【正文】 24.10.2124.10.2119:4619:46:5219:46:52Oct24 牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實。2024年10月21日星期一下午7時46分52秒19:46:5224.10.21 嚴格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。24.10.2119:46:5219:46Oct2421Oct24 加強交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。2024年10月21日星期一7時46分52秒Monday, October 21, 2024 相信相信得力量。2024年10月下午7時46分24.10.2119:46October 21, 2024 作業(yè)標(biāo)準記得牢，駕輕就熟除煩惱。19:46:5219:46:5219:46Monday, October 21, 2024 安全在于心細，事故出在麻痹。如果裝修，建議采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，以簡潔明快為主要特點，空間含蓄，質(zhì)感較高，同時控制裝修成本在1,500元/平米以下，只提供硬裝，保持項目的高性價比特性,項目內(nèi)部裝修風(fēng)格建議,6,項目內(nèi)部裝修示意,產(chǎn)品建議,Thanks For Your Time!,END,樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。,本案輔助客群：（占15%） 年齡多在35歲以上的中青年階層，多為三口之家，主要來自松江本地區(qū)域，以改善型需求為主； 已處于事業(yè)高峰期，具備一定價格承受能力，希望在環(huán)境較好的新城進行改善置業(yè)，使得生活更加舒適，也方便子女今后求學(xué)。0.867 =9232 以項目C為參考： 8200247。,關(guān)鍵字：9號線、青年人、供求失衡 代表樓盤：青年城、貝尚灣園、奧林匹克花園、九城湖濱……,項目定位策略點/項目產(chǎn)品策略/區(qū)域外競爭分析,5,將九亭板塊同本區(qū)域進行比較可以發(fā)現(xiàn)：,交通區(qū)位,區(qū)域配套,產(chǎn)品因素,市場表現(xiàn),九亭板塊,距市區(qū)較近，相差4站地鐵（約15分鐘）； 除地鐵外還可依托地面交通，但較為擁堵；,未知因素,本案所處新城東片區(qū),地鐵大大縮短兩者間距離，且路面狀況好； 離松江產(chǎn)業(yè)區(qū)近，利于區(qū)域客源；,商業(yè)各自為政，缺乏新興引領(lǐng)型商業(yè),統(tǒng)一規(guī)劃，核心商區(qū)已初具規(guī)模； 環(huán)境好，緊鄰大學(xué)城，文化氛圍濃郁；,升值潛力已經(jīng)釋放，性價比優(yōu)勢不明顯； 近期供遠大于求，市場風(fēng)險較大；,住宅接近尾盤，存量去化迅速； 早期投資過熱遺留一定不利因素；,產(chǎn)品多為舒適戶型，同質(zhì)嚴重,差距不大,明顯優(yōu)勢,較為有利,項目定位策略點/項目產(chǎn)品策略/區(qū)域外競爭分析,5,因此，為了消除九亭對本區(qū)域造成客源截流現(xiàn)象，本案須做好如下3個方面：,保持價格競爭力 市區(qū)導(dǎo)入型客戶無論投資或自住，其關(guān)注核心價值皆為性價比，因此本案需突出自身優(yōu)越的性價比；,A,產(chǎn)品突出特色，形成差異化競爭 未來九亭在售產(chǎn)品仍以舒適型二房及三房為主，同質(zhì)化嚴重，本案需在產(chǎn)品上差異競爭,B,突出配套優(yōu)勢，拉開彼此差距 配套不足為九亭最大軟肋，故本案需要在自身配套及區(qū)域配套上進一步挖掘優(yōu)勢,C,項目定位策略點/項目產(chǎn)品策略/區(qū)域內(nèi)競爭分析,5,區(qū)域內(nèi)主要競爭項目包括潛在的酒店式公寓和區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)。 