【正文】 維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作： a)在電梯基站門(mén)口處放置“檢修停用”標(biāo)牌； b)關(guān)好廳門(mén)，不能關(guān)廳門(mén)時(shí)，用合適的護(hù)柵擋住入口處，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道； c)有人在轎頂上做檢修工作時(shí)，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開(kāi)關(guān)，關(guān)好廳門(mén)。 制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則是： a)電梯使用的頻度； b)電梯的運(yùn)行狀況 (故障隱患 )； c)合理時(shí)間 (避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等 )。 電梯管理員或外委維修單位維修工負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。 工作記錄 《電梯運(yùn)行記錄表》 《電梯設(shè)備設(shè)施巡查記錄表》 相關(guān)文件 《電梯維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》 《電梯困人救援作業(yè)規(guī)程》 《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程》 電梯日常維修保養(yǎng)作 業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項(xiàng)性能完好。 。 ，做到地面、墻壁、天花板、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)銹蝕、無(wú)油漬、無(wú)污物、油漆完好、整潔光亮。 《電梯困人救援作業(yè)規(guī)程 》 處理。用干粉和 1211 滅火器滅火控制火勢(shì)蔓延； c)對(duì)于上述兩種情況，電梯管理員或外委維保單位人員應(yīng)及時(shí)通知小區(qū)消防中控室，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程》處置。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下： a)曳引電機(jī)有無(wú)異常噪音或氣味，是否溫度過(guò)高 (燙手 )，曳引電機(jī)軸承是否需要加注潤(rùn)滑油，螺栓是否松動(dòng)； b)減速箱是否需要加注潤(rùn)滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠，螺栓有無(wú)松動(dòng)； c)指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸器動(dòng)作是否正常，有無(wú)異常聲響； d)變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正 常，有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象； e)制動(dòng)器動(dòng)作是否正常，制動(dòng)線圈是否過(guò)熱，制動(dòng)輪上是否有油污； f)曳引輪、曳引繩、限速器、機(jī)械選層器、測(cè)速機(jī)等運(yùn)行是否正常，有無(wú)異常聲響； g)通訊設(shè)施是否靈敏暢通，指示牌、標(biāo)示牌是否完好，盤(pán)車(chē)手輪、開(kāi)閘板手等救援工具是否已放置在指定位置； h)轎廂照明是否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及指示燈是否正常； i)廳門(mén)及轎門(mén)踏板是否清潔干凈； j)轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠； k)電梯運(yùn)行有無(wú)異常振動(dòng)或聲響，舒適感有無(wú)明顯變化； l)開(kāi)關(guān)門(mén)有無(wú)異常 (順暢 )，轎廂內(nèi)應(yīng)急燈是否可靠； m)底坑限 速器、張緊裝置、開(kāi)關(guān)和碰鐵距離是否異常； n)補(bǔ)償鏈?zhǔn)欠裼挟愴懀? o)底坑有無(wú)積水或臟物。 電梯管理員或外委維保單位人員負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理工 作的組織實(shí)施。 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時(shí)，應(yīng)由運(yùn)行領(lǐng)班填寫(xiě)《停用申請(qǐng)表》，由工程中心主管審核，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前一周通知有關(guān)客戶(hù)，如因突然故障停用中央空調(diào)，應(yīng)在恢復(fù)使用后 2 小時(shí)內(nèi)向有關(guān)客戶(hù)作出解釋。 f)檢查壓縮機(jī)是否有異常的噪音或振動(dòng)； g)檢查壓縮機(jī)是否有異常的氣味。 檢查壓縮機(jī)油位、油色。 d)熱繼電器維修保養(yǎng)： —— 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換； —— 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換； e)自動(dòng)空氣開(kāi)頭維修保養(yǎng)： —— 用 1000V 搖表測(cè)量絕緣電阻應(yīng)不低于 MΩ，否則應(yīng)烘干處理； —— 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒（不要修銼）。 、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng)： a)干燥過(guò)濾器：檢查干燥過(guò)濾器是否已臟堵或失效，如是則更換同規(guī)格的干燥過(guò)濾器； b)電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥： —— 通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動(dòng)作可靠，如有問(wèn)題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥； —— 對(duì)壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤(rùn)滑油，如壓填料處泄漏則應(yīng)加壓填料。 ，如脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)重新油漆一遍。 ： a)轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問(wèn)題則對(duì)軸承加注潤(rùn)滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問(wèn)題則應(yīng)拆修水泵； b)檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根（不定期 ）。 水冷式冷凝器，蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）： a)配制 10%的鹽酸溶液（每 1kg酸溶液加 緩蝕劑）； b)拆開(kāi)冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉，然后向里注滿(mǎn)酸溶液、酸洗時(shí)間為 24 小時(shí)，也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時(shí)間為 12 小時(shí)； c)酸洗完后用 10%的 NaOH 溶液或 5%Na2CO3溶液清洗 15分鐘，最后再用清水沖洗 3次以上； d)全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請(qǐng)外委維修 。 