【正文】 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應急處理。 按合同約定保證電梯正常運行。 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水 箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。 設施設備標識齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。做成功物業(yè)管理人！』 第 52 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網 共用設施設備完好率 95%以上，急修及時率達 98%。 3 共用設施設備維修養(yǎng)護 對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。 墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。 每周 1 次對單元門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。做成功物業(yè)管理人！』 第 51 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網 損壞及時安排專項修理。 房屋管理 對房屋 共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 80%；每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達 95%以上。 按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。每年組織一定的社區(qū)活動。 在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標準。 公示 24 小時服務電話。 管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志。 制定較完備的內部管理制度（質量管理、財務管理、檔案管理 等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實施。做成功物業(yè)管理人！』 第 50 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網 移交物業(yè)管理所需資料。 [/sell] 某小區(qū)物業(yè)管理方案（八） 十一、公司物業(yè)服務質量規(guī)范 1 基本要求 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。緊急情況 及時向上級匯報。 設備人員堅強夜間值班人員，增加對設施設備的巡查。 安保加強巡邏次數(shù)，各當值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準擅離崗位。 設備部對戶外的燈具、廣告、天線、設備層等設施設備進行全面檢查，確保牢固。提出 糾正和預防措施。 安保人員維持好現(xiàn)場秩序，防止有人進行破壞活動。做成功物業(yè)管理人！』 第 49 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網 場所。 設備人員應立即關閉爆管或滲水的管道閥門，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護其他設施設備、防止進一步擴大事件，防止因浸水產生觸電事故。 安保中心接到爆管浸水信息，立即電告就近保安趕赴現(xiàn) 場維持秩序，立即通知主管部門、設備部、保潔部、禮儀服務部 人員趕赴現(xiàn)場，通知倉庫準備排水工具送交現(xiàn)場。 事件結束后，設備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預防措施，立即進行整改。通知客戶中心人員趕赴現(xiàn)場。 事件結束后，將詳細情況報物業(yè)公司，如存在管理問題，應提出糾正和預防措施。 檢修完畢恢復供電前，應通知管理處、安保及其他部門關閉所有設備，恢復后再開啟。 『學習改變人生 由于停電之關系，電梯有可能出現(xiàn)困人，秩序管理人員需立即查明，如有，立即按困梯程序進行處理。 如屬小區(qū)全部斷電，設備部立即向供電所查詢。 停電事故應急處理 發(fā)生停電事件，立即以消防應急方案的順序通知第一責任人。 當事件結束后，保安立即撤除停用牌，恢復電梯工作。要求電梯保養(yǎng)公司，認真檢查電梯故障原因，排除隱患。 當被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。 立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場，關閉該電梯動力并著手開門放人。做成功物業(yè)管理人！』 第 47 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網 與電梯內被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方，用口頭告知被困人員。 電梯 困人事故的應急處理 得知電梯故障，立即以消防應急方案的順序通知第一責任人。 g. 利用攝像頭，觀察避難客人的情況，如人數(shù)較多，則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場所。 e. 如經巡視人員報告為實警，則立即通知巡視人員 實施現(xiàn)場補救，并將情況逐級匯報管理處第一責任人。 c. 接報后，立即通知保安巡視人員 三分鐘內到達火警現(xiàn)場并及時通知管理處第一責任人，匯報情況。 各部門接報后，根據(jù)應急方案規(guī)定，實施具體措施 （ 1）監(jiān)控室消防應急崗位職責 a. 一切行動聽從總指揮的命令。 （ 5）繼續(xù)組織力量現(xiàn)場補救。 （ 3）電話通知各部門。 『學習改變人生如 現(xiàn)場火勢較大，無法自行補救時，第一責任人出任應急總指揮，監(jiān)控室即為應急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應急方案。 8 應急處理方案 消防應急處理 監(jiān)控室值班接報，通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現(xiàn)場，確認火警后，及時報告第一責任人三分鐘趕到現(xiàn)場。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 機房消防設施完備，并定期檢查。 電梯機房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯， 應在一樓掛告示牌。若要進入，須經經理批準，由設備人員陪同進入。 電梯送電、斷電必須由設備人員操作，禁止非設備人員操作。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 機房內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均 『學習改變人生 機房內嚴禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作 需要動用明火須，按照規(guī)定進行。 供電回路操作開關的用途要有明顯的標識，停電檢修必須掛牌，嚴禁超負荷運行。若要進入，須經經理批準，由設備人員陪同進入。 配電房安全管理制度 配電房應由設備人員負責。 值班人員不得擅離崗位，進出人員應隨手關門。 監(jiān)控中心內的一切設備設施、元器件、線路嚴禁隨意更改。 監(jiān)控中心內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備無積塵、水積、油漬。 監(jiān)控中心消防設施完備，并定期檢查。 『學習改變人生 無關人員嚴禁進入監(jiān)控中心。 不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。 