【正文】 針對(duì)未成交或暫未成交的原因，報(bào)告銷售經(jīng)理，視具體情況，采取相應(yīng)補(bǔ)救措施。成交原因記錄（答客問及說辭更新）基本動(dòng)作216。216。注意事項(xiàng)216。216。注意事項(xiàng)216。 登記客戶資料，并再次告知會(huì)員優(yōu)惠，完整客戶資料216。 銷售員應(yīng)先客氣地請(qǐng)其到現(xiàn)場(chǎng)喝杯水或稍息片刻，然后再禮貌地同其道別，再請(qǐng)其擇日再來，并約定時(shí)間；倘若客戶是借故推辭，則表明其意向度不夠，銷售員不應(yīng)強(qiáng)留，可借此暗示“今天客戶較多，工作較忙，未能介紹詳盡”“請(qǐng)?jiān)?，希望其今后再來，并保持?lián)系”。 主動(dòng)拿出入會(huì)登記單先寫上客戶姓名，而后詢問客戶后續(xù)內(nèi)容注意事項(xiàng)216。 詳細(xì)了解客戶實(shí)質(zhì)性購房動(dòng)機(jī)、日常生活環(huán)境、社交圈子和個(gè)人習(xí)慣。 帶看現(xiàn)場(chǎng)路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔和安全。 結(jié)合戶型圖、規(guī)劃圖、讓客戶真實(shí)感覺自己所選的戶別。 不是職權(quán)的范圍內(nèi)的承諾應(yīng)呈報(bào)銷售經(jīng)理。 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造應(yīng)該自然親切，掌握火候。 注意與現(xiàn)場(chǎng)同事的交流與配合，讓銷售經(jīng)理知道客戶在看哪一戶。 個(gè)人的銷售資料和銷售工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，隨時(shí)應(yīng)對(duì)客戶的需要。 適時(shí)制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，強(qiáng)化購買欲望。 針對(duì)客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障礙。 在客戶未主動(dòng)表示時(shí)，應(yīng)該立刻主動(dòng)地選擇一個(gè)單位做試探型介紹。 剛才我們所參觀的戶型單元位于XXXX的XX棟XX單元（手指向沙盤具體的戶型位置），該單元位于XXX景觀軸線區(qū)，樓間距達(dá)XXX米、視野開闊、更享生活愜意感受，您是考慮X層的位置還X層的位置？我認(rèn)為XX的位置比較適合您，您認(rèn)為呢？踩窩窩送禮標(biāo)準(zhǔn)說辭管理員位置：置業(yè)接待區(qū)內(nèi)容：置業(yè)商討。 過程加深居住感受的聯(lián)想，配合景觀位置重述戶型區(qū)域定位216。最大的優(yōu)勢(shì)是三室朝南的戶型設(shè)計(jì)和完善的功能空間配。帶獨(dú)立衛(wèi)生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，外接觀景陽臺(tái)，在風(fēng)景中休憩，愜意生活新視野216。 客廳：，外接景觀陽臺(tái)，風(fēng)景家居，盡享愜意生活216。216。 公用衛(wèi)生間：雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，更好安排家人生活洗浴，給予家人更多生活自在感受216。 書房：采光充分，空間獨(dú)立，陽光書房，讓生活擁有另一片溫馨的靜逸216。216。 玄關(guān)：入戶處通透式玄關(guān)設(shè)計(jì)，即達(dá)到了充分的采光需求又對(duì)整套房的私密性有很好的保證；并可為常用物件的收藏管理提供理想空間216。