傳統(tǒng)酒店式公寓主要面向具有中長期的商務(wù)客，因此酒店式公寓與鄰近商務(wù)區(qū)的距離密切相關(guān)。,片區(qū)向成熟高尚居住區(qū)轉(zhuǎn)型 地塊所處片區(qū)目前還處在配套開發(fā)建設(shè)階段，但預(yù)期片區(qū)將成長為成熟居住區(qū)。,保利西子灣/項目酒店式公寓研究,2,本案在福林路商業(yè)街東側(cè)規(guī)劃有一棟酒店式公寓，目前開發(fā)時間節(jié)點及產(chǎn)品細節(jié)均未公布； 預(yù)計該酒店式公寓為一棟11層左右的小高層，體量在6,0007,000平米，外立面采用同住宅類似的現(xiàn)代風(fēng)格，中端定位，預(yù)期只租不售，用作面向社區(qū)業(yè)主對外招待或者區(qū)域租客。,開元地中海酒店式公寓為酒店套房設(shè)計，提供簡裝，房型設(shè)計存在缺陷,開元地中海/產(chǎn)品規(guī)劃,1,開元地中海酒店式公寓共700余套，設(shè)計為2梯14戶，均為一房小戶型，各層在四個轉(zhuǎn)角處設(shè)置60平米左右的較大房型，而過道設(shè)置40平米左右的小套房； 交房時提供簡裝，置業(yè)者需購置全部家具后進行出租，目前各設(shè)備已經(jīng)比較陳舊，給租戶感覺較差； 整個大樓采用中心筒設(shè)計，過道采光較差，非常陰暗；,一房一廳5763平米,房型陳舊，采光不好,產(chǎn)品配比,項目開盤時區(qū)域投資需求旺盛，去化迅速。,區(qū)域酒店式公寓分析,開元地中海/項目基本情況,1,開元地中海為一個集星級酒店、住宅、酒店式公寓及大型商業(yè)的綜合體項目，目前該案已成為松江新城示范區(qū)的商業(yè)、娛樂中心，人氣旺盛,項目效果圖,項目實景圖,項目地處松江新城核心，區(qū)域交通、景觀資源豐富，政府辦公及工業(yè)園區(qū)提供了強力產(chǎn)業(yè)支撐，大學(xué)城的導(dǎo)入則提升了區(qū)域人氣,開元地中海/項目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析,1,交通資源,開元地中海交通資源豐富，臨近新松江路、人民路、滬杭高速、外環(huán)線、滬青平公路等快速干道，當(dāng)時距離松江新城地鐵站僅700米；,產(chǎn)業(yè)支撐,項目處于松江新城示范區(qū)南部，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有松江政府，泰晤士小鎮(zhèn)內(nèi)的方松街道辦事處，建設(shè)中的國際知名半導(dǎo)體企業(yè)臺積電，同時距離老城區(qū)東面的工業(yè)園區(qū)僅10分鐘車程，具備一定的產(chǎn)業(yè)支撐；,景觀資源,南面為大型中央水景公園，西面為泰晤士小鎮(zhèn)高檔住宅區(qū)，北面為大學(xué)城，在匯聚區(qū)域人氣的同時又提升了景觀資源優(yōu)勢。,根據(jù)佘山假日半島的開發(fā)經(jīng)驗，可以對本項目形成如下啟示,佘山假日半島/項目啟示,6,2,3,軌道交通導(dǎo)入，大型配套商業(yè)開發(fā)以提升區(qū)域投資氛圍,產(chǎn)品區(qū)定位層次分明，面向不同客戶,該案所處區(qū)域非常不成熟，且為辦公用地，難同本案形成有效競爭,項目依托軌道交通9號線，未來通過其2萬平米商業(yè)同洞涇站的對接匯聚區(qū)域人氣，以吸引區(qū)域的投資客；,佘山假日半島的產(chǎn)品分為小戶型套房及景觀大房型，推案時期望通過小戶型提升項目投資氛圍，再依托景觀大房型增加項目溢價空間。