小產(chǎn)權(quán)房房屋買(mǎi)賣(mài)合同-wenkub.com
2024-10-21 00:33 本頁(yè)面
【正文】 退一步來(lái)說(shuō)，即使能夠推出法律不禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，那也只是在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間內(nèi)部轉(zhuǎn)讓?zhuān)驗(yàn)榉稍试S這種流轉(zhuǎn)。從《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。根據(jù)《物權(quán)法》第146條“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”（即“房隨地走”）和第147條“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”（即“地隨房走”）的規(guī)定，我國(guó)的國(guó)有建設(shè)用地實(shí)行的是所謂“房地一體主義”，這不僅是基于法理，也是為了避免“空中樓閣”的存在。”從這一規(guī)定可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣(mài)房屋時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。主要理由在于：（1）法院認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，而我國(guó)法律、行政法規(guī)并不明文規(guī)定禁止買(mǎi)賣(mài)集體土地上的私有房屋。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)中，承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的不僅是買(mǎi)方，賣(mài)方也會(huì)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。平陰縣法院執(zhí)行局局長(zhǎng)蘇道偉說(shuō)，處理這類(lèi)案件既要尊重歷史，又要照顧現(xiàn)實(shí)，綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響。最終房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效，王某退出房屋，高某退給王某96000元。案例二、王某系濟(jì)南某公司的職工，XX年全家從農(nóng)村搬入省城居住?？紫壬鷦t認(rèn)為，如今房產(chǎn)早已升值，無(wú)論是現(xiàn)值還是拆遷補(bǔ)償價(jià)格都已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)的價(jià)格，因而請(qǐng)求法院判令賣(mài)方賠償經(jīng)濟(jì)損失32萬(wàn)元。合同中約定，先交付25萬(wàn)元房款，剩余部分待過(guò)戶(hù)手續(xù)完成后付清。案例一：XX年4月，家住濟(jì)南市歷下區(qū)的孔先生夫婦購(gòu)買(mǎi)了一套位于歷城區(qū)城鄉(xiāng)接合部的小產(chǎn)權(quán)房，如今，賣(mài)方申請(qǐng)法院認(rèn)定當(dāng)初房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。第二種處理方式是買(mǎi)賣(mài)雙方先簽署購(gòu)買(mǎi)房屋的意向協(xié)議書(shū)，約定待賣(mài)方房地產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后，雙方再簽署正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同以及辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)?！逗贤ā返?5條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是我國(guó)《合同法》賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒(méi)有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利。在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。小金表示，其實(shí)在房屋交易的時(shí)候就已經(jīng)寫(xiě)明了房屋初契稅，即小金房子的產(chǎn)權(quán)契稅的繳納問(wèn)題，這就說(shuō)明這套房子是沒(méi)有領(lǐng)取過(guò)產(chǎn)權(quán)證，不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房子的時(shí)候買(mǎi)方就已經(jīng)清楚房子的狀況，現(xiàn)在買(mǎi)房要求退房是因?yàn)橘I(mǎi)方認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格買(mǎi)貴了，而惡意毀約退房。八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。如乙方反悔本合同，定金不退。不要因?yàn)槭″X(qián)，或一味跟隨“潮流”而“貪小利、吃大虧”，得不償失。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證?！班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過(guò)渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會(huì)動(dòng)搖國(guó)家的土地制度。通俗的解釋?zhuān)I(mǎi)的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒(méi)有國(guó)家房管部門(mén)的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。六、違約責(zé)任甲方應(yīng)當(dāng)于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。二、本合同簽訂后，甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。協(xié)商不能解決的，依法向人民法院起訴。十一、本合同自甲、乙雙方簽訂之日起生效。逾期超過(guò)兩個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。由于工程質(zhì)量缺陷造成乙方損失或其它傷害，由甲方賠付。七、除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付給乙方的，應(yīng)支付按日計(jì)算的房款千分之一的違約金給乙方。由于甲方的過(guò)錯(cuò)造成房屋價(jià)值減少的,甲方應(yīng)立即采取措施防止損失擴(kuò)大,并賠償乙方損失。四、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣(大寫(xiě))：***元整。三、房屋水電等設(shè)施由甲方負(fù)責(zé)開(kāi)戶(hù)。甲方：乙方：見(jiàn)證人：簽訂日期：簽訂日期：簽訂日期：年 月年 月年 月日日日第二篇：小產(chǎn)權(quán)房房屋買(mǎi)賣(mài)合同,無(wú)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同（小產(chǎn)權(quán)房）房屋出售協(xié)議甲方（賣(mài)方）： 身份證號(hào)： 乙方（買(mǎi)方）
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