【正文】 在一定時(shí)期內(nèi)，必須要以一個(gè)合理的密度加以控制，這個(gè)密度既要考慮與當(dāng)前的環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等。該地塊作為 文安縣老城區(qū) 核心，地處繁華商業(yè)和公共設(shè)施中心地段，為了使 老城區(qū) 的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，必須建立相應(yīng)的城市硬件來滿足 文安縣 城市規(guī)劃需求，而房地產(chǎn)開發(fā)具有土地容積率利用合理，集約土地利用率高，并可提升周邊土地資源潛在價(jià)值，改善破舊城市硬件，提高城市品位，改善居民生活和消費(fèi)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，在該地塊進(jìn)行 商業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)是完全合理的。為進(jìn)一步落實(shí)《 文安縣 城市總體規(guī)劃》和《 文安縣老城區(qū)控制詳規(guī)》，拉開城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，使整個(gè)城市的重心逐步向南轉(zhuǎn)移，改善生態(tài)環(huán)境和人們居住條件， 文安縣 國土資源局對(duì) 該 地塊進(jìn)行 42 公開招標(biāo)掛牌出讓，用地 性質(zhì)按商住用地出讓， 廊坊市道佳房地產(chǎn)開發(fā)公司 通過競拍取得該地的開發(fā)使用權(quán)，用于 商業(yè)步行街 開發(fā)。屬縣城中心繁華地段，地理位置十分優(yōu)越獨(dú)特，交通便利，周圍城市配套設(shè)施齊全，居住 商業(yè)步行街內(nèi) 眾多，是宜商的理想之地。因此，根據(jù) 2020 年的開發(fā) 規(guī)模預(yù)測，未來幾年內(nèi)，每年的土地開發(fā)規(guī)模不超過 20 萬 ㎡ 。在開發(fā)過程中其最重要的資源便是土地。為促進(jìn)土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備機(jī)制的建立和運(yùn)作成為必然。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點(diǎn)在城市土 地利用中顯得很明顯。 41 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體，城市化的過程是土地等自然資源和社會(huì)資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程。 廊坊市道佳 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 2 月 ，注冊(cè)資金 800萬元， 為自然人投資或控股的有限責(zé)任公司， 企業(yè)住址在文安縣 城內(nèi)大十字街 西 ，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及銷售，具有房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì) 。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。下 40 一個(gè)調(diào)控要點(diǎn)將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強(qiáng)化金融監(jiān)管 、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 有 100 萬元以上的注冊(cè)資本； 有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2 名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 增值稅的征收、房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控、外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，其主要目的是提高房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金門檻。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》自 起施行 。 39 《商品房銷售管理辦法》自 起施行 。 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》自 起施行 。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 起施行 。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 行業(yè)主要法律法規(guī) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》自 起施行 。 2020 年 12 月29 日在北京召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出， 2020 年要繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，遏制房價(jià)過快上漲，住建部將會(huì)同有關(guān)部門儲(chǔ)備調(diào)控政策。 2020 年 12 月 22 日，商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)業(yè)審批備案管理的通知》（商辦資函[2020]1542 號(hào)）指出，為確保房地產(chǎn)調(diào)控政策取得實(shí)效，要求各地商務(wù)主管部門切實(shí)加強(qiáng)涉及外匯流入類房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查；加強(qiáng)對(duì)跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控以及對(duì)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的防范，抑制投機(jī)性投資；進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)及增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核。 2020年 11月 3日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（建金〔 2020〕 179號(hào)），規(guī)定使用住房公積金個(gè)人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在 90平方米及以下的，貸款首付款比例不得低于 20%；套型建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%。 2020年 9月底以來，有關(guān)部委掀起的房地產(chǎn)“二次調(diào)控”將政策的利劍直指地方政府的執(zhí)行力。要求繼續(xù)抑制房價(jià)上漲、促進(jìn)房價(jià)地價(jià)合理調(diào)整，并督促地方各有關(guān)部門“加強(qiáng)協(xié)作、形成合力，從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實(shí)際出發(fā)，落實(shí)各部門責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)向好發(fā)展。 2020年 6月 18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、 37 財(cái)政部、國土資源部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，部署 2020～ 2020年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作。 