵業(yè)特征 —— 關(guān)注地段與周邊配套 西部通道對(duì)于南山房地產(chǎn)的影響是十分深遠(yuǎn) 口岸工作人員 知識(shí)型移民 香 港 客 戶 主要需求 二房、三房 主要需求 二房、三房 年輕工作人員 主要需求 二房、三房 工作時(shí)間較長(zhǎng)者 主要需求 三房、四房 西部通道帶來(lái) 的客戶變化將給項(xiàng)目所在區(qū)域帶來(lái)一定量 的二房、三房需求，整體看三房高于二房 . 結(jié)論四 對(duì)客戶分析及變化趨勢(shì)，第三次修正戶型面積和比例 說(shuō)明 : 將 1房和兩房比例均下調(diào)，以滿足 3房足夠比例； 接下來(lái)將通過(guò)對(duì)新政的影響進(jìn)一步論證項(xiàng)目整體戶型比例。 其次要方便上下班 ， 再次是能解決孩子上學(xué)問(wèn)題 。 西部通道帶來(lái)的客戶變化 —— 2021年 3月 ,深圳中原深港研究中心特別就西部通道開通對(duì)地產(chǎn)的影響 作了一次專題調(diào)研 ,我們從中研究本項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)將可能增加以下 幾類 客戶 香 港 客 戶 物業(yè)類型8 . 2 %2 . 9 %4 4 . 1 %3 5 . 9 %4 . 7 %1 . 8 % 1 . 8 % 0 . 6 %2 2 . 2 %3 3 . 3 %1 1 . 1 %3 . 7 %1 8 . 5 %3 . 7 %7 . 4 %0 .0 %1 0 .0 %2 0 .0 %3 0 .0 %4 0 .0 %5 0 .0 %酒店公寓1房 2房 3房 4房 商鋪寫字樓其它自用投資主要需求兩房、三房 口岸工作人員 工作年限不長(zhǎng)的年輕人： 已有福利房的工作人員： 他們偏重于選擇大型高尚住區(qū) ，對(duì) 地段因素最為關(guān)注 ， 其次是教育配套 ， 另外對(duì)小區(qū)環(huán)境 、 小區(qū)配套 、 物業(yè)管理 、 戶型 、 周邊景觀資源等也比較看重 。 ? 西部通道通車，引發(fā)南山產(chǎn)業(yè)升級(jí)，南山寫字樓開發(fā)風(fēng)起云涌， 城市就業(yè)中心將逐漸向南山轉(zhuǎn)移，知識(shí)型移民成為繼 IT人士之后南山 又一購(gòu)房主力軍。 【 西部通道的建成通車以及東角頭口岸的形成將強(qiáng)力改變南山地產(chǎn)格局 ， 作為深港連接的門戶 —— 在客戶渠道擴(kuò)展上 ， 南山最先受益 。 重要客戶 南山專業(yè)人群 （醫(yī)生、教師、律師等） ◎ 南山 /福田首次臵業(yè)年輕家庭 ◎ 核心客戶 ◎ 南山、福田（科技園）私營(yíng)企業(yè)主，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 ◎ 南山 /福田高級(jí)白領(lǐng) ◎ 區(qū)域原居民 南山 /福田 /羅湖公務(wù)員◎ 重要客戶 本區(qū)域客戶定位 本區(qū)域客戶定位 核心客戶 需求房型 1房 2房 3房 4房 羅湖 /福田私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體商戶 3房 4房 羅湖 /福田高級(jí)白領(lǐng)、高收入階層 1房 2房 3房 政府公務(wù)員 2房 3房 區(qū)域內(nèi)（科技園）商務(wù)人士 2房 3房 有區(qū)域情節(jié)的原居民 2房 3房 分析： 本區(qū)域的核心客戶對(duì)戶型的需求以 3房為主；年輕原居民及白領(lǐng)客戶對(duì)戶型需求會(huì)相對(duì)緊湊，而個(gè)體商戶及政府公務(wù)員更偏向舒適型戶型。 區(qū)域原居民 典型客戶 業(yè)主姓名： 蔡先生 年齡： 31 籍貫： 深圳 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 職業(yè)： 化妝品公司老總 學(xué)歷： 大學(xué)本科 描述： 代理了一個(gè)日本品牌化妝品，深港有業(yè)務(wù)，認(rèn)為投資南山房地產(chǎn)回報(bào)不錯(cuò)，買了名家富居，信和自由廣場(chǎng)一次性購(gòu)三套，選物業(yè)時(shí)都是選最高價(jià)最優(yōu)質(zhì)單位。 需求： 年輕一代結(jié)婚購(gòu)房一般希望購(gòu)買 2房（ 60㎡ ）或 3房（ 90㎡ ）等單位；而部分家庭的二次臵業(yè)則希望所購(gòu)物業(yè)居住起來(lái)更舒適，不但希望居家面積比普通住宅寬敞明亮，同時(shí)希望小區(qū)內(nèi)外有優(yōu)美的景觀等等，通常購(gòu)買 3房（ 110㎡ 以上）。 需求： 2房、 3房， 注重產(chǎn)品檔次及質(zhì)素，能提供優(yōu)質(zhì)管理及保安嚴(yán)密；配套成熟。 需求： 3房 ，注重產(chǎn)品檔次及質(zhì)素，能提供優(yōu)質(zhì)管理；不需要裝修，家俬電器；要求戶型舒適、實(shí)用。 政府公務(wù)員 區(qū)域內(nèi)（科技園）商務(wù)人士 這部分客戶在南山或者福田工作，收入穩(wěn)定，空閑時(shí)間相對(duì)較多。 需求： 注重產(chǎn)品檔次及質(zhì)素，能提供優(yōu)質(zhì)管理及保安嚴(yán)密；不需要裝修，家俬電器；要求戶型舒適、實(shí)用，一定要非常豪華。 特點(diǎn)： 私營(yíng)企業(yè)老板，年齡在 40歲左右，懂得享受，同時(shí)因?yàn)橐?jīng)常辦理業(yè)務(wù)，所以較為忠誠(chéng)交通方便，配套齊全的小區(qū)。 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6575 ㎡ 90100 ㎡ 100125 ㎡ 套數(shù)比例 1520% 2030% 6070% 結(jié)論三 通過(guò)對(duì)三級(jí)市場(chǎng)暢銷戶型分析，第二次修正戶型面積 推導(dǎo)過(guò)程 4 分析過(guò)程 : 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行基本需求分析； 目的要求 : 第三次修正基本戶型 由項(xiàng)目客戶需求和自身限制條件進(jìn)行戶型比例修正 。 目的要求 : 第二次修正基本戶型 由三級(jí)市場(chǎng)成交和需求戶型 /面積對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行 戶型區(qū)間 修正 。 ?接下來(lái)我們將通過(guò)三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步修正項(xiàng)目戶型區(qū)間。 說(shuō)明 : ?將兩房比例調(diào)低； ?作為主力戶型三房比例可以上調(diào) 。 項(xiàng)目 一房 兩房 三房 四房 四房以上 厚德項(xiàng)目 70㎡ 36% 90㎡ 44% 140㎡ 20% —— 美地佳項(xiàng)目 —— 160㎡ 30% 180210㎡ 60% 250300㎡ 10% 光彩項(xiàng)目 4050㎡ 10% 6070㎡ 45% 80100㎡ 35% —— 180200㎡ 10% 寶能項(xiàng)目 7585㎡ 17% 110135㎡
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