本設(shè)計(jì)整體色調(diào)為明亮的淡色系，并使用了大量的鏡面元素提升空間的延伸感，飾以精致細(xì)膩的鑲邊紋飾，將線條的精致與開闊的空間感受完美結(jié)合，構(gòu)筑了現(xiàn)代歐陸的時(shí)尚精致生活體驗(yàn)。主要的戶型亮點(diǎn)為：戶型方正，南北通透，南北觀景；豪華入戶花園，打造迎賓第一空間，闊氣排場(chǎng)不言而喻；景觀客廳，北眺尤溪河自然山水，南看小區(qū)意式風(fēng)情園林，盡享典雅人生；北雙陽臺(tái)，南陽臺(tái)與入戶花園合二為一，風(fēng)景入戶，賞心悅目。 如遇客戶所提問題無法當(dāng)場(chǎng)回答時(shí)應(yīng)提筆記下，并向客戶解釋確定后回復(fù)。 注意邊走邊作介紹，要多說話，切忌冷場(chǎng)，讓客戶始終為你所引。 盡量避免在客戶參觀樣板房時(shí)談及價(jià)格問題，如客戶問及，可輕輕帶過。如果客人步速較快，介紹時(shí)間不足，可在參觀完樣板房，在回到售樓部的過程中作補(bǔ)充介紹。 當(dāng)客戶超過一個(gè)人時(shí)，注重客戶需求的分解和針對(duì)性互動(dòng)216。 根據(jù)統(tǒng)一說辭自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品（著重戶型優(yōu)劣、各功能空間面積大小、戶型可變性、家居動(dòng)線體驗(yàn)）注意事項(xiàng)216。配套有]專屬衛(wèi)生間、景觀書房及270度私人景觀露臺(tái)。216。完備的私人專享空間只為尊貴的您預(yù)留E2戶型216。 下層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽光餐廳、陽光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立于主人居室空間。 該戶型為高層復(fù)式設(shè)計(jì)。 下層中部設(shè)有家庭廳，外接下沉式庭院。客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶下沉式庭院及超大儲(chǔ)藏間 的，功能空間完整的私人專享空間。4房2廳。216。 該戶型為高層復(fù)式的4房設(shè)計(jì)，各個(gè)戶型會(huì)因?yàn)樗诘奈恢貌煌鴷?huì)有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為南北雙景觀花園主臥。 二層中部設(shè)有家庭廳，外接景觀庭院。216。 初步與客戶建立朋友的關(guān)系216。在縣委、縣政府的支持下，在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的關(guān)心下，周邊配套和小區(qū)相關(guān)配套迅速完善，成為引導(dǎo)XX城關(guān)新居住的典范，是您實(shí)現(xiàn)改變居住就是改變生活的理想家園！位置：?jiǎn)误w戶型模型區(qū)內(nèi)容：?jiǎn)误w戶型講解基本動(dòng)作216。 “XXXX”充分與城市生活接軌，引進(jìn)現(xiàn)代城市社區(qū)管理理念，聘請(qǐng)著名的XX物業(yè)顧問管理公司管理，讓居住在社區(qū)里的居民享受到統(tǒng)一的物業(yè)管理和服務(wù)，有統(tǒng)一的保安巡邏、統(tǒng)一的衛(wèi)生清潔、統(tǒng)一的車輛管理、統(tǒng)一的綠化養(yǎng)護(hù)和完善的家政服務(wù)等，小區(qū)設(shè)置安防系統(tǒng)，包括周界防攀越系統(tǒng)，電子保安巡更系統(tǒng)，樓宇訪問對(duì)講系統(tǒng)，住宅聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)及消火栓，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，在保障安全的同時(shí)使居住不受外部嘈雜環(huán)境影響，得以安居樂業(yè)。