2020年 6月 3日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā) [2020]53號(hào)），抬 高了土地增值稅預(yù)征率的下限。 2020年 5月 26日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔 2020〕 220號(hào)），明確了土地增值稅清算過程中若干計(jì)稅問題。對(duì)違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回，并取消其在 5年內(nèi)再次申請(qǐng)購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。 2020年 4月 17日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》》（國發(fā)〔 2020〕 10號(hào)），提出了調(diào)控樓市的 10項(xiàng)具體措施，被稱 為“新國十條”。 2020年 4月 13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2020]53號(hào)），明確要求各地加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。 2020年 1月 21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》（國土資發(fā)〔 2020〕 9號(hào)），提出申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、 中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。 2020年 1月 10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔 2020〕 4號(hào) )（簡稱“國十一條”），要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析 2020對(duì)于房地產(chǎn)市場是一個(gè)不平凡的一年，各項(xiàng)調(diào)控政策頻現(xiàn)。城市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長，城鎮(zhèn)人口將增加 9 萬人左右，如此多的人口轉(zhuǎn)移勢(shì)必對(duì) 商業(yè) 房地產(chǎn)需求產(chǎn)生巨大的挑戰(zhàn)。 《 文安縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十 二 五規(guī)劃 綱要 》中指出： 文安 城區(qū)2020 年城市人口規(guī)模為 萬人，城市建設(shè)用地為 24 平方公里。 本項(xiàng)目建設(shè)在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，符合城市總體規(guī)劃。 區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析 本項(xiàng)目所在地 老城區(qū) —— 文安縣文安鎮(zhèn)豐利路步行街西側(cè)，利民路北側(cè)，原城關(guān)鎮(zhèn)派出所。 ⑶ 按照《 文安縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十 二 五規(guī)劃 綱要 》要求， 文安縣 將優(yōu)先發(fā)展 文安縣 城區(qū)，增強(qiáng)中心城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和擴(kuò)張能力；按照多 34 功能，強(qiáng)輻射的要求，加快擴(kuò)張和提升，建成以工業(yè)、商貿(mào)、文化、旅游為特色的 水韻宜居名城 ；加快人口和生產(chǎn)要素集聚，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)，增強(qiáng)城市的輻射帶動(dòng)能力和競爭力，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模和結(jié)構(gòu)層次新跨越；有序推進(jìn)城區(qū)建設(shè)，注重城市內(nèi)涵增長 和質(zhì)量提升，完善城市功能，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有效改善提供良好的就業(yè)機(jī)會(huì)和人居環(huán)境；并努力培育城市文化，突出自然稟賦、歷史文化、風(fēng)土人情等地域特征，塑造城市特色，提升城市品位。開發(fā)集住宅、娛樂、購物、休閑、餐飲于一體的綜合性商住建筑。著眼于完善城市功能，改善人居環(huán)境，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展和優(yōu)化升級(jí)，進(jìn)一步提升城市品位，美化河北形象。推動(dòng)金融保險(xiǎn)業(yè)強(qiáng)實(shí)力。推動(dòng)商貿(mào)物流業(yè)提檔次。今后，服務(wù)業(yè)供給創(chuàng)新要堅(jiān)持增加有效供給，以體制機(jī)制創(chuàng)新為動(dòng)力，形 成有效推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境，更加注重加快政府職能轉(zhuǎn)變，理順機(jī)制，按照落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求，建立健全新的政績考核、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和問責(zé)制度，把服務(wù)業(yè)工作作為地方政績考核的重要指標(biāo)；同時(shí)，也會(huì)更加重視加強(qiáng)信用體系和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范建設(shè)，建立服務(wù)市場公平競爭、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的市場機(jī)制。 ⑸ 服務(wù)業(yè)供給政策導(dǎo)向?qū)?huì)更為注重服務(wù)業(yè)新業(yè)態(tài)、新模式的支持。以擴(kuò)大內(nèi)需為重點(diǎn)，大力推進(jìn)市場化進(jìn)程，將會(huì)加快探索并推廣發(fā)達(dá)地區(qū)開展的 工業(yè)主輔分離改革，引導(dǎo)有一定規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績良好的重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)優(yōu)化管理流程，剝離商貿(mào)流通、現(xiàn)代物流、供應(yīng)、采購、營銷、研發(fā)、科技服務(wù)、設(shè)備檢修、后勤服務(wù)業(yè)等，形成一大批圍繞主業(yè)、服務(wù)社會(huì)、獨(dú)立核算的法人實(shí)體，培育服務(wù)新主體。目前，我國服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，一個(gè)重要原因就是整體經(jīng)濟(jì)的外部化程度低，服務(wù)市場難以擴(kuò)大?！笆濉逼陂g，各級(jí)政府支持服務(wù)業(yè)的政策導(dǎo)向，將會(huì)重點(diǎn)支持生產(chǎn)生活急需或需求量大的服務(wù)業(yè)。在我國加快進(jìn)入老齡化社會(huì)的背景下，隨著人們收入水平的提高和養(yǎng)老服務(wù)改革的推進(jìn)，家政服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)的需求迅速擴(kuò)張，特別是老年人口的高齡化、獨(dú)居化和空巢化的特征，家庭小型化的迅速發(fā)展，都將推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)市場需求的持續(xù)擴(kuò)張，為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)快速發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。