預(yù)計4月開盤首推小戶型以吸引區(qū)域投資客； 項目未來亮點在于將引入高級酒店物業(yè)服務(wù)。,本案,佘山假日半島未來期望通過2萬平米大型商業(yè)來帶動區(qū)域人氣，提升項目溢價空間,佘山假日半島/物業(yè)功能規(guī)劃,6,項目鳥瞰圖,社區(qū)由3幢服務(wù)式商住樓組成，圍合成大庭園景觀；其與一側(cè)兩萬多平方米的開放式商業(yè)廣場隔街相望，形成動靜分離且又相互依托的兩個部分。,貝尚灣園公寓客戶置業(yè)目的,公寓客戶年齡特征,根據(jù)貝尚灣園的開發(fā)經(jīng)驗，可以對本項目形成如下啟示,貝尚灣園/項目啟示,5,2,3,大盤效應(yīng)能對新興區(qū)域開發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品進行很好的支撐,首次置業(yè)青年人更易被軌道交通導(dǎo)入,該項目同本案類似度較高，產(chǎn)品開發(fā)模式值得借鑒,貝尚灣園作為一個總體量接近50萬方的大盤，其內(nèi)部完善的配套商業(yè)加之未來導(dǎo)入的大量人口均為酒店式公寓開發(fā)做了極好的鋪墊；,貝尚灣公寓部分客戶分析得出了同青年城類似的結(jié)果，即青年置業(yè)者更容易被軌道交通導(dǎo)入，本案未來酒店式公寓開發(fā)中必然要關(guān)注這部分群體的消費習(xí)慣和能力。,貝尚灣園為九亭的高品質(zhì)社區(qū)，項目整體分3期開發(fā)，目前在售為一期、二期公寓及部分別墅物業(yè)。但由于其是商業(yè)性質(zhì)用地，加之九亭目前生活質(zhì)量較差，本案相比該項目仍具備自身優(yōu)勢。,復(fù)式45平米，層高3.6米,復(fù)式46平米，層高4.8米,上海青年城依托小戶型、低總價、地鐵上蓋、特色產(chǎn)品等因素在逆市中取得了不錯的銷售業(yè)績，客戶以青年首次置業(yè)及投資客為主,上海青年城/項目市場情況,4,上海青年城客戶構(gòu)成,項目引領(lǐng)年輕社區(qū)潮流，去化率較高,一期小戶型復(fù)式公寓05年開盤，07年全部售罄； 目前上海青年城二期的SOHO辦公在去年下半年開盤以來去化率約5成，作為商辦用地，購買存在諸多限制條件，且市場環(huán)境較差的情況下已屬不易。,公寓,商業(yè),酒店,SOHO辦公,上海青年城采用小戶型復(fù)式產(chǎn)品吸引青年置業(yè)者及投資客,上海青年城/產(chǎn)品規(guī)劃,4,一期公寓主力房型是面積在40－42平方米左右的一房。 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀相對滯后，形象不佳。,區(qū)域住宅市場總結(jié),項目所在區(qū)域住宅市場特點可以總結(jié)如下：,酒店式公寓市場分析,軌道沿線新興酒店式公寓研究 區(qū)域酒店式公寓分析,軌道沿線新興酒店式公寓研究,傳統(tǒng)酒店式公寓特征研究,主要分布在內(nèi)環(huán)以內(nèi)的長寧、黃浦、盧灣、靜安、浦東陸家嘴、徐匯等區(qū)域 所處區(qū)域為中央商務(wù)區(qū)如人民廣場、小陸家嘴和南京西路，或者位于高端居住區(qū)如華山路、鎮(zhèn)寧路和古北板塊，區(qū)域同時具備商業(yè)繁華和交通便利等特征,銷售客戶以投資客為主，客戶來源以外地和海外客戶為主力 銷售價格一般高于區(qū)域內(nèi)同類住宅價格 