擰緊所有緊固件。 用 1000V 搖表檢測(cè)風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈，絕緣電阻應(yīng)不低于 MΩ，否則應(yīng)整修處理。 風(fēng)機(jī)盤(pán)管維修保養(yǎng)：運(yùn)行值班員每半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤(pán)管進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 檢查布水器是否布水均勻，布水器孔眼是否堵塞。 用 1000V 搖表檢測(cè)電機(jī)絕緣電阻不低于 ,否則應(yīng)干燥處理電阻線圈，干燥處理后仍達(dá)不到 ，則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容： a)維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容； b)具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間； c)預(yù)計(jì)費(fèi)用； d)備品、備件計(jì)劃。 服務(wù)中心負(fù)責(zé)向客戶(hù)通知停用中央空調(diào)的情況。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交待，并查看《空調(diào)運(yùn)行記錄表》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后，在《空調(diào)運(yùn)行記錄表》上簽名。 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆品和雜物，不準(zhǔn)吸煙。 非工作人員進(jìn)入機(jī)房須經(jīng)工程中心主管同意，并由機(jī)房管理人員或運(yùn)行值班員陪同。 中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置： a)視進(jìn)水情況關(guān)停機(jī)組，拉下總電源開(kāi)關(guān)； b)堵住漏水源； c)如果漏水較大，應(yīng)立即通知運(yùn)行領(lǐng)班，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水； d)漏水源堵住后，應(yīng)立即排水； e)排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行除濕處理，如用干燥干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)或更換相關(guān)管線等； f)確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行，如無(wú)異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行 。整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《中央空調(diào)維修 保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》。 10%）； b)三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）； c)檢查高壓＜ 1500Kpa。 運(yùn)行值班員具體負(fù)責(zé)中空調(diào)的日常運(yùn)行管理。 工作記錄 相關(guān)文件 中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)運(yùn)行管理工作，確保中央空調(diào)良好運(yùn)行。 停壓縮機(jī)。 啟動(dòng)冷凍泵。 閥門(mén)是否均已到位。 程序要點(diǎn) 開(kāi)機(jī)前的檢查。 工作記錄 《 ( )設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃表》 《 ( )設(shè)備設(shè)施維修 保養(yǎng)記錄表》 《 ( )設(shè)備設(shè)施外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》 《停 申請(qǐng)表》 《 ( )設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)備品、備件計(jì)劃》 相關(guān)文件 《設(shè)備綜合管理規(guī)程》 中央空調(diào)操作規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)操作程序，確保安全、正確地操作中央空調(diào)。 安全閥每月手動(dòng)排放一次 ,手動(dòng)安全閥門(mén)手柄輕抬輕放。 熱水鍋爐每周至少排污一次 ,排污方法要正確。 工作程序 運(yùn)行值班員應(yīng)明確設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ,并認(rèn)真填寫(xiě)檢修記錄。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)鍋爐維修和保養(yǎng)。 加強(qiáng)電器、線路、照明設(shè)施和氣路管的安全保護(hù)。 明確劃分鍋爐房設(shè)備 ,內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生區(qū)的責(zé)任區(qū)域 ,做到環(huán)境清潔明亮 ,工具備用品備件應(yīng)做到擺放整齊。 每四小時(shí)化驗(yàn)一次水質(zhì)硬度、 ph值、氯根、爐水堿度并做好記錄。 設(shè)備運(yùn)行中 ,對(duì)鍋爐主體 ,燃料系統(tǒng)兩小時(shí)檢查一次 ,對(duì)所有閥門(mén)、壓力、溫度安全裝置及電器裝置每小時(shí)檢查一次 ,如果發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)增加巡回檢查次數(shù) ,必須要隨時(shí)檢查。 職責(zé) 工程中心主管負(fù)責(zé)檢查供熱鍋爐運(yùn)行管理工作實(shí)施情況。 通知上級(jí)。 停止循環(huán)泵。 關(guān)閉燃?xì)鉄腹苌系娜細(xì)獾墓┙o閥。 正常后 ,燃燒器控制旋鈕旋至 “ 自動(dòng) ” ,注意 ,當(dāng)點(diǎn)火不成功 ,點(diǎn)火程序控制器鎖死 ,需按控制器上復(fù)位 ,重新進(jìn)行燃燒器的啟動(dòng)過(guò)程 ,通常情況下 ,連續(xù)啟動(dòng)不得超過(guò)兩次 ,否則找明原因 ,才能再次啟動(dòng)。 打開(kāi)燃?xì)夤苌系娜細(xì)夤┙o閥。 鍋爐啟動(dòng)。 檢查燃?xì)夤艿烙袩o(wú)泄露 ,并確認(rèn)燃?xì)鈮毫Α? 運(yùn)行值班員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程操作供熱鍋爐。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水 12 小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶(hù)作出解釋。 對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程中心水暖領(lǐng)班盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程中心主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告并上報(bào)公司。 檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆 23遍。 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。 閘閥維修保養(yǎng)： a)檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊； b)檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩； c)對(duì)閘閥桿加黃油潤(rùn)滑； d)對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重拳油漆。 中間繼電器，信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)： 對(duì)中間繼電器，信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查二者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào) 繼電器。 交流接觸器維修保養(yǎng)： a)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； b)清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭 應(yīng)更換； c)清潔鐵芯上的油污及臟物； d)檢查處復(fù)位調(diào)簧情況； e)擰緊所有緊固件。運(yùn)行值班員每年的 5 月、 11月應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 水泵維修保養(yǎng)： a)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承； b)轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸； c)檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根； d)清潔水泵外表； e)如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新油漆。 運(yùn)行值班員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。 程序要點(diǎn) 《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定。 職責(zé) 工程中心主管負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備 設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。 有下列 情況之一者不準(zhǔn)交班： a)上一班運(yùn)行情況未交代清楚； b)記錄不規(guī)范、不完整、不清晰； c)水泵房不干凈； d)接班人未到崗； e)事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。 水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值運(yùn)行值班員保管，運(yùn)行值班員不得私自配鑰匙。 水泵房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯眼處。如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等； f)確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行；如無(wú)異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。 給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理。 運(yùn)行值班員應(yīng)每?jī)蓚€(gè)小時(shí)巡視一次小區(qū)內(nèi)水泵房（包括機(jī)房、水池、水箱），水暖技工每周巡視一次小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上污水井、雨水井。 職責(zé) 工程中心主管負(fù)責(zé)檢查給 排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作的實(shí)施情況。 關(guān)水泵（潛水泵）進(jìn)、出水閘閥（如果需要）。 將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵（潛水泵）自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。如果三次都未啟動(dòng)成功，則應(yīng)停下來(lái)查找原因，排除故障后才能再啟動(dòng)。 啟動(dòng)水泵（潛水泵）。 檢查水泵（潛水泵）進(jìn)、出水閘閥是否已打開(kāi)，否則應(yīng)擰開(kāi)閘閥。 職責(zé) 工程中心主管負(fù)責(zé)檢查《給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程》的執(zhí)行情況。 停電管理：供配電設(shè)備設(shè)施因檢修等原因需停電時(shí)，應(yīng)由運(yùn)行領(lǐng)班填寫(xiě)《停電申請(qǐng)表》，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前 24 小時(shí)通知有關(guān)用戶(hù)。 ： a)號(hào)碼管是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新號(hào)碼管； b)接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。 電容器維修保養(yǎng)： a)清理冷卻 風(fēng)道及外殼灰塵，使電容器散熱良好； b)檢查電容有無(wú)膨脹、異常響聲，如有則應(yīng)更換； c)檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊； d)檢查電容三相不平衡電流是否超過(guò)額定值的 15%或電容缺相，如是則更換電容。 低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的 4月份對(duì)小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔，先用空氣壓縮機(jī)或高速吹風(fēng)機(jī)進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。 高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項(xiàng)目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由運(yùn)行值班員負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由運(yùn)行值班員負(fù)責(zé)。 每年的 12月 15日前，運(yùn)行領(lǐng)班組織運(yùn)行值班員一起研究、制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。 運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)組織制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督、實(shí)施計(jì)劃。運(yùn)行領(lǐng)班在每月 3 日之前將