從節(jié)能環(huán)保服務(wù)業(yè)看，隨著國際國 32 內(nèi)環(huán)境規(guī)制的強(qiáng)化和居民消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展日益要求更加注重資源能源的節(jié)約，強(qiáng)調(diào)清潔生產(chǎn)、注重 對(duì)廢棄物的處置，強(qiáng)調(diào)循環(huán)利用和環(huán)境保護(hù)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)化發(fā)展，這為節(jié)能環(huán)保服務(wù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好機(jī)遇。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國家全局和長遠(yuǎn)發(fā)展并處于快速成長期的產(chǎn)業(yè)，商務(wù)服務(wù)、節(jié)能環(huán)保、文化創(chuàng)意和養(yǎng)老服務(wù)有望成為新興服務(wù)業(yè)中具有戰(zhàn)略意義的產(chǎn)業(yè)。 ⑶ 服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化開始取得重要進(jìn)展，戰(zhàn)略性新興服務(wù)業(yè)不斷涌現(xiàn)。綜合考慮，預(yù)計(jì)服務(wù)業(yè)占 GDP 的比重將提高 4－ 5 個(gè)百分點(diǎn)， 2020 年達(dá)到 47%左右。 ⑵ “十二五”服務(wù)業(yè)比重提高幅度高于“十一五”，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率明顯大于“十一五”。 “十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測 ⑴ 年均遞增 10%以上，將會(huì)有越來越多的省市服務(wù)業(yè)年均增速超過GDP 增速。在消費(fèi)結(jié)構(gòu)快速變動(dòng)和升級(jí)的時(shí)期，居民消費(fèi)由以衣、食為主的生存型、溫飽型，向以住、行為 31 代表的小康型、享受型轉(zhuǎn)變，隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，這種服務(wù)消費(fèi)也會(huì)逐步加強(qiáng) ?！笆濉逼陂g，我國城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)展重大變化，到 2020 年前后，城市人口將超過農(nóng)村人口。這種政策推動(dòng)效應(yīng)將在“十二五”期間顯現(xiàn)。從國家層面看，除不斷出臺(tái)的促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展和服務(wù)業(yè)重點(diǎn)行業(yè)政策措施外，區(qū)域性服務(wù)業(yè)示范區(qū)、先行區(qū)建設(shè)不斷推進(jìn)，為全國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展將發(fā)揮示范帶動(dòng)作用。 ⑸ 各級(jí)政府政策推動(dòng)效應(yīng)明顯。 2020 年，我國服務(wù)業(yè)投資全面提速，除房地產(chǎn)業(yè)以外的 13個(gè)大類服務(wù)行業(yè)投資增長高達(dá) %，比 2020年平均提高了 18個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年頒布的工業(yè)領(lǐng)域的九大產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，把生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整振興的重要方向之一。服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的地位變得更為重要和突出。 ⑶ “十二五”期間迫切要求服務(wù)業(yè)的加快發(fā)展并發(fā)揮重要作用。我國工業(yè)經(jīng)過 10 多年的高速增長后，現(xiàn)已進(jìn)入新一輪的結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型階段，高污染、高耗能的資本密集型產(chǎn)業(yè)和出口導(dǎo)向型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，迫切需要向技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變。因此，新一輪國際產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為我國服務(wù)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了新機(jī)遇。跨國公司為應(yīng)對(duì)危機(jī)，降低成本，增強(qiáng)競爭能力，更多將非核心業(yè)務(wù)剝離出來，將加快向發(fā)展中國家服務(wù)外包和對(duì)華產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；同時(shí)，隨著金融危機(jī)后我國投資環(huán)境綜合比較優(yōu)勢(shì)的提升，世界 500 強(qiáng)紛紛把研發(fā)、設(shè)計(jì)、運(yùn)營、物流配送、咨詢和培訓(xùn)等機(jī)構(gòu)設(shè)立在我國主要都市。 29 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策 和行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析 “十二五”時(shí)期服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的有利形勢(shì) ⑴ 新一輪國際經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整 形勢(shì)有利于服務(wù)業(yè)發(fā)展。水池、水箱及消火栓組成。 高位水箱存有 10 分鐘消防用水和生活調(diào)節(jié)用水。消防水池儲(chǔ)水量為 712m3。 ⑴ 水量 消火栓用水室內(nèi)： 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h；室外 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2h；自動(dòng)噴淋 用水量為 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 1h；水噴霧為20L/min 消防車道 本工程周邊緊臨規(guī)劃路，區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，消防車可直接到達(dá)建筑周邊，道路均滿足消防車輛通行。 ⑸與消防有關(guān)的電力、照明、自控等線路采用阻燃或耐火型電線、電纜，對(duì)消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)等重要消防設(shè)備的供電回路采用耐火型電纜。 ⑵室內(nèi)的低壓供電電纜均采用線槽敷設(shè)。 ⑴所有消防設(shè)備均為二路供電并在末端自切。 計(jì)量方式 每戶設(shè)一電度表，采用 220v 單相供電，每層的電度表（由供電部門負(fù)責(zé)），均集中在每層配電間的電表箱內(nèi)。 雨水：地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管匯集，分別排至室外雨水管，經(jīng)管道匯集后排入市政雨水管。室外雨、污分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排放，污、廢水最終排入市政污水管道。 排水 系統(tǒng) 污水量：最高日污水量 。地面以