市區(qū)酒店式公寓中長租客以外籍客戶為主，短租中大陸的商務(wù)客也很多，長租市場的外籍客戶呈現(xiàn)群居特點 出租率高，普遍在90%以上,大多聘請知名的、專業(yè)酒店管理服務(wù)公司 提供的服務(wù)全面，包括24小時送餐、幼兒看護等，融合了星級酒店式服務(wù)和家庭式溫馨服務(wù),大部分中高檔酒店式公寓房間數(shù)量一般在100300套之間，其中200300套之間最為密集 針對中高端長租客的酒店式公寓戶型面積普遍較大，以二房和三房為主，戶型面積在100200平方米之間；針對短租客及中低端客戶的中低端酒店式公寓戶型面積較小，以70平方米以下的一房為主 一般采取精裝修，裝修標(biāo)準高檔,1,軌道9號線沿線酒店式公寓類物業(yè)分析,2,軌道交通9號線沿線未來會推出有大量酒店式公寓項目，必然對本案客源產(chǎn)生一定分流，因此如何同這些項目產(chǎn)生錯位競爭將成為本案成功關(guān)鍵,軌道交通9號線沿線酒店式公寓分布,上海風(fēng)景/項目基本情況,3,上海風(fēng)景是大上海國際花園的三期項目，一、二期項目均為普通公寓，各期普通公寓均已售罄,項目實景圖,項目效果圖,酒店式公寓,項目地處金匯龍柏黃金口岸，距離徐家匯及古北國際社區(qū)較近，外籍人士居住氛圍濃郁，西面漕河涇園區(qū)提供了一定產(chǎn)業(yè)支撐,上海風(fēng)景/項目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析,3,虹橋開發(fā)區(qū),古北國際社區(qū),徐家匯商圈,漕河涇開發(fā)區(qū),城市副中心 豐富的綜合資源,日韓港臺人士的后花園 外籍人士居住氛圍濃郁,高檔樓盤集中區(qū) 生活配套完善,技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè) 集聚效應(yīng)明顯,獨特綠化環(huán)境 適宜外僑居住及辦公,金匯龍柏,本項目具備良好客源基礎(chǔ),產(chǎn)品以小戶型為主，且部分為復(fù)式房型，以提高產(chǎn)品附加值，同時控制復(fù)式產(chǎn)品數(shù)量，減少市場風(fēng)險,上海風(fēng)景/產(chǎn)品規(guī)劃,3,810層 層高5.4M,27層 層高2.95M,1層 8米挑空大堂,大樓共配備五部電梯，其中有一部是觀光電梯，每層25戶左右； 總套數(shù)263套，單套面積從22.82平方米至74.37平方米； 本項目主力房型面積為40平米——79套，60平米——88套，8層以下為平層，8層以上為復(fù)式房型； 產(chǎn)品為精裝修房，裝修標(biāo)準是1000元左右/平方米，包括：廚衛(wèi)設(shè)備（方太、科勒）、房間內(nèi)實木復(fù)合地板、衣柜、熱水器、空調(diào)等 。,1,客 戶 特 征,市 場 表 現(xiàn),松江新城在經(jīng)歷大范圍開發(fā)后供應(yīng)量回落，市場存量有限；近期市場回歸理性，投資需求萎縮，向自住需求調(diào)整； 東城區(qū)區(qū)位、交通和配套都要優(yōu)于西城區(qū)板塊，價格也處于新城高位；西區(qū)生活氛圍嚴重不足。,信息來源：易居cric系統(tǒng),御上海主力產(chǎn)品中規(guī)中矩，以低總價，高附加值為亮點,御上海/產(chǎn)品分析,2,65平米一房,94平米二房,本案主力產(chǎn)品中規(guī)中矩，房型較為方正，設(shè)置了大面積凸窗及景觀陽臺增加附加值； 但是由于其得房率一般，使得建筑面積相比保利西子灣而言較大，因此總價較高，價格處于劣勢。