【正文】 。另一方面，一個主要辦公建筑的多層長期租約需要業(yè)主和法律顧問雙方的努力 。 談判和執(zhí)行租約 最后，在租約的談判和執(zhí)行上或多或少對物業(yè)經(jīng)理來說有些棘手。如果只是敷衍了事，這個任務可能會被認為出租代理的一次過分的人員推銷。比如，高層空間通常要由于沒有街道噪音和更好的風景租金更高。（比如，較新建筑通常要求比較舊建筑更高的對空間的租金，在其他都相同的情況下。許多專業(yè)物業(yè)經(jīng)理所采用的一種方法是基本單元等級逼近。 設(shè)置出租等級 以最大化物業(yè)未來的出租收益為目標建立出租日程 。 出于出租的重要性 并 要把它做好 需要 特別努力及專家意見，經(jīng)手出租的物業(yè)經(jīng)理通常會收到超過或者高于正常管理酬金的一份傭金。就公寓建筑來說，物業(yè)經(jīng)理實際上在現(xiàn)場（常駐經(jīng)理）通常展示空閑公寓，并且可能還經(jīng)手租約談判。物業(yè)經(jīng)理可能同樣要為官方要求的報告負責。取決于安排，物業(yè)經(jīng)理可能被授權(quán)簽署支票或者僅僅預備一張讓業(yè)主留意的費用列表。預算是必要的，有兩個原因：（ 1）調(diào)節(jié)現(xiàn)金流，用來確保手頭有充足現(xiàn)金以應付必須時的如稅收，抵押金，運營費用，及特別設(shè)備改建（如，新屋頂）這些負擔；（ 2）在會議目的中做為權(quán)衡表現(xiàn)的標準用來衡量物業(yè)經(jīng)理成功與否。這里我們需注意用于任何大小物業(yè)的管理計劃包含三點：（ 1）一份競爭環(huán)境的分析；（ 2）一份物業(yè)本身的分析； （ 3）列舉業(yè)主的目標及實現(xiàn)它們的建議。管理計劃可以相等地簡單或者精細，與物業(yè)的市場區(qū)域和管理的范圍相適應。創(chuàng)建管理計劃的第一步是使這些目標清 晰化。在那里，他或者她又做些什么？我們先列出所有的職能，然后詳述最重要部分。在看到隨物業(yè)類型不同管理要求的變化之后，我們現(xiàn)在詳細查看一個物業(yè)經(jīng)理日常職責。租期如此 短，管理 者必須為房客找到房間 ，高超的管理技能創(chuàng)造更高的價值，這是真理 。 我們已經(jīng)考慮到 頻繁的客人 往來 (通常是日常 )意味著酒店和汽車旅館 比其他領(lǐng)域更需要 不斷的管理。 因此 ,降低滾動 (同時 改進租戶的成本 )是一個現(xiàn)金 支付業(yè) 主 的主 要目標。在市場競爭日益激烈的 時期， 空間 ,辦公室、零售和工業(yè)的租賃通常為顯著改善。其中最重要的現(xiàn)金流的項目成本增加了 ， 20 世紀 80 年代末 ，這 需要由業(yè)主承擔。 另一方面 , 在相對較短的時間里， 一些類型的倉庫空間 可能供不應求 。 ) 通常建立 一個更加專業(yè)化的管理與 主要用于制造、倉儲的 工業(yè)商業(yè)建筑物 ,可使更 多的工業(yè)產(chǎn)權(quán)或者房客簽署一個長期 的 租賃 合同 (例如 ,10到 20年 ),使業(yè)主能 收回的 額外的 費用。舉例來說 ,如果當前市場租金上升了以上之空間的合同目前被指控在現(xiàn)行租金租賃、物業(yè)經(jīng)理會增加租金收入作為租賃合同到期 ,物業(yè)經(jīng)理預計租金水平上保持現(xiàn)有收費相當空間。業(yè)主必須準備商談的最優(yōu)惠的條件 ,并確保業(yè)主百分比計算繳納租金是正確的。最理想的情況是 ,各租戶應該是相輔相成的 ,來到一家 在相鄰的商店中 購物者會找到相 關(guān)產(chǎn)品或服務。 三、物業(yè)經(jīng)理執(zhí)行中 復雜混合的零售 方案 是 獲得適當?shù)姆靠?重要功能。激烈的零售業(yè)務意味著不斷的努力 才 有 盡可能多用戶 回報。每天大量購物游覽場所 ,產(chǎn)生大量的垃圾和造成的磨損 ， 除了保養(yǎng) ， 日常安全 也 是一個至關(guān)重要的服務。 零售處 對于大型 零售處 ,特別 購物 中心 對 物業(yè)管理 來說 是非常重要 的。當感覺人們進入和離開房間 時，紅外線感應器可 觸發(fā) ， 利用光纖通信能 與 在異地 的獨立 或公共電話系統(tǒng) 建立聯(lián)系 。 如今，更多 的樓房越來越“聰明”。物業(yè)經(jīng)理負責確 保房屋的 保持清潔、 安全、可靠運行 ,電梯 ,公用事業(yè)工作和建筑的外觀良好。 長期租賃 時 ,更重要的是要有適當?shù)纳墬l款和規(guī)定 ,費用機制 ，有 機會增加租金 并較少 基礎(chǔ)運營成本。 房客的 信譽 越好 , 向 支付 的租金 就更合理 。(2)租戶的品 質(zhì) ,(3)租 賃的時間。 物業(yè)經(jīng)理必須具有足夠的律師和足夠的工程師、足 夠的營銷人員才能確保所承諾的服務工作（如電梯），對他提供 高質(zhì)量 的服務 ，及時給租客展示財務會計的報告 。例如，浴室和走廊的“利用率”，與她的個人空間，加上她的“公共使用面積”支付租金。舉例來說，寫字樓租戶 非常了解由平方英尺計算支付的租金率，所以測量的空間成為一個重要的考慮因素。這種類型的管理， 房地產(chǎn)經(jīng)紀人 經(jīng)常進行收取 一定數(shù)額的 月租金率。業(yè)主可能 因為忙碌 或其它原因而暫時搬走 ，日后回來，將為他所占據(jù)的房子繳納更多的費用 。 合理 的租金和 及時 應對租戶的需求 (如維護和修理 )往往是 成功的物業(yè) 管理 所必備的要素 。 經(jīng)理與業(yè)主 的 個人關(guān)系 是 維持高入住率 的 重要 因素 。 在營業(yè)額非常高時，短期租戶比長期租戶理論上所創(chuàng)造的價值更高 。 凡事都有例外，壞租戶也可能是物業(yè)經(jīng)理和其他住戶長期煩惱的來源 。一些管理 和 職責問題 ,組織類型 空間 的問題， 在某種程度上包括租物業(yè)管理的關(guān)系， 是 目前住宅物業(yè)的沈陽航空航天大學畢業(yè)設(shè)計（外文翻譯） 2 最大挑戰(zhàn)。在六個月的時間里 ,他賣了 140 萬美元，使他在原有的財產(chǎn)上可以擁有更高的凈收入 ，這為更多的 管 理人員 提供了 專業(yè) 性的經(jīng)驗 。