【正文】 在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。 (四 )是 否進行過登記備案 。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。 (三 )房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法 。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。成立后的房屋租賃合同有無法律效力， 主要從下面四個方面進行審查。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權(quán)要求承租人支付物業(yè)管理費。如 果雙方約定物業(yè)管理費由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費。如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應(yīng)視為出租方交付的標的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金，變更合同內(nèi)容。質(zhì)量指房屋的內(nèi)部構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營公司，則其租賃活動應(yīng)在當?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進行。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。同時，《合同法》第二百二十四條 ：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。凡對標的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經(jīng)簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。 房屋租賃合同屬于不動產(chǎn)租賃合同，是租賃合同的一種。 4簽訂租房合同時應(yīng)注意哪些法律問題？ 在房屋正式交割前，交易雙方應(yīng)當簽訂一個《租賃合同》，這對雙方都有好處。 由此可以看出，購房合同中的陽臺面積與產(chǎn)權(quán)證上的陽臺面積是按不同的標準計算出來的。房屋買賣雙 方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按審批權(quán)限申報有關(guān)負責人審核批準后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)、買賣雙方在契約上簽名蓋章； (4)繳納稅費。買賣契約應(yīng)包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價格、付款方式、違約責任等 等，該契約應(yīng)以書面形式成立； (2)接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查。 （二）私房（二手房）買賣中的法律程序 城市私有房屋買賣主要指公民個人之間的房屋買賣行為，按我國法律規(guī)定，國家機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位一般不允許購買私有房屋，如果有特殊情況必須購買時，也要經(jīng)過縣以上人民政府批準，才可購買。 確認房屋產(chǎn)權(quán)有無瑕疵（糾紛、抵押、查封） 確認房屋的建筑年限 根據(jù)國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限為 70 年。 查看房屋所有權(quán)證 確認產(chǎn)權(quán)證號，確認房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)（公房、私房、經(jīng)濟適用房）及用途（住宅、商用、商?。? 三、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定出賣租賃房屋時，未在合理期限內(nèi)通知承租人的。 二、根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第四十九條之規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 3一般的房屋均可以自由買賣，但下列房屋是不能買賣的 一、 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不能買賣： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的； （二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三）依法收回土地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （五）權(quán)屬有爭議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 【律師提醒】 開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)前，往往會碰到拆遷的問題，而當拆遷的對象是自然人時，相關(guān)的工作更是難以開展。被告無故拒絕給付差價款的行為屬違約行為。如果被拆遷人不能一次性付清差價款的，房屋拆遷主管部門可以根據(jù)實際情況裁決被拆遷人在一定期限內(nèi)付清差價款。此外，從實踐中來看，被拆遷人進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其對拆遷產(chǎn) 權(quán)調(diào)換需要付差價款的準備不足，因此拆遷實踐中因產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價款的付款方式發(fā)生爭議的比比皆是。 【評析】 本案是由于被拆遷人在房屋調(diào)換中拒絕支付差價款而引起的訴訟糾紛。一審判決送達后，被告不服提起上訴。一審法院經(jīng)審理認為：原告與被告訂立的拆遷補償?shù)淖h符合有關(guān)規(guī)定，因此雙方均應(yīng)當按照拆遷協(xié)議的規(guī)定履行拆遷義務(wù)，被告拒絕按照拆遷協(xié)議的規(guī)定支付房屋差價款沒有依據(jù)，人民法 院不予支持。原告訴稱：其與被告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定，被告應(yīng)當在人住補償用房之日起 3 個月內(nèi)繳納協(xié)議規(guī)定房屋的差價款，現(xiàn)規(guī)定的期限已過，被告至今仍然拒絕繳納，請求人民法院判決被告支付房屋差價款。經(jīng)房屋拆遷主管部門確認，被告與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價款符合有關(guān)規(guī)定。協(xié)議訂立后，被告如期搬家，并將其房屋交原告拆除。經(jīng)原告與被告協(xié)商，雙方就被告所有的房屋的拆遷事宜決定采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進行拆遷補償并訂立了產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，協(xié)議規(guī)定，原告為被告 提供兩居室一套、三居室一套作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 3被拆遷人拒絕支付差價款如何處理？ 嚴格履行拆遷協(xié)議是拆遷當事人的義務(wù) ——— 被拆遷人拒絕支付差價款如何處理？ 【案情】 原告：某市房地產(chǎn)開發(fā)公司 被告：丁先生 經(jīng)有關(guān)部門依法批準，原告在某大街一帶進行拆遷工作。使得購房人在一些情況下為 爭取雙倍賠償取得了依據(jù)。 律師點評： 上述懲罰性賠償責任的制定，是以合同法第 113 條和消法第 49 條為依據(jù)的。 （六）面積誤差比絕對值超出 3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。 （四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。 （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 高法解釋第八、九、十四條規(guī)定：導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的，或?qū)е潞贤瑹o效或者被撤銷、解除的，買房人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損 失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。一些房地產(chǎn)廣告用小字注明 “ 此廣告最終解釋權(quán)在開發(fā)商 ” ，原則上不影響對該廣告屬于要約還是非要約邀請的判斷。雙方合同一經(jīng)簽訂，該廣告內(nèi)容可作為合同的一部分。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。 3《最高法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛問題的解釋》中開 發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的兩個問題 關(guān)于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中開發(fā)企業(yè)應(yīng)當注意的二個問題。 司法部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房產(chǎn)登房管理中加強公證的聯(lián)合通知》中規(guī)定，以下 幾類事項必須辦理公證： （ 1） 繼承房產(chǎn)，應(yīng)當辦理〝繼承權(quán)公證書〞； （ 2） 遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當辦理公證。所以，我辦再次提醒消費者在購房時一定要看清合法有效的《武漢市商品房預(yù)售許可證》， 只有這樣才能有效地保護自身的合法利益不受侵害。如在漢陽區(qū)的一個項目，在 2021 年辦過《武漢市商品房預(yù)售許可證》，后因為項目的開發(fā)企業(yè)與投資方陷入法律糾紛，開發(fā)企業(yè)也因經(jīng)營不善陷入債務(wù)重重連續(xù)多年未換過《武漢市商品房預(yù)售許可證》。 三、對于超過《武漢市商品房預(yù)售許可證》有效期的項目，消費者要提高警惕性。此類房屋看似相對便宜，其實消費者購入是一大堆煩惱，最終利益受損的還是消費者自已。目前，市場存在有一些消費者為貪一時便宜，購買集體所有用地上建設(shè)的房屋，結(jié)果長期辦不了《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》，影響居住，更不能進入流通環(huán)節(jié)，從而陷入長期的煩惱之中。 在通過對以上三個環(huán)節(jié)的認真查看的情況下，消費者才能真正的做到明明白白地消費，才不會因為知識信息的不對稱，使自身蒙受損失。消費者可以通過精讀《武漢市商品房買賣合同》樣本了解作為出賣方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的想法，同時對照自已的想法看，有沒有雙方達成共識的可能。這個環(huán)節(jié)是大多數(shù)消費者所急視的，也是交了定金后或簽署了購房合同后產(chǎn)生糾紛的主要原因。 看三份樣本 。通過查看上述五個證 件，消費者可以了解到自已欲購的商品房是否具備合法的銷售資格，自已欲購的房屋是否在核準銷售的范圍之內(nèi)。 看五個證件 。通過看這兩部法規(guī)，消費者可以大體的了解國家的有關(guān)規(guī)定，易于掌握國家政策，才能做到心中有底。即《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》。 2021 年市開發(fā)辦針對武漢市商品房買賣活動提出在買房要看 “ 五證 ” 。 買受人在簽訂合同時，只要考慮充分，條文內(nèi)容嚴謹，就可避免糾紛發(fā)生，即使發(fā)生了糾紛，有相應(yīng)的條款約定進行處理。 二、若買受人委托出賣人辦理按揭貸款手續(xù)，建議對貸款金額、辦理按揭貸款時限、逾期或不能辦理按揭貸款的違約責任等問題在合同附件六合同補充協(xié)議中進行約定。 那么如何避免此類事情的發(fā)生呢？ 一、買受人在簽訂合同時，涉及房款余額按揭貸款的，建議在合同第六條 3貸款方式空格中約定 “XX 年 X 月 X 日前， XXX 元房價款由買受人在 XX 銀行辦理完按揭貸款手續(xù) ” 。宋先生首付款繳納后，因某開發(fā)商未在交房前將宋先生的房款尾款辦妥按揭貸款手續(xù)，不向宋先生交付房屋的行為，是符合雙方合同約定的。某開發(fā)商說：你的按揭貸款手續(xù)現(xiàn)在才辦完，待款進公司帳上后才能交房給你，公司不承擔延期交房責任。但交房時出賣人必須付清房價款后方可交房。 3簽合同注意按揭貸款的約定 余先生問：我與某開發(fā)商簽訂《武漢市商品房買賣合同》，按合同約定，首付房價款后，余款委托某開發(fā)商辦理按揭貸款手續(xù)。 （ 2）開發(fā)商既無特殊原因證明，又不具備交房條件，則開發(fā)商應(yīng)按出賣人逾期交房的違約責任承擔法律責任。 二、黃先生與開發(fā)商約定交房時間為今年 3 月 31 日，因延期交房原因不明，難以認定責任。依據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條 “ 建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用 ” 的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條的規(guī)定，組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收合格后方可交付使用。依據(jù) 2021 年 5 月 19 日《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》（國發(fā) [2021]16 號）的規(guī)定，已取消了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第 248 號）中的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門即市開發(fā)辦自 2021 年 5 月 19 日起不再組織相關(guān)部門或者單位對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行竣工驗收和竣工綜合驗收。開發(fā)商的這種做法合法嗎？ [解答 ] 一 、黃先生與開發(fā)商簽訂的《武漢市商品房買賣合同》中對交房期限及條件、逾期交房的違約責任均作了約定。 3未按合同約定進行竣工綜合驗收能否交房？ [案例 ]黃先生與某開發(fā)商簽訂《武漢市商品房買賣合同》，按合同約定， 2021年 3 月 31 日交房，交房條件為該商品房經(jīng)綜合驗收合格。開發(fā)商交付車庫時，張先生應(yīng)查驗車庫進門高度是否與批準的規(guī)劃設(shè)計方案相符。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計 ” 。車庫交付時，張先生 發(fā) 現(xiàn)該車庫進門口高度較低，越野車無法開進車庫。 在簽訂完認購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白細節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽訂購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費的說明。因此，在簽訂認購書時，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。