超過3萬平方米的超大型中心園林景觀（相當(dāng)于70個(gè)籃員球場(chǎng)），大大加強(qiáng)了小區(qū)的城市花園式社區(qū)環(huán)境特色；沿河修建了休閑景觀走廊，豐富了社區(qū)周邊的休閑和觀景空間；園林景觀和綠化充分結(jié)合地形地勢(shì)來進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成階梯式、錯(cuò)落有致、極具韻律的坡地建筑群落，同時(shí)與水景、山景和園景層層結(jié)合，樓距寬敞，極致舒適。東側(cè)是即將動(dòng)工的XX新車站，南向?qū)⒔ㄔO(shè)城關(guān)新重點(diǎn)小學(xué)，小區(qū)毗鄰國(guó)道，與高速公路入口接近，未來XX公園位置將修建幾座新大橋橫跨東西，交通更加便利。鐘點(diǎn)工上門服務(wù)，特為我們業(yè)主配有公車接送服務(wù)，解決您出門回家之需，最重要還有不斷提高的意識(shí)，想您所想，急您所急。就為最大化的滿足您便捷舒適的美好生活。我的介紹完了，您覺得這個(gè)戶型怎么樣？回售樓部我再詳細(xì)給您算三期銷售說辭一、寒暄您好!歡迎光臨！我是職業(yè)顧問XX?？托l(wèi)干濕分離，帶洗衣機(jī)位，沒有一絲浪費(fèi)的空間。這里是客/餐廳，在這里我們也采用了兩廳適當(dāng)錯(cuò)開的設(shè)計(jì)，一方面保證短進(jìn)深戶型的采光通風(fēng)功能，同時(shí)將兩個(gè)功能不同的區(qū)域相對(duì)獨(dú)立開來。好，我們從這里進(jìn)去，這是臨時(shí)通道，將來我們從電梯間進(jìn)入，我們會(huì)有比洋房更氣派的門廳。這一系列的智能化安防系統(tǒng)，讓您在我們?nèi)f科城市花園住的更加安心。在客廳我們安裝了紅外微波雙監(jiān)控測(cè)器，當(dāng)您家中無人時(shí)，如果有人闖進(jìn)您的家中，它會(huì)通過系統(tǒng)直接向物業(yè)的監(jiān)控中心報(bào)警，監(jiān)控中心會(huì)通知所有在附近的保安員迅速趕到您家中。早上，您可以輕輕的敲敲窗戶要您的孩子起床上學(xué)。請(qǐng)大家跟我來，3A戶型的主臥室最與眾不同的就是它還有一個(gè)工作陽臺(tái)。衛(wèi)生間的對(duì)面是一間兒童房。廚房設(shè)計(jì)將烹飪區(qū)和備餐區(qū)分開，這樣不但可以減少您待在油煙中的時(shí)間，也可以讓您在為家人準(zhǔn)備美食的同時(shí)仍可以和家人聊天說話，您就不會(huì)再有被人冷落的感覺。需要的時(shí)候即與客廳連為一體，偶爾來客又是一間客房；音響發(fā)燒友可以把這作為視聽室；家庭可以作為娛樂棋牌室；如果您有收藏名酒的習(xí)慣，那么這里就是一個(gè)最好的名酒鑒賞酒天地了，再精心布置一下，就可以和朋友在此把酒言歡，又不擔(dān)心影響家人休息，多么寫意！? 臥室：房屋的深處，是主臥室和兒童房，享受私密的個(gè)人空間。閑下來，沖上一杯濃濃的咖啡，聽一支經(jīng)典懷舊的曲子，看著兒子在院子里玩得滿頭大漢，卻不亦樂乎，人生還有什么比這更能讓人滿足的呢？ ? 客廳：，約40平的客廳空間，足夠你周末時(shí)候在家舉行一個(gè)香檳PARTY，它的氣派和尊榮相信定會(huì)引來眾多參與者的羨慕，甚至嫉妒。請(qǐng)各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見戶內(nèi)展示，整個(gè)裝修因應(yīng)大戶人家的需求，設(shè)計(jì)成傳統(tǒng)的歐式田園風(fēng)格。相比其他如金地格林小城；在地價(jià)越來越貴、土地越來越稀有的將來，這種低密度的多層房子再也不會(huì)有了，我們這種45層樓的房屋將成為最稀有的絕版！增值的潛力不可估量！■ 有天有地的生活：您看到每一套房均帶有露臺(tái)或者大花園，層層推臺(tái)，退出每層可貴的花園露臺(tái)，宅前屋后保持著寬闊的間隔，同時(shí)每一套房能充分享受陽光的沐浴。