【正文】 各階段推廣策略 整體營銷推廣策略 Factor 4 107 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 我們的價(jià)格競爭策略 【 分階段展示，首批單位降低期望值，采取 具有非常吸引力靈活的付款 方式回籠第一批啟動(dòng)資金 】 整體營銷推廣策略 Factor 5 策略解析一 109 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 我們的策略總綱 策略一：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競爭戰(zhàn)略 策略二：配合工程節(jié)點(diǎn)、利用利好時(shí)機(jī)，搶占市場(chǎng)份額市場(chǎng)策略 策略三：分階段展示，深入挖掘價(jià)值，追求價(jià)值最大化的價(jià)格策略 整體營銷推廣策略 Factor 7 策略解析二 110 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 整體營銷推廣策略 Factor 8 財(cái)務(wù)估算 銷售總收益： 5000元 /平米 65000平米 80%= 租金總收益： 25元 /月 60月 90000平米 80% =078億 采取整體 60%商鋪 5年反租、每年 10%投資回報(bào) 整體 80%的商鋪通過銷售回籠資金， 20%的商鋪?zhàn)鳛樽杂贸鲎馐找妫? 20%不返租出售： 按 60%商鋪反租 5年 60% 10% 5年 = 300元 /年 65000 80%= 招商支出（免租 1年） : 111 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 整體營銷推廣策略 Factor 8 財(cái)務(wù)估算 硬件包裝支出： 外立面 \內(nèi)部裝修 \街道整改費(fèi)用約 :1000萬 推廣包裝費(fèi)用支出 :約 500萬 商業(yè)運(yùn)營費(fèi)用支出 :500萬 項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)際毛收益約 112 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 建華地產(chǎn) 項(xiàng)目策劃工作基本流程 第一批單位營銷策略 開盤執(zhí)行方案 階段營銷總結(jié) 籌備二批單位銷售 前期 溝通 前期策劃 整合推廣方案 前期策劃報(bào)告之定位 推廣營銷策略方案 營銷籌備 營銷 執(zhí)行方案 銷售執(zhí)行報(bào)告 推動(dòng)項(xiàng)目升級(jí) 定合作公司溝通執(zhí)行 預(yù)熱 招商計(jì)劃 招商 全面轟動(dòng) 100%銷售 銷售總結(jié) 招商策略反感 策略調(diào)整 開盤 確定雙方合作關(guān)系后 113 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 匯報(bào)結(jié)束 Thanks! 深圳建華地產(chǎn)顧問有限公司 。 媒體六：單張、海報(bào) 面向市場(chǎng)：本地市場(chǎng) /州縣市場(chǎng) 策略：發(fā)揮跟著客戶回家的物業(yè)顧問 作用，成為現(xiàn)場(chǎng)于外勤直銷工作的利器。 整體營銷推廣策略 Factor 4 各階段推廣策略 106 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 媒體五：短信廣告 面向市場(chǎng)：州縣市場(chǎng) /本地市場(chǎng) 策略：主要用于開盤前期有針對(duì)性的投放，實(shí)施定點(diǎn)目標(biāo)群轟炸。 媒體四：網(wǎng)絡(luò)廣告（開發(fā)商公司網(wǎng)站，遵義房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)網(wǎng)站） 面向市場(chǎng)：遵義市場(chǎng) 策略：利用其較強(qiáng)的炒作性、廣泛傳播性及低廉性特點(diǎn)長期投放。本階段選擇黃金時(shí)段，配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)進(jìn)行宣傳 各階段推廣策略 整體營銷推廣策略 Factor 4 105 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 媒體三：巴士廣告（州縣） 面向市場(chǎng)：州縣市場(chǎng) 策略：采用短期內(nèi)投放，主要用于開盤前期地面推廣的配合。 營銷策略 戶外：布置現(xiàn)場(chǎng)廣告位和項(xiàng)目周邊廣告，樹立市場(chǎng)形象 網(wǎng)絡(luò)廣告：初期形象樹立，擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知度 電視：通過形象的畫面及主題賣點(diǎn)，迅速吸引客戶眼球 整體營銷推廣策略 Factor 4 各階段推廣策略 101 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 2．開盤前蓄客認(rèn)籌期 時(shí)間：開盤前兩個(gè)月內(nèi) 目標(biāo)：快速打響知名度，蓄勢(shì)引爆，完成原始客戶的積累，為開盤做鋪墊 營銷策略： 活動(dòng)營銷 +媒體推廣，有機(jī)的從積累客戶向開盤日強(qiáng)勢(shì)推廣過渡 整體營銷推廣策略 Factor 4 各階段推廣策略 102 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 活動(dòng)一：產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 時(shí)間： 開盤前一個(gè)月內(nèi) 目的：塑造項(xiàng)目高端形象，全情展示項(xiàng)目獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知度 活動(dòng)二：價(jià)格試算 時(shí)間：開盤前 3天 目的：篩選誠意客戶，試探價(jià)格在市場(chǎng)上的接受程度，以便及時(shí)調(diào)整價(jià)格策略 各階段推廣策略 整體營銷推廣策略 Factor 4 103 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 活動(dòng)三：開盤活動(dòng) 時(shí)間： 待定 目的：實(shí)現(xiàn)利潤 整體營銷推廣策略 Factor 4 各階段推廣策略 104 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 媒體一：遵義晚報(bào) 面向市場(chǎng)：本地市場(chǎng) 策略：不主張長期投放，按計(jì)劃分階段集中式投放。 