,項目整體平面圖,會所,項目效果圖,項目鳥瞰圖,萬豪酒店集群,御上海產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)分散，造成其出了小戶型外整體去化率不高，客源導(dǎo)入能力有限,御上海/項目市場情況,2,御上海各房型配比,御上海各房型面積段分布,供應(yīng)結(jié)構(gòu)分散，各房型皆有,本案產(chǎn)品線豐富，各類房型皆有。,客戶以初次置業(yè)年輕人為主,小戶型，低總價吸引了許多初次置業(yè)的年輕人； 另有部分針對大學(xué)城師生出租的投資客，預(yù)計一房月租金可以達到1500元。并在東側(cè)規(guī)劃有一棟酒店式公寓。,西區(qū)受早期松江新城投資比例過高所累，入住率過低，各社區(qū)配套商業(yè)長期空置，價格處于新城洼地；,東區(qū)受軌道交通導(dǎo)入、環(huán)中央公園核心商業(yè)發(fā)展成熟等重大利好因素的影響，區(qū)域自住比率正在提升，價格處于新城高位；,松江新城東片區(qū)客戶分析,3,目前松江新城東區(qū)客戶主要依托4種模式進行導(dǎo)入，即交通導(dǎo)入型、舊城導(dǎo)入型、高校導(dǎo)入型、配套導(dǎo)入型：,注：圖中箭頭所示為客源流向,交通導(dǎo)入型 占55%,舊城導(dǎo)入型 占35%,高校導(dǎo)入型 占7%,配套導(dǎo)入型 占3%,交通導(dǎo)入及舊城導(dǎo)入占據(jù)客戶主體,客源主體依托公路及軌道交通等從外區(qū)域?qū)氲叫鲁菛|區(qū)，或經(jīng)由南部臨近街道從松江舊城進入到該區(qū)域； 大學(xué)城高校導(dǎo)入及環(huán)中央公園商區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套導(dǎo)入客戶所占比重較小，消費能力也相當(dāng)有限； 本項目臨近地鐵沿線，交通導(dǎo)入型客戶所占比重相對區(qū)域略有上升。,多為松江其他地域客戶，看重新城眾多重點中小學(xué)，為學(xué)區(qū)用房； 偏好戶型同自住客類似，年齡多在30歲左右；,05年以前松江新城的住宅開發(fā)集中南部，環(huán)泰晤士小鎮(zhèn)、環(huán)中央公園、南部近老城區(qū)域為供應(yīng)重點，戶型以舒適型二房及三房為主，區(qū)域房價一路飆升，05年已突破5,000元/平米，完全超出區(qū)域自住客所能承受的范圍； 故客戶結(jié)構(gòu)嚴重偏向投資型，多為市區(qū)導(dǎo)入客源，這部分客戶為城市中產(chǎn)階層，擁有一定的資金但有限，在宏觀調(diào)控的背景下容易受到影響。,松江新城在售小戶型公寓分析,7,松江新城目前主要在售小戶型公寓項目列表,目前松江地區(qū)熱銷的公寓項目大多為小戶型產(chǎn)品，針對的客戶往往是首次置業(yè)的青年人或本地投資客。,信息來源：易居cric系統(tǒng),1房及2房的市場份額正在逐漸加大，市場需求旺盛,松江新城各房型市場份額變化趨勢,4,松江新城0608年各成交房型市場份額變化圖,1R,2R,3R,4/5R,復(fù)式,市場特征：2房成為成交絕對主力，1房逐步占有3房的市場份額,整個07年同06年成交結(jié)構(gòu)類似，集中成交在2房及3房，1房所占配比較?。?08年成交結(jié)構(gòu)明顯出現(xiàn)變化，部分受到了70/90政策影響，1房成交份額猛增，成為次成交主力，2房成為絕對的成交主力，三房以上的戶型份額有所回落，這也符合當(dāng)?shù)匾酝顿Y和青年自住為主的市場需求特點；,信息來源：易居cric系統(tǒng),新城過去3年的成交房型偏向舒適型，緊湊型房型所占比重不大,松江新城各房型面積段配比,5,松江新城0608年13房各成交面積段份額,1R,2R,3R,市場特征：各方型以舒適型為主,一房主力面積段位于5070平