電氣設備上的指示牌，非經原工作人員或設備主任同意，任何人不得移動。 在檢修用電線路和設備時，必須停電進行。 嚴禁帶電作業(yè)。 任何電氣設備（包括停用電氣設備）未經驗電前，一律應作為有電。做成功物業(yè)管理人！』 第 43 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網 l 管道設備等無銹蝕，無滲漏。 l 泵、電機等接地裝置、防 護罩安全可靠，無缺損。 l 噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。 [噴淋泵 ] l 噴淋泵 (流量、揚程等主要參數(shù) )符合出廠要求。 l 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。 l 各層消火栓出水壓力符合要求。 [消火栓及配套設施 ] l 各層消火栓箱及附件齊全完好。 l 管道設備等無銹蝕、無滲漏。 l 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。 l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。 消防系統(tǒng) [消火栓泵 ] 『學習改變人生 l 配套附件完好。 [巡更系統(tǒng) ] l 主機、序號機功能完好。 安保防盜系統(tǒng) [對講裝置 ] l 戶內對講裝置能 與大門通話。 l 配套附件完好。 [巡更系統(tǒng) ] l 主機、序號機功能完好。 [錄像機 ] l 所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求。做成功物業(yè)管理人！』 第 41 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網 l 各攝像機防護罩應齊全 (特別是室外型 )。 l 帶云臺、帶變焦的攝像機應調節(jié)自如，符合性能要求。 l 設備接地保護、防護等安全、可靠。 l 高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。 [電源設備 ] l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。 l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。 l 電源鎖開關完好。 攝像監(jiān)控系統(tǒng) [控制臺 ] l 各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等。 l 導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。做成功物業(yè)管理人！』 第 40 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網 l 連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位。 l 檢修及運行狀態(tài)正常。 l 各廳門及轎門安全連鎖開關齊全，性能可靠、有效。 [安全系統(tǒng) ] l 限速開關可靠，動作靈敏。 l 超載報警正確可靠。 l 照明完好，通風機運轉平穩(wěn)，無異常聲。 l 制動器完好、可靠。 l 冷卻風機正常、有效。 l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規(guī)定。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網 l 燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。 l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。 l 操作 部分應靈活，接點和機械閉鎖的動作應正確。 l 二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。 l 各接線端子緊固是否良好。 l 變壓器溫度是否在要求范圍內，通風是否良好。 l 分接開關檔位是否與電源相符。 每年 12 月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； 每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。 維修保養(yǎng) 按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內； 『學習改變人生 定期檢查 每月進行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》； 由管理處組織，并由秩序管理人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警 安全系統(tǒng)的測試。 每年 12 月制訂下一年度《設備、設施（ 年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； ，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁，共 55 頁 中國物業(yè)服務教育網 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維保人員并報告經理，督促維修保養(yǎng)； 每年 12 月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； 設備的運行狀況，填寫《電梯設備系統(tǒng)檢查表》。 3 電梯設備 每周按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》進行定期保養(yǎng)，同時負責清潔電梯機房環(huán)境，并將結果記錄表內； 設備發(fā)生異常和故障及時報告經理，記錄于《設備故障記錄表》上 ,并及時處理。 每年 12 月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； 管理處每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。 按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求 進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內； 供配電設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內； 『學習改變人生 物業(yè)設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常和維修管理提出了更高的要求。根據(jù)設備完好率統(tǒng)計標準對設備設施的完好程度進行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。制定設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設備操作管理。根據(jù)設備機房安全管理制度，設備人員安全守則實施安全管理。 [/sell] 某小區(qū)物業(yè)管理方案（六） 『學習改變人生 花境的養(yǎng)護、管理 a. 應按計劃及時做好花卉的補種、填充； b. 應根據(jù)所用花卉的習性及時更新翻種； c. 花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于 100 天； d. 修剪、整枝及時。每次換花期間地裸露不得超過 5 天； g. 花卉應生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且 注重做好 “ 五一 ” ， “ 十一 ” 花卉管理； h. 花壇內應及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗。做成功物業(yè)管理人！』 第