形象樹立篇 Factor 1 活動(dòng)營銷 95 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 投入 300萬！扶持項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)費(fèi)、 200萬 扶持小商品中下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。以都市報(bào)、遵義晚報(bào)、電視等媒體發(fā)布。 87 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 第五章節(jié)：項(xiàng)目營銷策略 形象樹立篇 打動(dòng)消費(fèi)者篇 整體營銷推廣策略 88 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 解決首批單位快速回收第一批啟動(dòng)資金。 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 訴求賣點(diǎn)篇 Factor 2 83 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 政府支持 支持九 – 政府不能隨時(shí)、隨地、隨意來打假，要極力維護(hù) 本 商貿(mào)城的聲譽(yù)，而不能隨時(shí)打假或者檢查； 支持八 – 必須盡量把物流、倉儲(chǔ)、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持； 支持七 – 對(duì)市內(nèi)各小商品市場(chǎng)和不符合消防要求的場(chǎng)所進(jìn)行強(qiáng)制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進(jìn)行對(duì)接，實(shí)際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套住，尤其是市里一二把手及其手下重要愛將； 支持六 – 對(duì)進(jìn)入 本項(xiàng)目 的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場(chǎng)管理委員會(huì)按時(shí)代收代繳。 支持一 – 凡進(jìn)入 本項(xiàng)目 的經(jīng)營單位和個(gè)人，開業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊(cè)登記 。 77 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 第五章節(jié)：項(xiàng)目營銷策略 形象樹立篇 打動(dòng)消費(fèi)者篇 首批單位營銷推廣策略 78 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 【 形象定位 】 創(chuàng)富 50年 〃 火車站商圈核心街鋪 訴求賣點(diǎn)篇 Factor 2 打動(dòng)消費(fèi)者篇 79 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 主要訴求點(diǎn)提煉：投資篇 ?小投資、大收益、首付 1萬元起 享用 50年產(chǎn)權(quán) 100萬收益 ?誰說富不可三代、 50年財(cái)富源源不斷 ?家有一鋪、經(jīng)濟(jì)收入更牢固 訴求賣點(diǎn)篇 Factor 2 打動(dòng)消費(fèi)者篇 ?即買即收收三年租、 10年返回本，投資 0風(fēng)險(xiǎn) 80 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 主要訴求點(diǎn)提煉：地段篇 ?交通：城際交通樞紐中轉(zhuǎn)站、火車站商圈絕版財(cái)富聚寶盤 ?規(guī)劃前景：一個(gè)城市只有一個(gè)火車站、領(lǐng)秀商圈核心、升級(jí)版物流航母 訴求賣點(diǎn)篇 Factor 2 ?商業(yè)至高點(diǎn)：立足遵義、享譽(yù)中國，共同打造 100億物流批發(fā)集散基地 打動(dòng)消費(fèi)者篇 81 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 主要訴求點(diǎn)提煉：經(jīng)營篇 ?商業(yè)氛圍：我要把生意做到全國去 訴求賣點(diǎn)篇 Factor 2 ?商業(yè)理念：做沒有風(fēng)險(xiǎn)的生意 ?商業(yè)理念：三大平臺(tái)支持、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)支持、 強(qiáng)大的物流平臺(tái)、會(huì)展品臺(tái) ?商業(yè)理念：完善的經(jīng)營管理，商場(chǎng)集中化管理、小商品批發(fā)的經(jīng)營模式 ?商業(yè)理念：強(qiáng)大的商業(yè)后盾支持，投入 500萬作為項(xiàng)目的推廣以及商品產(chǎn)業(yè)發(fā)展 打動(dòng)消費(fèi)者篇 82 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 政府支持 – 政府批準(zhǔn)的各項(xiàng)地方性收費(fèi)（不含有償服務(wù)性收費(fèi)） 2年內(nèi)免收； 支持四 支持三 – 進(jìn)入 本項(xiàng)目 的合法經(jīng)營戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專用發(fā)票。 物業(yè)管理建議 71 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 全面升級(jí)、全力打造，最好、最強(qiáng)、最集中的商品集散地。 64 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 集批發(fā) 、 購物 、 休閑 、 娛樂 、 物流為一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目 核心功能：白酒批發(fā)、服裝皮具批發(fā)、文具圖書批發(fā)、建材五金銷售 輔助功能：酒店、 娛樂、休閑、金融、物流等功能 項(xiàng)目定位 PART2 項(xiàng)目功能定位 我們的功能定位 65 本報(bào)告嚴(yán)格保密 建華地產(chǎn) 我們要重新思考項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃。平方米