【正文】 ? 需要提前準(zhǔn)備的事項(xiàng)：涪陵繁華區(qū)域派發(fā)宣傳單頁(yè)并進(jìn)行活動(dòng)信息的告知宣傳 . 第四階段 :3號(hào)樓強(qiáng)銷期與 1號(hào)樓蓄客期 ? 時(shí)間 : . ? 市場(chǎng)背景 : ? 開(kāi)盤后 ,本案產(chǎn)品得到較好的銷售 ,積極展開(kāi)銷售 ,對(duì) 3號(hào)樓的剩余產(chǎn)品進(jìn)行銷售 . ? 1號(hào)樓拿到預(yù)售許可證 ,現(xiàn)在處于客戶積累過(guò)程 . ? 營(yíng)銷工作 : ? 分析開(kāi)盤成交客戶資料 ,針對(duì)問(wèn)題戶型 ,采取有針對(duì)性的措施 ,實(shí)現(xiàn) 3號(hào)樓的快速銷售 . ? 二期產(chǎn)品的宣傳 ,積累二期客戶 . ? 廣告訴求 : ?江景 \港式生活方式 \龍王沱上風(fēng)上水 \空中院館 超越 ,載譽(yù)前行 香江豪庭 .1號(hào)樓親水豪宅 ,接受預(yù)約登記 親水宅院 ,館藏江岸 濱江生活展示會(huì) ? 時(shí)間 : ? 地點(diǎn) :易家壩廣場(chǎng) +項(xiàng)目銷售中心 (形成互動(dòng) ) ? 目的 :收藏品，在某種程度上，也是 “ 品質(zhì) ” 的代言物。 ? 物料準(zhǔn)備 :活動(dòng)方案的制定 ,現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目展示 ,禮儀公司的確定 (活動(dòng)內(nèi)容 ),現(xiàn)場(chǎng)包裝(條幅 ,舞臺(tái)搭建 ,展示區(qū)域的布置 )等 . ? 人員安排 :銷售人員 (接待工作 ),現(xiàn)場(chǎng)工作人員 (活動(dòng)相關(guān)細(xì)節(jié)負(fù)責(zé)人 ,保安 ,清潔工等 ) ? 媒體宣傳： ① 體育廣場(chǎng)展示與派單，收集好所展示的圖片（活動(dòng)信息的宣傳） ② 短信與電話通知積累的客戶 . 第三階段 :3號(hào)樓開(kāi)盤 ? 時(shí)間 : ? 市場(chǎng)背景 : ? 隨著金科廊橋水岸新推樓棟的銷售 ,以及錦天名都二期的開(kāi)盤 ,整個(gè)濱江路市場(chǎng)活躍 ,競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈 . ? 通過(guò)前期的準(zhǔn)備，積累一定的客戶，對(duì)項(xiàng)目形象、內(nèi)涵已有了一定的認(rèn)識(shí)，但需要我們進(jìn)一步的對(duì)賣點(diǎn)進(jìn)行挖掘，對(duì)利益點(diǎn)進(jìn)一步的闡釋 . ? 營(yíng)銷工作 : ? 開(kāi)盤方案的確定與開(kāi)盤活動(dòng)的組織 . ? 廣告訴求 :港式生活，上水的宅院，開(kāi)盤相關(guān)信息 濱江港式生活，炫耀涪陵 上風(fēng)上水親江宅院 ,50萬(wàn)人欣賞 ,港式生活即將啟幕?。?！ 開(kāi)盤前廣告訴求 : 開(kāi)盤活動(dòng)主題 :館藏生活，華麗綻放 ? 活動(dòng)目的： 強(qiáng)化本案品質(zhì)形象 ,通過(guò)對(duì)港式生活的現(xiàn)場(chǎng)解讀，演示本項(xiàng)目對(duì)豪的訴求 ,感動(dòng)消費(fèi)者的同時(shí)增加項(xiàng)目附加值 . ? 活動(dòng)時(shí)間： 2022年 3月（開(kāi)盤時(shí)） ? 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) ? 活動(dòng)對(duì)象：全體目標(biāo)消費(fèi)群體 ? 活動(dòng)形式：現(xiàn)場(chǎng)宣布優(yōu)惠措施，項(xiàng)目常規(guī)開(kāi)盤動(dòng)作 +現(xiàn)場(chǎng)文藝表演。爭(zhēng)取返鄉(xiāng)客戶群 . ? 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目銷售中心 ? 活動(dòng)對(duì)象：全體目標(biāo)消費(fèi)群體 ? 活動(dòng)內(nèi)容：舉辦有趣的現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)小游戲，時(shí)尚生活的短片欣賞以及開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)的舞蹈晚會(huì)。一個(gè)充滿多功能的書(shū)房 ,工作與家兩分離 ,更深的感受家的溫馨 。 ? 測(cè)試客戶對(duì)產(chǎn)品及其價(jià)格的反應(yīng)，為準(zhǔn)確評(píng)價(jià)銷售政策及修正打下基礎(chǔ) ,同時(shí)也為開(kāi)盤定價(jià)做好準(zhǔn)備 . ? 