近日舊金山一家房地產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)現(xiàn)一個在市場上 價值 為 100 萬美元 的項目 ,他知道在 過去 ,那個百萬美元 的 估值 是基于 資本化收益的歷史背景的 。有的投資者有這樣的感覺，那就是地產(chǎn)會自己管理自己。實際上租金和管理費用都會受到任何業(yè)主都 無法控制的時常力量的影響（例 如 20世紀 70年 代能源成本的劇烈上漲）但是，同地域內(nèi)的可比性的物業(yè)常常會顯示出在租賃收入和管理成本方面的差異，為什么呢？近距離的觀 察顯示“高于平均”的管理費用和“低于平均”的租金水平都是由于物管的不足引起的。 這種物業(yè)管理的概念在過去的十年里有了巨大的改變。但 傳統(tǒng)的說來，房地產(chǎn)業(yè)的重點向來都是放在那些永恒的因素上，比如好 的投資地段， 合理的 建筑以及長期回報，而不 是放在對產(chǎn)業(yè) 日常的管理操作 。 直到 20世紀的 30年代，當無數(shù)的 房地產(chǎn)業(yè) 被迫關(guān)停 并顯示出管理 不足時，對專業(yè)化物業(yè)管理的需要才變得明顯起來。但大多數(shù)的住宅，辦公，零售以及許多工業(yè)化的物業(yè)都在超時的提供場地和服務。有時候業(yè)主自己管理自己的物業(yè)，尤其是小的物業(yè)或是當業(yè)主本身也部分占有物業(yè)時。s attention． The manager also keeps records of ine and outlays and works with the owner39。s objectives and remendations for achieving them． MAKING A BUDGET A manager collects money， pays the bills， and sends what is left to the ownerin millions or hundreds. A budget is essential for two reasons： （ 1） to regulate cash flowthat is， to make sure sufficient cash is on hand to meet obligations like taxes，mortgage payments， operating expenses， and special capital improvements（ e. g.， new roof） when needed； and（ 2） to measure performanceto act as a standard for measuring the manager39。s daytoday duties in more detail． Like many working people， a property manager wakes up in the morning， dresses for work， eats breakfast， and drives to an office（ either on or off the managed premises）． Once there， what does he or she do？ We will first list all of the functions and then cover the most important ones in greater detail． MAKING A MANAGEMENT PLAN As the agent of the property owner， the property manager is bound to carry out the owner39。s gross rent. Consequently ， keeping down rollovers （ and therefore the cost of tenant improvements） is a primary objective of the cash floworiented owner． In the hospitality industry， service is crucial. This and the frequent turnover of guests（ often daily） mean that hotels and motels require more constant management than any other category of space we have considered． In many cases， convention business is major source of revenue. As a result， hotel and motel management includes food service and entertainment as well as the typical property management functions． Marketing is first in importance． The lease period is so shortone nightthat management must find tenants for space vacated daily． Management skill creates 沈陽航空航天大學畢業(yè)設(shè)計（外文翻譯） 5 value as much as does the physical property． For the hospitality industry， maintaining security is an allenpassing endeavor， not limited to property managers． Matters relating to the physical plant， staff， and operation in general affect the protection of the property39。s space to the inside wall， the outside wall， or the center of the wall？ In addition， escalation and costoflivingclauses are 沈陽航空航天大學畢業(yè)設(shè)計（外文翻譯） 3