萬科的理想就是讓您感覺我們銷售的不僅僅是房子，而是一種生活標(biāo)準(zhǔn)，一種追求高品質(zhì)的生活方式。畫面上看到的是我們小區(qū)的一個(gè)專為小孩子設(shè)計(jì)的兒童樂園，里面有海盜船，鴿子籠，沙地，涂鴉墻等等。下面您再看到的是樣板間，給您一種溫馨、舒適的感覺，其實(shí)想起萬科很多人也會(huì)聯(lián)想起萬科的物業(yè)。我們整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地600畝分為四期開發(fā)，目前銷售的主要是二期產(chǎn)品，這邊是我們的小學(xué)和幼兒園的規(guī)劃，萬科城市花園象一座新城市一樣，有自己完善的配套及公交體系，目前區(qū)內(nèi)已引進(jìn)了一條公交線路“586”路，后期我們還會(huì)陸續(xù)引進(jìn)其它幾條公交線路，來豐富業(yè)主的出行。 XX畝沙盤：a、整體方位、小區(qū)規(guī)模、各期目前進(jìn)度、集團(tuán)/武漢公司簡(jiǎn)介b、規(guī)劃理念、組團(tuán)/道路/園林/配套 c、產(chǎn)品、戶型、面積、均價(jià)、物管費(fèi)、交樓標(biāo)準(zhǔn)d、三大特色：標(biāo)準(zhǔn)化施工、五重安防系統(tǒng)、帶裝修交付單體模型（可選）二、流線圖說辭點(diǎn)：城市博物館、水池、桂花樹（X萬）、柚子樹、樟樹、櫻花樹、廣玉蘭：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)（超市、JEEP吧）：a“綠肺型”主干道、六排法桐（X顆）、一種寧靜的氛圍、5年后樹能將馬路連接起來，形成一條真正的林蔭大道 b、人車分道、一條先進(jìn)、現(xiàn)代化的路、解決現(xiàn)代人和社區(qū)、車的矛盾、c、進(jìn)入社區(qū)每個(gè)組團(tuán)的路口清晰，直接； d、5000平米的花園式綠色大道: X棵法國(guó)梧桐、X棵樟樹、X棵銀杏、X棵櫻花??一共X類不同樹種、X棵大小喬木e、街角公園經(jīng)過上西X區(qū)：a、道匝 b、五級(jí)安防系統(tǒng) c、“組團(tuán)客廳”d、組團(tuán)內(nèi)綠化：X平公共空間，X喬木，空氣凈化力，e、停車位、兩三個(gè)車位間隔樹f、X米人行道上西X、X交界處：a、教育配套：雙語幼兒園、市級(jí)小學(xué)b、“”緊急召援系統(tǒng)五分鐘商業(yè)：a、業(yè)態(tài) b、買打火機(jī)的故事c、減速坡 d、景觀小品集中商業(yè)后街 a、4500規(guī)模 b、1200平魯廣超市 c、銀行、餐飲、診所、商業(yè)廣場(chǎng)集中商業(yè)內(nèi)街道 a、中式酒樓：虹景酒樓 b、開放、休閑的空間公交站： a、X運(yùn)行 b、穿梭巴士 c、道路下水井蓋“夢(mèng)幻島”兒童公園a、4000平規(guī)模b、涂鴉墻、高迪墻、沙地、海島船、鴿子屋、樹爸爸的故事1會(huì)所/運(yùn)動(dòng)公園/綠脊三、情景TOWNHOUSE說辭點(diǎn)專利產(chǎn)品：萬科專利產(chǎn)品，模仿得不到她的精髓低層/低容積率：4層，花園/露臺(tái)：贈(zèng)送約53平花園，且獨(dú)門獨(dú)戶；層層退臺(tái)；復(fù)式4個(gè)露臺(tái)，擔(dān)負(fù)各自功能使命入戶DEN ：功能強(qiáng)大、身份象征、采光 40平米大客廳/廚房功能分區(qū)：中西餐備餐臺(tái)、早餐臺(tái)，烹飪區(qū)、家務(wù)區(qū)、備餐區(qū)、用餐區(qū)的功能劃分公衛(wèi)干、濕分離主臥轉(zhuǎn)角飄窗：地臺(tái)飄窗，270度景觀步入式衣帽間交樓標(biāo)準(zhǔn)（入戶門、雙層中空LOWE玻璃、電器配置（主臥雙控開關(guān)、電話寬帶有線接口、入戶門鈴）安防配置（可視對(duì)講、紅外微波探測(cè)器、報(bào)警通訊裝置、燃?xì)庑孤短綔y(cè)器、門磁開關(guān)、主臥緊急按鈕）、庭院部分裝修）1直跑式樓梯1儲(chǔ)藏間四、上西X區(qū)2B、3E示范單位智能化安防系統(tǒng)： a周界防越報(bào)警系統(tǒng) b閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) c樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講 