跟進(jìn)各項(xiàng)廣告的發(fā)布事宜并測(cè)試其效果。 ? 準(zhǔn)備參加涪陵房交會(huì)的相關(guān)事項(xiàng)。 ? 戶外廣告位置選定及各媒介配合公司的確定。 ? 確定開(kāi)盤前期營(yíng)銷推廣細(xì)化方案。 ? 戶型面積確定、配套設(shè)施及景觀確定、物業(yè)管理確定、交房標(biāo)準(zhǔn)確定。 ? 售房部的修建，工地現(xiàn)場(chǎng)包裝。其目的在于渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛的同時(shí)起到引導(dǎo)客戶的目的。 ? 樓體布幅： ? 懸掛于樓體上的條幅，一般是對(duì)項(xiàng)目實(shí)際利益點(diǎn)的述說(shuō)，以及項(xiàng)目工期的說(shuō)明 . 塔樓條幅 戶外看板 需要完成及投放的媒體 ? 指示牌： ? 起引導(dǎo)作用，方便消費(fèi)者參觀看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示開(kāi)發(fā)商的細(xì)心與誠(chéng)意。 ? 樣板房裝修風(fēng)格建議：體現(xiàn)出項(xiàng)目莊重大方的品質(zhì)感 . ? 為提高項(xiàng)目品質(zhì)以及展示項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)和規(guī)避戶型缺點(diǎn)，同時(shí)達(dá)到實(shí)物刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲，建議選定 2套戶型裝修樣板房（詳見(jiàn)附表 )。 ? 看房通道的包裝設(shè)置一定要清爽、整潔、明亮，且動(dòng)線流暢。樣板間是最能打動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)買欲的強(qiáng)有力的促銷手段。 ? 項(xiàng)目影視休閑區(qū) :以圖片展或則 TV展示為主 ,營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍的同時(shí)無(wú)形之中對(duì)項(xiàng)目生活價(jià)值進(jìn)行解讀。 ? 更衣室、員工休息區(qū)及儲(chǔ)藏室：在售房部角落設(shè)置員工休息區(qū)以方便更換服裝以及堆放宣傳資料，使整個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)整潔清爽。 銷售中心功能劃分： ? 經(jīng)理辦公區(qū)：在售樓處內(nèi)劃出專門的經(jīng)理辦公室，并配置電腦、文件柜、桌椅等，其目的一方面是為方便現(xiàn)場(chǎng)管理，另一方面還可以作為和重點(diǎn)客戶談判的專門區(qū)域。項(xiàng)目概念展示區(qū)包括項(xiàng)目的主模型、單戶模型，位置設(shè)在售樓處進(jìn)大門處，充分發(fā)揮這些道具的宣傳展示作用，從而達(dá)到吸引客戶停留的目的。項(xiàng)目自身質(zhì)素及購(gòu)房細(xì)節(jié)展示區(qū)包括各類證照、物管的便民服務(wù)項(xiàng)目、特約服務(wù)項(xiàng)目、按揭程序、銷控板等展板。 ? 接待區(qū)：是置業(yè)顧問(wèn)接待客戶咨詢的區(qū)域，接待臺(tái)設(shè)計(jì)要作到簡(jiǎn)潔大方，接待臺(tái)背靠墻面為形象墻，其主要內(nèi)容為項(xiàng)目的 LOGO、名稱。 ? 面積： 300平米以上 ? 風(fēng)格建議：注重品質(zhì)感，華麗但不奢侈，大氣，賦有品位能夠章顯出本案形象調(diào)性。1號(hào)樓 2022年 10月動(dòng)工 ,2022年 6月開(kāi)盤 . 3號(hào)樓 1號(hào)樓 銷售分期與計(jì)劃表 3號(hào)樓 1號(hào)樓 總建面 比例 比例 08年 35月 40% 08年 68月 15% 40% 08年 911月 15% 30% 08年 1209年 3月 20% 25% 累計(jì) 90% 95% ?3號(hào)樓戶型銷售策略 ? D型與 E型 ,靠近老城區(qū) ,中庭景觀資源缺乏 ,銷售時(shí)主推 ,(院館 \城市景觀等 ) ? ABC型產(chǎn)品 ,躍層 ,側(cè)看江 ,看中庭 ,位置相對(duì)較好 ,自然去化 . 主力推廣 主力推廣 自然去化 自然去化 ?1號(hào)樓戶型銷售策略 ? 針對(duì)一線江景 ,考慮適當(dāng)做銷控 ,避免優(yōu)勢(shì)戶型過(guò)早消化 . ? D型與 F型戶型 ,主力推廣 ,強(qiáng)調(diào)空中院館 ? C戶型 ,躍層 ,自然去化 . 