d門禁管理系統(tǒng) e居家防盜報(bào)警系統(tǒng) f電子巡更系統(tǒng) g電子公告欄系統(tǒng)園林景觀： a小型街頭公園 b樹陳廣場(chǎng) c各種喬木 d多彩的硬鋪裝標(biāo)準(zhǔn)化部品：a裝配式鋼質(zhì)欄桿 b木質(zhì)扶手 c空調(diào)擋板 d單元門遮雨蓬e儲(chǔ)物箱f通風(fēng)隔熱屋面（拉法基）g鋼質(zhì)入戶門（復(fù)塑鋼板門）景觀客廳： a踢腳線護(hù)角套b氣窗廚房：a變壓防串式煙道 b臺(tái)面防水檻c摩恩品牌水龍頭，冷熱水混筏的創(chuàng)始人，水龍頭出水處都設(shè)有過濾器。電話說辭重點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：三級(jí)配套聯(lián)動(dòng)，且提前呈現(xiàn)，真正讓客戶“入住即擁有成熟配套”產(chǎn)品再次升級(jí)，舒適度最大化?？?戶：“那你們什么時(shí)候開盤，我們還要等多久？”置業(yè)顧問：“我們的開盤時(shí)間預(yù)計(jì)在今年8月，具體時(shí)間未定。可以說星都會(huì)在照母山片區(qū)將引入一種全新的生活方式，成為該區(qū)域乃至北部新區(qū)未來生活的樣板。不僅如此，本項(xiàng)目覆蓋了所有物業(yè)形態(tài)：別墅，高層，洋房，商業(yè)，約6000戶，兩萬人?！?2）、交通G26和外展場(chǎng)門前有多條公交線路：107（建新東路—江北中醫(yī)院大廟渝通新牌坊西龍湖東路云杉南路云杉北路汪家橋民安大道中央美地人和人和醫(yī)院天湖美鎮(zhèn)棕櫚泉金福路藍(lán)湖郡復(fù)地上城軌道金童路站汽博中心—出口加工區(qū)）116（牛角沱—上清寺華唐路黃桷園讀書梁加州百合園安家咀松牌路新牌坊西龍湖西苑動(dòng)步公園上丁公園兩江幸福廣場(chǎng)照母山古木峰天湖美鎮(zhèn)棕櫚泉金福路藍(lán)湖郡北湖郡鴛鴦街道聚信美家居翠云花園翠云小學(xué)南山小區(qū)翠渝路—回興）426（觀音橋—建新北路大廟渝通軌道嘉州路站新牌坊西龍湖西苑財(cái)富中心兩江幸福廣場(chǎng)中華坊汪家橋古木峰人和吉樂村—天湖美鎮(zhèn)）870（陳家坪—石橋鋪萬昌白馬凼白馬小區(qū)稅校南方香榭里六店子虎頭巖李家坪重慶兒童公園讀書梁—加州百合園安家咀松牌路新牌坊西龍湖西苑動(dòng)步公園上丁公園兩江幸福廣場(chǎng)照母山古木峰天湖美鎮(zhèn)棕櫚泉金福路藍(lán)1 “”湖郡復(fù)地上城軌道金童路站棲霞站口奧林匹克花園）877（紅旗河溝—加州花園軌道嘉州路站新牌坊北九建人和天湖美鎮(zhèn)棕櫚泉金福路藍(lán)湖郡北湖郡鴛鴦街道聚信美家居園博園東門翠云未來城長(zhǎng)福園區(qū)南山小區(qū)萬?；▓@興科三路興科二路工業(yè)園區(qū)東職教中心渝北機(jī)電城渝北模具城滕芳大道—空港新城）878（金竹園—康莊美地斑竹路慈竹苑竹林學(xué)校渝江廠天山大道沙堡川儀廠兩江幸福廣場(chǎng)中華坊雪松路古木峰天湖美鎮(zhèn)棕櫚泉棕櫚泉金福路藍(lán)湖郡北湖郡鴛鴦街道聚信美家居園博園東門翠云花園翠云小學(xué)翠渝路—南山小區(qū)）133（沙區(qū)高灘巖——天湖美鎮(zhèn)）145（南坪回龍灣——天湖美鎮(zhèn)）149（輔仁路——天湖美鎮(zhèn)）G3公交線路：826（北環(huán)——園博園正門）置業(yè)顧問：“XX先生/小姐，請(qǐng)問您在什么位置呢？” 置業(yè)顧問：根據(jù)客戶位置告訴客戶行車路線?！?G26項(xiàng)目：書