適當(dāng)銷控 主力推廣 主力推廣 自然去化 售房部及樣板間展示策略 ? 售房部選址建議 ? 售房部功能建議 ? 售房部裝修建議 ? 樣板房選擇建議 ? 樣板房包裝建議 ? 關(guān)于銷售中心的重要性： ? 銷售中心在項(xiàng)目的銷售過(guò)程中體現(xiàn)出相當(dāng)重要的作用，銷售中心的包裝能起到強(qiáng)化及深化后期廣告宣傳的效果，銷售中心包裝不僅有利于提升樓盤檔次品位，表現(xiàn)樓盤內(nèi)涵，獲取買家認(rèn)可，促進(jìn)銷售而且還有利于加強(qiáng)公司形象，樹(shù)立公司品牌，包裝恰當(dāng)?shù)匿N售中心將會(huì)成為項(xiàng)目宣傳最有效的廣告實(shí)體，通過(guò)銷售現(xiàn)場(chǎng)的效果展現(xiàn)來(lái)傳達(dá)項(xiàng)目品質(zhì)，文化概念，感染目標(biāo)客戶群，從而達(dá)到促進(jìn)銷售的最終目的。次臥室有陽(yáng)臺(tái)加 20 ?采光差：次臥室采光在采光井的減 30 ?景觀差：望中廳景觀加 200，望步行街景觀加 100，望江加 500 ?噪音差：支馬路減 40，主干道減80 ?層差：層差 10元 3號(hào)樓影響價(jià)格的因素 西曬 因素 戶型因素 陽(yáng)臺(tái)因素 采光因素 景觀因素 噪音因素 合計(jì) 得分 1號(hào)房 躍層加 300分 望步行街加 100分 400分 2號(hào)房 客廳陽(yáng)臺(tái)為封閉式減20分 望江加 500分 480分 3號(hào)房 客廳陽(yáng)臺(tái)為封閉式減20分 次臥和書(shū)房采光不好減 30分 望江加 500分 450分 4號(hào)房 客廳陽(yáng)臺(tái)為封閉式減20分 次臥和書(shū)房采光不好減 30分 望中廳加 200分 150分 5號(hào)房 客廳陽(yáng)臺(tái)為封閉式減20分 望江加 500分 480分 6號(hào)房 躍層加 300分 望中廳加 200分 500分 7號(hào)房 躍層加 300分 望中廳加 200分 500分 8號(hào)房 空中院館加 100分 次臥帶陽(yáng)臺(tái)加 20分 望中廳加 200分 320分 9號(hào)房 空中院館加 100分 次臥采光不好減 30分 臨支馬路減 40分 30分 10號(hào)房 空中院館加 100分 次臥采光不好減 30分 臨支馬路減 40分 30分 11號(hào)房 空中院館加 100分 次臥帶陽(yáng)臺(tái)加 20分 望步行街加 100分 臨支馬路減 40分 180分 12號(hào)房 躍層加 300分 望步行街加 100分 400分 附 :3號(hào)樓考慮因素加分表 1號(hào)樓中間層 (17層 )價(jià)格對(duì)比表與分析 1號(hào) : 單價(jià) 2996元 /平米 價(jià)差 :387元 /平米 2號(hào) : 單價(jià) :3243元 /平米 價(jià)差 :634元 /平米 3號(hào) : 單價(jià) :3053元 /平米 價(jià)差 :444元 /平米 4號(hào) : 單價(jià) :3053元 /平米 價(jià)差 :444元 /平米 5號(hào) : 單價(jià) :3078元 /平米 價(jià)差 :469元 /平米 6號(hào) : 單價(jià) 2798元 /平米 價(jià)差 :156元 /平米 7號(hào) : 單價(jià) 2609元 /平米 基數(shù)戶型 8號(hào) : 單價(jià) :2650元 /平米 價(jià)差 :41元 /平米 9號(hào) : 單價(jià) :2806元 /平米 價(jià)差 :197元 /平米 10號(hào) : 單價(jià) :2806元 /平米 價(jià)差 :197元 /平米 11號(hào) : 單價(jià) :2848元 /平米 價(jià)差 :239元 /平米 12號(hào) : 單價(jià) 2806元 /平米 價(jià)差 :197元 /平米 看江 看江 躍層 側(cè)看江 會(huì)受遮擋 車站出口 躍層 側(cè)看江 觀中庭 側(cè)看江 觀中庭 側(cè)看江 車站出口 觀中庭 看江 ? 備注 : ? 考慮到躍層的贈(zèng)送面積 ,消費(fèi)者購(gòu)買后產(chǎn)權(quán)問(wèn)題等因素 .躍層考慮加 : 單價(jià) *面積 *50% 建筑面積 ? 空中院館 ,考慮加 . 價(jià)格考慮因素與測(cè)算方法 考慮因素 ?均無(wú)西曬問(wèn)題 ?戶型差：躍層加 300；兩房帶空中院館加 200；三房不加 ?陽(yáng)臺(tái)差：封閉式陽(yáng)臺(tái)減 20。 涪陵濱江路競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)總結(jié)： 項(xiàng)目自身利益點(diǎn)梳理：